Kaupunkiympäristötoimiala, kaavoitus, kaavoitusarkkitehti Anna-Leena Jokitalo 24.8.2020:

VII kaupunginosan korttelin 32 tonteille 15–17 ja osalle Koulukatua on laadittu 22.5.2020 päivätty ja 21.8.2020 lausuntojen perusteella muutettu asemakaavanmuutosehdotus.

Kaava-alueen pinta-ala on 15 989 m².

Asemakaavan kuvaus

Asemakaavamuutoksella muutetaan kaksi kaksikerroksisten päiväkotirakennusten tonttia asuin-, liike- ja toimistorakennusten korttelialueeksi AL-1, jolle saa sijoittaa myös päiväkoti- ja muita palvelutiloja. Kaavamuutos antaa mahdollisuuden rakentaa tonteille katujen varsille enintään kahdeksankerroksisia rakennuksia. Korttelin sisäpihalla on enintään kuusikerroksisen rakennuksen rakennusala, sekä yksikerroksisen rakennuksen rakennusala päiväkoti- tai muuta palvelutoimintaa varten. Yksikerroksisen osan kattotaso tulee käyttää osana asukkaiden ulkoilupihaa.

Ruusukorttelin hyvinvointikeskuksen osalta kaava säilyy pääosin ennallaan. Kaavassa alue on sosiaalitointa ja terveydenhuoltoa palvelevien rakennusten korttelialuetta YSA-1, johon saa sijoittaa palvelukeskuksen siihen liittyvine asuntoineen.

Asemakaavamuutoksella levennetään Koulukadun katualuetta katupuurivin ja kadunvarsipaikoituksen mahdollistamiseksi.

AL-korttelialueelle osoitetaan rakennusoikeutta 19 000 k-m², mikä lisää rakennusoikeutta kyseisellä alueella 14 300 k-m². Lisäksi korttelialueella saa rakentaa merkittyä rakennusoikeutta ylittäen asukkaiden yhteistiloja enintään 600 k-m². Asemakaavamuutoksen mukaan Ruusukorttelin hyvinvointikeskuksen tontilla rakennusoikeus on jatkossakin 12 000 k-m².

AL-korttelialueen pinta-ala on Koulukadun katualueen leventämisen jälkeen 7833 m², joten alueen tehokkuus on e = 2,43. YSA-korttelialueen tehokkuus on e = 1,64. Pysäköinti sijoitetaan pääosin maan alle.

Alueelle sijoittuu arviolta 360 uutta asukasta.

Asemakaavanmuutoksen tavoitteet

Asemakaavamuutoksella Ruusukortteli 2.0 on tarkoitus Ruusukorttelin hyvinvointikeskuksen toiminnan säilyttämisen lisäksi mahdollistaa alueella asuinrakentamista sekä päiväkotitoimintaa. Ruusukorttelin hyvinvointikeskuksen tontti on mukana lämpimien sisäkulkuyhteyksien mahdollistamista varten. Viimeisestä tavoitteesta on kaavan valmistelun aikana yhdessä hakijan edustajan kanssa luovuttu.

Asemakaavaehdotuksessa on tavoitteena ympäristöön korkeudeltaan sopiva, noin 8-kerroksinen rakentaminen. Pysäköinti sijoitetaan kaavamuutosalueella pääosin maan alle. Korttelin puustoa pyritään säilyttämään.

Kaavamuutoksen tavoitteena on tiivistää kaupunkirakennetta ja lisätä kaupunkikeskustan elinvoimaisuutta.

Kaavaprosessin vaiheet

Asemakaavanmuutoksen laatiminen perustuu TVT Asunnot Oy:n Turun Kiinteistöliikelaitoksen (nyk. Kaupunkiympäristötoimiala/ tonttipalvelut) valtuuttamana vuonna 2012 jättämään aloitteeseen.

