Kaupunkiympäristötoimiala, kaavoitus, kaavoitusarkkitehti Jani Eteläkoski 15.1.2020:

Kaavoituksessa on laadittu 15.8.2018 päivätty sekä 6.11.2019 lausuntojen ja 13.1.2020 infrakustannusten tarkistamisen perusteella muutettu asemakaavaehdotus.

Asemakaavaehdotus tuodaan lautakunnan käsittelyyn nyt uudestaan, sillä 17.12.2019 kokouksessaan lautakunta palautti ehdotuksen uuteen valmisteluun.

Nykytilannetta ja suunnittelutilannetta kuvataan kaavaselostuksen kappaleessa 3 Lähtökohdat.

Asemakaavaehdotus

Asemakaavalla lisätään tonttitarjontaa Haarlan kaupunginosassa ja sillä on pyritty vastaamaan useiden maanomistajien toiveisiin saada omistamalleen maalle lisää rakennuspaikkoja.

Alueen hajanaisesta rakentamisesta, kiinteistönmuodostuksen rikkonaisuudesta ja paikoin hankalasta maastosta johtuen suunnittelualueelle on ollut vaikeaa muodostaa kaupunkikuvallista ”selkärankaa”. Uusien Sepäntorpantien ja Isoniituntien katualueiden varsille ryhmiteltyjä tonttikokonaisuuksia voi pitää tällaisena, mutta muuten on jouduttu tyytymään lähinnä rakennuspaikkojen lisäämiseen ilman sen suurempia kaupunkikuvallisia tavoitteita. Lisääminen on pyritty toteuttamaan maanomistajia ajatellen niin tasapuolisesti kuin alueen hankalat lähtökohdat antavat myöden. Osa kaava-alueesta ja sen rakennuspaikoista on niin alavalla maalla, että se tulee edellyttämään maanpinnan nostoa ennen rakentamiseen ryhtymistä.

Kaava-alueen asuntorakentamiseen osoitettu rakennusoikeus on hieman yli 30000 k-m². Tästä on uutena pidettävää rakennusoikeutta n. 26000 k-m². Uusia pientalotontteja (AP) on 11 kpl ja uutena pidettäviä omakotitontteja (AO) on 48 kpl. Pientalotonteista 4 kpl sijoittuu kaupungin maalle ja omakotitonteista 25 kpl. Uusia asuntoja alueelle tulee kaikkiaan n. 80 kpl ja siten n. 250 uutta asukasta. Alueella on tällä hetkellä 16 asuntoa ympärivuotisessa käytössä.

Kaavaprosessin vaiheet

Asemakaavan laatiminen on perustunut Turun kaupunginvaltuuston hyväksymään, vuosille 2003-2007 laadittuun asunto- ja maankäyttöohjelmaan. Sen tavoitteena oli asumismahdollisuuksien monipuolistaminen ja kaupungin kilpailukyvyn parantaminen kaavoittamalla myös väljiä pientaloalueita erityisesti Maariaan ja Hirvensalon eteläosaan. Ohjelmassa asetettu ennakkotavoite Harkkionmäen omakotitalorakentamiselle oli 8000 k-m².

Asemakaavan vireille tulosta on ilmoitettu vuoden 2005 kaavoituskatsauksessa. Tämän jälkeen kaavan vireilläolosta on tiedotettu kaavoituskatsauksissa vuosina 2006-2009 ja uudelleen vuodesta 2014 eteenpäin.

Osallisille on lähetetty osallistumis- ja arviointisuunnitelma 20.2.2006.

Ympäristö- ja kaavoituslautakunta palautti 16.9.2008 § 590 luonnoksen uudelleen valmisteltavaksi.

Kaavan valmistelu keskeytyi useaksi vuodeksi ja sen valmistelua jatkettiin vuonna 2012 selvittämällä alueen kaavataloutta. Samalla lähdettiin tutkimaan uudestaan myös erilaisia liikenteellisiä vaihtoehtoja.

Alueen maanomistajille ja asukkaille järjestettiin liikenneyhteyksiä koskeva kysely keväällä 2012.

Kaupunkisuunnittelu- ja ympäristölautakunta hyväksyi kaavaluonnoksen 19.11.2013 § 348 laadittavan kaavaehdotuksen pohjaksi.

Kaavaehdotuksesta pyydettiin lausunnot elo-syyskuussa 2018. Samaan aikaan kaavaehdotus lähetettiin kaava-alueen maanomistajille ja asukkaille tiedoksi sekä saatekirjeessä korostettiin mielipiteen jättämisen mahdollisuutta. Lausuntojen ja mielipiteiden johdosta kaavaehdotukseen tehtiin vähäisiä muutoksia.

Lausunnot ja mielipiteet vastineineen on kuvattu tarkemmin selostuksen kohdassa 4.4.17 Lausunnot sekä kohdassa 4.4.18 Lausuntovaiheessa jätetyt mielipiteet.

Kaupunkiympäristölautakunta palautti 17.12.2019 § 501 ehdotuksen uudelleen valmisteltavaksi.

Palautus

Asia palautettiin uudelleen valmisteltavaksi siten, että kaavan infrakustannuksia on tarkistettava alaspäin tutkimalla esimerkiksi ajoratojen kaventamista, pihakatutyylisiä ratkaisuja ja infran muuta keventämistä. Samalla tulee tutkia Harkkionpolun kohdalla olevan itä-länsi -suuntaisen viheralueen leventämistä.

Palautuksen jälkeen tutkittiin kaavatalouden parantamista kaventamalla useiden katualueiden ajoratoja siitä, mitä laskelmissa oli käytetty. Laskelmissa melkein kaikkien katujen ajoratojen leveytenä oli käytetty 6,5 metriä, kun tälle alueelle riittävä leveys on pääosin 5,5 metriä ja lyhyimmille katuosuuksille riittää jopa 4,5 metriä. Ajoratojen kaventamisen seurauksena myös itse katualueita kavennettiin yhdellä metrillä Haarlahdenkujalla, Isoniituntiellä sekä osalla Sepäntorpantietä. Näillä toimenpiteillä saadaan katurakentamisen kustannuksista pois arviolta n. 250.000 euroa.

Harkkionpolun kohdalla oleva itä-länsisuuntainen viheralue oli kapeimmasta kohdastaan vain hieman alle 8 metriä leveä. Kaavan rakennetta muutettiin kyseiseltä kohdalta hienokseltaan niin, että nyt leveys on n. 18 metriä kapeimmasta kohdasta.

Infrakustannukset ja kaavatalous

Yleisten alueiden kustannukset ovat hankeosalaskennan perusteella saatuja ja ne tarkentuvat myöhemmin rakennussuunnittelun yhteydessä. Tällä hetkellä asemakaava-alueen yleisten alueiden infrakustannusarvio on 2.680.000 euroa (alv 0 %). Arvio kattaa kaava-alueen katujen, puistopolkujen ja hulevesiviemärin rakentamisen. Arvio sisältää rakentamisen, suunnittelun ja muut tilaajan kustannukset sekä infran tarveselvitys- ja hankesuunnitteluohjeen mukaisen hankevarauksen 15 %. Kustannuslaskelma on tehty hintatasossa 4/2019.

Infran rakentamiskustannuksia katetaan tontinmyyntituloilla ja maankäyttösopimusmaksuilla. Näitä on arvioitu saatavan Harkkionmäessä n. 2.500.000 euroa.

Arvioitaessa investointivaiheen kaavataloutta, ainoastaan edellä mainittujen lukujen valossa päästään aika lähelle ±0-tasoa, sillä kustannusarvio on 180.000 euroa negatiivinen. Kustannusarvioissa ei ole mukana Turun Vesihuolto Oy:n kustannuksia.

Seuraava vaihe

Kaavaehdotus asetetaan nähtäville kaupunkiympäristölautakunnan hyväksymässä muodossa.

Kaavaehdotus etenee kaupunginhallituksen ja edelleen kaupunginvaltuuston hyväksymiskäsittelyyn, kun tarvittavat maankäyttösopimukset kaupungin ja yksityisten maanomistajien välillä on allekirjoitettu.

Sovelletut lainkohdat

Maankäyttö- ja rakennuslaki 50 §, 52 §, 54 §, 55 §, 57 §, 62 §, 63 §, 65 § ja 66 §.

Maankäyttö- ja rakennusasetus 24 §, 25 §, 27 §, 28 §, 30 §, 32 § ja 32a §.

Liite 1Kartta Harkkionmäki

Oheismateriaali 1Selostus Harkkionmäki

Oheismateriaali 2Tilastolomake Harkkionmäki

Oheismateriaali 3Kaavaehdotuksen lausuntopyyntövaiheessa jätetyt mielipiteet (4 kpl)

Oheismateriaali 4Kaavaehdotuksesta annetut lausunnot

Laaditut selvitykset ja raportit, www.turku.fi/kaavahaku

Toimialajohtaja Christina Hovi:

EhdotusKaupunkiympäristölautakunta päättää esittää kaupunginhallitukselle, että 15.8.2018 päivätty sekä 6.11.2019 lausuntojen ja 13.1.2020 infrakustannusten tarkistamisen perusteella muutettu asemakaavaehdotus Harkkionmäki esitetään kaupunginvaltuuston hyväksyttäväksi. Asemakaavan yhteydessä hyväksytään sitovat tonttijaot Haarla -84.-1, -85.-1-6, -86.-1-22, -87.-1-12, -88.-1-4, -89.-1-6, -90.-1, -91.-1-2, -92.-1, -93.-1-8, -94.-1-13, -95.-1, -96.-1-2.

Lisäksi kaupunkiympäristölautakunta hyväksyy osaltaan Harkkionmäen asemakaava-alueen yleisten alueiden infrakustannusarvioksi 2.680.000 euroa (alv 0 %) ja lähettää kustannusarvion edelleen kaupunginhallituksen ja -valtuuston käsiteltäväksi Harkkionmäen asemakaavan käsittelyn yhteydessä.

PäätösEhdotus hyväksyttiin.

Ennen päätöksentekoa esittelijä lisäsi päätösehdotukseen, että pöytäkirja tämän asian osalta tarkastetaan heti.

Asian esitteli maankäyttöjohtaja Jyrki Lappi.