Kaupunkiympäristötoimiala, ympäristölakimies Nina Mattila 6.5.2020:

Rakennuspaikka ja sen sijainti

Raustvuoren kylän (502), Raustlahti-niminen tila, rek.nro. 1:250, pinta-ala 10000 m².

Osoite: Matinniementie 6

Hakija

XXXXX

Rakennushanke

- Omakotitalo 143 k-m², I krs.

- Talousrakennus 21 k-m², I krs.

- Vanha loma- ja varastorakennus muutetaan yrityksen henkilökunnan sosiaalitiloiksi, toimistokäyttöön ja kalustovarastoksi.

- Ranta-alue jää yrityksen käyttöön satama-alueena.

Kaavoitustilanne

YLEISKAAVA/OSAYLEISKAAVA

Alueella on vireillä osayleiskaavan laatiminen. Nähtävillä olleessa osayleiskaavaehdotuksessa (Kh 19.12.2019 § 502) rakennuspaikkaa koskevat seuraavat merkinnät:

RA-1: Loma-asuntoalue. Rakentamisen ja muun maankäytön tulee sopeutua rantamaisemaan ja muuhun ympäristöön. Maaston ominaispiirteet ja luonnon monimuotoisuuden turvaaminen tulee ottaa huomioon.

Olemassa olevalle rakennetulle rakennuspaikalle saa rakentaa yhden yksiasuntoisen asuinrakennuksen, jonka kerrosala määräytyy seuraavasti:

- alle 2000 m²:n rakennuspaikoilla enintään 100 k-m²

- vähintään 2000 m²:n - alle 5000 m²:n rakennuspaikoilla enintään 150 k-m²

- vähintään 5000 m²:n rakennuspaikoilla enintään 250 k-m².

Rakennuspaikalle saa rakentaa asuinrakennuksen lisäksi saunarakennuksen enintään 25 k-m², vierasmajan enintään 20 k-m² ja muita talousrakennuksia enintään 50 k-m². Vierasmajan tulee sijoittua samaan pihapiiriin asuinrakennuksen kanssa, eikä sillä saa olla itsenäisen vapaa-ajan asunnon tunnusmerkkejä. Rakennuspaikalla saa sijaita enintään kolme talousrakennusta.

Loma-asunnon käyttötarkoituksen muuttaminen ympärivuotiseksi asunnoksi edellyttää, että

- teiden rakentaminen, vedensaanti ja viemäröinti on järjestettävä pysyvän asumisen mukaiselle tasolle aiheuttamatta kaupungille erityisiä kustannuksia

- hälytysajoneuvoilla pääsee rakennuspaikalle tieverkkoa pitkin myös talviolosuhteissa.

Uusien rakennuspaikkojen muodostaminen edellyttää kantatilaselvitykseen perustuvaa jäljellä olevaa rakennusoikeutta. Uuden rakennuspaikan pinta-alan tulee olla vähintään 2000 m².

Tilan pohjois- ja koillisosaa koskee merkintä M-1: Maa- ja metsätalousvaltainen alue. Alueella on sallittu ainoastaan haja-asutusluonteinen sekä maa- ja metsätaloutta palveleva rakentaminen. Rakentaminen alueelle edellyttää maankäyttö- ja rakennuslain mukaista suunnittelutarveratkaisua tai poikkeamispäätöstä, lukuun ottamatta maa- ja metsätalouden tai kalatalouden harjoittamista varten tarpeellista rakentamista. Hakemuksen liitteeksi tulee esittää lähiympäristön alueellinen suunnitelma, jossa huomioidaan muun muassa vesihuolto, ajotiet, pyöräily- ja ulkoilureitit, virkistystarpeet, luonnon monimuotoisuusarvot ja ekologiset käytävät, kuten hirvieläinten kulkureitit, sekä maiseman ja rakennetun ympäristön arvot.

Osayleiskaavalla osoitettujen uusien asuinrakentamispaikkojen määrä perustuu tilan koko maapinta-alaan. Jos tila ei sisällä AT-1-kyläaluetta, uudet asuinrakennuspaikat tulee sijoittaa M-1-alueelle.

