Kaupunkiympäristötoimiala, kaavoitus, kaavoitusarkkitehti Jani Eteläkoski 13.5.2020:

Kaavoituksessa on laadittu 18.11.2019 päivätty ja 11.5.2020 lausuntojen perusteella muutettu asemakaavanmuutosehdotus.

Nykytilannetta ja suunnittelutilannetta kuvataan kaavaselostuksen kappaleessa 3 Lähtökohdat.

Asemakaavanmuutoksen kuvaus

Asemakaavanmuutoksella on tavoitteena muuttaa tyhjien ja vajaakäyttöisten kiinteistöjen sekä osin huonokuntoisten pientalokiinteistöjen alue asuinkerrostalovaltaiseksi alueeksi.

Kaavan perusratkaisu muodostuu kolmesta suunnilleen samankokoisesta asuinkerrostalorakentamiseen varatusta yksiköstä, joita erottaa toisistaan pysäköintiin varattu korttelialue sekä pieni puisto. Reunoille jää olemassa olevat Tampereentien, Oikotien ja Kansakoulunkujanteen katualueet.

Kaavallinen rakennusoikeus nousee nykyisestä n. 11000 k-m² usean eri käyttötarkoituksen rakennusoikeudesta pääosin vain asuinkerrostaloille varattavaan 28410 k-m² rakennusoikeuteen. Kyseinen rakennusoikeuden määrä voisi tarkoittaa n. 550 uutta asukasta.

Tonttijako laaditaan kaavan jälkeen erikseen, koska kaavan laatimishetkellä ei ole vielä tiedossa minkälaisina yksikköinä toteutus lähtee liikkeelle.

Kaavaprosessin vaiheet

Asemakaavanmuutos laaditaan sekä kaupungin että yksityisen maanomistajan aloitteesta. Näiden välille on laadittu kaupunginhallituksen hyväksymä (16.1.2017 § 17) yhteistyösopimus.

Kaupunkisuunnittelu- ja ympäristölautakunta merkitsi osallistumis- ja arviointisuunnitelman tiedoksi 28.11.2017 § 360.

Kaavan vireille tulosta on ilmoitettu kaavoituskatsauksissa vuodesta 2017 eteenpäin. Vireille tulosta ilmoitettiin osallisille myös kirjeitse 19.1.2018, minkä yhteydessä lähetettiin lisäksi hankkeen osallistumis- ja arviointisuunnitelma.

Osallisilta pyydettiin alkuvaiheen mielipiteitä 26.2.2018 mennessä. Näitä saatiin yhdeksän kappaletta.

Kaupunkiympäristölautakunta hyväksyi luonnoksen 28.5.2019 § 231. Luonnoskäsittelyn yhteydessä tuli yksi asukasmielipide.

Kaavaehdotus oli nähtävillä 2.12.2019 – 16.1.2020. Samaan aikaan ehdotuksesta pyydettiin lausuntoja. Nähtävillä oloaikana tuli yksi muistutus.

Muistutus ei anna aihetta muuttaa ehdotusta. Lausunnotkaan eivät muilta osin, mutta kiinteistönmuodostuksen esityksestä Tampereentien katualueella oleva kaupunginosaraja sijoitetaan siihen, missä se on tälläkin hetkellä.

Museokeskuksen lausunnon johdosta on teetetty Maarian VPK:n rakennuksesta rakennushistoriaselvitys. Tehdyn selvityksen perusteella kaavoitus katsoo, että Maarian VPK:n osalta merkitsevämpi asia on itse yhdistys ja sen toiminta, ei niinkään tämä viimeisin rakennus, jossa yhdistys on toiminut. Koska lisäksi on mahdollista, että rakennus kunnossapitovelvoitteineen voisi päätyä Turun kaupungille, on katsottu paremmaksi mahdollistaa sen korvaaminen uudella rakenteella ja ettei rakennusta esitetä kaavassa suojeltavaksi.

Hankkeessa arkkitehtikonsulttina oleva Schauman Arkkitehdit Oy testasi kaavassa osoitettujen rakennusoikeuksien käytettävyyttä. Testauksen perusteella kaavoitus hienosääti yksiköiden välisiä rakennusoikeuksia kokonaisrakennusoikeuden säilyessä ennallaan.

Muutokset ovat niin vähäisiä, etteivät ne anna aihetta asettaa kaavaehdotusta uudelleen nähtäville.

Vuorovaikutus vastineineen on yksityiskohtaisemmin luettavissa kaavaselostuksen kappaleesta 4.5 eteenpäin.

Infrakustannukset ja kaavatalous

Yleisten alueiden kustannukset ovat hankeosalaskennan perusteella saatuja ja ne tarkentuvat myöhemmin rakennussuunnittelun yhteydessä. Tällä hetkellä asemakaava-alueen yleisten alueiden infrakustannusarvio on n. 203.000 euroa (alv 0 %). Arvio kattaa kaava-alueen Kansakoulunkujanteen parantamisen sekä Oskari Paasikiven aukion ja Taavetinpuiston rakentamisen. Arvio sisältää rakentamisen, suunnittelun ja muut tilaajan kustannukset sekä infran tarveselvitys- ja hankesuunnitteluohjeen mukaisen hankevarauksen 15 %. Kustannuslaskelma on tehty hintatasossa 10/2019.

