Kaupunkiympäristötoimiala, kaavoitus, kaavoitusarkkitehti Christiane Eskolin 17.3.2020:

Kaupunkisuunnittelu ja maaomaisuus palvelualueen kaavoitus on laatinut yhdessä Kaawa Oy / Sirpa Salmen kanssa 30.1.2020 päivätyn ja lausuntojen johdosta muutetun asemakaavanmuutosehdotuksen 17.3.2020.

Viitesuunnitelmat kaavan laadintaa varten on tehnyt Arkkitehtitoimisto Haroma & Partners Oy / Kari Haroma ja Esa Ristisuo.

Nykytilanne

Suunnittelualue sijaitsee noin 2,5 kilometriä Kauppatorilta luoteeseen.

Alueen koko on 15,0468 ha. Noin 5 % alueesta on kaupungin omistuksessa.

Nyky- ja kaavatilannetta kuvataan kaavaselostuksen kohdassa 3. Lähtökohdat.

Suunnittelualueen lounaisosaa hallitsevat Pukkilan entisen kaakelitehtaan rakennukset, joista vanhin, massalaitos on yli 100 vuotta vanha. Alueella on tätä uudempia toimisto- ja varasto-/tuotantorakennuksia, joille on myönnetty purkamislupa 5.9.2019. Suunnittelualueen kaakkoisreunaa hallitsee jyrkkä, kallioinen ja pääosaltaan rakentamaton mäkialue, joka rajautuu Vakka-Suomentien varren pientalovyöhykkeeseen. Naantalin pikatien varrella toimii vuonna 1999 perustettu, pienvarastoja vuokraava yritys. Suunnittelualueen koillis- ja pohjoisosa on rakentamatonta, pääosin avointa ja tasaista niittyaluetta, jonka reunoilla kasvaa lehtipuupensaikkoa, isoja lehtipuita ja havupuutaimikkoa.

Suunnittelualueen pohjoisreunan ulkopuolella virtaa Saukonoja-niminen puro, joka kääntyy kohti Klinkkerikatua ja virtaa sen varrella avoimena.

Asemakaavaehdotuksen kuvaus

Pukkilan kaavarakenteen keskeinen ajatus perustuu rakennusten ympäröimiin yhteispihoihin, jotka ovat leveydeltään n. 20–50 m ja pituudeltaan paikoin jopa yli 100 m. Korttelikokonaisuus liittyy liikenneverkostoon pistemäisten tonttikatujen ja LPA-kortteleiden kautta, joista on liittymät sekä pihakansille että autopaikoitustasoille. Massatehtaan taakse muodostuvan uuden asuinrakennusten korttelin liittyminen katuverkostoon tapahtuu kaavalla muodostuvalle Kalsiittikujalle.

Tonttikadut ja LPA-korttelialueet liittyvät liikenneverkostoon yhdistetylle Klinkkeri- ja Inkilänkadulle Saukonoja ylittäen. Pohjoisosan korttelit liittyvät Inkilänkadulle. Päiväkodin tontin liittymä sijaitsee kaavalla muodostuvalle uudelle Keramiikkakujalle, jolta on myös varaus liittyä Kähärin puistotiehen. Aluekokonaisuus liitetään Pitkämäenkatuun ja Vakka-Suomentiehen. Naantalin pikatielle ei muodostu uusia liittymiä. Uusi puistoalue muodostuu Kähärinmäelle, joka liittyy Yleiskaava 2029 (hyväksytty luonnos), Viherympäristö ja maisema -teemakartassa esitettyyn ulkoilureittiin.

Vanha massavarasto ja terveysasema ehdotetaan suojeltaviksi.

Saukonoja jää vapaana virtaavaksi lukuun ottamatta kohtaa, jossa sen ylittää katu. Saukonojaa varten tulee laatia hoitosuunnitelma.

Alue on osoitettu pääosin asuinkerrostalojen (AK, AL, PA) korttelialueiksi. Lisäksi on palvelurakennusten korttelialue (P), teollisuusrakennusten korttelialue, jolla ympäristö asettaa toiminnan laadulle erityisiä vaatimuksia (TY), pysäköinnille varattuja LPA-alueita, puistoja (VP), virkistysalueita (VL) ja katualueita.

