Kaupunkiympäristötoimiala, kaavoitus, kaavoitusarkkitehti Katja Tyni-Kylliö 5.6.2020:

Kaupunkiympäristötoimialan kaavoitusyksikkö on laatinut 5.6.2020 päivätyn asemakaavanmuutosluonnoksen.

Nykytilanne

Asemakaavanmuutos laaditaan III kaupunginosaan korttelin 19 tonteille 2 (Sirkkalankatu 37) ja 8 (Sepänkatu 1) sekä osalle Samppalinnan vuoren puistoa, Sirkkalankatua ja Neitsytpolkua.

Turun ammattikorkeakoulun käytössä ollut tontti on kaupungin omistuksessa. Tontin alkuperäiset rakennukset rakennettiin vuosina 1964-66 Turun teknillisen oppilaitoksen käyttöön. Koulua laajennettiin 1990-luvun vaihteessa. Turun kaupunginhallitus teki periaatepäätöksen kampushankkeen toteuttamisen valmistelusta 31.10.2011. Hankkeen taustalla oli ammattikorkeakoulun pyrkimys keskittää toimintojaan Kupittaalle. Kaupunginvaltuusto päätti 1.6.2015, että Turun ammattikorkeakoulu Oy oikeutetaan luopumaan Sepänkatu 1 tilojen vuokrauksesta ja kiinteistö myydään. Kaupunginvaltuuston päätöksellä 26.8.2019 § 123 tontti on päätetty myydä 31.12.2020 mennessä 4.6.2018 alkaneessa kehittämiskumppanikilpailussa kehittämiskumppaniksi valituksi tulleelle taholle.

Heidekenin Perhetalon käytössä olevan tontin omistaa Kiinteistöosakeyhtiö Heideken. Alun perin Heidekenin synnytyslaitoksena toiminut jugendtyylinen sairaala rakennettiin vuonna 1899 ja rakennusta laajennettiin Sepänkadun puolelle vuonna 1929. Yksikerroksinen puurakennus rakennettiin vuonna 1891.

Suunnittelualueeseen kuuluva osa Samppalinnan vuoren puistoa on katumaisesti rakennettu Sepänkadun jatke ja koulutontin pysäköintialueena käytettävä alue.

Suunnittelutilanne

Yleiskaava 2020:ssa tontit ovat julkisten palvelujen ja hallinnon aluetta (PY) sekä kulttuurihistoriallisesti, kaupunkikuvallisesti, maisemallisesti tai luonnonoloiltaan arvokas alueen osa. Koulutontille pysäköintialueeksi vuokrattu alue sijaitsee yleiskaavassa virkistysalueella. Kaupunginhallituksessa 5.11.2018 hyväksytyssä Yleiskaava 2029:n luonnoksessa tontit on osoitettu keskustatoimintojen alueeksi (C); pääasiallisia toimintoja ovat keskustamainen asuminen, julkiset ja yksityiset palvelut, hallinto sekä keskustaan soveltuvat ympäristöhäiriöitä aiheuttamattomat työpaikkatoiminnat. Vanhat teknillisen koulun koulurakennukset ovat osa yleiskaava 2029:n karttaan 8 merkityn arvokkaan rakennetun ympäristön kohdetta nro 1/35, Luostarinkadun kouluympäristö. Heidekenin Perhetalon käytössä olevat rakennukset on arvokkaan rakennetun ympäristön kohde nro 1/36.

Heidekenin Perhetalon käytössä olevalla tontilla on voimassa asemakaava vuodelta 1897. Turun kaupungin voimassa olevan rakennusjärjestyksen mukaan tonttia 2 koskee rakentamismääräykset vuoden 1964 rakennusjärjestyksen 52 §:n mukaisesti. Rakentamiseen saa käyttää enintään 1/3 tontin pinta-alasta. Tonttitehokkuus on e = 1, jolloin bruttokerrosalaa saa olla enintään 2807 k-m². Rakennuksen kerrosluku saa olla enintään kuusi.

20.12.1988 voimaan tulleessa asemakaavassa (20/1987) ammattikorkeakoulun käytöstä poistuva tontti on opetustoimintaa palvelevien rakennusten korttelialuetta (YO). Tontilla saa rakentaa 2-5 –kerroksisia rakennuksia, rakennusoikeutta on 20 000 k-m². Katujulkisivuille on määrätty enimmäiskorkeudet. Neitsytpolun puolella tontin reuna-alue on osoitettu istutettavaksi alueen osaksi.

