Kaupunkiympäristötoimiala, valvontalakimies Esa Mettälä 29.5.2020:

Kuvaus asiasta

Tonttipäällikkö on 30.10.2019 § 284 päättänyt, että tontin 853-12-41-9, Voimakatu 15, maanvuokrasopimusta ei jatketa, kun nykyinen maanvuokrasopimus päättyy 31.12.2022. Perusteluna sille, että maanvuokrasopimusta ei jatketa, on tonttipäällikön päätöksessä kerrottu muuttunut maankäyttötarve. Turun kaupunginhallitus on tehnyt 18.6.2018 § 265 päätöksen liittyen Turun Tiedepuiston kärkihankkeen toimeenpanoon. Em. kaupunginhallituksen päätöksen liitteenä olevassa ns. Itäharjun kolmion kehittämissuunnitelmassa on osoitettu alueen halki kulkeva joukkoliikenneakseli, jossa joukkoliikennepainotteinen katu on osoitettu kulkevaksi Itäharjulla mm. nyt kyseessä olevan vuokratontin ja sillä olevan rakennuksen halki. Päätöksen mukaisesti joukkoliikenneakselin ja Hippoksentien jatkeen toteutus on huomioitava kaikissa hankkeen vaiheissa. Kyseinen joukkoliikenneakseli on huomioitu myös 5.11.2018 hyväksytyssä Turun kaupungin Yleiskaava 2029 luonnoksessa, minkä lisäksi suunniteltu linjaus on raitiotien yleissuunnitelmassa tutkittu mahdollistavan myös mahdollisen superbussin tai raitiotien suunnittelu ja toteuttaminen.

Koska kyseessä olevan tontin käyttö aikaisempaan tarkoitukseen ei kaupunginhallituksen päätöksen perusteella ole enää mahdollista, tonttipäällikkö on päättänyt, että Turun kaupunki ei enää anna tonttia vuokralle eikä kyseisen tontin maanvuokrasopimusta jatketa, kun voimassa oleva sopimuskausi päättyy 31.12.2022.

Vuokramies RP-Yhtiöt Oy on tehnyt tonttipäällikön päätöksestä oikaisuvaatimuksen. Oikaisuvaatimuksessa on vaadittu päätöksen kumoamista ja maanvuokrasopimuksen jatkamista 31.12.2022 jälkeen sekä oikeudenkäyntikuluja asiassa.

Perusteluina päätöksen kumoamiselle on esitetty, että päätös on voimassa olevan maanvuokrasopimuksen ehdon vastainen eikä kaupunki ole voinut muuttaa sopimuksessa mainittua vuokrasopimuksen jatkosta päättävää toimielintä ilman vuokramiehen suostumusta. Sopimuksessa päätöksentekijäksi ilmoitetaan kaupunginvaltuusto. Päätöksen tehneellä tonttipäälliköllä ei näin ollen ole ollut toimivaltaa päättää maanvuokrasopimuksen jatkamiseen liittyvästä asiasta.

Lisäksi oikaisuvaatimuksessa on vedottu tontille 28.11.2019 myönnettyyn rakennuslupaan ja sanottu, että rakennuslupapäätös ja maanvuokrasopimuksen jatkamatta jättämistä koskeva päätös ovat ristiriidassa keskenään.

Kaupunkiympäristölautakunta on päätöksellään 25.2.2020 § 51 päättänyt hylätä oikaisuvaatimuksen päätöksestä tarkemmin ilmenevin perustein. Vuokramies on valittanut tästä lautakunnan päätöksestä Turun hallinto-oikeuteen, joka on pyytänyt lausuntoa asiassa.

Lausuntoehdotus

Turun kaupunkiympäristölautakunta palauttaa viitelähetteet asiakirjoineen, liittää oheen pyydetyt asiakirjat sekä ilmoittaa lausuntonaan asiaan kunnioittavasti seuraavaa:

Valitusperusteet

Kuntalain 135.1 § mukaisesti lautakunnan oikaisuvaatimuksen johdosta antamaan päätökseen haetaan muutosta kunnallisvalituksella hallinto-oikeudelta.

Kunnallisvalitus on laillisuusvalitus. Kuntalain 135.2 § perusteella kunnallisvalituksen saa tehdä sillä perusteella, että:
1) päätös on syntynyt virheellisessä järjestyksessä
2) päätöksen tehnyt viranomainen on ylittänyt toimivaltansa tai
3) päätös on muuten lainvastainen.

