Kaupunkiympäristötoimiala, valvontalakimies Esa Mettälä 18.2.2020:

Kuvaus asiasta

Tonttipäällikkö on 30.10.2019 § 284 päättänyt, että tontin 853-12-41-9, Voimakatu 15, maanvuokrasopimusta ei jatketa, kun nykyinen maanvuokrasopimus päättyy 31.12.2022. Vuokramies RP-Yhtiöt Oy on tehnyt päätöksestä oikaisuvaatimuksen. Oikaisuvaatimuksessa on vaadittu päätöksen kumoamista ja maanvuokrasopimuksen jatkamista 31.12.2022 jälkeen sekä oikeudenkäyntikuluja asiassa.

Perusteluina päätöksen kumoamiselle on esitetty, että päätös on voimassa olevan maanvuokrasopimuksen ehdon vastainen eikä kaupunki ole voinut muuttaa sopimuksessa mainittua vuokrasopimuksen jatkosta päättävää toimielintä ilman vuokramiehen suostumusta. Sopimuksessa päätöksentekijäksi ilmoitetaan kaupunginvaltuusto. Päätöksen tehneellä tonttipäälliköllä ei näin ollen ole ollut toimivaltaa päättää maanvuokrasopimuksen jatkamiseen liittyvästä asiasta.

Lisäksi oikaisuvaatimuksessa on vedottu tontille 28.11.2019 myönnettyyn rakennuslupaan ja sanottu, että rakennuslupapäätös ja maanvuokrasopimuksen jatkamatta jättämistä koskeva päätös ovat ristiriidassa keskenään.

Perustelut

Toimivalta

Kuntalain 14 §:n mukaan kunnan päätösvaltaa käyttää valtuusto. Kunta voi kuitenkin siirtää valtuustolle kuuluvaa toimivaltaansa muille toimielimille tai viranhaltijoille kuntalain mukaisesti. Maanvuokrasopimuksen ehdolla ei voida määrittää kaupungin sisäistä toimivaltaa. Riippumatta siitä, mikä toimielin tai viranhaltija lakiin perustuvan delegointipäätöksen nojalla asiasta päättää, vuokranantajana sopimuksessa on edelleen Turun kaupunki, sopimuskumppani ei muutu mihinkään. Vanhan maanvuokrasopimuksen ehdon estämättä kaupunki voi tehdä maanvuokrausta koskevia päätöksiä kulloinkin voimassa olevan lainsäädännön ja sen perusteella tehtyjen toimivallan delegointipäätösten perusteella toimivaltaisessa toimielimessä tai toimivaltaisen viranhaltijan päätöksillä.

Oikaisuvaatimuksessa viitattua maanvuokrasopimuksen ehtoa on tulkittava siten, että vuokramiehen kanssa ei ole sovittu siitä, mikä toimielin kaupungissa on kulloinkin toimivaltainen vaan siitä, että sopimuksen jatkamiseen tai päättämiseen tarvitaan kaupungin erillinen päätös. Maanvuokrasopimuksen allekirjoitushetkellä toimivaltainen päätöksentekijä on ollut kaupunginvaltuusto. Kaupunki ei ole muuttanut yksipuolisesti maanvuokrasopimuksen ehtoa, ainoastaan ehdossa mainittu toimivaltainen päätöksentekijä kaupungin sisällä on muuttunut kuntalakiin perustuvien delegointipäätösten perusteella.

Kuntalain (410/2015) 91.1 §:n mukaisesti valtuusto voi hallintosäännössä siirtää toimivaltaansa kunnan muille toimielimille sekä luottamushenkilöille ja viranhaltijoille. Kuntalain mukaisesti valtuuston toimivallan siirtäminen tapahtuu aina hallintosäännöllä, ei erillisellä valtuuston päätöksellä. Kuntalain mukaan toimivaltaa ei kuitenkaan saa siirtää asioissa, joista valtuuston on kuntalaissa tai muussa laissa olevan säännöksen mukaan päätettävä.

Edelleen kuntalain 91.2 § mukaisesti valtuusto voi hallintosäännössä antaa kunnan muulle 1 momentissa tarkoitetulle viranomaiselle oikeuden siirtää sille siirrettyä toimivaltaa edelleen. Näin siirrettyä toimivaltaa ei voida enää siirtää edelleen. Tämä toimivallan edelleen delegointi tapahtuu viranomaisen yksittäisellä päätöksellä.

Turun kaupunginvaltuusto on 29.5.2017 § 105 hyväksynyt hallintosäännön, joka on tullut voimaan 1.6.2017. Hallintosäännön muutoksista on päätetty valtuustossa 29.1.2018 § 8 ja ne ovat tulleet voimaan 1.2.2018.