Rakennushistoriaselvitykset olemassa olevien rakennuksista

Ammattikorkeakoulun käytöstä poistuvalla tontilla sijaitsee arkkitehtitoimisto Olof Holmberg & Co:n Turun Teknilliselle oppilaitokselle suunnittelema keltatiilinen rakennus vuosilta 1964–66, johon arkkitehtitoimisto Pekka Pitkänen Ky on suunnitellut vuosina 1991–1993 uudisosia sekä peruskorjauksen. Koulurakennuksista on tehty rakennushistoriaselvitys (Turun Teknillisen oppilaitoksen rakennushistoriaselvitys, Anniina Lehtokari, 28.8.2018). Selvityksen mukaan koulurakennukset ovat osa oppilaitoksen eri tontille kuuluvien rakennusten muodostamaa historiallista kerroksellisuutta. Samppalinnan vuoren eteläreunaan on 1900-luvun alusta alkaen rakennettu useita kouluja ja Teknillisen oppilaitoksen rakennukset ovat osa tätä kokonaisuutta. Rakennuksilla todetaan olevan kulttuurihistoriallisia ja arkkitehtonisia arvoja.

Heidekenin Perhetalon käytössä olevalla tontilla sijaitsee vuonna 1899 rakennettu, rakennustaiteellisesti ja kaupunkikuvallisesti arvokas Heidekenin synnytyslaitos, kolmekerroksinen jugendtyylinen sairaala, jonka on suunnitellut Gustaf Nyström. Lisäsiipi Sepänkadun puolelle rakennettiin vuonna 1929 J. Eskil Hinderssonin piirustusten mukaan. Yksikerroksinen puurakennus rakennettiin vuonna 1891 K. V. Reiniuksen suunnittelemana. Rakennusten rakennushistoriaselvitys on tehty vuonna 1996 (Sirkkalankatu 37, III/19/22, Heideken. Minna Määttä, Vol. 84). Selvitys sisältää rakennushistorian ja dokumentoinnin, ei johtopäätöksiä rakennusten arvoista. Selvitys löytyy ainoastaan paperiversiona Museokeskuksen arkistosta.

Suunnittelun vaiheet ja osallistuminen

Asemakaavanmuutos laaditaan Turun kaupungin aloitteesta.

Kaupunkisuunnittelu- ja ympäristölautakunta hyväksyi tonttia 8 koskevan kaavan tavoitteet ja merkitsi osallistumis- ja arviointisuunnitelman tiedoksi 23.5.2017 § 176. Lisäksi lautakunta päätti, että asemakaavan yhteydessä tutkitaan mahdollisuutta kevyen liikenteen sillan rakentamiseksi Urheilupuiston ja Samppalinnan vuoren välille. Kaavan vireille tulosta on kuulutettu 27.5.2017 ja vireillä olosta on ilmoitettu kaavoituskatsauksissa 2018 - 2020.

Aloituskokous viranomaisille pidettiin 20.6.2017.

Ammattikorkeakoulun käytöstä poistuvaan tonttiin liittyen 4.6.2018 - 26.8.2019 käytiin avoin kaksivaiheinen kilpailullinen neuvottelumenettely, jolla haettiin kehittämiskumppania/ -kumppaneita Sepänkatu 1:n kehittämiseen. Pyrkimyksenä oli löytää kilpailualueelle ja sen rakennuksille uusi omistaja/ omistajat sekä innovatiivinen suunnitelma, joka mahdollistaisi olemassa olevien rakennusten saneerausta ja uudiskäyttöä sekä mahdollisen korvaavan uudisrakentamisen.

Kilpailun jälkeen, 3.12.2019, osallistumis- ja arviointisuunnitelma päivitettiin ja suunnittelualueeseen lisättiin Heidekenin Perhetalon käytössä oleva tontti sekä liittyviä katualueita.  

Kaavan valmisteluun liittyen on tullut yhteensä kymmenen mielipidettä. Mielipieteissä on otettu kantaa enimmäkseen uudisrakentamisen korkeuteen ja ympäristöön sopivuuteen sekä tuotu esille alueen pysäköintiongelmat. Sillan rakentamista Samppalinnan vuoren ja Urheilupuiston välille pidetään kannatettavana asiana.  

Mielipiteiden tiivistelmät sekä yksityiskohtaiset vastineet niihin on selostettu liitteenä olevassa vuorovaikutusraportissa.

Asemakaavanmuutoksen tarkoitus

Asemakaavanmuutoksen tavoitteena on tarkastella ammattikorkeakoulun käytöstä poistuvan tontin käyttötarkoitusta koska koulutoiminta siirtyy eri paikkaan. Kaavaprosessin aikana järjestetyn kehittämiskumppanikilpailun avulla tutkittiin nykyisille tontilla oleville rakennuksille soveltuvaa käyttöä sekä mahdollista uudisrakentamista. Kilpailun lähtökohtana oli, että suunnitelman tulee tukea kilpailualueen monipuolista käyttöä sekä huomioida rakennusten ja ympäristön muodostama monikerroksinen, kulttuuri- ja opetushistoriallisesti merkittävä kokonaisuus.