Rakentamisen tulee perustua 6.11.2017 voimassa olleeseen tilajaotukseen.

Rakennuspaikkojen muodostaminen M-1-alueelle voidaan sallia seuraavasti:

- yksi rakennuspaikka vähintään 2 hehtaarin - alle 6 hehtaarin suuruisille tiloille

- kaksi rakennuspaikkaa vähintään 6 hehtaarin - alle 10 hehtaarin suuruisille tiloille

- vähintään 10 hehtaarin tiloille lisäksi yksi rakennuspaikka jokaista täyttä kymmentä hehtaaria kohden.

Rakennuspaikkojen määrään sisältyvät tilan alueen AT-1-, AT-1/s-, AM-1- ja RA-1-rakennuspaikat. Rakennuspaikat on sijoitettava mahdollisuuksien mukaan olevien rakennuspaikkojen sekä rakennettujen teiden läheisyyteen. Pääsaarten ulkopuolisille saarille ja ranta-alueelle ei saa sijoittaa rakennuspaikkaa.

Rakennetun rakennuspaikan pinta-alaksi tulee jäädä vähintään 1500 m². Uuden rakennuspaikan pinta-alan tulee olla vähintään 2000 m².

Rakennuspaikalle saa rakentaa yhden enintään kaksiasuntoisen asuinrakennuksen, jonka kerrosala saa olla enintään 400 k-m², sekä lisäksi talousrakennuksia enintään 150 k-m².

Tilan pohjoisosassa sijaitsee ”Raustvuoren kallioiksi” -nimetty luonnon monimuotoisuuden kannalta erityisen tärkeä alue. Maisemaa muuttava maanrakennustyö, puiden kaataminen, kaivamis-, louhimis-, tasoittamis- ja täyttötyöt tai niihin verrattavat toimenpiteet ovat alueella luvanvaraisia, kuten MRL:n 128 §:ssä on säädetty, lukuun ottamatta puiden kaatamista osayleiskaavassa maa- ja metsätalousvaltaisiksi alueiksi osoitetuilla alueilla. Alueella ei saa suorittaa sen luontoarvoja heikentäviä toimenpiteitä. Alueella saa suorittaa toimenpiteitä, jotka ovat tarpeen sen luonnonarvojen säilyttämiseksi tai palauttamiseksi. Aluetta koskevista hankkeista tulee pyytää ympäristönsuojeluviranomaisen lausunto. Luontodirektiivin liitteen IVa lajien esiintymisalueiksi luokiteltuja luo-alueita koskevista hankkeista tulee pyytää lausunto elinkeino-, liikenne- ja ympäristökeskukselta. Kohteista on erillinen teemakartta ja luettelo osayleiskaavan liitteenä (luo-alueet).

Aluetta, jolla olemassa olevat rakennukset sijaitsevat, koskee merkintä LV-4: Venesatama/venevalkama-alue. Alueella sallitaan pienimuotoinen ranta- ja saaristorakentamisen yritystoiminta. Alueelle voi sijoittaa toimintaan liittyvän pienveneiden nosto- ja laskupaikan. Raskaan kaluston ja veneiden säilytys alueella ei ole sallittua.

MAAKUNTAKAAVA

Turun kaupunkiseudun maakuntakaava on ympäristöministeriön 23.8.2004 vahvistama.

M: Maa- ja metsätalousvaltainen alue

Maa- ja metsätalouskäyttöön tarkoitetut alueet, joita voidaan käyttää myös haja-asutusluonteiseen loma-asutukseen sekä jokamiehen oikeuden mukaiseen ulkoiluun.

SUUNNITTELUMÄÄRÄYS

Suunniteltaessa loma-asutusta meren tai vesistön MRL 72 §:n mukaiselle ranta-alueelle tulee rakentamatonta rantaviivaa varata mahdollisimman yhtenäisinä kokonaisuuksina vähintään 40 % suunniteltavan alueen kokonaisrantaviivasta.

Olemassa olevien alueiden täydennykseksi ja laajennukseksi voidaan kuntakaavoituksella vähäisessä määrin osoittaa myös uutta pysyvää asumista ja muita toimintoja, jotka eivät aiheuta ympäristöhaittoja.

