Kaupunkiympäristötoimiala, kaavoitus, kaavoitusarkkitehti Päivi Siponen 16.3.2020:

Kaupunkiympäristötoimialan kaavoitusyksikkö on yhdessä Arkkitehdit MY Oy, HIMLA arkkitehdit Oy:n ja UKI Arkkitehdit Oy:n kanssa laatineet Kaupunginpuutarhan alueen asemakaavanmuutosluonnoksen.

Aloite

Alueen asemakaavanmuutos valmistellaan alueen maanomistajien, Turun kaupungin ja Turun ja Kaarinan seurakuntayhtymän, sekä seurakuntayhtymän kumppanin TKU-Rakennus Oy:n aloitteesta.

Turun kaupunginhallitus on 18.12.2017 § 550 hyväksynyt Turun kaupungin, Turun ja Kaarinan seurakuntayhtymän sekä TKU-Rakennus Oy:n välisen yhteistyösopimuksen alueen kehittämiseksi.

Alueen suunnittelusta on järjestetty yhteistyössä em. tahojen kanssa aluesuunnittelukilpailu, jonka tulosten pohjalta nyt on jatkokehitetty asemakaavanmuutosluonnos.

Nykytilanne

Kaupunginpuutarhan alue sijaitsee n. 3 kilometrin etäisyydellä Turun kauppatorilta itään Peltolan kaupunginosassa. Suunnittelualue rajautuu Tähkäpuistoon, Uudenmaantiehen, Ilpoistentiehen, Ruiskatuun sekä saman korttelin muutamiin pientalotontteihin.

Alueella on pitkään toiminut seurakuntien ja kaupungin puutarhoja, jotka ovat lopettaneet toimintansa. Lisäksi alueella sijaitsee varikkotoiminnan käytössä olevaa rakennuskantaa, ja osittain alue on rakentamatonta.

Suunnittelutilanne

Yleiskaavaluonnoksen 2029 (pvm.24.8.2018, hyväksytty Kh 5.11.2018 § 4) mukaan kaupunginpuutarhan alue on tiivistyvän kestävän kaupunkirakenteen sisällä oleva uusi tai olennaisesti muuttuva asuinalue, jonka maankäyttö tehostuu olennaisesti.

Skanssin ja Piispanristin osayleiskaavassa 37/2001 kaava-alue on osoitettu kaavamerkinnöillä PAK-1, AP-2 ja V.

PAK-1 = Toimitilarakennusten ja asuinkerrostalojen alue. Alueen tavoitteellinen kerrosluku I-III. Alueen tavoitteellinen tonttitehokkuus on e = 0,20 – 0,40. Liiketilojen tavoitteellinen kerrosalam. 50 %.

AP-2 = Asuinpientalojen alue. Alueen tavoitteellinen kerrosluku I-II. Alueen tavoitteellinen tonttitehokkuus e = 0,20 – 0,30.

Katuyhteys (kokoojakatu ja kevyen liikenteen reitti) alueelle on esitetty osayleiskaavassa Uudenmaantieltä Ilpoistentielle.

Osa alueesta on yleiskaavassa osoitettu pohjaveden muodostumisalueeksi py-1. Lisäksi alueella on merkintöjä pilaantuneista maa-alueista.

Asemakaavassa (4/1988) sopimusalueen tontit ovat merkinnällä E1 yleishyödyllisten puutarhojen korttelialuetta teholuvulla e = 0.2. Kaava-alueen pohjoisosa (Tähkäpuiston osa) on osoitettu puistoksi kaavamerkinnällä VP.

Suunnittelun vaiheet ja vuorovaikutus

Kaupunkiympäristölautakunta hyväksyi kaavan tavoitteet 13.3.2018 § 129 ja aloituskokous viranomaisille pidettiin 13.2.2018.

