Kaupunkiympäristötoimiala, kaavoitus, kaavoitusarkkitehti Taina Riekkinen 14.8.2020:

Asemakaava- ja asemakaavanmuutosehdotus on laadittu Koivulan ja Skanssin kaupunginosiin, Uudenmaantien, Sorakadun ja Skanssinkadun rajaamalle alueelle. Asemakaavanmuutos koskee Koivulan kaupunginosan korttelia 22, Sorakadun katualuetta, osaa Skanssinmäen puistoaluetta sekä osaa Skanssin kaupunginosan Itäkaaren katualueesta. Suunnittelualueella sijaitsee teollisuusrakennus. Muilta osin suunnittelualue on rakentamatonta soraharjua ja savipeltoa. Alueen koko on noin 13,4 ha. Nykytilannetta ja kaavatilannetta kuvataan tarkemmin kaavaselostuksen kohdassa 3. Lähtökohdat.

Asemakaavan muuttaminen perustuu yksityisen maanomistajan aloitteeseen asemakaavan muuttamiseksi. Asemakaavan ja asemakaavanmuutoksen tavoitteena on Koivulan korttelin 22 asemakaavan muuttaminen siten, että osia korttelista voidaan muuttaa asuin-, liike- ja toimistorakennusten korttelialueeksi. Tavoitteena on, että korttelissa toimivan yrityksen toimintaedellytykset ja mahdollinen toiminnan laajentaminen turvataan. Skanssinmäen laki säilytetään viheralueena ja sinne suunnitellaan alueen läpi kulkevat ulkoilureitit. Työn aikana kaava-alueelle tavoiteltu asukasmäärä on tarkentunut 800 asukkaaseen. Alue suunnitellaan vetovoimaiseksi sekä ekologisesti, taloudellisesti ja sosiaalisesti kestäväksi osaksi uutta Skanssin kaupunginosaa.

Kaava-alueen pinta-ala on n. 13,40 ha, josta korttelialueita on 5,17 ha, katualuetta 1,84 ha ja virkistysaluetta 6,39 ha. Kaavamuutoksella korttelialuetta muuttuu katualueeksi ja lähivirkistysalueeksi noin 0,80 ha. Uuden asemakaava-alueen koko on 1,52 ha.

Asemakaavassa osoitetaan Sorakadun ja Skanssinkadun varrelle sekä alueen eteläosaan korttelialueet asuinkerrostaloille (AK) sekä asuin-, liike- ja toimistorakennuksille (AK-1). AK-korttelialueen eteläpuolelle on varattu korttelialue muuntamolle (ET-1). Keskelle jää teollisuusrakennusten korttelialue, jolla ympäristö asettaa toiminnan laadulle erityisiä vaatimuksia (TY-1). Teollisuusrakennusten korttelialue on rajattu siten, että sillä mahdollistetaan ja turvataan toiminnassa olevan kiinteistön laajentuminen ja teollisuustoiminnan jatkamisen sekä kasvun edellytykset. Sorakadun katualuetta on laajennettu mahdollistamaan raitiotien sijoittaminen katualueelle. Skanssinmäki ja sen lähiympäristö alueen länsi- ja eteläosassa on merkitty lähivirkistysalueeksi (VL-1).

Rakennusoikeutta alueelle on osoitettu yhteensä 65 110 k-m², josta asuin-/liike- ja toimistorakentamista on 43 360 k-m². Kaikki asuinrakentaminen kaava-alueella on uutta ja kaavan toteuttamisen myötä alueelle arvioidaan muuttavan noin 800 asukasta. Voimassa olevaan asemakaavaan verrattuna kaavamuutos lisää alueen rakennusoikeutta 9 071 k-m².

Asemakaava mahdollistaa VI-VIII-kerroksisten asuin-, liike- ja toimistorakennusten rakentamisen Sorakadun ja Skanssinkadun varrelle sekä V-VII-kerroksisten asuinkerrostalojen rakentamisen Skanssinkadun päähän alueen eteläosaan. Asuinrakentaminen sijoittuu kiinni katualueiden reunoihin rajaten katutilaa. Kerrosluku nousee Uudenmaantietä lähimpänä olevan korttelialueen kuudesta kerroksesta Skanssinkadun risteyksen kahdeksaan kerrokseen laskien jälleen Skanssinkadulla etelään päin mentäessä seitsemästä viiteen kerrokseen.

