Kaupunkiympäristötoimiala, kaavoitus, kaavoitusarkkitehti Thomas Hagström 2.3.2020:

Kaavoituksessa on laadittu 15.2.2019 päivätty ja 20.2.2020 lausuntojen perusteella muutettu asemakaavanmuutosehdotus Raunistulan silta ja pyörätie.

Nykytilannetta ja suunnittelutilannetta kuvataan kaavaselostuksen kappaleessa 3 Lähtökohdat.

Asemakaavanmuutoksen kuvaus

Kaavanmuutoksella luodaan edellytykset jalankulku- ja pyöräily-yhteyden toteuttamiselle Raunistulassa Toijalan radan viereen sekä joukkoliikennereitin siirtämiselle samalle osuudelle korvaamaan nykyinen Virusmäentien bussireitti. Toijalan radan luoteispuolelle on muodostettu uusi katu, Lyylintie. Lisäksi mahdollistetaan uuden Aurajoen ylittävän jalankulku- ja pyöräilysillan sijoittuminen Ylioppilaskylän ja Raunistulan välille osoittamalla sille laaja aluevaraus. Uudella sillalla edistetään osaltaan nopean junayhteyden toteuttamista Helsinkiin.

Urpontien lounaispuolella olevan korttelin 1 käyttötarkoitus muutetaan vastaamaan alueelle poikkeamispäätöksellä toteutettua asuinrakentamista.

Kortteli 1 osoitetaan kerrostalojen korttelialueeksi (AK-1). Korttelialueelle osoitetaan rakennusoikeutta yhteensä 5700 k-m², josta n. 3000 k-m² on käytetty tontilla oleviin kerrostaloihin. Kortteliin esitetään myös täydennysrakentamista yhteensopivaksi samassa korttelissa olevien uudehkojen asuinkerrostalojen kanssa. Täydennysrakentaminen edellyttää tontilla olevan vanhan korjaamorakennuksen purkamista. Kaavoituksen näkemyksen mukaan lausuntojen perusteella voidaan todeta, että rakennuksen korjaaminen muuhunkin kuin asuinkäyttöön olisi kallista, ja lopputulos olisi epävarma.

Murtomaantien, Urpontien ja Virusmäentien rajaamassa korttelissa 11 huomioidaan korttelin nykyiset käyttötarkoitukset ja rakennusten suojelutarpeet. Asuinpientalojen (AP) ja asuin- ja liikerakennusten (AL) korttelialueiden rakennusoikeus pysyy ennallaan, mutta se osoitetaan uudessa asemakaavassa tehokkuusluvulla. AP/s- ja AL/s-alueiden yhteenlaskettu rakennusoikeus on 5918 k-m².

Merkinnällä /s säilytetään korttelirakennetta yksittäisiä rakennuksia suojelematta. Olevia rakennuksia tulee ensisijaisesti korjata, uudisrakennukset tulee sopeuttaa ympäristöön mm. koon, muodon ja värityksen suhteen. Tällä merkinnällä säilytetään Raunistulan ainutlaatuinen miljöö mahdollisimman autenttisena.

Osoitteessa Virusmäentie 6 sijaitsee entinen Vätin tilan päärakennus, jonka vanhimmat osat ovat 1700-luvulta. Nämä rakennukset suojellaan sr-merkinnällä. Lisäksi suojellaan entisen puutyöliike Hjalmar Karlssonin asuinrakennus osoitteessa Virusmäentie 3.

Virusmäentien ja raidealueen väliselle alueelle esitetään täydennysrakentamista. Alueelle on muodostettu uusi asuinkerrostalojen ja rivitalojen korttelialue (AKR-1), jonka kokonaisuudisrakennusoikeus on 5250 k-m². Lisäksi korttelialueella oleva vanha asuinrakennus suojellaan.

Aurajoen Ylioppilaskylän puoleiselle ranta-alueelle on osoitettu rakennusoikeutta kahvila-ravintolaa varten yhteensä 400 k-m².

Uuden Lyylintien ja Konsantien välinen alue on osoitettu suojaviheralueeksi (EV). Tämän alueen itäpäätyyn on lisäksi osoitettu muuntamolle oma korttelialue (ET-1).

Muutosalueen kokonaispinta-ala on n. 14,3 ha. Rakennusoikeutta on osoitettu yhteensä 17 268 k-m². Lisäystä voimassa olevaan asemakaavaan verrattuna on 6527 k-m². Lisäksi kaavalla suojellaan neljä rakennusta. Alueelle sijoittuisi arviolta 200 uutta asukasta.

Kaavaprosessin vaiheet

Asemakaavanmuutos laaditaan osin kaupungin, osin yksityisen maanomistajan aloitteesta.

Kaupunkisuunnittelu- ja ympäristölautakunta merkitsi osallistumis- ja arviointisuunnitelman tiedoksi 31.3.2015 § 112.

Kaavan vireilletulosta on ilmoitettu kaavoituskatsauksessa 2015. Kaavahankkeesta järjestettiin yleisötilaisuus 7.5.2015 Tarmo-teatterin tiloissa, os. Virusmäentie 10, 20300 Turku. 

Muuritutkimus Oy on tehnyt arkeologisia tutkimuksia Suikin pysäköintialueen ja Raunistulan raidealueen välisellä alueella keväällä 2017 ja syksyllä 2018.

Osallistumis- ja arviointisuunnitelmasta saatiin viisi mielipidettä. Alustavasta luonnoksesta saatiin 3 mielipidettä.

