Kaupunkiympäristötoimiala, kaavoitus, kaavoitusarkkitehti Tero Lehtonen 24.6.2020:

Kaupunkiympäristötoimiala on laatinut yhdessä Arkkitehtitoimisto Haroma & Partners Oy:n kanssa 24.4.2020 päivätyn asemakaavanmuutosehdotuksen, jota on muutettu lausuntojen johdosta 22.6.2020.

Nykytilanne

Asemakaavanmuutos laaditaan IX kaupunginosan korttelin 10 tontille 13 sekä viereiselle Malminkadun osalle. Alue on kooltaan noin 0,58 ha ja se sijaitsee Satamaraiteen ja Puutarhakadun välissä noin 2 km etäisyydellä Kauppatorista lounaaseen. Malminkadun päätä lukuun ottamatta alue on yksityisessä omistuksessa.

Suunnittelualue on voimassa olevan asemakaavan mukaan teollisuusrakennusten ja -laitosten korttelialuetta sekä eteläreunaltaan katualuetta. Alue on kauttaaltaan ihmisen muovaamaa rakennettua kaupunkiympäristöä, jolla ei ole varsinaisia luontoarvoja. Se kytkeytyy kuitenkin suoraan Kakolanmäen rinteeseen, jolla on suuri maisemallinen merkitys Turun kaupunkikuvassa. Alueella sijaitsee vuonna 1980 rakennettu Sampo Vakuutusyhtiön atk-toimintoja palvellut rakennus, jonka alkuperäiselle käytölle ei ole enää tarvetta. Nykyisin tilat ovat hyvin vajaassa käytössä.

Työpaikkoja alueella on n. 80-90.

Suojelukohteita tai muinaismuistoja ei ole.

Suunnittelualueen ympäristössä on käynnissä merkittäviä keskusta-alueen kehittämiseen ja laajentamiseen liittyviä hankkeita. Välittömästi alueen länsipuolella, Satamaraiteen takana, sijaitsee 7.7.2018 voimaan tullut laaja Herttuankulman kaava-alue, jonka rakentuminen on käynnistynyt nopeasti voimakkaasti ja jolle arvioidaan sijoittuvan 4400 uutta asukasta. Itäpuolella, Puutarhakadun takana, on puolestaan vireillä Merenkulkuoppilaitoksen alueen kaavamuutos. Lisäksi lähistöllä ovat rakentumassa mm. Kakolan, Linnanfältin ja Harppuunakorttelin alueet, joiden lisäksi vireillä ja suunnitteilla on useita muitakin hankkeita.

Suunnittelutilanne

Turun kaupunkiseudun maakuntakaavassa Puutarhakatu 55:n kaavanmuutosalue on osoitettu keskustatoimintojen alueeksi (C). Lisäksi se on osa kaupunkikehittämisen kohdealuetta.

Turun yleiskaava 2020:ssä alue on työpaikkojen ja asumisen aluetta (PAK): Nykyinen teollisuusalue, jota osa-alueittain kehitetään tehokkaammiksi ja viihtyisämmiksi työpaikka- ja asuntoalueiksi palveluineen. Linnakaupungin osayleiskaavassa (tullut voimaan 25.2.2012) suunnittelualueen eteläosan kautta kulkemaan on merkitty kevyen liikenteen pääreitti.

Valmisteilla olevassa Yleiskaava 2029:ssä suunnittelualue on esitetty muutettavaksi keskustatoimintojen alueeksi (C).

Alueella on voimassa 14.4.1966 vahvistunut asemakaava 4/1965, jossa suunnittelualue on osoitettu teollisuusrakennusten ja -laitosten korttelialueeksi (TT). Asemakaavan mukainen rakennusoikeus on 5930 k-m². Asemakaavassa on rajoitettu rakennettavan alan osuus tontista 50 prosentiksi sekä rakennuksen julkisivupinnan ja vesikaton leikkauskohdan enimmäiskorkeus 18 metriin.

Suunnittelualueen pohjoisreunalla on aiemmin ollut Turku Energian suurjännitejohto varoalueineen, mutta ilmajohto on siirretty maakaapeliin eikä enää vaikuta alueen suunnitteluun.

Osana uutta satamaterminaalihanketta selvitetään korvaavaa yhteyttä Satamaraiteelle, mikä toteutuessaan vapauttaisi nykyisen raidealueen muuhun käyttöön.

Suunnittelun vaiheet ja osallistuminen

Asemakaavan laadinta perustuu yksityisen maanomistajan aloitteeseen.

Turun kaupungin ja yksityisen maanomistajan välinen kaavoitussopimus allekirjoitettiin 11.3.2016.

Kaupunkisuunnittelu- ja ympäristölautakunta merkitsi osallistumis- ja arviointisuunnitelman tiedoksi 5.4.2016 § 92. Kaavan vireille tulosta on ilmoitettu vuoden 2016 kaavoituskatsauksessa. Ilmoitus vireille tulosta sekä 8.8.2016 päivätty osallistumis- ja arviointisuunnitelma lähetettiin siinä mainituille osallisille kirjeitse 10.8.2016.