Toimivalta

Valituksessa on edelleen keskeisenä perusteena vedottu 31.1.1963 allekirjoitetun maanvuokrasopimukseen ehtoon, jonka mukaan päätös vuokrasopimuksen jatkamatta jättämisestä pitäisi tehdä kaupunginvaltuustossa. Valituksen mukaan kyseessä on sopimusrikkomus, koska valtuusto ei ole päätöstä tehnyt eikä kaupunki voi sopimusehtoa yksipuolisesti muuttaa. Valituksen mukaan toimivalta päätöksen tekemiseen on sopimusehdon perusteella ainoastaan kaupunginvaltuustolla.

Maanvuokrasopimuksen osapuoli vuokranantajana on Turun kaupunki. Kyseessä on lähes 60 vuotta vanha sopimus. Valituksessa viitatun sopimusehdon tarkoitus on, että kaupunki vuokranantajana tekee hyvissä ajoin ennen vuokrakauden päättymistä päätöksen, mikäli vuokrasopimusta ei jatketa. Oleellista on, että kaupunki on tehnyt päätöksen ja päätös on tehty päätöksentekohetkellä voimassa olevan toimivallan mukaisesti. Kaupunki ei ole muuttanut yksipuolisesti maanvuokrasopimuksen ehtoa, toimivaltainen päätöksentekijä on tehnyt kaupungin päätöksen olla jatkamatta vuokrasopimusta.

Valituksenalaisella tonttipäällikön päätöksellä on tehty vuokrasopimuksen edellyttämä kaupungin päätös siitä, että vuokrasopimusta ei jatketa. Sen sijaan kaupunki ei ole tehnyt päätöstä muuttaa vielä voimassa olevan vuokrasopimuksen sopimusehtoa.

Maanvuokrasopimuksella ei voida poistaa valtuuston kuntalain mukaista oikeutta siirtää päätöksenteon toimivaltaa kunnan sisällä muille toimielimille tai viranhaltijoille. Valtuusto ei tarvitse toimivallan siirtämiseen kaupungin kulloinkin voimassa olevien yksityisoikeudellisten sopimusosapuolien suostumusta, koska päätöksentekoon liittyvän toimivallan muuttamisella ei muuteta kunnan yksityisoikeudellisia sopimuksia. Kuntien organisaatiossa on tyypillistä, että organisaatiot muuttuvat ja toimivallat asioiden päättämisestä muuttuvat. Näin tapahtuu yleensä lukuisia kertoja 60 vuoden aikana.

Maanvuokrasopimuksen maininta kaupunginvaltuustosta päättäjänä ei tee valtuuston toimivallan siirtopäätöstä kuntalaissa tarkoitetulla tavalla lainvastaiseksi.

Tonttipäällikön toimivallan suhteen oleellista on, että päätösvalta on siirretty kuntalain määrittämällä tavalla lainmukaisesti.

Kuntalain (410/2015) 14 §:n mukaan kunnan päätösvaltaa käyttää valtuusto. Kuntalain 91.1 §:n mukaisesti valtuusto voi hallintosäännössä siirtää toimivaltaansa kunnan muille toimielimille sekä luottamushenkilöille ja viranhaltijoille. Voimassa olevan kuntalain mukaisesti valtuuston toimivallan siirtäminen tapahtuu aina hallintosäännöllä.

Edelleen kuntalain 91.2 § mukaisesti valtuusto voi hallintosäännössä antaa kunnan muulle 1 momentissa tarkoitetulle viranomaiselle oikeuden siirtää sille siirrettyä toimivaltaa edelleen. Tämä toimivallan edelleen delegointi tapahtuu viranomaisen yksittäisellä päätöksellä. Valituksessa esitetty viittaus johtosääntöihin on virheellinen ja perustuu kumotun 1995 kuntalain säännöksiin.

Turun kaupunginvaltuusto on 29.5.2017 § 105 hyväksynyt hallintosäännön, joka on tullut voimaan 1.6.2017. Hallintosäännön muutoksista on päätetty valtuustossa 29.1.2018 § 8 ja ne ovat tulleet voimaan 1.2.2018.

Hallintosäännön 52 §:n mukaisesti kaupunkiympäristötoimialan toimialajohtaja päättää kiinteän ja irtaimen omaisuuden hankkimisesta, luovutuksista ja vuokrauksista sekä muista näihin liittyvistä sopimuksista, jos niiden arvo on alle 0,5 miljoonaa euroa tai vuosivuokra alle 150.000 euroa lukuun ottamatta toimitilojen hallintaan oikeuttavista sopimuksista. Valtuusto on näin ollen mainittujen euromäärien rajoissa delegoinut päätösvaltansa maanvuokrauksiin liittyvissä asioissa toimialajohtajalle.

