Kaupunkiympäristötoimiala, kaavoitus, kaavoitusarkkitehti Taina Riekkinen 14.1.2020:

Asemakaavanmuutos laaditaan Itäharjun kaupunginosan kortteliin 79.

Alueen pinta-ala on 8965 m².

Nykytilannetta ja kaavatilannetta kuvataan kaavaselostuksen kohdassa 3. Lähtökohdat.

Asemakaavan muuttaminen perustuu yksityisten maanvuokramiesten aloitteeseen asemakaavan muuttamiseksi. Asemakaavanmuutoksen tavoitteena on asuinpientalojen korttelialueen muuttaminen asuinkerrostalojen korttelialueeksi sekä korttelin itäreunaan sijoittuvien rakennusalojen ja korttelin rakennusoikeuden määrän muuttaminen.

Aloitteentekijöiden tavoitteena on löytää tontille sellainen ratkaisu, joka on rakentamistaloudellisesti toteuttamiskelpoinen.

Alue sijaitsee tiivistyvällä kestävän kaupunkirakenteen vyöhykkeellä, jolle kaupunkiympäristötoimialan strategisen sopimuksen mukaisesti tulisi sijoittua vähintään 85 % vuonna 2019-2020 hyväksyttävien asemakaavojen asuinkerrosalasta. Kaava-alueelle on tämän vuoksi syytä tavoitella asuinrakentamista vähintään nykyisen kaavan osoittamassa laajuudessa.

Turun kaupunkiympäristötoimialan tavoitteena on löytää tontille ratkaisu, joka täydentää kaupunkirakennetta maiseman ja ympäristön kannalta kestävällä tavalla. Kaupungin tavoitteena on varmistaa asemakaavalla, että korttelin itäreunaan sijoittuvat rakennukset rajaavat edelleen korttelia puistoalueesta ja muodostavat korkeatasoista kaupunkikuvaa. Tavoitteena on löytää kortteliin sellainen suunnitteluratkaisu, jonka myötä kortteli rakentuu valmiiksi ja työmaa saadaan päätökseen.

Asemakaavanmuutosehdotus

Asemakaavanmuutosehdotus käsittää yhden korttelin ja yhden tontin. Kortteli- tai tonttijakoa ei muuteta asemakaavanmuutoksella.

Kortteli osoitetaan asemakaavanmuutoksessa asuinkerrostalojen korttelialueeksi. Suunnittelualueelle osoitetaan yhteensä 6065 k-m² rakennusoikeutta, josta asuinkerrostaloille on osoitettu 5200 k-m² ja loput katoksille ja talousrakennuksille.

Jo rakennettujen rakennusten osalta asemakaavanmuutos on toteava. Alueella sijaitsee kaksi kaksikerroksista kerrostaloa, joille molemmille osoitetaan 600 k-m² rakennusoikeutta. Uusille asuinrakennuksille osoitetaan kaksi rakennusalaa, joille saa rakentaa 4-kerroksisen rakennuksen. Rakennusten ensimmäisten kerrosten pinta-alasta korkeintaan puolet saa olla asuntoihin kuuluvaa pinta-alaa. Rakennuksiin ei saa rakentaa kellareita.

Asuinrakentamisesta on jo toteutettu 1200 k-m², joten uutta rakennusoikeutta asuinrakentamiselle osoitetaan 4000 k-m². Kun kortteli toteutetaan asemakaavaehdotuksen mukaisesti, alueelle sijoittuisi arviolta 80 uutta asukasta (laskentaperusteena 1 asukas / 50 k-m²).

Tontin koko on 8965 m² ja tonttitehokkuus e t = 0,68.

Asemakaavanmuutosehdotuksen vaikutuksia on arvioitu kaavaselostuksen kappaleessa 5.2 Kaavan vaikutukset.

Kaavaprosessin vaiheet

Asemakaavanmuutos perustuu 10.8.2016 päivättyyn asemakaavanmuutosaloitteeseen.