Osallistumis- ja arviointisuunnitelmavaiheessa saatiin yksi mielipide Turun nuorisovaltuustolta.

12.4.2016 pidettiin kaavan aloitusvaiheen viranomaisneuvottelu.

Asemakaavasta laadittiin useita erilaisia luonnoksia. Kaupunkiympäristölautakunta hyväksyi 19.3.2019 päivätyn asemakaavanmuutosluonnoksen 26.3.2019 § 125, joka perustui yhtenäiseen, pysäköintikannen reunustamaan piha-alueeseen, jota rajasivat kolme tontin reunoihin kiinnittyvää 7-9 kerroksista vapaamuotoista rakennusmassaa. Lautakunta teki lisäksi luonnokseen seuraavan lisäyksen: "Lisäksi lautakunta edellyttää, että selvitetään vaihtoehtoja, joissa alue nivelletään paremmin viereisiin 1-3-kerroksisiin rakennuksiin kerroslukua madaltamalla.".

Asemakaavanmuutosehdotus oli maankäyttö- ja rakennuslain 65 §:n sekä maankäyttö- ja rakennusasetuksen 27 §:n mukaisesti julkisesti nähtävillä 18.5. – 16.6.2020.

Kaavaehdotuksen taustaa, tavoitteita ja sisältöä esittelevä yleisötilaisuus pidettiin 28.5.2020 etänä internetissä koronaviruspandemian aiheuttaman poikkeustilan vuoksi.

Ehdotuksesta ei jätetty muistutuksia.

Asemakaavanmuutosehdotus oli viranomaisten lausuntokierroksella yhtä aikaa nähtävillä olon kanssa 18.5. – 16.6.2020. Lausunnon jättivät Varsinais-Suomen Pelastuslaitos, Turun Vesihuolto ja Turku Energia Sähköverkot Oy. ELY-keskus ilmoitti, ettei sillä ole lausuttavaa kaavaan. Turku Energian lausunnon johdosta kaavakarttaan lisättiin sijainniltaan ohjeellinen alue muuntamoa varten. Lisäksi rakennusvalvonnan kanssa käydyn neuvottelun pohjalta tehtiin kaavakarttaan vähäisiä tarkennuksia mm. liiketilojen pakollisuuden ja talotekniikan sijoittelun osalta.

Lisäksi kaava-aloitteen tekijän toivomuksesta kaavan kokonaisrakennusoikeutta pienennettiin 10350:stä 10150 kem²:iin (2 % vähennys) siten, että pääkäyttötarkoituksen (asuminen) mukainen rakennusoikeus jää 9950 kem²:iin.

Tehdyt muutokset eivät edellytä kaavamuutoksen asettamista uudelleen nähtäville.

Asemakaavanmuutoksen tarkoitus

Tavoitteena on kaupunkikeskustan laajentaminen ja merellisen kaupunkikeskustan kehittäminen asuntorakentamista lisäämällä ja maankäyttöä tehostamalla. Lisäksi tavoitteena on kävely- ja pyöräily-yhteyksien parantaminen keskustan suunnasta uudelle Herttuankulman alueelle Linnakaupunkiin.

Asemakaavanmuutosehdotus

Asemakaavanmuutosehdotuksella muutetaan nykyinen teollisuustontti asuinkerrostalojen korttelialueeksi (AK-1). Suunnittelualueelle on osoitettu yhteensä 10150 kem² rakennusoikeutta, mikä jakautuu kolmelle massoitukseltaan porrastetulle kerrostalojen rakennusalalle (kerrosluvut VII, VIII ja IX) sekä yhteistilojen tai vastaavien rakentamiseen tarkoitetulle I-kerroksiselle rakennusalalle. Asumiseen varattua rakennusoikeutta on yhteensä 9950 k-m² ja talousrakennusta varten 100 k-m². Lisäksi kaava edellyttää toteuttamaan 100 k-m² myymälätilaa. Rakennusalat porrastuvat siten, että korkein rakennus sijoittuu alueen pohjoisreunaan ja matalin eteläreunaan, Malminkadun ja Puutarhakadun kulmaukseen. Tällä on tavoiteltu parempaa kaupunkikuvallista sovitusta rakennettuun ympäristöön nähden.

Asemakaavanmuutoksen yhteydessä alueelle hyväksytään sitova tonttijaonmuutos siten, että kukin kerrostalon rakennusala sijoittuu omalle tontilleen. Erillisin kaavamääräyksin on määrätty, että mm. piha- ja pysäköintijärjestelyjen suhteen koko AK-1 -korttelialue on toteutettava yhtenäisenä kokonaisuutena hallinnollisten tontinrajojen estämättä.