Hallintosäännön 52 §:n mukaisesti kaupunkiympäristötoimialan toimialajohtaja päättää kiinteän ja irtaimen omaisuuden hankkimisesta, luovutuksista ja vuokrauksista sekä muista näihin liittyvistä sopimuksista, jos niiden arvo on alle 0,5 miljoonaa euroa tai vuosivuokra alle 150.000 euroa lukuun ottamatta toimitilojen hallintaan oikeuttavista sopimuksista. Valtuusto on näin ollen mainittujen euromäärien rajoissa delegoinut päätösvaltansa maanvuokrauksiin liittyvissä asioissa toimialajohtajalle.

Hallintosäännön 65 §:n perusteella viranhaltijalla on oikeus siirtää hänelle tässä hallintosäännössä annettua toimivaltaa muulle viranhaltijalle. Kaupunkiympäristötoimialan toimialajohtaja on hallinnonjärjestämispäätöksellään 1.6.2018 § 55 siirtänyt annettua päätösvaltaa muille viranhaltijoille. Tämän hallinnonjärjestämispäätöksen 10 §:n mukaisesti tonttipäällikkö päättää kiinteän omaisuuden vuokraamiseen liittyvistä sopimuksista vuosivuokran ollessa enintään 100.000 euroa sekä kaikkien kaupungin tonttien maanvuokrasopimusten jatkamisesta. Hallinnonjärjestämispäätöstä on muutettu toimialajohtajan päätöksellä 16.12.2019 § 98, mutta tältä osin toimivalta ei ole muuttunut.

Tonttipäälliköllä on ollut kuntalain perusteella ja sen mukaisesti tehtyjen valtuuston ja toimialajohtajan delegointipäätösten perusteella toimivalta tehdä päätös tontin maanvuokrasopimuksen jatkamiseen liittyvässä asiassa.

Kun toimivalta on delegoitu, päätösvalta on sillä toimielimellä tai viranhaltijalla, jolle toimivalta on delegoitu. Hallintosäännöllä ja muilla delegointipäätöksillä luodut toimivaltarajat ovat jäykät. Tämä tarkoittaa, että toimielin tai viranhaltija, joka on toimivallan delegoinut, ei voi tehdä päätöstä asiassa, joka kuuluu delegoidun toimivallan piiriin, ellei tällaisesta mahdollisuudesta ole delegointipäätöksessä päätetty. Turun hallintosäännössä ei ole määräystä siitä, että valtuusto voisi missään tilanteessa päättää maanvuokrauksesta siltä osin kuin toimivalta on delegoitu kaupunkiympäristötoimialan toimialajohtajalle. Kaupunginvaltuusto ei näin ollen ole toimivaltainen päättämään maanvuokrasopimuksen jatkamiseen liittyvästä asiasta käsillä olevassa tapauksessa, joten valtuusto ei olisi voinut asiassa päätöstä tehdä.

Turun kaupunginhallitus puolestaan on toimivaltansa mukaisesti tehnyt 18.6.2018 § 265 päätöksen liittyen Turun Tiede-puiston kärkihankkeen toimeenpanoon. Tämä päätös jo sellaisenaan aiheuttaa sen, ettei vuokrasopimusta voida jatkaa, koska alueen maankäytön tarve muuttuu, eikä vuokralla ollut tontti ole enää käytettävissä aikaisempaan käyttötarkoitukseen. Tähän päätökseen on viitattu myös tonttipäällikön päätöksessä, jolla on päätetty, ettei puheena olevan tontin maanvuokrasopimusta jatketa.

Maanvuokrasopimuksen ehdon mukaisesti kaupungin toimivaltaiset toimielimet ja viranhaltijat ovat tehneet päätökset siitä, ettei tonttia enää saa käyttää entisen muotoisena ja laajuisena samaan käyttötarkoitukseen kuin ensimmäisenä vuokra-aikana sekä siitä, että tämän vuoksi maanvuokrasopimusta ei jatketa, vaan sopimus päättyy vuokra-ajan päättyessä 31.12.2022.

Maanvuokrasopimuksen päättymisestä on tiedotettu RP-Yhtiöt Oy:tä paljon ennen varsinaista päätöksentekoa. Kyseessä olevaa tonttia, 853-12-41-9, Voimakatu 15, sekä viittä muuta tonttia koskeva ilmoitus maanvuokrasopimusten päättymisestä on postitettu yhtiölle 4.4.2019. Kirjeessä on ilmoitettu maanvuokrasopimusten päättymisestä, siitä kuka tekee päätöksen jatkamisesta ja pyydetty yhtiötä neuvottelemaan tontteja koskevista jatkotoimenpiteistä kevään 2019 aikana.

Rakennuslupa

Rakennusluvan myöntämisellä ei ole vaikutusta maanvuokrasopimuksen voimassaoloon. Rakennuslupapäätöksellä ei ratkaista maanvuokrasopimuksen jatkamiseen liittyvää asiaa, eikä rakennusluvan myöntävällä viranomaisella ole toimivaltaa päättää maanvuokrauksesta ja siihen liittyvistä sopimuksista. Rakennuslupaa voidaan hakea ja toisinaan haetaan, vaikka luvan mukaista toimintaa ei olisi alun perinkään tarkoitus jatkaa kovin pitkää aikaa. Jos lupaa ei haeta tilapäisenä tai määräaikaisena, se yleensä myös myönnetään pysyvä lupana. Rakennuslupa on tällöin voimassa täysin siitä riippumatta, kuka rakennuspaikkaa hallitsee ja onko alkuperäinen luvan hakija enää rakennuspaikan haltija. Maanvuokrasopimuksen päättyminen ei vaikuta myönnetyn rakennusluvan voimassaoloon.

