Kaupunkiympäristötoimiala, kaavoitus, kaavoitusarkkitehti Paula Aantaa 4.3.2020:

Kaupunkiympäristötoimialan kaavoitusyksikkö on laatinut 4.3.2020 päivätyn asemakaavanmuutosluonnoksen.

Nykytilanne

Asemakaavanmuutos laaditaan III kaupunginosaan korttelin 1 tontille 1003. Suunnittelualue on kokonaan yksityisen taloyhtiön omistuksessa.

Tontilla sijaitsee kaksi Museokeskuksen seudullisesti merkittäväksi luokittelemaa rakennusta:

Rakennus 1

Kaskenkadun varrella on 1892 rakennettu uusrenessanssitalo, jossa on kivirakenteinen osaksi maan alle painuva pohjakerros ja puurakenteinen pääkerros. Rakennus on toiminut alun perin asuntoina, sittemmin kokoustiloina, liiketiloina ja päiväkotina. Nykyisin pohjakerroksessa toimii ravintola ja pääkerros on tyhjillään.

Rakennus 2

Piharakennus on L-muotoinen 1-kerroksinen 1829-30 rakennettu empiretalo, jonka Kaskenkadulle ulottuvassa päädyssä on 1896 rakennettu kivirakenteinen sisäänkäynti. Rakennuksessa on ollut alun perin asuinhuoneita, 2 keittiötä ja vaunuvaja. Myöhemmin rakennus muutettiin kokonaan asuintaloksi. Rakennus on erittäin huonossa kunnossa ja vain sisäpihan puoleinen pääty on käytössä asuntona.

Suunnittelutilanne

Yleiskaava 2020:ssa alue on kerrostalovaltaista asuntoaluetta (AK), joka varataan pääasiassa kerrostalovaltaiselle asumiselle sekä mm. ympäristöön soveltuvien työtilojen, virkistyksen, palvelujen käyttöön.

Kaupunginhallituksessa 5.11.2018 hyväksytyssä Yleiskaava 2029:n luonnoksessa alue on osoitettu keskustatoimintojen alueeksi (C); pääasiallisia toimintoja ovat keskustamainen asuminen, julkiset ja yksityiset palvelut, hallinto sekä keskustaan soveltuvat ympäristöhäiriöitä aiheuttamattomat työpaikkatoiminnat.

Maanvaraista pihaa tulee säilyttää tonteilla, joilla sellaista vielä on. Vähintään 20 % näiden tonttien pinta-alasta tulee jättää rakentamattomaksi piha-alueeksi.

Yleiskaavaluonnoksessa Kaskenkatu 3:n kortteli on merkitty arkkitehtonisesti, kulttuurihistoriallisesti ja / tai kaupunkikuvallisesti arvokkaaksi rakennetun ympäristön kokonaisuudeksi (sk). Merkinnän mukaan alueen ominaispiirteiden kannalta merkittävät rakennukset ja rakenteet säilytetään.

Tontilla on voimassa asemakaava, joka on tullut voimaan 5.3.1907. Turun kaupungin voimassa olevan rakennusjärjestyksen mukaan suunniteltavaa tonttia koskevat tarkemmat rakentamismääräykset vuoden 1964 rakennusjärjestyksen 52 §:n mukaisesti. Rakennusoikeutta 0.7 x 1732 (tontin pinta-ala alle 2000 m2) = 1212 k-m2.

Asemakaavamuutosaluetta ympäröivällä alueella samassa korttelissa on tehty kaavamuutokset 21/1992 ja 7/1993 joilla As. Oy Samppalinnan puutalot ja As Oy Kaskenlinnan kivitalot on suojeltu.

Suojeluarvot

Alueen rakennukset muodostavat kaupunkikuvallisesti arvokkaan, olennainen osan Turun historiallista keskustaa ja Aurajokimaisemaa.

Museon informaatioportaalissa rakennus 1 on luokiteltu historiallisesti ja rakennustaiteellisesti arvokkaaksi, arvoluokaltaan seudulliseksi. Rakennus 2 on luokiteltu historiallisesti, rakennusperinteisesti ja ympäristöllisesti arvokkaaksi, arvoluokaltaan seudulliseksi.

Alue kuuluu Turun kaupungin vanhaan asemakaava-alueeseen (muinaisjäännöstunnus 853500004), joka on rauhoitettu muinaismuistolailla (295/1963).