Osallistumis- ja arviointisuunnitelma (OAS) lähetettiin osallisille 16.3.2018. OAS-vaiheessa mielipiteitä tuli kirjallisesti 12 kpl, joissa yhdessä oli 18 allekirjoitusta: asukkaat olivat aiheellisesti huolissaan liikenteen lisääntymisestä alueella. Jo entuudestaan läpiajoliikenne kapeilla asuinkaduilla on aiheuttanut vaaratilanteita ja kuolemantapauksen. Liikennettä ei haluttu lisää Ruiskadulle, ja ympäristön pientalot on otettava huomioon alueen suunnittelussa.

Turun kaupunki, Turun ja Kaarinan seurakuntayhtymä ja TKU-Rakennus Oy järjestivät aluesuunnittelukilpailun 20.8.2018 - 7.11.2018 Peltolan kaupunginosassa sijaitsevan entisen kaupunginpuutarhan alueen kehittämisen ideoimiseksi. Ennen ratkaisua kilpailutyöt olivat julkisesti nähtävillä internetissä mielipiteiden antoa varten, sekä 27.11.2018 kilpailualueen ”Sinisessä tuvassa”, jossa asukkaat saivat keskustella arviointiryhmän kaupungin edustajien kanssa. Kilpailutöistä sai jättää mielipiteitä, jotka välitettiin arviointiryhmälle ja kilpailun jatkosuunnitteluun.

Arviointiryhmä päätti asettaa yksimielisesti jaetulle ensimmäiselle sijalle jatkosuunnittelun pohjaksi UKI Arkkitehdit Oy:n ehdotuksen “Havina” sekä Arkkitehdit MY Oy ja HIMLA arkkitehdit Oy:n ehdotuksen “Quadrifolia”.

Kaupunkiympäristölautakunnalle tuotiin tiedoksi 15.1.2019 § 4 kilpailun päätös ja samalla se hyväksyi asemakaavan tarkennetut tavoitteet, sekä jatkosuunnittelutyön annettavaksi tasavertaisten voittajaehdotusten ”Havinan” ja ”Quadrifolian” tekijöille yhdessä suunniteltavaksi, sekä ohjauksesta vastaavaksi kaavan yhteistyösopimuksen mukaisesti perustetun projektiryhmän.

Keskustelutilaisuus 1.10.1019

Alustavaa asemakaavaluonnosta esiteltiin keskustelutilaisuudessa 1.10.2019 Henrikinkirkon seurakuntasalissa lähellä kaava-aluetta. Paikalla oli n. 25 asukasta, Arkkitehdit MY Oy:n, HIMLA arkkitehdit Oy:n ja UKI Arkkitehdit Oy:n edustajat, sekä kaupungin, seurakuntayhtymän, ja TKU-Rakennus Oy:n edustajat. Asukkaat olivat edelleen huolestuneita liikenteen lisääntymisestä varsinkin pientaloasutuksen keskellä, etenkin Ruis-, Kaura- ja Ohrakaduilla, joiden mahdollisista katkaisuista keskusteltiin.

Asemakaavan tavoitteet

Tavoitteena on muuttaa alueen maankäyttö asuntorakentamisen mahdollistavaksi ja tehostaa Uudenmaantien varren maankäyttöä kaupungin strategisten tavoitteiden mukaisesti.

Alueen kehittämisellä tavoitellaan myös kaupungin ilmastotavoitteiden toteuttamista, erityisesti kestävien kulkumuotojen osuuden kasvattamista ja kustannustehokkaan joukkoliikenteen järjestämisen tukemista. Kaupungin ilmastotavoitteet on hyväksytty valtuustossa 11.6.2018. Suunnittelualue tukeutuu vuonna 2022 toteutettavaksi esitettävän bussien runkolinjaston reitistöön. Alue on myös hyvin saavutettavissa pyörällä n. 15 minuutissa Kauppatorilta.

Suunnittelualue sijoittuu tehokkaan joukkoliikenteen runkolinjan varrelle ja tukee siten Kaarina-Turku-Raisio kehityskäytävän taajamakehitystä. Alue toteuttaa kaupungin tavoitteita täydentää kaupunkirakennetta kävelyn, pyöräilyn ja joukkoliikenteen vyöhykkeellä.

