Kaupunkiympäristötoimiala, ympäristölakimies Nina Mattila ja maankäyttöinsinööri Suvi Panschin 6.3.2020:

Kuvaus asiasta

Tontin 853-12-49-11 maanvuokramies M-Hallit Oy on 21.1.2020 saapuneella kirjeellä anonut vuokraamansa tontin ostamista Turun kaupungilta, koska vuokramiehen mukaan osapuolten välisen maanvuokrasopimuksen kohdan §18 mukaan vuokralaisella on vuokrasuhteen voimassaoloaikana halutessaan oikeus ostaa vuokrasopimuksen kohteena oleva tontti käypään hintaan. Kiinteistökehityspäällikkö on 7.2.2020 § 4 päättänyt olla myymättä teollisuustonttia 853-12-49-11 sen vuokramiehelle M-Hallit Oy:lle. Vuokramies M-Hallit Oy on tehnyt päätöksestä oikaisuvaatimuksen. Oikaisuvaatimuksessa on vaadittu päätöksen kumoamista ja uudelleen käsittelyä siten, että teollisuustontti 853-12-49-11 myydään 22.6.1964 allekirjoitetun maanvuokrasopimuksen perusteella ja sen mukaisilla ehdoin.

Perusteluina päätöksen kumoamiselle on esitetty, että:

- maanvuokrasopimuksessa on todettu vuokramiehen oikeudesta lunastaa teollisuustontti itselleen ainoastaan seuraavaa: ”Osapuolten välisen vuokrasopimuksen kohdan §18 mukaan vuokralaisella on vuokrasuhteen voimassaoloaikana halutessaan oikeus ostaa vuokrasopimuksen kohteena oleva tontti käypään hintaan.” ja vuokralaisella on ollut oikeus luottaa maanvuokrasopimuksen sanamuotoon,

- Turun kaupunki on viitannut päätöksessään mm. vuonna 2009 kaupunginvaltuuston vahvistamaan asunto- ja maankäyttöohjelmaan ja siinä kirjattuun periaatteeseen, että jos vuokra-alue vuokra-aikana myydään, se myydään ensisijaisesti vuokramiehelle, jos alue on edelleen siinä käyttötarkoituksessa, mihin se on vuokrattu eikä alueella ole vireillä oleellisia kaavallisia muutoksia tai suunnitelmia. Oikaisuvaatimuksessa on esitetty perusteluna, ettei kaupungin vahvistama sisäinen ohjelma voi sopimusoikeudellisesti tulla osaksi osapuolten välistä vuonna 1964 tekemää maanvuokrasopimusta, ja

- vuokramiehen mukaan vuokralainen on harjoittanut vuosikymmeniä tontilla elinkeinotoimintaa ja investoinut huomattavat määrät resursseja sillä oleviin rakennuksiin. Vuokralainen on oikaisuvaatimuksessaan todennut, maksaneensa maanvuokraa noin 56 vuotta kaupungille ja perustanut elinkeinotoimintansa luottamukseen maanvuokrasopimuksen pätevyydestä.

Perustelut

M-Hallit Oy:n ja Turun kaupungin välisen 22.6.1964 allekirjoitetun maanvuokrasopimuksen kohdan 18. mukaan: ”Kaupunki myy vuokratusta alueesta muodostettavan tontin vuokra-aikana vuokranottajalle kaupunginvaltuuston määräämin ehdoin.” Kopio alkuperäisestä 22.6.1964 allekirjoitetusta maanvuokrasopimuksesta on tämän päätösehdotuksen liitteenä.

Vuokramies on sekä ostoanomuksessa että oikaisuvaatimuksessa kirjoittanut, että vuokrasopimuksen 18 §:n mukaisesti: ”Vuokralaisella on vuokrasuhteen voimassaoloaikana halutessaan oikeus ostaa vuokrasopimuksen kohteena oleva tontti käypään hintaan.” Vastineen liitteenä olevasta maanvuokrasopimuksesta ilmenee, ettei sopimukseen ole kirjattu vuokramiehen esittämää ehtoa.

Vuokrasopimukseen otettu ehto §18 perustuu päätökseen, jolla kaupunginvaltuusto on 19.3.1962 päättänyt ko. tontin vuokraamisen ehdoista. Kaupunginvaltuuston 19. maaliskuuta 1962 tekemän päätöksen (liitteenä 3) mukaisesti: ”Tonttien vuokraajat ovat monesti tiedustelleet tuleeko kaupunki vuokra-aikana myymään tontin. Vuokra-ajan kuluessa saattaa kuitenkin liikenne kehittyä niin, että katuja on levitettävä tai muita yleisiä paikkoja on järjestettävä kuten äskettäin tehtiin Itäharjun ns. vanhalla teollisuusalueella. Tällaisten ja muidenkin vastaavien tapausten varalta, joissa tarpeelliseksi havaittavaa muutosta ei vielä ole vahvistettu, olisi aihetta lisätä vuokrasopimukseen lause: Kaupunki myy vuokratusta alueesta muodostettavan tontin vuokra-aikana vuokranottajalle kaupunginvaltuuston määräämin ehdoin.”

Kiinteistökehityspäällikön päätösesityksessä ei ole tarkoitettu, että 5.10.2009 § 219 hyväksytyt, nykyisin käytössä olevat, asunto- ja maankäyttöohjelman periaatteet tulisivat nyt kyseessä olevan maanvuokrasopimuksen osalta sopimusoikeudellisesti osaksi sopimusta. Tällä on haluttu kuvata vielä nykyisinkin käytössä olevan sama periaate, kuin mikä M-Hallit Oy:n maanvuokrasopimuksen perusteena olevassa kaupunginvaltuuston 19.3.1962 tekemässä vuokrauspäätöksessä on todettu. Kaupungin käsityksen mukaan näissä kummassakin on kirjattu sama noudatettava periaate, että jos vuokra-alue vuokra-aikana ylipäätään myydään, se myydään ensisijaisesti vuokramiehelle, jos alue on edelleen siinä käyttötarkoituksessa, mihin se on vuokrattu eikä alueella ole vireillä oleellisia kaavallisia muutoksia tai suunnitelmia.

Turun kaupunginvaltuusto on vuoden 2016 talousarvion yhteydessä päättänyt Turun tiedepuisto -kärkihankkeen asettamisesta ja 14.5.2018 § 91 päättänyt kärkihankkeen toteuttamista ja suunnittelua ohjaavat periaatteet. Turun kaupunginhallitus puolestaan on toimivaltansa mukaisesti tehnyt 18.6.2018 § 265 päätöksen liittyen Turun Tiede-puiston kärkihankkeen toimeenpanoon. Näihin päätöksiin on viitattu myös kiinteistökehityspäällikön päätöksessä, jolla on päätetty, ettei puheena olevaa tonttia myydä sen vuokramiehelle.

Kaupunginhallituksen 18.6.2018 § 265 hyväksymän Turun tiedepuisto -kärkihankkeen toteuttamissuunnitelman sekä Itäharjun kolmion osalta masterplanin mukaisen kehittämissuunnitelman mukaisesti nyt kyseessä oleva tontti 853-12-49-11 sijoittuu kehittämisvaiheen 4 alueelle, jonka osalta on todettu, että vuokrasopimusten uudistaminen nykyiseen toimintaan tällä alueella on mahdollinen huomioiden kuitenkin, että pidetään maanvuokrasopimukset alueella yhtenäisinä ja kohtuullisen pituisina. Turun kaupunki on ennen ostoanomuksen saapumista pitänyt vuokramiehen kanssa neuvottelun 12.9.2019, jossa mm. informoitiin vuokramiehelle kaupunginhallituksen päätöksessä 18.6.2018 § 265 mainittu mahdollisuus vuokrasopimuksen uudistamiseen.

