Kaupunkiympäristötoimiala, ympäristölakimies Nina Mattila 27.9.2019:

Rakennuspaikka ja sen sijainti

Nikkilän kylän (479), Lehmuskallio-niminen tila, rek.nro. 1:255, pinta-ala 5008 m².

Osoite: Samppaantie/ Apajantie

Hakija

XXXXX

Rakennushanke

- Paritalo, II-kerrosta, 2 asuntoa, 400 k-m².

- Talousrakennus, I-kerros, 150 k-m².

Kaavoitustilanne

YLEISKAAVA/OSAYLEISKAAVA

Alueella on vireillä osayleiskaavan laatiminen.

Kaupunginhallituksen 8.5.2017 hyväksymässä luonnoksessa rakennuspaikkaa koskee merkintä AT: kyläalue.

Valmistellussa osayleiskaavaehdotuksessa aluetta koskee merkintä:

AT-1: Kyläalue. Olemassa oleva asutuskeskittymä tai sellaiseksi soveltuva alue. Alue on tarkoitettu maaseutumaiseen ja kylämäiseen asumiseen sekä sen tarvitsemille palvelu- ja työtiloille. Rakentaminen alueelle edellyttää maankäyttö- ja rakennuslain mukaista suunnittelutarveratkaisua tai poikkeamispäätöstä. Hakemuksen liitteeksi tulee esittää lähiympäristön alueellinen suunnitelma, jossa huomioidaan muun muassa vesihuolto, ajotiet, pyöräily- ja ulkoilureitit, virkistystarpeet sekä maiseman ja rakennetun ympäristön arvot. Hakemus voi koskea useampaa kuin yhtä rakennuspaikkaa muualla kuin rantavyöhykkeellä.

Rakentamisen tulee perustua 6.11.2017 voimassa olleeseen tilajaotukseen. Rakennuspaikkojen muodostaminen kyläalueella voidaan sallia alueeseen sisältyvän tilan maapinta-alaa kohden seuraavasti:

- yksi rakennuspaikka 0,2 hehtaarin - alle 1 hehtaarin suuruisilla tiloilla

- kaksi rakennuspaikkaa yli 1 hehtaarin - alle 5 hehtaarin suuruisilla tiloilla

- kolme rakennuspaikkaa yli 5 hehtaarin - alle 10 hehtaarin suuruisilla tiloilla

- neljä rakennuspaikkaa yli 10 hehtaarin - alle 15 hehtaarin suuruisilla tiloilla

- viisi rakennuspaikkaa yli 15 hehtaarin suuruisilla tiloilla.

Rakennetun rakennuspaikan pinta-alaksi tulee jäädä vähintään 1500 m². Uuden rakennuspaikan pinta-alan tulee olla vähintään 2000 m². Rakennuspaikalle, joka ei sijaitse rantavyöhykkeellä, saa rakentaa yhden enintään kaksiasuntoisen asuinrakennuksen, jonka kerrosala saa olla enintään 400 k-m² sekä lisäksi saa rakentaa talousrakennuksia enintään 150 k-m². Rantavyöhykkeellä sijaitsevalle rakennuspaikalle saa rakentaa yhden yksiasuntoisen asuinrakennuksen, jonka kerrosala saa olla enintään 150 k-m² sekä saunarakennuksen 25 k-m², vierasmajan 20 k-m² ja muita talousrakennuksia enintään 50 k-m². Rantavyöhykkeen alle 2000 m²:n rakennuspaikoilla asuinrakennuksen kerrosala saa olla enintään 100 k-m² ja yli 5000 m²:n rakennuspaikoilla enintään 200 k-m². Rantavyöhykkeestä määrätään yleismääräyksissä. Rantavyöhykkeellä uusien rakennuspaikkojen muodostaminen edellyttää kantatilaselvitykseen perustuvaa jäljellä olevaa rakennusoikeutta.

Luo-kohde.

Luonnon monimuotoisuuden kannalta erityisen tärkeä alue. Maisemaa muuttava maanrakennustyö, puiden kaataminen, kaivamis-, louhimis-, tasoittamis- ja täyttötyöt tai niihin verrattavat toimenpiteet ovat alueella luvanvaraisia kuten MRL:n 128 §:ssä on säädetty. Alueella ei saa suorittaa sen luontoarvoja heikentäviä toimenpiteitä. Alueella saa suorittaa toimenpiteitä, jotka ovat tarpeen sen luonnonarvojen säilyttämiseksi tai palauttamiseksi. Aluetta koskevista hankkeista tulee pyytää ympäristönsuojeluviranomaisen lausunto. Luontodirektiivin IVa lajien esiintymisalueiksi luokiteltuja luo-alueita koskevista hankkeista tulee pyytää lausunto elinkeino-, liikenne- ja ympäristökeskukselta. Kohteista on erillinen teemakartta ja luettelo osayleiskaavan liitteenä (luo-alueet).

MAAKUNTAKAAVA

Turun kaupunkiseudun maakuntakaava on ympäristöministeriön 23.8.2004 vahvistama.

M: Maa- ja metsätalousvaltainen alue

Maa- ja metsätalouskäyttöön tarkoitetut alueet, joita voidaan käyttää myös haja-asutusluonteiseen loma-asutukseen sekä jokamiehen oikeuden mukaiseen ulkoiluun.

SUUNNITTELUMÄÄRÄYS

Suunniteltaessa loma-asutusta meren tai vesistön MRL 72 §:n mukaiselle ranta-alueelle tulee rakentamatonta rantaviivaa varata mahdollisimman yhtenäisinä kokonaisuuksina vähintään 40 % suunniteltavan alueen kokonaisrantaviivasta.

Olemassa olevien alueiden täydennykseksi ja laajennukseksi voidaan kuntakaavoituksella vähäisessä määrin osoittaa myös uutta pysyvää asumista ja muita toimintoja, jotka eivät aiheuta ympäristöhaittoja.

Taajamien maankäytön, palveluiden ja liikenteen vaihemaakuntakaava, hyväksytty maakuntavaltuustossa 11.6.2018:

YHDYSKUNTARAKENTEEN LAAJENTUMISEN SELVITYSALUE  

Pitkällä aikavälillä tapahtuvalle suunnitellulle kehitykselle turvattava alue.

SUUNNITTELUMÄÄRÄYS:

Mahdollinen alueiden käyttöönotto tulee ajoittaa aikaan, jolloin seudun yhdyskuntarakenteen kestävä kehitys sen mahdollistaa.

Suunnittelulla voidaan tutkia alueen pitkän aikavälin kehittämisedellytyksiä arvioimalla vaikutukset ensisijaisten kaupunkikehittämisen kohdealueiden toteuttamiseen.

Rakentaminen alueella ei saa laadullaan ja määrällään heikentää kaupunkikehittämisalueiden ja taajamatoimintojen alueiden toteuttamista.

Alueen suunnittelun tulee tukea kestävän liikennejärjestelmän tavoitteita.  

Naapureiden ja asianosaisten kuuleminen

Hakemuksesta on tiedotettu kirjeitse naapureille. Naapureille on varattu tilaisuus kirjallisen muistutuksen tekemiseen. Muistutuksia tehtiin yksi. Muistutuksen mukaan kiinteistön jätevedet tulee johtaa joko vesiosuuskunnan paineviemäriin tai umpisäiliöön. Muistuttajan mukaan kiinteistökohtainen käsittelyjärjestelmä aiheuttaa tulevaisuudessa haittaa naapureille ja ympäristölle. Hakijalle varattiin mahdollisuus antaa vastineensa muistutukseen. Vastinetta ei annettu.

Asianosaisten laajempi kuuleminen ei ole tarpeen (MRL 173 § ja MRA 86 §).

Päätöksen perustelut

Rakennuspaikka sijaitsee Satavassa rakentamattomalla tilalla. Tila on muodostettu 24.10.2018 lohkomalla naapuritilasta 853-479-1-219, jolla sijaitsee asuinrakennus talousrakennuksineen. Alue on vireillä olevassa osayleiskaavassa osoitettu kyläalueeksi ja osayleiskaavaehdotuksen tilakohtaista rakentamista ohjaavan mitoituksen mukaan tilalle saisi muodostaa hakemuksen mukaisen rakennuspaikan.

Alue on merkitty valmisteilla olevassa osayleiskaavassa luo-kohteeksi (luonnon monimuotoisuuden kannalta erityisen tärkeä alue.) Ympäristönsuojelun kannanoton mukaan alueella esiintyy kuivien ketojen ja niittyjen uhanalaisia hyönteislajeja. Tämän vuoksi on tärkeää, että varsinkin kiinteistön eteläosassa tien varteen rajautuvat kalliokumpareet lähiympäristöineen jäävät rakentamisen ulkopuolelle. Hakija on siirtänyt talousrakennuksen paikkaa kauemmas kalliokumpareista ympäristönsuojelun ohjeistuksen mukaisesti. Tilalla sijaitsee myös maanalaisia johtoja, joiden sijainti tulee huomioida hankkeen jatkosuunnittelussa. Hakemusta ehdotetaan puollettavaksi ehdollisena. Talousrakennus on osoitettu neljän metrin päähän naapuritilan rajasta. Rakentaminen alle 5 metrin päähän toisen omistamasta tai hallitsemasta maasta edellyttää asianomaisen suostumusta tai erillistä poikkeamispäätöstä (MRA 57.3 §). Reunaehtojen mukainen rakentaminen saattaa edellyttää talousrakennuksen koon pienentämistä.

Hakemuksen mukaan talousvesi otetaan vesihuoltolaitoksen verkostosta. Turun Vesihuolto Oy:n mukaan paritalo voi liittyä vesijohtoon Apajantiellä tai Samppaantiellä. Jätevedet johdetaan 3-osastoisen saostussäiliön kautta maasuodattamoon. Ympäristönsuojelun mukaan esitetty jätevesiratkaisu täyttää sekä hajajätevesiasetuksen (157/2017) mukaiset puhdistustehovaatimukset että Turun kaupungin ympäristönsuojelumääräykset. Ympäristönsuojelu kuitenkin huomauttaa, että maasuodattamon kyky poistaa fosforia heikkenee merkittävästi jo muutaman vuoden käytön jälkeen. Fosforinpoistotehoa voidaan parantaa tehostetulla fosforinpoistolla, joka voidaan toteuttaa maasuodattamon jälkeen asennettavalla fosforikaivolla tai esisaostuksella, jolloin fosforin saostuskemikaalia lisätään yleisimmin talon poistoviemäriin ja se saostuu saostuskaivoon. Saostuskaivot on tyhjennettävä tarvittaessa, kuitenkin vähintään kerran vuodessa.

Naapuri on vaatinut jätevesien johtamista joko osuuskunnan paineviemäriin tai umpitankkiin. Korkein hallinto-oikeus on ottanut kantaa ratkaisussaan KHO 2015:67 suunnittelutarveratkaisun ehtoon, jolla kiinteistö on velvoitettu liittymään vesi- ja viemäriverkostoon. Kyseisessä päätöksessä on todettu, että ”maankäyttö- ja rakennuslain 137 §:n 6 momentin ja 174 §:n 1 momentin säännökset huomioon ottaen suunnittelutarveratkaisuun voidaan lähtökohtaisesti liittää ehtoja. Ehdoille tulee kuitenkin olla hyväksyttävät maankäytölliset perusteet eikä niitä voida antaa ratkaistavana olevaan asiaan nähden vieraassa tarkoituksessa. Asiaa harkittaessa on olennaista havaita, että suunnittelutarveratkaisuilla varsinainen kaavallinen harkinta korvataan nopeammin annettavilla ja suppea-alaisilla päätöksillä laissa tarkoitetuissa erityistilanteissa. On hyväksyttävää edellyttää, että nämä yksittäiset ratkaisut ovat sopusoinnussa kunnan maankäyttöön ja kaavoitukseen liittyvien tavoitteiden ja myös kaavoituksellisten ratkaisujen toteuttamiseen liittyvien pidemmän aikavälin suunnitelmien kanssa. Yhdyskuntarakenne kehittyy ja tiivistyy usein vähitellen vuosien kuluessa. Tiiviimmän yhdyskunnan muodostamisen kannalta olennaisia perusratkaisuja voidaan, näiden ratkaisujen pitkävaikutteisuus huomioon ottaen, edistää jo silloin, kun on objektiivisesti arvioitavissa, että maankäyttö on tiivistymässä. Puheena oleva rakennuspaikka sijaitsee alueella, johon kohdistuu rakentamispainetta ja jonka osalta on vireillä yleiskaavallisia selvityksiä. Niissä rakentamisen sallimisen edellytyksenä on pidetty muun muassa sitä, että asianomainen kiinteistö on liitettävissä keskitettyyn vesi- ja viemäriverkostoon. Kaupunkirakennelautakunnan asettamalle vesi- ja viemäriverkkoon liittymistä koskevalle ehdolle on näissä oloissa ollut hyväksyttävät maankäytölliset perusteet. Asiassa ei ole tullut ilmi, että liittyminen olisi vesi- ja viemärijohtojen sijainnin vuoksi poikkeuksellisen vaikeaa tai kallista.” Satava-Kakskerran alueella vireillä olevassa osayleiskaavatyössä ei ole yleiskaavallisissa selvityksissä todettu, että alueelle rakentamisen sallimisen edellytyksenä olisi se, että kiinteistö on liitettävissä keskitettyyn vesi- ja viemäriverkostoon. Alueella on vesiosuuskunnan paineviemäri, mutta osuuskunnalle ei ole vahvistettu vesihuoltolain mukaista toiminta-aluetta eikä muutoinkaan yleiskaavatyössä ole selvitetty paineviemäriin liittymisen olevan rakentamisen sallimisen edellytys. Ympäristönsuojelu on lisäksi todennut asemapiirroksessa esitetyn jätevesijärjestelmän olevan määräysten mukainen. Ympäristönsuojelu on kuitenkin todennut, että maasuodattamon kyky poistaa fosforia heikkenee jo muutaman vuoden kuluttua. Näin ollen hakijan tulee huolehtia fosforinpoistosta joko fosforikaivolla tai esisaostuksella, mikäli hän haluaa käsitellä jätevedet kiinteistökohtaisella järjestelmällä. