Kaupunkiympäristötoimiala, ympäristölakimies Nina Mattila 5.6.2020:

Rakennuspaikka ja sen sijainti

Raunistulan kaupunginosan (81) korttelin 23 tontti 36.

Osoite

Raunistulantie 25

Hakija

Ateljee Barker Oy

Rakennushanke

- Suojeltujen rakennusten osittainen purkaminen ja muuttaminen asuinkäyttöön.

Kaavoitustilanne

ASEMAKAAVA

Alueella on voimassa asemakaava, joka on tullut voimaan 12.12.2009. Rakennuspaikkaa koskevat seuraavat kaavamääräykset:

AKTY-1: Asuin-, liike-, toimisto- ja toimitilarakennusten korttelialue, jolle saa sijoittaa myös päiväkoti-, liikunta- ja kulttuuritiloja. Korttelialueelle saa sijoittaa asumista enintään 55 % sallitusta kokonaiskerrosalasta. Äänihäiriötä aiheuttavat toiminnot tulee sijoittaa maantasokerrokseen. Rakennuksen pääasiallinen julkisivuverhousmateriaali tulee olla paikalla muurattu punatiili. Korttelialueelle tulee rakentaa riittävästi melulta suojattua leikki- ja oleskelualuetta. Maaperän pilaantuneisuus ja puhdistustarve on arvioitava. Jos maaperä todetaan pilaantuneeksi, on se kunnostettava ennen rakentamiseen ryhtymistä. Autopaikkoja on osoitettava yksi kutakin 85 asuinkerrosneliömetriä kohti, yksi kutakin liike-, toimisto- ja toimitilakerrosalan 50 m² kohti ja yksi kutakin myymäläkerrosalan 20 m² kohti. Osan autopaikoista saa sijoittaa viereisille AK-1- ja KTY-1 -korttelialueille. Korttelialueen kautta on sallittu ajo AK-2 -korttelialueelle. Pyöräpaikkoja on osoitettava kaksi kutakin asuntoa kohti, yksi kutakin liike-, toimisto- ja toimitilakerrosalan 150 m² kohti, yksi kutakin kokoontumistilan 20 henkilöä kohti sekä yksi kutakin kahvila- ja ravintolatilan 12 istumapaikkaa kohti.

Sr-2: Suojeltava rakennus. Rakennusta tai sen osaa ei saa purkaa eikä siinä saa suorittaa sellaisia lisärakentamis- ja muutostöitä, jotka tärvelevät julkisivu-jen tai vesikaton rakennustaiteellista tai kulttuurihistoriallista arvoa tai tyyliä. Muutostöistä on pyydettävä museoviranomaisen lausunto. Ilmanvaihto- ym. tekniset tilat tulee sijoittaa rakennuksen vaipan sisäpuolelle ja ne saa toteuttaa sallittua kerroslukua ja rakennusoikeutta ylittäen.

Sr-1: Suojeltava rakennus. Rakennusta tai sen osaa ei saa purkaa eikä siinä saa suorittaa sellaisia lisärakentamis- ja muutostöitä, jotka tärvelevät julkisivujen tai vesikaton rakennustaiteellista tai kulttuurihistoriallista arvoa tai tyyliä. Rakennuksen sisätiloissa on pyrittävä säilyttämään alkuperäisiä rakennusteknisiä yksityiskohtia kuten kattorakenteita. Muutostöistä on pyydettävä museoviranomaisen lausunto. Rakennuksen joen puoleisille julkisivuille saa sijoittaa enintään 0,5 metriä rakennuksen julkisivupinnasta ulkonevia ns. ranskalaisia parvekkeita ja rakennuksen luoteisjulkisivuille saa sijoittaa ulokeparvekkeita. Rakennukseen saa rakentaa lasikatteita siten, että rakennuksen kattomuotoja ei muuteta. Ilmanvaihto- ym. tekniset tilat tulee sijoittaa rakennuksen vaipan sisäpuolelle ja ne saa toteuttaa sallittua kerroslukua ja rakennusoikeutta ylittäen. Rakennuksen ensimmäiseen kerrokseen ei saa sijoittaa asuntoja.

Poikkeukset (MRL 58 §)

- Asumista 1. kerroksessa.

- Asumisen määrä ylittää kaavassa sallitun kerrosalan (sallittu 15 900 kem² x 0,55 = 8 745 kem². Toteutetaan 10 728 kem²).