Kaupunkisuunnittelu- ja ympäristölautakunta merkitsi osallistumis- ja arviointisuunnitelman tiedoksi 22.8.2017 § 240. Ilmoitus kaavan vireilletulosta lähetettiin kirjeitse osallisille 25.8.2017. Vireilletulosta ilmoitettiin kuulutuksella 26.8.2017. Asemakaavan vireilläolosta on tiedotettu kaavoituskatsauksissa 2018 ja 2019. Asemakaavasta ei laadittu kaavaluonnosta. Kaavasta saatiin valmisteluaikana 11 kpl mielipiteitä. Mielipiteissä vastustettiin yli 2-kerroksista rakentamista sekä rakentamisen määrän lisäämistä alueelle. Mielipiteissä toistuvat aiheet on koostettu kaavaselostuksen kappaleeseen 4.4.1.

Kaavaehdotus oli viranomaisten lausuntokierroksella 14.10-16.12.2019. Lausuntoja tuli yhteensä neljä. Turku Energia Sähköverkot Oy huomautti, että kaava-alueen AK-1 -korttelissa tulee sallia sähköverkon liittymiskaapelien asentaminen mahdollisesti muodostettavien hallinnanjakosopimusalueiden läpi. Aluepelastuslaitos jätti kaksi lausuntoa joissa se esitti, että rakennuksia ympäröiville istutettaville alueille mahdollistetaan pelastustien/nostopaikan rakentaminen; että kunnallistekniikan suunnittelussa huomioidaan pelastuslain edellyttämät sammutusvesitarpeet ja että kaava-alueen pysäköintijärjestelyissä huomioidaan pelastusteiden toteuttaminen.

Turun Vesihuolto Oy ilmoitti, että korttelin liitospisteet Turun Vesihuollon verkostoihin sijaitsevat Munkkionkujalla.

Lausuntojen johdosta on tarkistettu kaavamääräystä ”istutettava alueen osa”.

Kaavaehdotus oli julkisesti nähtävillä 14.10 – 12.11.2019. Kaavasta jätettiin nähtävilläolon aikana kaksi muistutusta. Lehto Asunnot Oy esitti, että kaavassa sallittaisiin myös puujulkisivun rakentaminen. Turun luonnonsuojeluyhdistys esitti, että kaavasuunnitelman yhteydessä ei ole vielä arvioitu lainkaan mahdollisia vaikutuksia läheisen Jaaninojan virkistys- ja luontoarvoihin; että virkistyskäyttöpaineen lisääntymisen vaikutukset on myös arvioitava; että se suosittaa alueen keskivaiheilla olevan erikoisen maisemamännyn jättämistä sijoilleen ja että se suosittaa kaava-alueen pohjoisen kärjen säästämistä rakentamiselta.

Muistutusten johdosta on tarkistettu korttelin AK-1 kaavamääräystekstiä julkisivumääräysten osalta; tarkistettu kaavamääräyksen ”istutettava alueen osa” tekstiä; merkitty AK-1 korttelialueella sijaitseva mänty merkinnällä ”säilytettävä puu” sekä siirretty yhtä rakennusalaa kauemmas säilytettävästä männystä.

Lausunnot vastineineen on kuvattu tarkemmin selostuksen kohdassa 4.2.2 Suunnitteluvaiheiden käsittelyt ja päätökset.

Kaavaehdotusta on muutettu myös kaavoituksen omasta aloitteesta muuttamalla AK-1 -kaavamääräyksen vieraspysäköinnin määräksi 1 ap / 10 asuntoa, jotta se vastaa pysäköinnin yleisiä linjauksia.

Lausuntojen ja muistutusten perusteella sekä kaavoituksen omasta aloitteesta tehtyjen vähäisten muutosten johdosta ei ole tarpeen asettaa kaavaehdotusta uudelleen nähtäville.

Seuraava vaihe

Asemakaavaehdotus voidaan viedä valtuuston käsittelyyn heti lautakunnan hyväksymisen jälkeen, sillä ehdotus on jo ollut nähtävillä eikä maankäyttösopimusta tarvita.