Teollisuusrakennukselle varattu alue on merkitty kaavassa teollisuusrakennusten korttelialueena, jolla ympäristö asettaa toiminnan laadulle erityisiä vaatimuksia. Kaava mahdollistaa tehdasrakennuksen laajentamisen nykytilasta länteen/lounaaseen sekä itäpuolelle.

Skanssinmäki on merkitty kaavassa lähivirkistysalueeksi. Alueen maankäyttöä ja maisemointia suunnitellessa tulee ottaa huomioon paikallisesti arvokkaan harjualueen luonto- ja maisema-arvot. Alueelle on esitetty ohjeellisena ulkoilureittejä. Esitetyt ulkoilureitit noudattelevat maastoon muodostuneita polkuja, mutta niiden sijainti tarkentuu toteutussuunnittelun yhteydessä. Alueelle on toteutettava joitakin rakennettuja ulkoilureittejä maaston eroosion hillitsemiseksi.

Kaava tiivistää ja eheyttää yhdyskuntarakennetta. Muutoksia tulee myös näkymiin ympäröiviltä alueilta uusiin asuinkortteleihin. Tärkeimmät näkymät, joihin tulee muutosta, sijaitsevat Sorakadun varrella. Kaavan vaikutuksia on arvioitu laajemmin kaavaselostuksen kohdassa 5.3.

Kaavaprosessin vaiheet

Asemakaavanmuutos perustuu 28.10.2016 päivättyyn asemakaavanmuutosaloitteeseen.

Kaupunkiympäristölautakunta hyväksyi asemakaavan tavoitteet ja merkitsi osallistumis- ja arviointisuunnitelman tiedoksi 6.3.2018 § 112.

Ilmoitus vireilletulosta sekä 8.3.2018 päivätty osallistumis- ja arviointisuunnitelma lähetettiin osallisille kirjeitse 12.3.2018. Mielipiteet ja lausunnot osallistumis- ja arviointivaiheessa pyydettiin antamaan 30.4.2018 mennessä.

Osallistumis- ja arviointisuunnitelmasta (20.2.2018) saatiin yksi mielipide Turku Energialta. Mielipide koski tarvittavaa johtoaluetta. Johtoalue mahtuu kokonaisuudessaan levennetylle Sorakadun katualueelle. Osallistumis- ja arviointisuunnitelma on ollut luettavissa internetissä kaupungin sivuilla kaavaprosessin ajan.

Kaupunkiympäristölautakunta päätti kokouksessaan 18.6.2019, § 287, hyväksyä 11.6.2019 päivätyn luonnoksen laadittavan asemakaavan ja asemakaavaehdotuksen pohjaksi.

Kaavasta järjestettiin yleisötilaisuus Skanssin yhteiskehittämisfoorumin yhteydessä 25.9.2019 klo 16-19 Kauppakeskus Skanssissa. Yleisötilaisuudesta ilmoitettiin kuulutuksella 14.9.2019.

Kaavaehdotus oli julkisesti nähtävillä 18.5 – 16.6.2020. Nähtävilläolosta ilmoitettiin kuulutuksella 16.5.2020. Kaavasta ei jätetty muistutuksia.

Lausunnot kaavaehdotuksesta pyydettiin antamaan 16.6.2020 mennessä. Kaavasta saatiin kaksi lausuntoa. Lisäksi Turun Vesihuolto Oy, Liikenne- ja viestintävirasto Traficom sekä Varsinais-Suomen ELY-keskus ilmoittivat, että heillä ei ole kaavaan lausuttavaa.

Turku Energia Sähköverkot Oy:n lausunnossa esitettiin muuntamovarauksien sekä johtoaluemerkinnän lisäämistä kortteleihin AL-1 ja TY-1 sekä erillisen muuntamoaluevarauksen tekemistä Skanssinmäen puistoalueelle. Kaavaehdotusta muutettiin lausunnossa esitetyllä tavalla. Lausunnossa ehdotettiin myös, että yleismääräyksissä tulee mainita, että korttelialueiden läpi tulee voida sijoittaa sähköjohtoja. Kaavan laatijan näkemyksen mukaan kaavan yleismääräyksissä oleva kohta ”Korttelialueella tulee sallia johtojen sekä kulkuväylien tarvitsemien rasitteiden perustaminen” varmistaa riittävällä tasolla sen, että sähköjohdoille löytyy järkevä reitti tonttijaosta huomioimatta. Määräystekstiin ei ole tehty muutosta lausunnon perusteella, mutta se on siirretty yleisissä määräyksissä koskemaan koko kaava-aluetta.