Asemakaavanmuutoksen yhteydessä on ollut tavoitteena myös päivittää perhekeskus Heidekenin käytössä olevan tontin asemakaava ottaen huomioon suojelutavoitteet sekä tutkia lisärakentamisen mahdollisuuksia. Samalla on tutkittu sillan toteuttamisen mahdollisuuksia kävelyä ja pyöräilyä varten Samppalinnan vuoren ja Urheilupuiston välille.

Asemakaavanmuutosluonnos

Korttelin tontit osoitetaan asuin-, liike- ja toimistorakennusten korttelialueiksi. Turun ammattikorkeakoulun käytössä olleelle tontille saa sijoittaa myös palveluasuntoja, päiväkodin, palvelun toimitiloja, kokoontumistiloja ja opetustoimintaa palvelevia tiloja. Heidekenin Perhetalon käytössä olevalle tontille saa sijoittaa myös palvelu- ja kokoontumistiloja.  

Ammattikorkeakoulun käytöstä poistuvan tontin suunnitteluratkaisu perustuu kehittämiskumppanikilpailussa valituksi tulleen suunnitelman jatkokehittämiseen. Kaavaluonnoksessa esitetään suojeltavat rakennukset, uudisrakentamisen sijoittuminen, määrä ja massoittelu. Olemassa olevista rakennuksista Sepänkadun ja Sirkkalankadun varrella olevat rakennukset suojellaan Museokeskuksen kilpailuvaiheessa määrittelemän minimitavoitteen mukaisesti. Rakennusten arkkitehtoniset ja kulttuurihistorialliset ominaispiirteet määrätään säilytettäviksi. Uudisrakentaminen toteutetaan IV - VIII -kerroksisina pistetaloina ja kolmea VIII-kerroksista rakennusta yhdistää kaksikerroksiset rakennusosat. Näin sisäpiha avautuu puiston suuntaan, mutta uudisrakennukset muodostavat vaihtelevan korkuisen ja suojaavan muurin Neitsytpolun puolelle. Uudisrakentaminen ottaa huomioon korttelin suojeltavien rakennusten korkeudet näiden läheisyydessä ja kunnioittaa Luostarivuoren koulun asemaa Samppalinnan vuoren näkymiä hallitsevana julkisena rakennuksena. Uudisrakentamiseen osoitetaan rakennusoikeutta 14750 k-m², jonka lisäksi saa rakentaa pihakannen alle maanalaista tilaa kahteen kerrokseen pysäköintiä, varastointia, väestönsuojia, teknisiä tiloja tms. varten. Puiston reunalle Sepänkadun varren uudisrakennukseen ja Sirkkalankadun reunalla olevaan suojeltavaan rakennukseen määrätään rakennettavan liike- ja/tai toimistotiloja tietty prosenttimäärä maantasokerroksesta. Tontin uudisrakennuksiin arvioidaan tulevan n. 170 asuntoa ja n. 480 asukasta. Lisäksi asuntoja on mahdollisuus rakentaa myös suojeltuihin rakennuksiin.

Ammattikorkeakoulun käytöstä poistuvan tontin liittyminen luontevasti puistoalueeseen ja Neitsytpolun katualueen reunaan varmistetaan istutettavan alueen merkinnällä. Lisäksi määrätään, että istutettavalla alueella rakentaminen on sovitettava alueen oleviin pinnanmuotoihin ja rakentamisen yhteydessä tulee varmistaa puistossa olevien puiden kasvuedellytykset. Rakennusalojen ulkopuolella sijaitsevat jalopuut on pyrittävä säilyttämään.

Heidekenin Perhetalon käytössä olevat rakennukset suojellaan ja tontille osoitetaan rakennusala III-kerroksiselle uudisrakennukselle kooltaan 1300 k-m². Heidekenin päärakennus määritellään rakennustaiteellisesti, kaupunkikuvallisesti ja historiallisesti erittäin arvokkaaksi rakennukseksi ja sisätiloissa suojellaan porrashuoneet, alkuperäinen huonejako sekä julkisluonteisten sisätilojen alkuperäinen kiinteä sisustus, materiaalit ja pintakäsittely. Ullakolle saa rakentaa pääkäyttötarkoituksenmukaisia tiloja, mutta kattoikkunat sallitaan vain sisäpihan puolella. Sepänkadun varrella oleva puutalo määritellään historiallisesti ja kaupunkikuvallisesti arvokkaaksi rakennukseksi ja sisätiloissa suojellaan alkuperäinen kiinteä sisustus. Jos uudisrakennus toteutetaan kaupunkipientalona, rakennukseen arvioidaan tulevan neljä asuntoa. Lisäksi suojellut rakennukset on mahdollista muuttaa tulevaisuudessa asuinkäyttöön.