- Autopaikkojen määrä alittaa kaavan vaatimuksen (vaatimus kyseisellä suunnitelmalla 126 AP + liiketiloille 8 AP = 134 AP. Toteutetaan 91 AP eli 1 ap/ 118 kem², 0,58 ap/ 1 asunto.)

- Sr-1 -luokiteltuja rakennusosia madalletaan (F21, F15, F22) kahdella kerroksella ja niiden katot rakennetaan uudestaan muutetulla kattomuodolla alkuperäistä pellitystekniikkaa noudattaen sekä nykymääräykset täyttäen.

- Sr-1 -luokiteltujen osien F5 ja F7 kattomuoto palautetaan vuoden 1909 mallin mukaisiksi.

- Sr-1 -luokitellun rakennuksen katot rakennetaan uudestaan noudattaen alkuperäistä muotoa ja pellitystä (osat F3, F4, F6, F8, F12, F14). Alkuperäisiä kattorakenteita palautetaan rakennuksessa F4.

- Sr-1 -luokitellun rakennuksen (osa F2) kattopinta puretaan. Rakennuksen kattokannattajat ja pääty säilyvät entisellään.

- Sr-2 -luokitellun rakennuksen (osa F17) katto rakennetaan uudestaan alkuperäistä muotoa ja pellitystekniikkaa noudattaen sekä nykymääräykset täyttäen.

Naapureiden ja asianosaisten kuuleminen

Hakemuksesta on tiedotettu kirjeitse naapureille. Naapureille on varattu tilaisuus kirjallisen muistutuksen tekemiseen. Muistutuksia ei tehty.

Asianosaisten laajempi kuuleminen ei ole tarpeen (MRL 173 § ja MRA 86 §).

Viranomaisluvat ja lausunnot

Turun museokeskus: ehdollinen

Varsinais-Suomen ELY-keskus: ehdollinen

Liikennesuunnittelu: kielteinen, ei puolla esitettyä autopaikkamäärää

Päätöksen perustelut

Kyseessä on Raunistulan Barkerin alueella olevan entisen tehdasrakennuksen suojelusta poikkeaminen. Hakemuksessa esitetään suojeltujen rakennusosien madaltamista sekä sen yhteydessä vesikattojen uusimista ja muuttamista asuinkäyttöön. Lisäksi suojeltu entinen värjäämö muutettaisiin ulkotilaksi purkamalla katto ja avaamalla ulkoseiniä. Värjäämön vanhoja kattoristikoita on tarkoitus säilyttää ja vahvistaa. Lisäksi poiketaan kaavamääräyksestä, jonka mukaan ensimmäiseen kerrokseen ei saa sijoittaa asuntoja, kaavanmukaisesta asuntojen osuudesta kerrosalasta sekä autopaikkojen määrästä. Kaupunkiympäristölautakunta on 5.11.2019 § 420 myöntänyt poikkeamispäätöksen kohteessa sijaitsevan tiilipiipun purkamiseksi.

Hakijan perustelujen mukaan asuinkäytön lisääminen kohteeseen on perusteltavissa, koska kohteen mittavan peruskorjauksen jälkeen kohdistuu liiketilojen vuokratasoon huomattava korotuspaine. On tunnistettu, että liiketoimintaedellytykset heikkenevät ja muuttuvat jopa epärealistisiksi, kun peruskorjauskustannukset siirretään tilavuokraan. Rakennusosien madaltaminen mahdollistaa F4 osan suojeltujen kattoristikoiden säilyttämisen. Madaltamisella minimoidaan myös rakenteelliset riskitekijät.

Kohteesta on tehty perusteellinen julkisivujen kuntotutkimus ja rakenneselvitys sekä viitesuunnitelma tulevasta käyttötarkoituksesta, joka tulee painottumaan asumiseen. Asuinkäytön ongelmana on koettu rakennuksen suuri runkosyvyys, joka vaikeuttaa keskiosan pimeiden tilojen käyttöä. Jos rakennusten eräitä osia puretaan, saadaan paremmat mahdollisuudet muokata kohde asuinkäyttöön. Lisäksi ongelmaksi on muodostunut nykyinen kattomuoto, joka aiheuttaa kinoslumikuormaa rakennuksen keskelle. Hakemuksesta on pyydetty museokeskuksen ja Varsinais-Suomen ELY-keskuksen lausunnot.