Hallintosäännön 65 §:n perusteella viranhaltijalla on oikeus siirtää hänelle tässä hallintosäännössä annettua toimivaltaa muulle viranhaltijalle. Valtuusto on näin ollen kuntalain 91.2 § mukaisesti hallintosäännöllä antanut viranhaltijalle oikeuden siirtää toimivaltaansa edelleen. Tämä toimivallan siirtäminen tapahtuu erillisellä, yksittäisellä viranhaltijan päätöksellä.

Kaupunkiympäristötoimialan toimialajohtaja on valtuuston antamaan oikeuteen perustuen hallinnonjärjestämispäätöksellään 1.6.2018 § 55 siirtänyt annettua päätösvaltaa muille viranhaltijoille. Tämän hallinnonjärjestämispäätöksen 10 §:n mukaisesti tonttipäällikkö päättää kiinteän omaisuuden vuokraamiseen liittyvistä sopimuksista vuosivuokran ollessa enintään 100.000 euroa sekä kaikkien kaupungin tonttien maanvuokrasopimusten jatkamisesta. Hallinnonjärjestämispäätöstä on muutettu toimialajohtajan päätöksellä 16.12.2019 §98, mutta tältä osin toimivalta ei ole muuttunut.

Tonttipäälliköllä on ollut kuntalain mukaisesti tehtyjen valtuuston ja toimialajohtajan delegointipäätösten perusteella toimivalta tehdä päätös tontin maanvuokrasopimuksen jatkamiseen liittyvässä asiassa.

Peruste sille, että maanvuokrasopimusta ei ole jatkettu, on muuttunut maankäyttötarve. Turun kaupunginhallitus on tehnyt 18.6.2018 § 265 päätöksen liittyen Turun Tiedepuiston kärkihankkeen toimeenpanoon. Tämän kaupunginhallituksen päätöksen perusteella kyseessä olevan tontin käyttö aikaisempaan tarkoitukseen ei ole enää mahdollista. Tämän takia tonttipäällikkö on päättänyt, että Turun kaupunki ei enää anna tonttia vuokralle eikä kyseisen tontin maanvuokrasopimusta jatketa, kun voimassa oleva sopimuskausi päättyy 31.12.2022. Päätökselle on ollut asialliset perusteet eikä tonttipäällikkö ole käyttänyt harkintavaltaansa väärin.

Tonttipäällikön päätös ei ole lainvastainen sillä perusteella, että päätöksen tekemiseen ei olisi ollut toimivaltaa tai toimivaltaa olisi käytetty väärin.

Virheellinen järjestys päätöksenteossa

Valituksessa on väitetty, että päätös maanvuokrasopimuksen jatkamatta jättämisestä on tullut täytenä yllätyksenä vuokramiehelle, eikä vuokramiestä ole tiedotettu asiasta eikä kuultu millään tavalla aikaisemmin.

Maanvuokrasopimuksen päättymisestä on kuitenkin tiedotettu RP-Yhtiöt Oy:tä paljon ennen varsinaista päätöksentekoa. Kyseessä olevaa tonttia, 853-12-41-9, Voimakatu 15, sekä viittä muuta tonttia koskeva ilmoitus maanvuokrasopimusten päättymisestä on postitettu yhtiölle 4.4.2019. Kirje on postitettu yhtiön kaupparekisterin mukaiseen postiosoitteeseen ja koska muuta ei ole näytetty, yhtiön on katsottava hallintolain 59 § mukaisesti saaneen asiasta tiedon seitsemäntenä päivänä kirjeen lähettämisestä. Kirjeessä on ilmoitettu maanvuokrasopimusten päättymisestä, siitä kuka tekee päätöksen jatkamisesta ja pyydetty yhtiötä neuvottelemaan tontteja koskevista jatkotoimenpiteistä kevään 2019 aikana.

Vuokramiestä on tiedotettu sopimuksen päättymisestä ja pyydetty neuvottelemaan kyseisen tontin osalta jatkotoimenpiteistä. Vuokralaiselle on selkeästi annettu mahdollisuus ennen päätöksentekoa kertoa kantansa asiaan.