Maanvuokrasopimuksen ehdon mukaisesti kaupungille on haluttu jättää harkintavalta koskien tonttien myymistä. Kaupungin toimivaltaiset toimielimet ja viranhaltijat ovat tehneet päätökset siitä, että alueella on vireillä koko aluetta koskeva maankäytön muutos tulevien vuosien aikana, mistä johtuen kyseisellä alueella vain tonttien maanvuokrasopimusten uudistaminen kohtuulliseksi ajaksi on mahdollista sekä siitä, että tämän vuoksi tonttia 853-12-49-11 ei myydä sen vuokramiehelle M-Hallit Oy:lle. Vuokramies on voinut harjoittaa yritystoimintaansa vuokrasopimuksen perusteella hallitsemallaan tontilla vuokra-aikana. Vuokramiehelle on myös neuvottelussa 12.9.2019 ilmoitettu, että vuokrasopimusta voidaan jatkaa ja yritystoiminnan jatkuminen on tontilla näin ollen yhä mahdollista.

Kaupunki ei ole tehnyt maanvuokramiehen kanssa esisopimusta, jonka perusteella vuokramies voisi vaatia kiinteistön myyntiä. Esisopimus on tehtävä kiinteistökaupan määrämuodossa, mikäli sen halutaan olevan osapuolia oikeudellisesti sitova. Sääntö on vakiintunut oikeuskäytännössä jo vanhan maakaaren aikana (KKO 1951 I 5 ja KKO 1956 II 38). Mikäli kaupungin tarkoituksena olisi ollut sitoutua kiinteistön myymiseen, osapuolten välillä olisi tehty esisopimus määrämuodossa.

Kunnalla on lähtökohtaisesti itsehallintoonsa perustuen laaja harkintavalta päättää maa-alueidensa myymisen ehdoista, mutta huomioon tulee kuitenkin ottaa hallinnon oikeusperiaatteet, kuten yhdenvertaisuuden periaate, tasapuolisen kohtelun vaatimus sekä harkintavallan väärinkäytön kielto.

Hallintolain 6 §:n mukaan viranomaisen on kohdeltava hallinnossa asioivia tasapuolisesti sekä käytettävä toimivaltaansa yksinomaan lain mukaan hyväksyttäviin tarkoituksiin. Viranomaisen toimien on oltava puolueettomia ja oikeassa suhteessa tavoiteltuun päämäärään nähden. Niiden on suojattava oikeusjärjestyksen perusteella oikeutettuja odotuksia.

Kaupunginvaltuuston ja -hallituksen tekemien päätösten johdosta muihin vastaaviin ostotarjouksiin alueella tullaan suhtautumaan vastaavalla tavalla kuin M-Hallit Oy:n ostotarjoukseen.

Päätelmä

Päätös olla myymättä tonttia 853-12-49-11 sen vuokramiehelle ei ole lainvastainen tai voimassa olevan maanvuokrasopimuksen ehtojen vastainen. Maanvuokrasopimuksen 18 §:n mukaisesti toimivaltaiset toimielimet ovat tehneet päätökset siitä, että alueella on vireillä maankäytön muutos, minkä vuoksi tontin myyminen teollisuus- ja varastorakennusten rakennuspaikkana ei ole tarkoituksenmukaista.

Kiinteistökehityspäällikön päätös ei ole lainvastainen eikä päätöksen muuttamiseen ole muutoinkaan aihetta.

Liite 1Oikaisuvaatimus 26.2.2020

Liite 222.6.1964 allekirjoitettu maanvuokrasopimus

Liite 3Kaupunginvaltuuston päätös 19.3.1962

Oheismateriaali 1Kiinteistöpäällikön päätöspöytäkirja 7.2.2020 § 4

Toimialajohtaja Christina Hovi:

EhdotusKaupunkiympäristölautakunta päättää hylätä M-Hallit Oy:n kiinteistökehityspäällikön päätöspöytäkirjasta 7.2.2020 § 4 tekemän oikaisuvaatimuksen kokonaisuudessaan edellä esitetyin perustein.

PäätösEhdotus hyväksyttiin.