Kaavaehdotuksen yhteenlaskettu kerrosala on 161935 k-m², mikä sisältää myös säilytettäviksi esitetyt rakennukset. Alueen asukasmäärä tulee olemaan arviolta 2000-2500 ja työpaikkoja alueelle on mahdollista sijoittua arviolta 300 kpl.

Kaavaehdotus on laadittu siten, että Cityvarasto Oy:n ja Robertsin toiminta on mahdollista jatkua kaavan lainvoimaan tulon jälkeen.

Korttelitehokkuus noin e = 1,0 - 2,0.

Korkean rakentamisen korttelin korttelitehokkuus on noin e = 2,4.

Alueelle on kaavan valmistelun aikana laadittu katujen ja hulevesien yleissuunnitelmat, joiden mukaisesti kaavaehdotukseen on sovitettu katujärjestelyt, jalankulku- ja pyöräreitit sekä autopaikoitus. Suunnitelmissa on selvitetty myös alueen korkeusasemat sekä pelastustieyhteydet.

Kaavaprosessin vaiheet

Asemakaavanmuutos laaditaan yksityisten maanomistajien aloitteesta.

Kaupunkisuunnittelu- ja ympäristölautakunta merkitsi osallistumis- ja arviointisuunnitelman tiedoksi 6.6.2017 § 189. Ehdotus hyväksyttiin siten muutettuna, että osallistumis- ja arviointisuunnitelmaan lisätään seuraavat maininnat: ”tavoitteena on luoda keskusta-alueeseen kiinnittyvä asuinalue vähintään 2000 asukkaalle. Samalla tutkitaan alueen soveltumista korkeaan rakentamiseen. Arvioidaan vaikutukset kulttuurihistoriallisiin arvoihin.

Kaavan vireille tulosta on ilmoitettu osallisille 8.6.2017 lähetetyllä kirjeellä ja kaavoituskatsauksessa 2018 ja 2019. Alustavia maankäyttövaihtoehtoja esiteltiin 24.8.2017 suunnittelualueella pidetyssä yleisötilaisuudessa Pukkilan tehdasalueella.

Kaavan valmistelua varten aloitettiin erillisselvitysten laatiminen syksyllä 2017.

Vuonna 2018 kaava-aluetta laajennettiin ottamalla alueeseen mukaan Naantalin pikatien ja Satakunnantien välille suunniteltava yhdystie. Kaupunkiympäristölautakunta päätti 18.9.2018 § 373 hyväksyä Pukkilan asemakaavanmuutoksen tavoitteet ja merkitä tiedoksi 7.6.2017 päivätyn ja 12.9.2018 muutetun osallistumis- ja arviointisuunnitelman.

Laajennetusta suunnittelualueesta järjestettiin yleisötilaisuus 8.10.2018 Pukkilan tehdasalueella.

Kaupunkiympäristölautakunta hyväksyi 29.1.2019 § 41 kaavaluonnoksen, joka perustui kerrostaloihin painottuva puutarhakaupunki -vaihtoehtoon seuraavin tarkennuksin ja muutoksin: kallioalueen kedot säilytetään, Kähärin puistotien alue Pitkämäenkadun ja Satakunnantien välillä valmistellaan erillisenä asemakaavanmuutoksena.

Teollisuuskorttelin 74 pohjoisosaan tehtiin 15.10.2019 lainvoiman saanut tonttijaon muutos.

Syksyllä 2019 kaavan valmistelutyön yhteydessä aloitettiin alueen katujen, hulevesien ja vesihuollon verkoston yleissuunnitelmien laadinta.

Pukkilan kaavaehdotus on valmisteltu hyväksytyn luonnoksen ja laadittujen selvitysten pohjalta. Kaavan valmisteluprosessin aikana on neuvoteltu erikseen alueen omistajaosapuolien kanssa kaavaehdotuksen sisällöstä, johon omistajat ovat tarkentaneet ja perustelleet tavoitteitaan.

Kaavaehdotus oli nähtävillä 3.2.-3.3.2020 välisenä aikana ja samalla siitä pyydettiin viranomaislausunnot.

Nähtävilläoloaikana järjestettiin keskustelutilaisuus 27.2.2020 Turun Virastotalolla.

Ehdotuksesta tuli yhteensä 10 lausuntoa ja 6 muistutusta. 