Vuokramiehellä ei ole ollut perusteltua aihetta olettaa, että vuokrasopimusta tullaan automaattisesti jatkamaan vuoden 2022 jälkeiselle ajalle, koska kaupunki on selkeästi pyytänyt vuokramiestä neuvottelemaan sopimuksen jatkotoimenpiteistä.

Myöskään valituksessa viitattu tontille myönnetty rakennuslupa ei vaikuta maanvuokrasopimuksen voimassaoloon eikä tästä lupapäätöksestä voi perustellusti olettaa, että kaupunki on samalla päättänyt jatkaa maanvuokrasopimus tai mitenkään muutoinkaan ottanut rakennuslupapäätöksellä kantaa maanvuokrasopimuksen jatkamisasiaan.

Vuokramiehen, RP-Yhtiöt Oy:n, toimiala kaupparekisteriotteen mukaan on mm. kiinteistöjen myynti ja vuokraus ja yhtiö voi harjoittaa myös rakennustoimintaa ja rakennuttajatoimintaa ulkopuolisten lukuun. Kyseessä on toimialailmoituksen mukaan ammattimaisesti kiinteistöjen vaihdannan ja hallinnan sekä rakennustoiminnan kanssa toimiva yhtiö.

Kuitenkin yhtiön toimijat ovat väittäneet, että eivät ole ymmärtäneet maanvuokrausta ja rakennuslupaa koskevia päätöksiä erillisiksi toisistaan riippumattomiksi ja eri toimielimen tekemiksi päätöksiksi. Yhtiöllä on suuri määrä vuokrasopimuksia kaupungin kanssa, myös puheena olevalla alueella, ja useita sopimuksia on myös päätetty jatkaa. Vuokrasopimuksen uusimisprosessi on yhtiöllä ennestään tiedossa. Yhtiölle on myös myönnetty lukuisia rakennuslupia eri kohteisiin Turussa. Molemmat päätöksentekoprosessit ja niiden erillisyys toisistaan ovat varsin tuttuja kyseiselle toimijalle. Väite siitä, että rakennusluvan myöntämisen johdosta yhtiö olisi käsittänyt saaneensa myönteisen päätöksen myös maanvuokrasopimuksen vuokra-ajan jatkamiseen ei ole uskottava.

Päätöksenteossa ei ole tapahtunut sellaista menettelyvirhettä, että päätöksen voitaisiin katsoa syntyneen virheellisessä järjestyksessä.

Muuten lainvastainen päätös

Jotta kyse voisi olla kuntalaissa tarkoitetusta muusta lainvastaisuudesta, tulisi säännöksen, jonka lainvastaisuudesta on kysymys, olla julkisoikeudellinen. Valituksessa on esitetty väite sopimuksen rikkomisesta, sopimuksen muuttamisesta vastoin sopimusoikeudellisia säännöksiä. Kyse on tältä osin yksityisoikeudellisista säännöksistä eikä asia tältä osin kuulu hallintolainkäytön järjestyksessä ratkaistavaksi eikä asian tutkiminen kuulu hallinto-oikeuden toimivaltaan. Tonttipäällikön päätös ei voi väitetyllä sopimusrikkomusperusteella olla kuntalain tarkoittamalla tavalla lainvastainen.

Päätelmä

Edellä esitetyn perusteella päätös ei ole millään perusteella lainvastainen eikä kuntalain 135.2 § mukaista valitusperustetta ole olemassa.

Edellä esitetyn lisäksi kaupunkiympäristölautakunta viittaa tonttipäällikön päätöksen 30.10.2019 § 284 sekä kaupunkiympäristölautakunnan päätöksen 25.2.2020 § 51 perusteluihin ja katsoo, että valitus tulisi hylätä ja siltä osin kuin vaatimuksen koskevat väitteitä sopimusrikkomuksesta valitus tulisi jättää tutkimatta.

Liite 1Valitus 8.4.2020

Oheismateriaali 1Tonttipäällikön päätöspöytäkirja 30.10.2019 § 284

Oheismateriaali 2Kaupunkiympäristölautakunnan päätös 25.2.2020 § 51

Oheismateriaali 3Kaupunginhallituksen päätös 18.6.2018 § 265

Oheismateriaali 4Kirje vuokralaiselle 4.4.2019

Toimialajohtaja Christina Hovi:

EhdotusKaupunkiympäristölautakunta päättää antaa Turun hallinto-oikeudelle edellä esitetyn lausunnon.

PäätösEhdotus hyväksyttiin.