Aluesuunnittelukilpailun lähtökohtana olivat tavoitteet ympäristöön soveltuvasta monimuotoisesta kaupunkirakenteesta sekä kohtuuhintaisesta asuntotuotannosta. Kilpailun avulla etsittiin tunnistettavaa ja omaleimaista, Turun sisääntulotiehen ja arvokkaaseen hautausmaan ympäristöön soveltuvaa, kaupunkikuvallisesti korkeatasoista, toimivaa sekä teknistaloudellisesti toteutuskelpoista ideasuunnitelmaa kilpailualueen asemakaavoitusta varten.

Laaditut selvitykset

Kaava-alueeseen liittyen on laadittu luontoselvitys, kasvillisuusselvitys, kulttuurihistoriallinen selvitys, rakennettavuusselvitys, pilaantuneiden maiden selvitys, hulevesiselvitys ja alustava kustannusarvio.

Luontoselvitys

Luontoselvityksen (Suomen Luontotieto Oy, 2018) mukaan alueella ei esiinny luonnonsuojelulain mukaisia suojeltavia luontotyyppejä, eikä metsälain määritelmät täyttäviä erityisen arvokkaita elinympäristöjä. Alueella ei ole myöskään vesilain tarkoittamia suojeltavia pienvesiä.

Alueella ei esiinny perinnemaisemakohteita tai perinnebiotooppeja, mutta aiemmasta käytöstä johtuen alueella esiintyy runsaasti puutarhalajistoa sekä kulttuurilajeja, jotka on otettu suunnittelussa huomioon.

Alueelta ei löytynyt merkkejä liito-oravasta, eikä viitasammakosta. Lepakkoselvityksen perusteella alueella esiintyy ainakin pohjanlepakoita, ja entinen taimitarhan alue on lajille tärkeä saalistusalue. Kaava-alueen pohjoispuolella oleva Tähkäpuisto on tärkeä lepakoiden kulkureitti Luolavuoresta Turun hautausmaalle. Lintudirektiivin liitteen 1 lajeja ei alueella havaittu, mutta erityisesti vanha taimitarhan alue on linnustoltaan rikas, kuten myös Tähkäpuiston metsä.

Tähkäpuiston alue säilyy puistona, ainoastaan yleiskaavan mukainen nykyinen ajoyhteys tullaan rakentamaan kaduksi ja pyörätieksi, kuitenkin olemassa olevia mäntyjä mahdollisimman paljon säästäen.

Kulttuurihistoriallinen selvitys ja kasvillisuusselvitys

Kaava-alueesta on laadittu kulttuurihistoriallinen selvitys (Kaupunkiympäristötoimiala / Samuli Saarinen 26.6.2018). Kaava-alueella on ollut sekä Turun kaupunginpuutarha että seurakuntien puutarha.

Seurakuntien puutarha on liittynyt Uudenmaantien toisella puolella olevaan hautausmaahan jo 1800-luvulta asti. Seurakuntien puutarha on lopettanut toimintansa 1980-luvulla. Nykyisessä asemakaavassa on osoitettu suojelluksi ns. puutarhurin asuinrakennus ja sauna pihapiireineen (arkkitehti G. Th. Chiewitz v. 1861).

Turun kaupunginpuutarha perustettiin alueelle seurakuntien puutarhan viereen vuonna 1952 kaupungin ylipuutarhuri Arno Hellemaan suunnitelmien pohjalta. Lisäksi Hellemaa on suunnitellut alueella sijaitsevalle pienelle metsäkumpareelle puutarhurin asunnon sekä puutarhan konttorin, kivikkokasviryhmiä, arboretumia ja lintuhäkkejä.

Kaava-alueella olevat rakennukset, lukuun ottamatta jo suojeltua puutarhurin asuntoa ja saunaa pihapiireineen, tullaan kaavaluonnoksen mukaan purkamaan.

