Kaupunkisuunnittelu ja maaomaisuus, maankäyttöjohtaja Jyrki Lappi 18.3.2020
Tilapalvelukeskus pyytää maankäytön ja kaavoituksen näkökulmasta kaupunkiympäristötoimialalta lausuntoa Pansio-Pernon monitoimitalon tilatarveselvityksestä. Lausunnossa toivotaan otettavan kantaa monitoimitalon sijaintivaihtoehtoihin ja sen vaikutuksista kiinteistöjen kehittämiseen sekä sosiaalisesti kestävään kaupunkikehittämiseen ja lisäksi mitä tarveselvityksen mukaista vaihtoehtoa toimielin esittää toteutettavaksi.
Lausuntoa pyydetään 2.4. mennessä. Lautakuntakäsittelyjen jälkeen Tilapalvelukeskus saattaa tarveselvityksen kaupunginhallituksen kaupunkikehitysjaoston hyväksyttäväksi.
Pansion koulu- ja kirjastorakennuksen peruskorjauksesta on laadittu tarveselvitys 2010 -luvun alkupuolella ja edelleen tarveselvityksen päivitys loppuvuodesta 2017. Tilatarpeiden päivitysselvityksessä tarkasteltiin Pansion koulun ja sen yhteydessä sijaitsevan kirjaston tulevaisuuden tilatarpeita ja etsittiin niihin ratkaisuvaihtoehtoja. Selvityksen ja siitä saatujen lausuntojen pohjalta todettiin ettei Pansion koulun peruskorjaus pelkästään teknisenä parannuksena ja korjauksena palvele pitkällä tähtäimellä rakennukseen ajateltua toimintaa parhaalla mahdollisella tavalla. Lisäksi tunnistettiin läheisten palvelurakennusten piakkoin vastaan tulevat peruskorjaustarpeet, jolloin ehdotettiin tutkittavaksi nämä toiminnot yhdistävää toteutusmallia. Tästä johtuen päivitettyä selvitystä ei viety päätöksentekoon ja tarkastelu on nyt laajennettu uudisrakennuksena toteutettavaan monitoimitalomalliin. Tässä yhteydessä tarkasteluun on liitetty läheisen päiväkodin ja nuorisotilan toiminnot sijoitettavaksi samaan rakennukseen koulun ja kirjaston lisäksi.
Tarkastelussa olevat rakennukset ovat 1950- ja 1970-luvuilta. Rakennuksiin ei ole tehty suuria peruskorjauksia ja ovat sen vuoksi nykykunnoltaan vain välttävässä tai heikossa kunnossa. Koululla on riittämättömät ja osin epätarkoituksenmukaiset tilat, kirjastolla tilat taas ovat pinta-alaltaan hieman ylimitoitetut. Päiväkodilla on ollut tarve lisäryhmille, joita nykytilat eivät mahdollista. Nuorison tilat ovat riittävät ja kunnoltaan välttävät. Aamupäivä- ja iltapäivä (ap-ip) -kerhotoiminta sijaitsee nykyisellään väistötiloissa (nuorison rakennuksesta C) koulun puolella.
Pansion nuorisotilan yhteydessä sijaitsee edellä mainitun lisäksi viereisen kisapuiston pukusuojat, nuorten starttipaja sekä kerhotoiminnassa ollut moottorihalli, bändin treenikämppänä toiminut asunto, kaupungin ylläpitämä kuntosali sekä seurakunnan vuokraama tila paikallisen partiolippukunnan käytössä. Näistä toiminnoista on kuntosali sisällytetty monitoimitalon tilaohjelmaan. Kisapuiston puku- ja pesutilat on mahdollista sisällyttää monitoimitalon yhteyteen, mutta tarve tähän riippuu uudisrakennukselle valittavasta sijainnista. Muiden em. kerhotoimintojen, kuten myös koulun yhteydessä sijainneen Icehearts-toiminnan, osalta tulee näiden tilatarve ja sijoittuminen arvioida erikseen.