Ammattikorkeakoulun käytöstä poistuvalla tontilla autopaikkoja tulee rakentaa 1 ap/ 120 k-m². Autopaikat tulee sijoittaa kellareihin ja/tai pihakannen alle rakennettavaan maanalaiseen tilaan. Heidekenin Perhetalon käytössä olevalla tontilla autopaikkoja on rakennettava 1 ap uudisrakennuksen 120 k-m² kohti.

Uudisrakennuksen autopaikat tulee sijoittaa alimpaan kerrokseen tai kortteliin pihakannen alle rakennettavaan maanalaiseen tilaan.

Samppalinnan vuoren ja Urheilupuiston välille mahdollistetaan sillan rakentaminen kävelyä ja polkupyöräilyä varten.

Ehdotusvaiheessa kaavaan lisätään mm. liikenteeseen, uudisrakennusten arkkitehtuuriin ja hulevesiin liittyviä määräyksiä.

Liite 1Luonnoskartta Sepänkatu 1 pvm 5.6.2020

Oheismateriaali 1Vuorovaikutusraportti Sepänkatu 1 pvm 5.6.2020

Oheismateriaali 2Mielipiteet

Oheismateriaali 3Aloituskokouksen muistio, 20.6.2017

Laaditut selvitykset ja raportit, Turun Teknillisen oppilaitoksen rakennushistoriaselvitys, www.turku.fi/kaavahaku

Toimialajohtaja Christina Hovi:

EhdotusKaupunkiympäristölautakunta päättää hyväksyä 5.6.2020 päivätyn luonnoksen laadittavan asemakaavanmuutosehdotuksen Sepänkatu 1 pohjaksi.

PäätösAsia pantiin pöydälle Sandelinin Lähteenmäen kannattamana tekemästä ehdotuksesta yksimielisesti.

Lisäksi päätettiin järjestää katselmus kaava-alueella ennen seuraavaa kokousta.

Pöydältä 16.6.2020 § 237

PäätösEhdotus hyväksyttiin seuraavalla muutoksella:

"Lisäksi lautakunta edellyttää, että ehdotusvaiheeseen sisällytetään viherkerroin ja tutkitaan viherkattojen sijoittamista erityisesti 2-kerroksisten rakennusten katoille."

Ilvessalon Laukkasen kannattamana tekemä päätökseksi tullut muutosehdotus hyväksyttiin yksimielisesti.

Päätös asiassa kuitenkin syntyi kahden äänestyksen jälkeen.

1. äänestys

Ensimmäisessä äänestyksessä äänestettiin asian käsittelyn jatkamisen ja Sandelinin Lähteenmäen kannattamana tekemän pöydällepanoehdotuksen välillä.

Suoritetussa nimenhuutoäänestyksessä asian käsittelyn jatkamisen puolesta äänestivät Hellsten, Anttila, Muurinen, Laukkanen, van Ooik, Wirén, Euro, Kontu, Manni ja Ilvessalo.

Sandelinin pöydällepanoehdotuksen puolesta äänesti hänen lisäkseen häntä kannattanut Lähteenmäki.

Lintunen äänesti tyhjää.

Asian käsittely jatkui äänin 10-2, 1 tyhjä.

2. äänestys

Toisessa äänestyksessä äänestettiin esittelijän ehdotuksen Sandelinin ja Lähteenmäen kannattamana tekemän seuraavansisältöisen muutosehdotuksen välillä:

"Jatkovalmistelussa AL-1 tontille sijoitettua 1300 kerrosalaneliömetriin suuruista uudisrakennusten pienennetään 1000 kerrosalaneliömetriin. Pienentäminen toteutetaan uudisrakentamisen runkosyvyyttä keventämällä."

Suoritetussa nimenhuutoäänestyksessä esittelijän ehdotuksen puolesta äänestivät Hellsten, Lintunen, Anttila, Muurinen, Laukkanen, van Ooik, Wirén, Euro, Kontu, Manni ja Ilvessalo.

Sandelinin muutosehdotuksen puolesta äänesti hänen lisäkseen häntä kannattanut Lähteenmäki.

Esittelijän ehdotus tuli päätökseksi äänin 11-2.

Ilvessalon päätökseksi tulleen muutosehdotuksen perustelut:

"Lisäyksellä huolehditaan alueen vehreydestä ja hulevesien viivyttämisestä."

Paikalla pidettiin katselmus ennen kokousta.