Kasvillisuusselvityksessä (24.8.2018 Kaupunkiympäristötoimiala / Tuuli Vesanto) on selvitetty alueelle aikoinaan istutetut puut ja pensaat, joista tärkeimmät tullaan säilyttämään osana kaava-alueen suunnitelmaa.

Rakennettavuus ja hulevedet

Kaava-alueen maaperä on pääosin savea, osittain lisäksi täytemaata, sekä pohjoisosassa Tähkäpuiston kohdalla hiekkamaata. Harjukerrokset jatkuvat osittain saven alla (Rakennettavuusselvitys Sauli Maanpää 15.8.2018).

Alue on pohjavesialueen välittömässä läheisyydessä, ja koilliskulma on Kaarningon pohjavesialuetta. Alueella on mahdollisesti paineellista pohjavettä, pohjaveden painetaso sijaitsi 23.4.2018 tehdyssä mittauksessa tasolla +19,42.

Hulevedet johdetaan Rauvolanlahteen noin 2,6 kilometrin päähän. Eteläkaarelle asti hulevesiputken koko on vain 400 mm, joten alueella syntyviä hulevesiä tullaan viivyttämään alueella hulevesiselvityksen ja -suunnitelman mukaisesti (Hulevesiselvitys ja -suunnitelma Ramboll 21.1.2020).

Pilaantuneet maat

Kaava-alueen maaperän pilaantuneisuus ja puhdistustarve on alustavasti arvoitu (Golder Associates Oy, 24.5.2018).

Tutkimuksen yhteydessä otettiin yhteensä 105 maanäytettä 32 tutkimuspisteestä, joista 16 näytepisteessä todettiin Vna 214/2007 kynnysarvon ylittäviä haitta-ainepitoisuuksia. Tutkimuspisteet sijoitettiin käytössä olleiden historiatietojen perusteella alueille, joissa on harjoitettu mahdollisesti pilaavaa toimintaa. Tutkimusalueella olevien rakennusten alueille ei tehty tutkimuspisteitä.

Alueiden pilaantuneisuus on muodostunut kohteille ”pistemäisesti”, eikä tulosten perusteella ole mahdollista rajata luotettavasti pitoisuustasoltaan erilaisia alueita. Nyt tehtyjen tutkimusten perusteella näyttäisi kuitenkin siltä, että kohonneita haitta-ainepitoisuuksia todettiin tutkimuspisteiden alueilla maan pintaosissa (< 1 m). Tutkimuksen yhteydessä todettiin täyttökerroksen sisältävän jonkin verran myös jätejakeita.

Viitearvion perusteella (vertailu Vna 214/2007 alempiin ohjearvioihin) tutkimusalueen maaperä luokitellaan pilaantuneeksi ja alueella on puhdistustarve.

Asemakaavaluonnos

Jatkosuunnittelussa keskityttiin kahden voittajaehdotuksen parhaiden puolien yhdistämiseen, sekä ratkaisun tarkempaan pohjavesi- ja hulevesisuunnitteluun.

Liikenne alueelle tullaan ohjaamaan Uudenmaantieltä ja Ilpoistentieltä voimassa olevan osayleiskaavan mukaisesti. Alue koostuu neljästä suurkorttelista, jotka asettuvat keskeisaukion ympärille. Jokainen kortteli on itsenäinen kokonaisuus, mutta samalla ne muodostavat alueelle yhteen kytkeytyvän kaupunkikortteleiden rakenteen.

Asemakaavaluonnoksen rakenne ja mitoitus

Kaava-alueen koko on 10,9 ha. AK-kortteleita on 4,5 ha, AR-kortteleita 1,3 ha, katuja on 1,6 ha ja puistoa on 1,9 ha.

Yhteensä asemakaavaluonnosalueella on rakennusoikeutta 69 345 k-m².

AK-kortteleiden rakennusoikeus on yhteensä 63 995 k-m² ja AR-kortteleiden rakennusoikeus on 5350 k-m².