Kaava on tullut vireille kaavoituskatsauksessa 2019. Kaupunkiympäristölautakunta hyväksyi tavoitteet ja merkitsi osallistumis- ja arviointisuunnitelman tiedoksi 21.5.2019 § 206.

Ilmoitus asemakaavanmuutoksen vireilletulosta on lähetetty kirjeitse osallisille 27.5.2019 (sis. osallistumis- ja arviointisuunnitelma). Kaavanmuutosaluetta on kaavoitusprosessin aikana laajennettu, ja osallistumis- ja arviointisuunnitelmaa on siinä vaiheessa päivitetty 11.5.2020.

Kaavaehdotus oli julkisesti nähtävillä 15.6-5.8.2020. Ehdotus oli samaan aikaan myös viranomaisten lausuntokierroksella.

Yleisötilaisuus järjestettiin 17.6.2020 virtuaalisena tilaisuutena, jossa esiteltiin tavoitteet ja asemakaavanmuutosehdotuksen aineisto sekä asemakaavan viitesuunnitelma. Osallistujilta ei saatu kysymyksiä tilaisuuden aikana.

Nähtävilläolon aikana saatiin kaksi muistutusta.

As Oy Kouluahde (Koulukatu 9) katsoo, että kaava ei perustu riittäviin selvityksiin eikä täytä asemakaavan sisältövaatimuksia ja pitää palauttaa uudelleen valmisteltavaksi.

Muistuttajan näkemyksen mukaan kaava mahdollistaa ylitehokkaan rakentamisen, joka vaikuttaa epäedullisesti kaavamuutosalueen ja lähiympäristön valoisuuteen ja tuulisuuteen. Alueelle ei voi toteuttaa viihtyisiä piha-alueita eikä aurinkoista leikkipihaa mahdolliselle päiväkodille. Kaavan sallima 8-kerroksinen rakentaminen tuottaa myös kaupunkikuvallisen haasteen sovittaa rakennus ympäristön matalampiin rakennuksiin.

Esitetty pysäköintipaikkavaatimus kielii liian suuresta rakennusoikeudesta. Viitesuunnitelman mukaiset lyhytaikaisen pysäköinnin paikat eivät riitä päiväkodin tarpeisiin.

Kaavaselostuksessa esitetty naapurikorttelin kohteen suurempi tehokkuus ei ole verrannollinen laadittavan kaavan tehokkuuteen johtuen säilytettävästä rakennuskannasta. Asemakaavatyön yhteydessä ei ole riittävästi selvitetty, onko vastaavanlainen rakennusoikeuden lisääminen naapurikortteleissa mahdollista.

Kaupunkisuunnittelu:

Asemakaavan muutoksella mahdollistetaan keskusta-alueen täydennysrakentaminen. Uudisrakentamista olemassa olevan kaupunkirakenteen keskelle ei ole mahdollista toteuttaa aiheuttamatta muutoksia lähialueen asukkaiden elinympäristössä. Asemakaavan muutoksen valmistelussa kaavan merkittävät vaikutukset on arvioitu ja selvitetty siten, että voidaan arvioida kaavan sisältövaatimusten täyttyvän.

Asemakaavan tehokkuutta tarkasteltaessa on huomioitu erityisesti sen vaikutukset kaava-alueen ja sen vaikutusalueen kaupunkikuvaan. Tehokkuus toteuttaa alueelle soveltuvaa ja laadukasta kaupunkikuvaa, ja on sovitettu yhteen naapuritonttien ja lähiympäristön rakentamisen kanssa. Rakentamisen tehokkuus perustuu kaava-alueen ja sen ympäristön ominaisuuksiin ja selvityksiin. Rakentamisen tehokkuus noudattaa varsin tavanomaista ruutukaava-alueen täydentämisrakentamisen tehokkuutta. Haitalliset vaikutukset ympäristöön ovat vähäisiä.