Korttelitehokkuus on noin 2,1. Autopaikkamitoituksena on käytetty 1 ap/120 k-m², mikä on linjassa viereisen Herttuankulman alueen kanssa. Alueelle arvioidaan tulevan n. 150 asuntoa ja niihin n. 200 asukasta

Suojeltuja rakennuksia ei ole.

Kaava-alueen eteläreunaan, Malminkadun katualueelle, on osoitettu varaus kävely- ja pyöräilysillan rakentamiselle Satamaraiteen yli Herttuankulmaan, jonka asemakaavassa on vastaava varaus yhteyden mahdollistamiseksi.

Viherkerroin

Asemakaavaehdotuksessa on esitetty viherkertoimen minimivaatimustaso AK-1 -korttelialueelle. Rakennuslupaa haettaessa vaaditun tason saavuttaminen on osoitettava Turun siniviherkerroin (SIVI) -työkalulla lasketulla tuloskortilla.

Liikenne

Asemakaavanmuutoksella ei ole merkittävää vaikutusta liikennemäärille ja alueen liikenneverkko säilyy nykyisellään. Myöskään liikenneturvallisuuden suhteen ei tapahdu mainittavaa muutosta nykytilanteeseen nähden. Käyttötarkoituksen muutoksen takia kaavan mukaiselle osuudelle Puutarhakatua on syytä toteuttaa kevyen liikenteen väylä.

Kaavanmuutos mahdollistaa jalankulku- ja pyöräily-yhteyden rakentamisen Satamaraiteen yli Malminkadun suuntaisesti.

Pysäköinti

Kaavanmuutosalue sijoittuu ns. kävely- ja pyöräilyvyöhykkeelle alle kolmen kilometrin säteellä keskustasta (Pysäköintinormit Turussa, luonnos 11.6.2019). Tällöin autopaikoituksen mitoitusnormina on 1/120 kem², kuitenkin vähintään 1 ap/2 asuntoa. Lisäksi vieraspaikkoja on oltava yksi 10:tä asuntoa kohti.

Polkupyörien osalta mitoitusnormi on 1/30 kem².

Infrakustannukset ja kaavatalous

Kaavatyön yhteydessä tehdyn alustavan kustannustarkastelun mukaan kaavaan liittyvät välittömät infran rakentamiskustannukset ovat 100.000 euroa sisältäen hankevarauksen 15 %. Tämä jakaantuu puoliksi Puutarhakadun kevyen liikenteen väylän ja Malminkadun saneerauksen kesken. Edellä esitetty kustannus ei sisällä Malminkadun ja Hoviväenpuiston välisen kävely- ja pyöräilysillan kustannuksia.

Malminkadun ja Hoviväenpuiston välisen kävely- ja pyöräilysillan kustannuksia ei ole tarkoituksenmukaista arvioida tässä vaiheessa johtuen satamaraiteen mahdollisesta siirtymisestä ja muista siltaan liittyvistä epävarmuustekijöistä.

Maankäyttösopimuskorvauksia arvioidaan saatavan n. 1,2 milj. euroa, joka tarkentuu sopimusneuvottelujen yhteydessä.

Seuraavat vaiheet

Asemakaavan muutosehdotus viedään kaupunginhallituksen ja -valtuuston hyväksymiskäsittelyyn, kun tarvittava maankäyttösopimus on allekirjoitettu.

Sovelletut lainkohdat

Maankäyttö- ja rakennuslaki 52 §, 54 §, 55 §, 57 §, 59 §, 62 §, 63 §, 65 §,

66 § ja 82 §.

Maankäyttö- ja rakennusasetus 24 §, 25 §, 27 §, 28 §, 30 §, 31 §, 32 § ja

32a §.

Liite 1Kartta Puutarhakatu 55

Oheismateriaali 1Selostus Puutarhakatu 55

Oheismateriaali 2Tilastolomake Puutarhakatu 55

Oheismateriaali 3Kaavaehdotuksesta annetut lausunnot

Laaditut selvitykset ja raportit, Kaavahaku

Toimialajohtaja Christina Hovi:

EhdotusKaupunkiympäristölautakunta päättää esittää kaupunginhallitukselle, että 24.4.2020 päivätty ja 22.6.2020 lausuntojen johdosta muutettu asemakaavanmuutosehdotus Puutarhakatu 55 esitetään kaupunginvaltuuston hyväksyttäväksi. Asemakaavanmuutoksen yhteydessä hyväksytään sitovat tonttijaonmuutokset: 009-10.-23-25.

Lisäksi kaupunkiympäristölautakunta hyväksyy osaltaan Puutarhakatu 55 asemakaava-alueen yleisten alueiden infrakustannusarvioksi 100 000 euroa (alv 0 %) ja lähettää kustannusarvion edelleen kaupunginhallituksen ja -valtuuston käsiteltäväksi Puutarhakatu 55:n asemakaavanmuutoksen käsittelyn yhteydessä.

PäätösEhdotus hyväksyttiin.