Varsinais-Suomen taajamien, maankäytön, palveluiden ja liikenteen vaihemaakuntakaavassa (hyväksytty maakuntavaltuustossa 11.6.2018, määrätty tulemaan voimaan 27.8.2018) aluetta koskee merkintä:

Yhdyskuntarakentamisen laajentumisen selvitysalue.

Pitkällä aikavälillä tapahtuvalle suunnitellulle kehitykselle turvattava alue.

Suunnittelumääräys:

Mahdollinen alueiden käyttöönotto tulee ajoittaa aikaan, jolloin seudun yhdyskuntarakenteen kestävä kehitys sen mahdollistaa. Suunnittelulla voidaan tutkia alueen pitkän aikavälin kehittämisedellytyksiä arvioimalla vaikutukset ensisijaisten kaupunkikehittämisen kohdealueiden toteuttamiseen. Rakentaminen alueella ei saa laadullaan ja määrällään heikentää kaupunkikehittämisalueiden ja taajamatoimintojen alueiden toteuttamista. Alueen suunnittelun tulee tukea kestävän liikennejärjestelmän tavoitteita.  

Poikkeukset

-  Rakennuksen rakentaminen ja rakennusten käyttötarkoituksen olennainen muutos rantavyöhykkeellä ilman asemakaavaa tai sellaista yleiskaavaa, jossa on erityisesti määrätty sen käyttämisestä rakennusluvan myöntämisen perusteena (MRL 72.1 §).

Naapureiden ja asianosaisten kuuleminen

Hakemuksesta on tiedotettu kirjeitse naapureille. Naapureille on varattu tilaisuus kirjallisen muistutuksen tekemiseen. Muistutuksia jätettiin yhteensä neljä. Muistuttajat ovat huolissaan yritystoiminnan vaikutuksista ympäristön loma-asuntojen käyttöön. Hakija antoi muistutuksiin vastineensa.

Satava-Kakskerran osayleiskaavaehdotus oli nähtävillä 17.6.-16.8.2019 ja uudelleen nähtävillä 13.1.-11.2.2020. Ensimmäisen nähtävillä olon yhteydessä jätettiin muistutuksia koskien rakennuspaikkana olevaa tilaa. Kaavakartan määräyksiin tehtiin ensimmäisen nähtävillä olon jälkeen muutoksia tilaa koskien. Toisen nähtävillä olon jälkeen kirjallisia muistutuksia tilaa koskien ei enää jätetty.

Asianosaisten laajempi kuuleminen ei ole tarpeen (MRL 173 § ja MRA 86 §).

Päätöksen perustelut

Rakennuspaikka sijaitsee Kakskerrassa Raustvuoressa. Tilan kautta kulkee Matinniementien yksityistie. Tilalla sijaitsee ennestään lomarakennus ja talousrakennus, joiden käyttötarkoitus muutetaan yrityksen henkilökunnan sosiaalitiloiksi, toimistokäyttöön ja kalustovarastoksi. Ranta-alue jää yrityksen käyttöön satama-alueena. Omakotitalo ja talousrakennus rakennettaisiin Matinniementien pohjoispuolelle. Talousvesi otettaisiin hakijan mukaan porakaivosta ja jätevedet käsiteltäisiin liittymällä Kakskerta-Satavan vesiosuuskunnan paineviemäriin.

Hakemus on koskenut aluksi vain omakotitalon ja talousrakennuksen rakentamista ja asiassa on valmisteltu kielteinen päätösehdotus. Lautakunta on palauttanut hakemuksen uudelleen valmisteluun 4.6.2019 § 247 siten, että poikkeamispäätösehdotus tuodaan lautakunnan käsittelyyn muutetun Satava-Kakskerta osayleiskaavaehdotuksen pohjalta. Hakemusta ehdotetaan hyväksyttäväksi ehdollisena, koska hakemuksen mukainen rakentaminen vastaa valmisteilla olevaa osayleiskaavaehdotusta. Ehdot vastaavat osayleiskaavaehdotuksen LV-4-alueen kaavamääräystä. Tilalla ei ole jäljellä kantatilaselvitykseen perustuvaa jäljellä olevaa rakennusoikeutta, mutta hakemuksen hyväksyminen ei lisää alueella loma-asuntojen määrää, koska vanhan lomarakennuksen käyttötarkoitus muutetaan yrityksen sosiaalitiloiksi ja toimistokäyttöön. Hakijan mukaan hakijan yrityksen ( XXXXX ) toimialana on ranta- ja saaristorakentaminen. Matinniementien varrella sijaitsee jo pysyvään asumiseen tarkoitettuja rakennuksia, vaikka rannassa sijaitsevat naapurien rakennukset ovat lomarakennuksia.