Museopalvelut on antanut ennakkolausunnon 28.10.2019:

Turun museokeskus esittää, että tontin molemmat puurakennukset suojellaan tekeillä olevan asemakaavanmuutoksen yhteydessä. Suojelun sisällöllisiä tavoitteita tarkennetaan, kun kaikkiin asuntoihin ja vanhemman puutalon alla olevaan kellariin on mahdollista päästä tutustumaan. Nyt käytettävissä olevan tiedon pohjalta museo esittää, että suojelu kohdennetaan rakennusten julkisivuihin, vesikattojen perusmuotoon, kantavaan rakenteeseen sekä vanhaan kiinteään sisustukseen (kaakeliuunit). Mikäli tontille osoitetaan ala uudisrakentamista varten, tulee uudisrakennuksen olla mitoitukseltaan ja sijainniltaan tasapainossa ympäristökokonaisuuden kanssa. Se ei saa myöskään tärvellä ylös Samppalinnanmäelle kiertyvien graniittiportaiden (J. Eskil Hindersson 1906–1907) eikä Asunto Osakeyhtiö Samppalinnan (Adrian Thomander 1907) rakennusten ja tukimuurin kaupunkikuvallista asemaa. Muinaisjäännöksen säilyneisyyttä tulee kaavaprosessin aikana selvittää, mikäli tontille suunnitellaan lisä- tai uudisrakentamista.

Muuritutkimus Oy teki 22.1.2020 arkeologisen inventoinnin ja 3d kuvauksen piharakennuksen kellareissa. Inventoinnin mukaan rakennus 2:n kellareista ei havaittu viitteitä nykyistä rakennuskantaa vanhemmista rakennusosista. Lopullista lausuntoa inventoinnista ei vielä ole saatu.

Suunnittelun vaiheet ja osallistuminen

Asemakaavanmuutos laaditaan Turun kaupungin aloitteesta.

Rakennus- ja lupalautakunta on velvoittanut kiinteistön omistajan uhkasakon uhalla kunnostamaan kiinteistöllä sijaitsevat kaksi rakennusta.

Kaupunkiympäristölautakunta hyväksyi kaavan tavoitteet ja merkitsi osallistumis- ja arviointisuunnitelman tiedoksi 19.11.2019 § 444. Kaavan vireille tulosta on ilmoitettu kirjeitse osallisille 20.11.2019 ja kuulutuksella 30.11.2019.

Aloituskokous viranomaisille pidettiin 13.1.2020.

Osallistumis- ja arviointisuunnitelmavaiheessa saatiin yhteensä kuusi kirjallista mielipidettä. Mielipiteiden esittäjät puolsivat talojen suojelua ja kantoivat huolta rakennusten huonosta kunnosta ja mahdollisen louhinnan aiheuttamasta vaurioista vanhaan rajamuuriin. Osa piti uudisrakentamista perusteltuna Mustainveljesten kujan varrelle. Mielipiteenä esitettiin, ettei uudisrakennuksen harjakorkeus ylitä rajamuurin aidan lähtötason korkeutta ja että naapuritontin asuntojen ikkunoiden eteen jää riittävästi tilaa. Tämä koskee myös muuriin rajautuvan, As. Oy Samppalinnan pihakannen alle rakennetun asunnon ikkunoita tontin rajalla.

As Oy Kaskenkatu 3 pääomistaja on esittänyt suullisesti mielipiteenään, että Kaskenkadun varren rakennus (rakennus 1) on siinä kunnossa, että sen pystyy suojelemaan, mutta piharakennus (rakennus 2) halutaan purkaa rakennuksen huonon kunnon vuoksi. Rakennusten suojelusta aiheutuvista kustannuksista asunto-osakeyhtiö haluaa korvauksia.  Uudisrakennusoikeutta kahteen kerrokseen toivotaan rakennus 2 tilalle ja Mustainveljestenkujan varrelle siten, että uudisrakennus tulisi kiinni vanhaan Kaskenkadun varren rakennukseen.

Asemakaavanmuutoksen tarkoitus

Asemakaavanmuutoksen tavoitteena on suojella tontin olemassa olevat rakennukset osana kaupunkikuvallisesti arvokasta kokonaisuutta. Kaupunkirakennetta tiivistetään olemassa olevan kunnallistekniikan ja palveluiden läheisyyteen. Peruskorjauksen rahoituksen turvaamiseksi myönnetään rakennusoikeutta maltillisesti siten, että monikerroksista historiallista kokonaisuutta ei tärvellä ja lähiympäristön mittasuhteet otetaan huomioon.

Asemakaavanmuutosluonnos

Korttelialue osoitetaan asuin-, liike- ja toimistorakennusten korttelialueeksi.

Kaskenkadun varrella oleva uusrenessanssirakennus osoitetaan rakennustaiteellisesti ja kulttuurihistoriallisesti arvokkaaksi rakennukseksi, jota ei saa purkaa. Ullakolle ja kellarikerrokseen saa rakentaa pääkäyttötarkoituksen mukaisia tiloja. Ullakko on melko tilava ja tällä hetkellä siellä on ilmastointi kanavia ja konehuone.