Pansio-Pernon alueella on yläkouluikäisiä vuosittain noin 40. Näistä yläkouluikäisistä vain osa jatkaisi oman alueensa yläkouluun, ja osa hakeutuisi muihin (esim. erikoislinjojen) yläkouluihin. Näin ollen alueen oppilasmääristä muodostuisi noin 100 oppilaan yläkoulu. Tämän kokoinen yläkoulu ei ole toiminnallisesti kannattava, eikä esimerkiksi valinnaisaineiden toteutusta kyettäisi takaamaan riittävässä laajuudessa. Edellä mainituista syistä monitoimitalohanketta on koulun osalta valmisteltu vain alakoulun kattavana. Pernon vanha koulu puretaan vuoden 2020 aikana ja tähän on varattu tästä hankkeesta erillinen määräraha, purkulupahakemus on käsittelyssä.
Tilatarpeen ratkaisuvaihtoehdot
Tilatarpeen ratkaisuksi on tutkittu toiminnot yhdistävän monitoimitalon uudisrakentamista. Sijaintivaihtoehtoina on tutkittu sekä Pansion koulun vastapäisen Kisapuiston ympäristöä että purettavan Pernon koulun tonttia. Välimatkaa näillä sijainneilla on 600m. Vaihtoehtona arvioidaan yhdistettävien toimintojen käytössä olevien nykyrakennusten korjaamista.
Pansion Kisapuiston ympäristöä tutkittiin monitoimitalon mahdollisena sijoitusvaihtoehtona mm. sen hyvien liikuntamahdollisuuksien puolesta. Tutkittu rakennuspaikka on nykyisen Pansion nuorisotilan tontti, joka kuitenkin on monitoimitalon laajuuden kannalta liian pieni. Koulun ja päiväkodin ulkoalueet olisi tässä vaihtoehdossa levitettävä laajalti kisapuiston alueelle, sillä viereinen metsäalue on suojeltu kaavassa. Vaihtoehdossa nuorisotalolle tarvittaisiin väistötilat, mikä myös luo lisäkustannuksia hankkeelle. Sijainnin vahvuus on erittäin kattavat ulkoilu ja urheilumahdollisuudet kisapuiston alueella.
Pernon koulun tonttia Palvelukeskus Höveliä vastapäätä on tarkasteltu monitoimitalon toisena mahdollisena sijaintina. Vaihtoehdon vahvuudet Kisapuiston tonttiin nähden ovat sen riittävä koko ja tasaisuus sekä yhteistoimintamahdollisuus Hövelin kanssa. Kävelyetäisyys Kisapuistoon on vain n. 600 metriä joten nämä erittäin kattavat ulkoilu ja urheilumahdollisuudet ovat edelleen koulupäivän aikana saavutettavissa. Asemakaava vastaa jo nykyiselläänkin suunnitellun monitoimitalon kokoista rakennusta sekä toimintaa, vaikka vaatiikin joka tapauksessa kaavamuutoksen vapautuvien osien uudelleen käytön, rakennusalan määrittämisen ja mahdollisen tielinjan siirron myötä. Sijainti ei aiheuta myöskään väistötilojen tarvetta, mutta mahdollinen Hyrköistentien uudelleenlinjaus tuo hieman lisäkustannuksia.
Vaihtoehto A: Uudisrakennus -vaihtoehdossa toteutettavalla, alueen palvelut yhteen kokoavalla, monitoimitalolla on mahdollista helposti vastata tuleviin tilatarpeisiin ja viranomaisvaatimuksiin. Palvelut yhdistävällä ratkaisulla voidaan parhaimmillaan saavuttaa kaikille toimijoille yhteiskäytön myötä monipuolisemmat toimintamahdollisuudet kokonaislaajuuden kuitenkin jäädessä jopa pienemmäksi kuin nykyisissä tiloissa.
Monitoimitalon tilaohjelmaan on sisällytetty alakoulun 1.-6. -vuosiluokat kaksisarjaisena, valmistava opetus, esiopetus ja ap-ip -kerhotoiminnan tilat. Lisäksi on huomioitu kasvava pienryhmätilojen tarve. Tilojen mitoitus on 300 oppilaan mukaan.
Oppilashuoltoon on mitoitettu kaksi vastaanoton mahdollistavaa tilaa sekä lisäksi psykologin ja kuraattorin toimistohuoneet oheistiloineen.