Kaavan mahdollistama rakentamisen korkeus ja rakennusten sijoittaminen sopeutuu naapuritontteihin eikä poikkea ympäristön rakennusten pääasiallisesta korkeudesta, eikä siten aiheuta haitallisia vaikutuksia ympäristön tuulisuuteen. Ylimpiä kerroksia on lisäksi vedetty sisäänpäin julkisivulinjasta. Rakennusten jäsennys ja asemointi on tehty siten, että varjostus naapureihin päin ja tonttien pihalle on mahdollisimman vähäinen. Kaavaratkaisu mahdollistaa laadukkaiden piha-alueiden toteuttamisen, säilyttää olemassa olevaa puustoa sekä toteuttaa yleiskaavaluonnoksen vaatimuksen riittävästä maanvaraisesta piha-alueesta. Kaupunkiympäristön laatua koskevien tavoitteiden toteutumiseen on pyritty vaikuttamaan lähiympäristön suunnittelua ohjaavilla kaavamääräyksillä. Kaavamääräyksillä on ohjattu piharakentamista mm. seuraavasti: Kortteleiden pihat tulee suunnitella ja toteuttaa yhtenäisenä kokonaisuutena tonttijaosta riippumatta. Tontteja ei saa aidata toista asuintonttia vasten. Kaavan yleismääräyksissä on myös määrätty sallittavaksi yhteisjärjestelyjen toteuttaminen korttelialueilla. Pihan ilmeen tulee olla vehreä. Kansipihoista vähintään 40 % tulee olla istutettavaa ja kasvualustan tulee olla riittävä pienille puille ja pensaille, joita kansipihalle edellytetään istutettavan.

Eri toimintojen autopaikkavaade ja tilavaraukset perustuvat Turun pysäköintinormiluonnokseen (pysäköintilinjaukset Kh 19.12.2019). Luonnoksen mukaiset normit perustuvat kattavaan selvitysaineistoon.

Kaava ei estä tai rajoita naapuritonttien lisärakentamisen tutkimista kaavoituksella ottaen huomioon naapuritonttien jo toteutunut rakentaminen. Keskusta-alueella tonteilla ja niiden lähiympäristöillä on erilaisia ominaisuksia, jotka vaikuttavat soveltuvaan rakentamisen määrään. Turun yleiskaava 2029:n valmistelun yhteydessä on selvitetty täydennysrakentamisen mahdollisuuksia Turun keskusta-alueella.

Turun ja Kaarinan seurakuntayhtymä katsoo, että sen viime muistutus (Turun HO:n v. 2018 kumoama Ruusukorttelin kaavamuutos) on otettu huomioon uuden kaavamuutoksen suunnittelussa. Seurakuntayhtymä esittää kysymyksen siitä, tarvitaanko tontille uutta päiväkotia. Seurakuntayhtymä ei anna asemakaavamuutosehdotuksesta muistutusta vaan on ehdotuksen kannalla.

Kaupunkisuunnittelu:

Asemakaavalla mahdollistetaan päiväkodin sijoittuminen alueelle. Tarve ja laajuus tutkitaan toteutusvaiheessa.

Lausuntoja tuli yhteensä viisi. Turun Vesihuolto Oy edellyttää lisärakentamisen takia kasvavan poisjohdettavan hulevesimäärän viivyttämisestä tontilla. Aluepelastuslaitos muistuttaa, että kaavamääräyksissä tulee huomioida raskaan pelastusajoneuvon paino, että puut eivät saa haitata nostolavakaluston toimintaa ja että sammutusvesitarpeet on huomioitava kunnallistekniikassa. Turku Energia Sähköverkot Oy toteaa, että uuden kiinteistömuuntamon tulee olla otettavissa käyttöön ennen kuin nykyinen puretaan ja että kaavamääräyksissä tulee sallia kaapelien sijoittaminen AL-1 -korttelin alueelle. Turun museokeskus katsoo, että parhaiten alueen kulttuuriarvoja jatkava ja kestävän kehityksen periaatteita noudattava ratkaisu olisi säilyttää Koulukatu 12:ssa sijaitseva päiväkotirakennus pihapiireineen käytössä niin pitkään kuin se rakennuksen elinkaariajattelun nojalla on mahdollista. Museokeskus ei puolla korttelin sisäosaan osoitetun 6-kerroksisen asuintalon ja siihen liittyvän siipiosan toteuttamista, vaan esittää piha-alueen varaamista oleskeluun.

Lausuntojen johdosta kaavaan on lisätty pelastusajoneuvon vaatimukset ja AL-korttelialueelle kaapelien sijoittamisen mahdollistava määräys. Lisäksi on keskusteluissa Turku Energia Sähköverkot Oy:n kanssa löydetty kaksi vaihtoehtoista tapaa toteuttaa kiinteistömuuntamon vaihdos.

Lausunnot vastineineen on kuvattu tarkemmin vuorovaikutusraportissa.

Lausuntojen sekä meluselvityksen päivityksen perusteella tehtyjen vähäisten muutosten johdosta ei ole tarpeen asettaa kaavaehdotusta uudelleen nähtäville.

Infrakustannukset

Kaavan toteutus aiheuttaa vain vähän yleisten alueiden rakentamista, lähinnä katumuutoksia ja aukion rakentamista. Asemakaavamuutoksen mahdollistama Koulukadun ja muiden yleisten alueiden rakentaminen aiheuttaa kaupungille investointikustannuksia. Näiden kustannusten tilaajatehtävineen on arvioitu olevan noin 196 000 euroa (alv 0 %).

Seuraava vaihe

Asemakaavaehdotus voidaan viedä valtuuston käsittelyyn heti lautakunnan hyväksymisen jälkeen, sillä ehdotus on jo ollut nähtävillä eikä maankäyttösopimusta tarvita.

Sovelletut lainkohdat

Maankäyttö- ja rakennuslaki 50 §, 52 §, 54 §, 55 §, 57 §, 62 §, 63 §, 65 § ja 66 §.

Maankäyttö- ja rakennusasetus 24 §, 25 §, 27 §, 28 §, 30 §, 32 § ja 32a §.

Liite 1Kartta Ruusukortteli 2.0

Oheismateriaali 1Selostus Ruusukortteli 2.0

Oheismateriaali 2Tilastolomake Ruusukortteli 2.0

Oheismateriaali 3Vuorovaikutusraportti 21.8.2020

Oheismateriaali 4OAS-vaiheen mielipiteet

Oheismateriaali 5Kaavaehdotuksesta annetut lausunnot

Oheismateriaali 6As Oy Kouluahteen muistutus 3.8.2020

Oheismateriaali 7Turun ja Kaarinan seurakuntayhtymän muistutus 4.8.2020

Laaditut selvitykset ja raportit, www.turku.fi/kaavahaku

Toimialajohtaja Christina Hovi:

EhdotusKaupunkiympäristölautakunta päättää esittää kaupunginhallitukselle, että 22.5.2020 päivätty ja 21.8.2020 lausuntojen perusteella muutettu asemakaavanmuutosehdotus Ruusukortteli 2.0esitetään kaupunginvaltuuston hyväksyttäväksi.

Lisäksi kaupunkiympäristölautakunta hyväksyy osaltaan Ruusukortteli 2.0 asemakaava-alueen yleisten alueiden infrakustannusarvioksi 196 000 euroa (alv 0 %) ja lähettää kustannusarvion edelleen kaupunginhallituksen ja -valtuuston käsiteltäväksi Ruusukortteli 2.0:n asemakaavanmuutoksen käsittelyn yhteydessä.

PäätösAsia pantiin pöydälle Mannin Ilvessalon kannattamana tekemästä ehdotuksesta yksimielisesti.

Lisäksi päätettiin järjestää katselmus kaava-alueella ennen seuraavaa kokousta.