Piharakennus osoitetaan kaupunkikuvallisesti ja kulttuurihistoriallisesti arvokkaaksi rakennukseksi. Rakennuksen huonon kunnon vuoksi rakennus voidaan korjata uudisrakentamiseen verrattavalla tavalla.

Uudisrakentamiselle on tutkittu erilaisia vaihtoehtoja ja on päädytty ratkaisuun, jossa uudisrakentaminen osoitetaan Mustainveljestenkujan varteen As Oy Samppalinnan muurin viereen. Uudisrakennuksen etäisyys samalla tontilla olevasta rakennuksesta on 4 m. Tätä tilaa voidaan käyttää huoltoreittinä pihalle. Uudisrakennuksen korkeus on muurin vierellä 4 m:n matkalla 2 kerrosta ja kauempana 3 kerrosta. Ratkaisulla turvataan yli 8 m:n etäisyys naapurin ikkunoista. Rakennuksen harjan korkeus on tässä rajattu korkeuteen +31 m, jolloin matalan osan katto jää muurin kaiteen alapuolelle. Rakennuksen päämassassa on reilu harjakatto, joka on sopusoinnussa vanhojen rakennusten kanssa. Uudisrakennuksen rakennusalan syvyyttä on rajattu, koska naapurin muuri laskee tässä korkeuteen + 28.4. Näin myös vanhojen rakennusten pihaan jää väljyyttä. Uudisrakennusoikeutta ei voida esittää naapurin pihakannen alle rakennetun asunnon ikkunoiden eteen.

Rakennuksen 1 pääkerros on 474 k-m² ja pohjakerrokseen rakennetun liiketila 216 k-m². Lisäksi ullakolle voi sisustaa noin 240 k-m² pääkäyttötarkoituksen mukaista tilaa. Piharakennuksen koko on 319 k-m². Uudisrakennukselle on osoitettu 490 k-m². Näin ollen tontin kerrosala nousee nykyisen kaavan sallimasta 1212 k-m²:stä 1739 k-m²:iin. Rakennus 1:ssä on alkuaan ollut 3 asuntoa, mutta liikennemelun takia todennäköisempi käyttötarkoitus olisi toimistotila. Piharakennukseen voi tehdä 4-6- asuntoa ja uudisrakennukseen 6 asuntoa. Tontille arvioidaan tulevan n. 10 asuntoa ja 18 asukasta.

Autopaikkoja tulee rakentaa yksi kutakin uudisrakennuksen kerrosalan 140 m² kohti eli 4 autopaikkaa. Autopaikkojen vähäinen määrä on perusteltua historiallisen ympäristön ja hyvien joukkoliikenneyhteyksien vuoksi.

Ehdotusvaiheessa selvitetään mm. liikennemelun vaikutukset, tarkistetaan säilytettävät puut sekä tarkennetaan uudisrakennusten arkkitehtuuriin liittyviä määräyksiä ja vanhojen rakennusten suojelumääräyksiä.

Liite 1Luonnoskartta Kaskenkatu 3 pvm 4.3.2020

Oheismateriaali 1OAS-vaiheen mielipiteet

Oheismateriaali 2Aloituskokouksen muistio, 13.1.2020

Oheismateriaali 3Lausunto osoitteessa Kaskenkatu 3 sijaitsevien rakennusten suojeluarvoista asemakaavan valmistelua varten (853-3-1-1003, Kaskenkatu 3)

Laaditut selvitykset, www.turku.fi/kaavahaku: 1) Maankäytön historian selvitys – Kaskenkatu 3 2) Arkeologinen inventointi, Muuritutkimus Oy

Maankäyttöjohtaja Jyrki Lappi:

EhdotusKaupunkiympäristölautakunta päättää hyväksyä 4.3.2020 päivätyn luonnoksen laadittavan asemakaavanmuutosehdotuksen Kaskenkatu 3 pohjaksi.

PäätösAsia pantiin pöydälle Ilvessalon Sandelinin kannattamana tekemästä ehdotuksesta yksimielisesti.

Hovi ilmoitti olevansa esteellinen ja poistui kokoustilasta asian käsittelyn ajaksi.

Asian esitteli varapuheenjohtaja Manni.

Pöydältä 17.3.2020 § 75.

PäätösAsia pantiin pöydälle Mannin Ilmasen kannattamana tekemästä ehdotuksesta yksimielisesti.

Asian esitteli maankäyttöjohtaja Jyrki Lappi.