Uudisrakentamisesta on keskusteltu ympäristötarkastajan ja maisema-arkkitehdin kanssa, koska uudisrakennus sijoittuisi ”Raustvuoren kalliot” -nimellä mainitun luonnon monimuotoisuuden kannalta arvokkaan luontokohteen välittömään läheisyyteen. Kohde on määritelty metsälain 10 §:n mukaiseksi monimuotoisuuden kannalta erityisen tärkeäksi elinympäristöksi: karukkokankaita puuntuotannollisesti vähätuottoisemmat hietikot, kalliot, kivikot ja louhikot, joiden ominaispiirre on harvahko puusto. Tälle kohteelle ei sijoitu varsinaista jyrkännettä ja sen alusmetsää. Kohteen arvona on kallioalueen iäkäs ja luonnontilainen puusto. Rakennusten sijoittuminen ei ympäristötarkastajan mukaan näitä arvoja sinänsä vahingoita. Rakennuksen maisemavaikutus eli lähinnä näkyvyys rantamaisemassa tulisi ottaa huomioon. Rakennusalalla korkeusero on yli kolme metriä eli se sijoittuu melko jyrkkään rinteeseen. Puuston säilyminen on arvioitu rantamaiseman kannalta tärkeäksi. Maisema-arkkitehdin mukaan rakennuksen ja tien välinen merkittävä puusto tulisi säilyttää ja esimerkiksi aidata rakentamisen ajaksi. Lisäksi louhinnan tarve tulisi minimoida.

Edellä esitetyn perusteella hakemuksen mukaiseen poikkeaminen ei aiheuta haittaa kaavoitukselle, kaavan toteuttamiselle tai alueen käytön muulle järjestämiselle. Rakentaminen ei vaikeuta luonnonsuojelun tavoitteitten saavuttamista eikä vaikeuta rakennetun ympäristön suojelemista koskevien tavoitteitten saavuttamista (MRL 171 §).

Liite 1Asemapiirros

Oheismateriaali 1Sijaintikartta

Oheismateriaali 2Ote Satava-Kakskerta osayleiskaavaehdotuksesta

Oheismateriaali 3Muistutus 12.8.2019

Oheismateriaali 4Muistutus 14.8.2019

Oheismateriaali 5Muistutus 15.8.2019

Oheismateriaali 6Muistutus 26.8.2019

Oheismateriaali 7Vastine 3.9.2019

Karttalinkki

Toimialajohtaja Christina Hovi:

EhdotusKaupunkiympäristölautakunta päättää seuraavilla ehdoilla myöntää hakemuksen ja asemapiirroksen mukaiset poikkeukset:

- alueella sallitaan pienimuotoinen ranta- ja saaristorakentamisen yritystoiminta. Alueelle voi sijoittaa toimintaan liittyvän pienveneiden nosto- ja laskupaikan. Raskaan kaluston ja veneiden säilytys alueella ei ole sallittua, ja

- asuinrakennuksen ja tien välinen merkittävä puusto tulisi säilyttää.

Samalla lautakunta päättää, että hakijalta peritään poikkeamispäätöksen johdosta rakennusvalvontataksan 7.1 §:n mukaisesti 900 euroa sekä naapurien kuulemisen johdosta 70 euroa/kuultava kiinteistö (7 kpl), yhteensä 1390 euroa.

Tämä päätös annetaan julkipanon jälkeen.

PäätösEhdotus hyväksyttiin.