Sovelletut lainkohdat

Maankäyttö- ja rakennuslaki 50 §, 52 §, 54 §, 55 §, 57 §, 62 §, 63 §, 65 § ja 66 §.

Maankäyttö- ja rakennusasetus 24 §, 25 §, 27 §, 28 §, 30 §, 32 § ja 32a §.

Liite 1Kartta Munkkionkuja

Oheismateriaali 1Selostus Munkkionkuja

Oheismateriaali 2Tilastolomake Munkkionkuja

Oheismateriaali 3OAS-vaiheen mielipiteet

Oheismateriaali 4Kaavaehdotuksesta annetut lausunnot

Oheismateriaali 5Muistutus, Lehto Asunnot Oy, 21.10.2019

Oheismateriaali 6Muistutus, Turun luonnonsuojeluyhdistys ry, 11.11.2019

Toimialajohtaja Christina Hovi:

EhdotusKaupunkiympäristölautakunta päättää esittää kaupunginhallitukselle, että 19.9.2019 päivätty ja 14.1.2020 lausuntojen ja muistutusten perusteella muutettu asemakaavanmuutosehdotus Munkkionkuja esitetään kaupunginvaltuuston hyväksyttäväksi.

PäätösAsia pantiin pöydälle Lintusen Lähteenmäen kannattamana tekemästä ehdotuksesta yksimielisesti.

Asian esitteli maankäyttöjohtaja Jyrki Lappi.

Pöydältä 28.1.2020 § 20

PäätösEhdotus hyväksyttiin.

Päätös asiassa tehtiin äänin 10-2, 1 tyhjä.

Päätös asiassa syntyi kahden äänestyksen jälkeen.

Ensimmäisessä äänestyksessä äänestettiin asian käsittelyn jatkamisen ja Sandelinin Lähteenmäen kannattamana tekemän seuraavansisältöisen palautusehdotuksen välillä:

"Munkkionkuja, Itäharju (os. Munkkionkuja 7) (26/2017) palautetaan valmisteluun siten, että Jaaninojan puoleisten rakennusten korkeus rajataan kahteen kerrokseen, kuten vuonna 2009 voimaan tulleessa kaavassa. Uudisrakentamisen rakennusoikeuden määrä asetetaan vastaamaan vuoden 2009 kaavaa."

Suoritetussa nimenhuutoäänestyksessä asian käsittelyn jatkamisen puolesta äänestivät Hellsten, Anttila, Muurinen, Laukkanen, van Ooik, Wirén, Euro, Kontu, Manni ja Ilvessalo.

Palautusehdotuksen puolesta äänestivät Sandelin ja häntä kannattanut Lähteenmäki.

Lintunen äänesti tyhjää.

Asian käsittely jatkui äänin 10-2, 1 tyhjä.

Tämän jälkeen äänestettiin esittelijän ehdotuksen ja Lähteenmäen Sandelinin kannattamana tekemän hylkäysehdotuksen välillä.

Suoritetussa nimenhuutoäänestyksessä esittelijän ehdotuksen puolesta äänestivät Hellsten, Anttila, Muurinen, Laukkanen, van Ooik, Wirén, Euro, Kontu, Manni ja Ilvessalo.

Hylkäysehdotuksen puolesta äänestivät Lähteenmäki ja häntä kannattanut Sandelin.

Lintunen äänesti tyhjää.

Esittelijän ehdotus tuli päätökseksi äänin 10-2, 1 tyhjä.

Sandelinin palautusehdotuksen perustelut:

"Rakennusoikeuden kasvattamiselle kaavassa ei ole perusteita. Aiemmassa asemakaavassa Jaaninojan puolella rakentaminen rajattiin perustellusti matalammaksi ja rakennusten tuli olla pienempiä Jaaninojan puolella, jotta alueen luontoarvot ja asumisviihtyisyys turvataan. Nyt esitetty rakennusoikeuden tuplaaminen vesittää aiemman kaavaprosessin hyvin perustellut lähtökohdat."

Lähteenmäen hylkäysehdotuksen perustelut olivat samat kuin Sandelinin palautusehdotuksessa.