Viitesuunnitelmassa on esitetty kolme vaihtoehtoista hankkeen toteutustapaa. Vaihtoehdossa 1 puretaan luoteissivun rakennusosasta kaksi kerrosta osien F15, F21 ja F22 kohdalta ja madallettuun kohtaan tulee pulpettikatto. Osien F5 ja F7 kohdalla palautetaan vuoden 1909 aikaiset poikkipäädyt. Rakennusta puretaan tehtaan kokonaismassasta n. 12 %. Kaikki vanhimman F4 tehdasosan teräksiset kattoristikot säilyvät.

Vaihtoehdossa 2 madalletaan luoteissivua kahden kerroksen verran koko sivun osalta ja silloin rakennusta puretaan tehtaan kokonaismassasta n. 14 %. Tässäkin vaihtoehdossa vanhimman F4 osan teräksiset kattoristikot säilyvät kokonaan, mutta rakennukseen ei palauteta toista vuoden 1909 mukaista poikkipäätyä.

Vaihtoehdossa 3 rakennuksen luoteissivulta puretaan osittain kaksi kerrosta ja muilta osin palautetaan vuoden 1909 aikaiset poikkipäädyt. Tässä vaihtoehdossa poikkipäädyt nousevat alkuperäiseen tasoonsa F4 rakennuksen räystäslinjan yläpuolelle, jonka kattoristikoita säilyy vain rakennuksen koillispäädyssä 4 kpl ja suurin osa puretaan, n. 73 % koko määrästä. Purettavan rakennusmassan osuus kokonaismassasta on tässä vaihtoehdossa 10 %.

Sekä museokeskus että Varsinais-Suomen ELY-keskus ovat katsoneet parhaaksi etenemisvaihtoehdoksi viitesuunnitelman vaihtoehto 1:n.

ELY-keskus on lausunnossaan todennut, että tehdasrakennusta voidaan osittain madaltaa ja pitää viitesuunnitelman vaihtoehtoa 1 mahdollisena. Sen sijaan matalan värjäämörakennuksen jättämistä vaille kattoa ELY-keskus ei puolla. Lasikatteen mahdollisuutta värjäämön osalta ELY-keskus pitää mahdollisena vaihtoehtona. Värjäämön julkisivumuutokset ovat myös mahdollisia. Lisäksi ELY-keskuksen lausunnossa todetaan, että rakennusluvan käsittelyn yhteydessä on tarpeen kuulla Turun museokeskusta.

Turun museokeskus on lausunnossaan todennut, että rakennuksen uusista käyttötarkoituksista on tehty pitkään suunnitelmia ja lukuisten teknisten ongelmien vuoksi rakennus on edelleen paljolti tyhjillään. Käyttämätön rakennus ei ole kenenkään etu. Rakennus on elinkaarensa aikana kokenut lukuisia muutoksia, niin purkamista kuin lisärakentamista, ja siihen jatkumoon voidaan katsoa kuuluvan nyt ehdotettu purkaminen ja uusien poikkipäätyjen rakentaminen. Purkaminen sijoittuu lisäksi rakennuksen luoteissivulle jättäen Aurajoenpuoleisen julkisivun ennalleen. Näin ollen museokeskus katsoo, että rakennuksen 1940-luvulla rakennettujen osien F15, F21 ja F22 madaltaminen on mahdollista.

Museokeskuksen lausunnon mukaan esitetyistä vaihtoehdoista parhaiten alkuperäistä massaa säilyttää vaihtoehto 3. Koska se kuitenkin tuhoaa alkuperäisiä kattorakenteita, museokeskus katsoo, että vaihtoehto 1 säilyttää parhaiten kokonaisuuden – kattorakenteet sekä osittaista 1900-luvun alun muotokieltä. Suunnitelma pitää sisällään myös madallettujen katonlappeiden sekä uusien poikkipäätyjen uumeniin upotettuja terasseja ja lasikattoja, jotka näyttävät sulautuvan melko huomaamattomasti muuhun rakennusmassaan. Museokeskuksen mukaan värjäämörakennuksen seinät voi avata esitetyllä tavalla ja siten tehdä rakennuksesta osan ulkotilaa. Rakennuksen katon jättäminen pelkille kattoristikoille on sen sijaan ratkaisu, jota tulee vielä museokeskuksen mukaan miettiä. Museokeskuksen ja ELY-keskuksen lausunnot on huomioitu poikkeamispäätöksen ehdoissa.