Asemakaavaluonnoksen alueelle tavoitellaan n. 1400 asukasta (69 345 k-m² / 50 k-m² = n. 1400).

Kortteleiden rakennusten korkeudet nousevat vähitellen Ruiskadun läheisistä AR-korttelien kaksikerroksisista (2 -krs) Uudenmaantien varren AK-korttelien viisi - kahdeksan (5–8. krs) kerroksisiin.

AK-kortteleiden sisällä on matalampaa rakentamista ja omaa puutarhaa. Eri AK-kortteleiden pihoja yhdistää niiden välille muodostettu yhtenäinen kulkureitti, jonka varrelle on pystytty jättämään nykyistä puustoa ja kasvillisuutta.

Kortteleiden tarkemmat kaavamääräykset, mahdolliset tonttijaot ja rakennusoikeus tarkentuvat kaavaehdotuksessa.

Pysäköintiratkaisuna on kokoojakadun Uudenmaantien puoleisissa kortteleissa tonteilla pihakansien alla olevat parkkihallit ja kokoojakadun Ruiskadun puoleisissa kortteleissa tonteilla olevat autokatokset. Pysäköintinormina käytetään 1 ap / 100 k-m².

Seurakuntien vanhan puutarhan alueella sijaitsevat G. Th. Chiewitzin suunnittelemat, vuonna 1861 valmistuneet asuinrakennus ja sauna ovat jo nykykaavassa suojellut, ja ne tullaan suojelemaan edelleen.

Maankäyttösopimus

Kaupungin ja yksityisen maanomistajan välillä laaditaan maankäyttösopimus, jossa sovitaan maanomistajien osallistumisesta yhdyskuntarakentamisesta aiheutuviin kustannuksiin.

Kaavatalous

Asemakaavaluonnoksen valmistelun yhteydessä on arvioitu alustavasti kaavan toteuttamisesta aiheutuvia yleisten alueiden toteuttamisen kustannuksia asemakaava-alueen osalta. Arvio on laadittu käyttäen Turun kaupungin infrarakentamisen kustannushallinnan ohjetta. Kustannukset on laskettu Foren hankeosaohjelmalla. Kustannuksiin sisältyy 15 % hankevaraus ja tilaajatehtävät (suunnittelu/rakennuttaminen). Vesi- ja energiahuollon kustannukset eivät sisälly laskelmiin, muuten kuin hulevesien osalta.

Alustavien arvioiden mukaan asemakaavaluonnoksen yleisten alueiden toteuttamisesta aiheutuvat alustavat kustannukset ovat arviolta noin 3,3 Me (alv 0 %). Kustannukset sisältävät myös pilaantuneiden maiden kunnostamiskustannukset.

Maankäyttösopimuskorvaus tulee kattamaan alueen kunnallistekniikan rakentamisesta aiheutuvat kustannukset.

Seuraava vaihe

Hyväksytyn luonnoksen pohjalta valmistellaan asemakaavaehdotus, jossa tarkennetaan määräyksiä mm. tontinjaoista, rakentamistavoista, rakennusten ulkomuodosta, ja autopaikkamääristä.

Liite 1Asemakaavanmuutosluonnos 16.3.2020

Oheismateriaali 1Mielipiteet

Linkki selvityksiin: www.turku.fi/kaupunginpuutarhanalue

Toimialajohtaja Christina Hovi:

EhdotusKaupunkiympäristölautakunta päättää hyväksyä 16.3.2020 päivätyn Kaupunginpuutarhan alueen asemakaavaluonnoksen alueelle laadittavan asemakaavaehdotuksen pohjaksi.

PäätösAsia pantiin pöydälle Laukkasen Ilvessalon kannattamana tekemästä ehdotuksesta yksimielisesti.

Muurinen oli esteellinen ja poistui kokouksesta tämän asian käsittelyn ajaksi.

Asian esitteli maankäyttöjohtaja Jyrki Lappi.

Pöydältä 24.3.2020 § 102.

PäätösEhdotus hyväksyttiin.