Päiväkoti on mitoitettu 6 ryhmän mukaisesti, 126 lapselle. Päiväkodin ja nuorisotilan yhteyteen sijoitetaan kotikeittiö, jota voidaan hyödyntää niin päiväkodin ja perhetelakan käytössä kuin nuorisotilan harraste- ja kahvikeittiönäkin.
Nuorisotila ja omatoimikirjasto on suunniteltu yhteisenä kokonaisuutena karkeasti ottaen nykykapasiteetin mukaisesti, mutta yhteiset tilankäyttömahdollisuudet tuovat joustoa toimintamahdollisuuksiin ja tapahtumien järjestämiseen.
Yhteiskäyttötiloissa on lisäksi mm. kuntosali ja 450 m2 liikuntasali puku-, pesu-, ja varastotiloineen. Keittiö on mitoitettu valmistuskeittiönä ja ruokailutilaan on varattu 150m2. Tekeillä olevan kaupungin keittiöverkkoselvityksen perusteella tulee valmistuskeittiön mitoitusvaraus tarkastaa hankevaiheessa. Kaikissa yhteiskäyttötiloissa aulatiloineen huomioidaan myös iltakäyttö.
Kokonaislaajuus tilaohjelmassa teknisten ja liikennetilojen kanssa on n. 6350 m2, bruttoala n. 7000 m2.
Kustannusarviossa perustamiskustannukset (alv 0 %) ovat 18,6 milj. euroa ilman kalustamisen ja varustamisen kustannuksia. Tarkennettu tavoitehinta-arvio löytyy tarveselvityksen liitteenä. Hankekustannuksiin tulee lisäksi huomioida kaavailtu Hyrköistentien linjauksen siirtokustannus n. 400.000 euroa.
Vaihtoehto B: Peruskorjausvaihtoehdossa huomioitavaksi tulee nyt kaikkien käsittelyssä olevien nykytoimintojen rakennukset. Nuorison osalta rakennuksissa A-C sijaitsee lisäksi toimintoja, joita ei ole sijoitettu monitoimitaloon, mutta nämä tulee kuitenkin soveltuvin osin kunnostaa, mikäli monitoimitaloa ei toteuteta.
Päiväkodista on tullut viimeisen vuoden aikana useita ja koulusta muutamia sisäilmailmoituksia, joiden käsittely on tällä hetkellä kesken. Päiväkotirakennus on välttävässä kunnossa ja kattoa lukuun ottamatta peruskorjauksen tarpeessa.
Pansion koulu- ja kirjastorakennuksen peruskorjaaminen on tutkittu sitä varten tehdyssä tarveselvityksessä 2012 ja sen päivityksessä 2017. Rakennus on välttävässä, osin huonossakin, kunnossa. Peruskorjaaminen ei mahdollista toimintojen optimaalista järjestämistä sellaisenaan ja laajennuksen tekeminen rakennuksen yhteyteen olisi erittäin haastavaa.
Nuorison rakennukset ovat välttävässä, osin huonossakin, kunnossa. Nuorisotilan rakennuksista moottorihalli ja kisapuiston pukutilat, eli rakennus C, on ollut jo jonkin aikaa vakiokäytöltä suljettuna. Rakenteista löytyneet piilevät vesivuodot ovat aiheuttaneet siinä laajuudessa vaurioita, että rakennus C on todettu purkukuntoiseksi ja nuorisotoimi on päättänyt olla jatkamatta tätä toimintaa.
Varsinainen nuorisotila sijaitsee nyt rakennuksessa B, joka on kunnoltaan kohtalainen. Rakennuksessa A sijaitsee kuntosali, starttipaja, treenikämppä ja seurakunnan partiolle vuokraamat tilat. Rakennuksen kattoa parhaillaan korjataan, muuten tilat ovat välttävässä kunnossa.