Lausunnot ja muistutukset sekä niiden vastineet on kuvattu vuorovaikutusraportin sivuilla 9-27 (Oheismateriaali 3).

Lausuntojen ja muistutusten johdosta ei ole tarvetta asettaa kaavaehdotusta uudelleen nähtäville.

Infrakustannukset ja kaavatalous

Asemakaavan valmistelun yhteydessä on arvioitu alustavasti kaavan toteuttamisesta aiheutuvien yleisten alueiden toteuttamisen kustannuksia asemakaava-alueen osalta.

Arvio on laadittu käyttäen Turun kaupungin infrarakentamisen kustannushallinnan ohjetta. Kustannukset on laskettu Foren hankeosaohjelmalla. Kustannuksiin sisältyy 25 % hankevaraus (suunnittelu/rakentaminen). Vesi- ja energiahuollon kustannukset eivät sisälly laskelmiin, muuten kuin hulevesien osalta.

Alustavien arvioiden mukaan asemakaavan yleisten alueiden toteuttamisesta aiheutuvat kustannukset ovat arvoilta noin 10,0 M€ (alv 0 %).

Vesihuollon kustannusarvio on noin 1 M€ (alv 0%).

Turku Energia Kaukolämpö on arvioinut alueen kaukolämmön muutoskustannukset Klinkkerikadulla noin 80.000 – 100.000 € . Inkilänkadun muutoskustannukset ovat arviolta noin 40.000 – 50.000 € .

Maankäyttösopimustulot tulevat kattamaan Pukkilan alueen kunnallistekniikan rakentamiskustannukset.

Seuraava vaihe

Kaavaehdotus etenee kaupunginhallituksen ja edelleen kaupunginvaltuuston hyväksymiskäsittelyyn, kun tarvittavat maankäyttösopimukset kaupungin ja yksityisten maanomistajien välillä on allekirjoitettu.

Sovelletut lainkohdat

Maankäyttö- ja rakennuslaki 50 §, 52 §, 54 §, 55 §, 57 §, 62 §, 63 §, 65 § ja 66 §.

Maankäyttö- ja rakennusasetus 24 §, 25 §, 27 §, 28 §, 30 §, 32 § ja 32a §.

Liite 1Kartta Pukkila

Oheismateriaali 1Selostus Pukkila (sivulla 7 korjattu luku merkitty lihavoinnilla)

Oheismateriaali 2Tilastolomake Pukkila

Oheismateriaali 3Vuorovaikutusraportti 17.3.2020 (sivulla 15 korjattu lause merkitty lihavoinnilla)

Oheismateriaali 4Kaavaehdotuksesta annetut lausunnot

Oheismateriaali 5Muistutus, Kiinteistö Oy Pitkämäki Perusyhtiö 1, 2.3.2020

Oheismateriaali 6Muistutus, Heinäkarinkadun asukkaat, 28.2.2020

Oheismateriaali 7Muistutus, Turun luonnonsuojeluyhdistys ry, 29.2.2020

Oheismateriaali 8Muistutus, Itäpellontien asukas, 2.3.2020

Oheismateriaali 9Muistutus, Pitkämäenkadun asukas, 2.3.2020

Oheismateriaali 10Muistutus, Pro Pitkämäki - Kähäri ry, 3.3.2020

Laaditut selvitykset ja raportit, www.turku.fi/kaavahaku

Toimialajohtaja Christina Hovi:

EhdotusKaupunkiympäristölautakunta päättää esittää kaupunginhallitukselle, että 30.1.2020 päivätty ja 17.3.2020 lausuntojen perusteella muutettu asemakaavanmuutosehdotus Pukkila esitetään kaupunginvaltuuston hyväksyttäväksi.

Lisäksi kaupunkiympäristölautakunta hyväksyy osaltaan Pukkilan asemakaava-alueen yleisten alueiden infrakustannusarvioksi 10,0 milj. euroa (alv 0 %) ja lähettää kustannusarvion edelleen kaupunginhallituksen ja -valtuuston käsiteltäväksi Pukkilan asemakaavanmuutoksen käsittelyn yhteydessä.  

PäätösAsia pantiin pöydälle Ilvessalon Sandelinin kannattamana tekemästä ehdotuksesta yksimielisesti.

Asian esitteli maankäyttöjohtaja Jyrki Lappi.