Hakija on tehnyt liikenneselvityksen, jossa on perusteltu autopaikkamäärästä poikkeamista. Hakijan laatimassa liikenneselvityksessä on arvioitu autolla tehtävien matkojen osuuden kaikista matkoista suhteuttavan myös auton omistamista. Liikennesuunnittelu on hankkeesta antamassaan lausunnossa todennut, että liikennesuunnittelu pitää hakemuksessa esitettyjen autopaikkojen määrää suhteessa syntyvään kysyntään riittämättömänä. Raunistulantielle on siirtymässä (vuonna 2022) Fölin kykyinen Virusmäentiellä liikennöivä linja. Raunistulantiellä ei tule olemaan juuri ollenkaan asumista palvelevaa pysäköintitilaa kadulla.

Hakija on antanut vastineensa liikennesuunnittelun lausuntoon. Vastineessa on vedottu valmisteilla olevaan Turun kaupungin pysäköintinormiin ja siinä ajateltuihin lievennysperusteisiin (pysäköintipaikkojen nimeämättömyys, yhteiskäyttöauto tai -autot, sekä pyöräpysäköinnin korkealuokkaisempi järjestäminen). Vastineen mukaan selvitys selkeästi tukee kaupungin laatiman pysäköintinormiluonnoksen linjausta. Pysäköintinormin ajatuksena on, että Barkerin sijainnilla olevalla kävely- ja pyöräilyvyöhykkeelllä pyritään normia tiukentamalla ohjaamaan asukkaiden liikkumista kestäviin liikkumismuotoihin, eli jalankulkuun ja pyöräilyyn sekä joukkoliikenteeseen, ja normin tulisi myös vaikuttaa autonomistuksen tarpeeseen. Kadunvarren paikkojen kysyntä voi vastineen mukaan johtua myös siitä, että pysäköinti kadun varrella on nykyisin ilmaista ja taloyhtiön paikoilla maksullista. Lisäksi vastineen mukaan Barkeriin ollaan hakemassa myös kaupunkipyöräaseman sijoittamista, mikä voi osaltaan vaikuttaa auton käytön ja auton omistuksen tarpeeseen. Ottaen huomioon hakijan esittämän autopaikkamäärän suhteessa asuntojen määrään, sitä voidaan pitää kohtuullisena.

Edellä esitetyn perusteella hakemuksen mukaiseen poikkeamiseen on erityinen syy eikä poikkeaminen aiheuta haittaa kaavoitukselle, kaavan toteuttamiselle tai alueen käytön muulle järjestämiselle. Rakentaminen ei vaikeuta luonnonsuojelun tavoitteitten saavuttamista eikä vaikeuta rakennetun ympäristön suojelemista koskevien tavoitteitten saavuttamista (MRL 171 §).

Liite 1Asemapiirros 27.3.2020

Oheismateriaali 1Sijaintikartta

Oheismateriaali 2Museokeskuksen lausunto 5.6.2020

Oheismateriaali 3Varsinais-Suomen ELY-keskuksen lausunto 15.5.2020

Oheismateriaali 4Hakijan viitesuunnitelma 26.3.2020

Oheismateriaali 5Liikennesuunnittelun lausunto

Oheismateriaali 6Hakijan liikenneselvitys 29.8.2019

Oheismateriaali 7Hakijan vastine liikennesuunnittelun lausuntoon 27.5.2020

Toimialajohtaja Christina Hovi:

EhdotusKaupunkiympäristölautakunta päättää myöntää seuraavilla ehdoilla hakemuksen ja 27.3.2020 päivätyn asemapiirroksen mukaiset poikkeukset:

- Purkaminen ja muutostyöt tulee toteuttaa 26.3.2020 päivätyn viitesuunnitelman vaihtoehdon 1 mukaisesti.

- Värjäämörakennusta ei tulee jättää ilman kattoa, ja

- Rakennusluvan käsittelyn yhteydessä tulee kuulla Turun museokeskusta.

Samalla lautakunta päättää, että hakijalta peritään poikkeamispäätöksen johdosta rakennusvalvontataksan 7.1 §:n mukaisesti 950 euroa sekä naapurien kuulemisen johdosta 70 euroa/kuultava kiinteistö, yhteensä 1370 euroa.

Päätöksen voimassaolo

Poikkeamispäätös on voimassa kaksi vuotta päätöksen lainvoimaiseksi tulemisesta lukien. Vastaavaa rakennuslupaa tulee hakea tämän ajan kuluessa.

Tämä päätös annetaan julkipanon jälkeen.

PäätösEhdotus hyväksyttiin.