Nykyrakennuksien laajuudet huonetila-aloina yhteensä ovat n. 6300 m2. (sisältäen vss, tekniset ja liikennetilat)
Olemassa olevien rakennusten peruskorjauskustannus on arvioitu neliöhintaperusteisesti. Kustannusvaihtelu tämän tyyppisten rakennusten korjaamisessa on mm. kuntotasosta riippuen erittäin suuri. Peruskorjaamisen kokonaiskustannukset asettuvat arviolta noin 19-22 milj. euroon (alv 0 %). Tämä kattaa ainoastaan nykytilojen korjaamisen, eikä toiminnan kaipaamia laajennuksia tai muutoksia.
Peruskorjaamisen yhteydessä tulee hankekustannuksiin merkittävä lisä myös tarvittavien väistötilojen hankinnasta.
Sisäisten vuokrien arviot
Monitoimitalo:
Peruskorjaus, vaikutukset käyttötalouteen:
Koulu 1.000.000 – 1.100.000 €/v
Päiväkoti 380.000 – 420.000 €/v
Kirjasto 130.000 – 140.000 €/v
Nuoriso 80.000 – 90.000 €/v
Keittiö 50.000 – 55.000 €/v
Hyvinvointitoimiala 8.000 – 9.000 €/v
Yhteenveto
Selvityksestä voidaan todeta, että peruskorjaaminen sekä monitoimitalon uudisrakentaminen ovat hankekustannuksiltaan melko saman suuruisia. Korjaaminen ei vielä ratkaise toiminnan vaatimia muutoksia ja lisätilatarpeita sekä sisältää aina riskejä, joita ei uudisrakentamisessa ole, lisäksi rasitteena ovat väistötilojen kustannukset. Monitoimitalo mahdollistaa uudenlaisten oppimisympäristöjen huomioimisen ja Pernon koululta vapautuvan tontin käyttö luo Pansio-Pernon alueelle elävöittävää uutta ympäristöä.
Liite 1 Pansio-Pernon monitoimitalon tilatarveselvitys
Oheismateriaali 1 Tilapalvelukeskuksen lausuntopyyntö
Toimialajohtaja Christina Hovi:
Ehdotus Kaupunkiympäristölautakunta päättää antaa Pansion-Pernon monitoimitalon tarveselvityksestä seuraavan lausunnon:
Kaupunkiympäristölautakunta pitää laadittua tarveselvitystä kattavana ja se ottaa hyvin huomioon mahdollisia vaihtoehtoisia sijainti- ja toteutusratkaisuja monitoimitalohankkeelle.
Laadittujen taloudellisten ja toiminnallisten selvitysten perusteella uuden monitoimitalon rakentaminen on kaupungille peruskorjausta riskittömämpi valinta.
Esitetyistä sijaintivaihtoehdoista kaupunkiympäristölautakunta pitää parempana uuden hankkeen sijoittamista nykyisen Pernon koulun tontille. Sijainti Pernon koulun tontilla mahdollistaa synergiaa Hövelin rakennuksen kanssa ja on sijainniltaan toista vaihtoehtoa keskeisempi. Lisäksi nykyisen nuorisotilan tontti on ahdas ja edellyttäisi toimintojen laajentamista kisapuiston kentän alueelle, joka ei ole toivottavaa. Nykyinen Pernon koulun asemakaava vastaa suunniteltua rakentamista, mutta edellyttää kaavamuutosta Hyrköistentien siirron, rakentamisalueiden rajojen ja nykyisen tontin yläosan muuttuvan maankäytön osalta. Hyrköistentien sijaintia tulisi kuitenkin esitettyihin suunnitelmiin nähden yrittää tarkentaa, jotta tielinjaa ei tarvitsisi sijoittaa tontilla sijaitsevaan jyrkkään rinteeseen.
Kiinteistökehityksen näkökulmasta molemmat vaihtoehtoiset sijoituspaikat luovat edellytyksiä uudelle asuntorakentamiselle, joka antaa mahdollisuuksia alueen segregaatiokehityksen hillitsemiseen. Vapautuvilla rakennuspaikoilla voisi nykyistä asuntokantaa monipuolistaa esimerkiksi pientalo- ja omistusasuntokannalla. Myös uuden monitoimitalon toteuttamisella tulee olemaan positiivisia vaikutuksia alueen houkuttelevuuden parantamisessa.