Kaupunkisuunnittelu- ja ympäristölautakunta hyväksyi kokouksessaan 28.11.2017 § 358 10.11.2017 päivätyn luonnoksen seuraavin muutoksin:

- Kaavaehdotusta varten on selvitettävä ns. "Sokan varikon" rakennuksen säilyttämistä ja käyttämistä muuhun kuin asuinkäyttöön.

- AKR- ja AR-kaavamääräyksiin lisätään määräys siitä, että pintamateriaalin on oltava pääasiassa puuta.

- Konsantien osalta tulee esittää tärinäselvitys kaavaehdotusvaihetta varten.

- Virusmäentien ja raidealueen välisen alueen täydennysrakentaminen vaatii kaupungin ja yksityisen maanomistajan välisen maankäyttösopimuksen laatimista.

Lausuntojen perusteella on tutkittu rautatieliikenteen aiheuttaman tärinän vaikutuksia AKR-korttelialueen uudisrakennuksiin. Tutkimuksen perusteella kaavailtu uudisrakentaminen onnistuu alueella, määräyksiin on lisätty tärinään liittyviä maksimiarvoja. Lisäksi on tarkennettu rakennussuojelumääräyksiä sekä lisätty kaavamääräys, jonka mukaan xs-alueilla (silta-alueet) tulee tehdä uhanalaisen simpukkalajiston esiintymistä koskeva selvitys ennen sillanrakennustöiden aloittamista.

Infrakustannukset ja kaavatalous

Yleisten alueiden kustannukset ovat hankeosalaskennan perusteella saatuja ja ne tarkentuvat myöhemmin rakennussuunnittelun yhteydessä. Hankkeen alustava kustannusarvio on noin 3,0-3,3 miljoonaa euroa sisältäen Lyylintien katualueen pysäkkeineen ja valaistuksineen, uuden pyöräily- ja kävelysillan sisältäen tarvittavat katuyhteydet olemassa olevaan verkostoon, kaava-alueen ulkopuolelle tulevien pysäkkien rakentamis- ja ajorataparannus-kustannukset sekä rakentamisen, suunnittelun ja muut tilaajan kustannukset sekä infran tarveselvitys- ja hankesuunnitteluohjeen mukaisen hankevarauksen 30 % sillan osalta ja muiden infrakustannusten osalta 20 %.

Lyylintien kustannuksiksi on arvioitu noin 0,5-0,7 miljoonaa euroa perustamistavasta riippuen ja uuden sillan rakentamiskustannuksiksi noin 2,2 miljoonaa euroa. Sillan kustannusarviossa silta on betoni- tai teräsrakenteinen. Puurakenteisena sillan rakentamiskustannukset olisivat arvion mukaan n. 1,8 miljoonaa euroa. Kustannusarvio perustuu perussiltaratkaisuun. Kaava-alueen ulkopuoliset työt ja rakennuttamiskustannukset ovat noin 0,3 miljoonaa euroa.

Kustannuslaskelma on tehty hintatasossa 10/2019, ja hinnat ovat arvonlisäverottomia.

Osa infran rakentamiskustannuksista katetaan tontinmyyntituloilla ja maankäyttösopimusmaksuilla. Näitä on arvioitu saatavan n. 1 miljoona euroa.

Kaavaehdotus asetetaan nähtäville kaupunkiympäristölautakunnan hyväksymässä muodossa. Mikäli kaavaehdotuksesta tehdään muistutuksia, kaavaehdotus palautuu vielä kaupunkiympäristölautakunnan käsittelyyn ennen kaupunginhallituksen ja -valtuuston käsittelyä.

Sovelletut lainkohdat

Maankäyttö- ja rakennuslaki 50 §, 52 §, 54 §, 55 §, 57 §, 62 §, 63 §, 65 § ja 66 §.

Maankäyttö- ja rakennusasetus 24 §, 25 §, 27 §, 28 §, 30 §, 32 § ja 32a §.

Liite 1Kartta Raunistulan silta ja pyörätie

Oheismateriaali 1Selostus Raunistulan silta ja pyörätie

Oheismateriaali 2Tilastolomake Raunistulan silta ja pyörätie

Oheismateriaali 3OAS- ja luonnosvaiheen mielipiteet

Oheismateriaali 4Kaavaehdotuksesta annetut lausunnot

Laaditut selvitykset ja raportit, www.turku.fi/kaavahaku

Toimialajohtaja Christina Hovi:

EhdotusKaupunkiympäristölautakunta päättää esittää kaupunginhallitukselle, että 15.2.2019 päivätty ja 20.2.2020 lausuntojen perusteella muutettu asemakaavanmuutosehdotus Raunistulan silta ja pyörätie esitetään kaupunginvaltuuston hyväksyttäväksi. Asemakaavanmuutoksen yhteydessä hyväksytään sitovat tonttijaot ja tonttijaonmuutokset: RAUNISTULA 11.-22-26, 30, 36 ja 49.-1 sekä 51.-1, 2.

Lisäksi kaupunkiympäristölautakunta hyväksyy osaltaan Raunistulan silta ja pyörätie asemakaava-alueen yleisten alueiden infrakustannusarvioksi 3,3 milj. euroa (alv 0 %) ja lähettää kustannusarvion edelleen kaupunginhallituksen ja -valtuuston käsiteltäväksi Raunistulan silta ja pyörätie asemakaavanmuutoksen käsittelyn yhteydessä.

PäätösAsia pantiin pöydälle Ilvessalon van Ooikin kannattamana tekemästä ehdotuksesta yksimielisesti.