Rakennuslupapäätös ja maanvuokrasopimuksen jatkamatta jättämistä koskeva päätös eivät ole ristiriitaisia, koska niissä on kyse eri asiasta, vaikka päätökset koskevat samaa tonttia.

Myönnetyn rakennusluvan osalta tilanne on ollut sellainen, että ennen luvan myöntämistä tontilla olevassa rakennuksessa on tehty luvattomia muutostöitä ja rakennusvalvonnan tarkastusinsinööri on keskeyttänyt rakennustyöt kirjallisella päätöksellään 28.6.2019. Rakennus- ja lupalautakunta on 25.7.2019 § 217 päättänyt, että keskeytysmääräys pidetään voimassa siihen saakka, kunnes vireillä olevassa lupa-asiassa 2019-697 on tehty päätös ja myönnettävä lupa on saanut lainvoiman tai asiassa haetaan ja myönnetään ennalta-aloitusoikeus sekä tarvittavat erityissuunnitelmat on toimitettu rakennusvalvontaviranomaiselle ja ne on hyväksytty. Lupa on siis myönnetty osittain jo aloitetuille ja luvatta tehdyille muutostöille. Luvanvaraiset työt ovat edelleen kesken, eikä tiloja ole rakennettu valmiiksi.

RP-Yhtiöt Oy on toimittanut rakennustyön keskeytykseen liittyen 6.8.2019 päivätyn vastineen, jossa kerrotaan, että tilojen hallinta on vuokrasopimuksella 25.2.2019 siirretty Simit House Tampere Oy:lle. RP-Yhtiöt Oy ilmoittaa, ettei yhtiö ole osallistunut töihin eikä valvonut osaltaan rakennustöitä.

RP-Yhtiöt Oy on edellä kerrotun perusteella vuokrannut tilat kolmannelle osapuolelle varmistamatta, että maanvuokrasopimusta kaupungin kanssa tullaan jatkamaan vuokra-ajan päättymisen jälkeen. Maanvuokrasopimuksen vuokra-ajan päättymisaika 31.12.2022 on ollut RP-Yhtiöiden tiedossa. Maanvuokrasopimuksen jatkamisesta ei ole sovittu, eikä myöskään sopimuksen jatkamatta jättämisestä päättämiseen ja vuokramiehelle ilmoittamiseen varattu aika ollut vielä kulunut. Vuokratessaan tilat Simit House Tampere Oy:lle käyttötarkoitukseen, joka edellyttää rakennuslupaa ja mittavia muutostöitä, RP-Yhtiöt Oy:llä ei ole ollut perusteltua syytä olettaa, että maanvuokrasopimusta tullaan automaattisesti jatkamaan 31.12.2022 jälkeen.

RP-Yhtiöt Oy:n luomassa tilanteessa sen vuokralaisella Simit House Tampere Oy:llä on ollut suuri intressi saada rakennuslupa ja päästä aloittamaan liiketoimintansa edes lyhyeksi aikaa ennen maanvuokrasopimuksen päättymistä.

Päätelmä

Tontin 853-12-41-9, Voimakatu 15, maanvuokrasopimuksen jatkamatta jättämistä koskeva tonttipäällikön päätös on tehty myönnetyn toimivallan puitteissa. Päätös ei ole voimassa olevan maanvuokrasopimuksen ehtojen vastainen. Tontille myönnetyllä rakennusluvalla ei ole merkitystä maanvuokrasopimuksen vuokra-aikaan eikä rakennusluvalla ole voitu päättää maanvuokrasopimuksen vuokra-ajasta. Vuokramiehelle on ilmoitettu hyvissä ajoin, yli kuusi kuukautta ennen päätöksentekoa, että vuokrasopimus on päättymässä ja pyydetty neuvottelemaan asiasta.

Tonttipäällikön päätös ei ole lainvastainen eikä päätöksen muuttamiseen ole muutoinkaan aihetta.

Liite 1Oikaisuvaatimus 31.12.2019

Oheismateriaali 1Tonttipäällikön päätöspöytäkirja 30.10.2019 § 284

Toimialajohtaja Christina Hovi:

EhdotusKaupunkiympäristölautakunta päättää hylätä RP-Yhtiöt Oy:n tonttipäällikön päätöspöytäkirjasta 30.10.2019 § 284 tekemän oikaisuvaatimuksen kokonaisuudessaan edellä esitetyin perustein.

PäätösEhdotus hyväksyttiin.

Asian esitteli maankäyttöjohtaja Jyrki Lappi.