Tontinmyyntituloja ja maankäyttösopimusmaksuja on arvioitu saatavan n. 7.000.000 euroa.

Seuraava vaihe

Kaavaehdotus etenee kaupunginhallituksen ja edelleen kaupunginvaltuuston hyväksymiskäsittelyyn, kun tarvittava maankäyttösopimus kaupungin ja yksityisen maanomistajan välillä on allekirjoitettu.

Sovelletut lainkohdat

Maankäyttö- ja rakennuslaki 50 §, 52 §, 54 §, 55 §, 57 §, 62 §, 63 §, 65 § ja 66 §.

Maankäyttö- ja rakennusasetus 24 §, 25 §, 27 §, 28 §, 30 §, 32 § ja 32a §.

Liite 1Kartta Oskarinkuja

Oheismateriaali 1Selostus Oskarinkuja

Oheismateriaali 2Tilastolomake Oskarinkuja

Oheismateriaali 3OAS- ja luonnosvaiheen mielipiteet

Oheismateriaali 4Kaavaehdotuksesta annetut lausunnot

Oheismateriaali 5Kaavaehdotuksesta jätetty muistutus

Laaditut selvitykset ja raportit, www.turku.fi/kaavahaku (ns. uusi kaavahaku)

Toimialajohtaja Christina Hovi:

EhdotusKaupunkiympäristölautakunta päättää esittää kaupunginhallitukselle, että 18.11.2019 päivätty ja 11.5.2020 lausuntojen perusteella muutettu asemakaavanmuutosehdotus Oskarinkuja esitetään kaupunginvaltuuston hyväksyttäväksi.

Lisäksi kaupunkiympäristölautakunta hyväksyy osaltaan Oskarinkujan asemakaava-alueen yleisten alueiden infrakustannusarvioksi 203.000 euroa (alv 0 %) ja lähettää kustannusarvion edelleen kaupunginhallituksen ja -valtuuston käsiteltäväksi Oskarinkujan asemakaavanmuutoksen käsittelyn yhteydessä.

PäätösAsia pantiin pöydälle Sandelinin Lähteenmäen kannattamana tekemästä ehdotuksesta yksimielisesti.

Pöydältä 26.5.2020 § 185

PäätösEhdotus hyväksyttiin äänin 11-2.

Päätös asiassa tehtiin kahden äänestyksen jälkeen.

Ensin äänestettiin asian käsittelyn jatkamisen ja Sandelinin Lähteenmäen kannattamana tekemän palautusehdotuksen välillä.

Suoritetussa nimenhuutoäänestyksessä asian käsittelyn jatkamisen puolesta äänestivät Hellsten, Lintunen, Anttila, Helin, Laukkanen, van Ooik, Wirén, Euro, Kontu, Manni ja Ilvessalo.

Palautusehdotuksen puolesta äänestivät Sandelinin lisäksi häntä kannattanut Lähteenmäki.

Asian käsittely jatkui äänin 11-2.

Tämän jälkeen äänestettiin esittelijän ehdotuksen ja Sandelinin Lähteenmäen kannattamana tekemän hylkäysehdotuksen välillä.

Suoritetussa nimenhuutoäänestyksessä esittelijän ehdotuksen puolesta äänestivät Hellsten, Lintunen, Anttila, Helin, Laukkanen, van Ooik, Wirén, Euro, Kontu, Manni ja Ilvessalo.

Hylkäysehdotuksen puolesta äänestivät Sandelinin lisäksi häntä kannattanut Lähteenmäki.

Esittelijän ehdotus tuli päätökseksi äänin 11-2.

Sandelinin palautusehdotuksen perustelut:

"Asemakaavanmuutosehdotuksessa esitetty rakennusoikeuden määrä tulee uudessa valmistelussa puolittaa. Kansakoulunkujanteen puoleisella alueella rakentamista kevennetään huomattavasti (nyk. tontti 7) ja alueelle osoitetaan enemmän puisto- ja viheraluetta ja olemassa olevaa puustoa pyritään säilyttämään. Mahdollinen raskaampi rakentaminen rajataan puretun huoltamorakennuksen tontille (nyk. tontti 8). Asemakaavaehdotus on suunniteltava ympärillä oleva Raunistulan vanha pientaloihin perustuva rakennuskanta huomioiden. Lautakunnalle tuodaan ainakin yksi vaihtoehto, jossa kulttuurihistoriallisesti arvokas Maarian VPK:n talo suojellaan."

Sandelinin hylkäysehdotuksen perustelut:

"Esitetty uudisrakentamisen määrä on kohtuuttoman suuri. Epäonnistunut asemakaavaehdotus muodostaisi Raunistulan vanhan esikaupunkialueen kupeeseen sopimattoman umpikorttelimaisen kokonaisuuden. Uudisrakentaminen paikkaan tulisi tehdä lähiympäristön ominaispiirteet huomioimalla tavalla, jonka vuoksi kaavaehdotuksen rakennusoikeuden määrä tulisi puolittaa."