Varsinais-Suomen Aluepelastuslaitos esitti lausunnossaan, että pi-a1 ja pi-a2 merkinnän selitettä muokataan johtuen siitä, että pelastusviranomainen ei ole rakennusluvan myöntämisestä päättävä viranomaistaho. Kaavaehdotusta on muutettu pelastusviranomaisen ehdottamalla tavalla. Lausunnossa tuotiin esille myös tarve selkeään osoitteenmuodostukseen, rakennusten väliseen palosuojaukseen sekä sammutusvesitarpeen huomioimiseen kunnallisteknisessä suunnittelussa. Muut lausunnossa esille tuodut seikat merkittiin tiedoksi, mutta ne eivät aiheuttaneet tarvetta muuttaa kaavaehdotusta.

Lausuntojen perusteella tehtyjen vähäisten muutosten johdosta ei ole tarpeen asettaa kaavaehdotusta uudelleen nähtäville.

Kaavan toteuttamisen kustannukset

Asemakaavaehdotuksen valmistelun yhteydessä on arvioitu kaavan toteuttamisesta aiheutuvia yleisten alueiden rakentamisen kustannuksia. Arvio on laadittu käyttäen Turun kaupungin infrarakentamisen kustannushallinnan ohjetta. Kustannukset on laskettu Foren hankeosaohjelmalla. Kustannuslaskelma on tehty hintatasossa 10/2019. Arvio sisältää rakentamisen, suunnittelun ja muut tilaajan kustannukset sekä infran tarveselvitys- ja hankesuunnitteluohjeen mukaisen hankevarauksen 15 %. Vesi- ja energiahuollon kustannukset eivät sisälly laskelmiin. Arvion mukaan asemakaava-alueen yleisten alueiden toteuttamisesta aiheutuvat kustannukset ovat noin 0,43 M€ (alv 0 %). Yleisten alueiden kustannukset ovat hankeosalaskennan perusteella saatuja ja ne tarkentuvat myöhemmin rakennussuunnittelun yhteydessä.

Nyt laadittavan asemakaavaehdotuksen alueelle sijoittuvan infrarakentamisen ohella asemakaavan toteuttaminen edellyttää Skanssin keskuspuiston alueelle sijoittuvan hulevesijärjestelmän sekä urheilu- ja virkistysalueen toteuttamista. Tämän lisäksi kustannuksia on syntynyt maanhankinnasta (105 000 €). Maankäyttösopimuskorvauksilla katetaan kaava-alueen sekä sitä palvelevan infrarakentamisen kustannuksia.

Seuraava vaihe

Kaavaehdotus etenee kaupunginhallituksen ja edelleen kaupunginvaltuuston hyväksymiskäsittelyyn, kun tarvittavat maankäyttösopimukset kaupungin ja yksityisten maanomistajien välillä on allekirjoitettu.

Sovelletut lainkohdat

Maankäyttö- ja rakennuslaki 50 §, 52 §, 54 §, 55 §, 57 §, 62 §, 63 §, 65 § ja 66 §.

Maankäyttö- ja rakennusasetus 24 §, 25 §, 27 §, 28 §, 30 §, 32 § ja 32a §.

Liite 1Kartta Skanssinmäki

Oheismateriaali 1Selostus Skanssinmäki

Oheismateriaali 2Tilastolomake Skanssinmäki

Oheismateriaali 3Kaavaehdotuksesta annetut lausunnot

Toimialajohtaja Christina Hovi:

EhdotusKaupunkiympäristölautakunta päättää esittää kaupunginhallitukselle, että 30.4.2020 päivätty ja 14.8.2020 lausuntojen perusteella muutettu asemakaava- ja asemakaavanmuutosehdotus Skanssinmäki esitetään kaupunginvaltuuston hyväksyttäväksi.

Lisäksi kaupunkiympäristölautakunta hyväksyy osaltaan Skanssinmäen asemakaava-alueen yleisten alueiden infrakustannusarvioksi 0,43 miljoonaa euroa (alv 0 %) ja lähettää kustannusarvion edelleen kaupunginhallituksen ja -valtuuston käsiteltäväksi Skanssinmäen asemakaavan ja asemakaavanmuutoksen käsittelyn yhteydessä.

PäätösEhdotus hyväksyttiin.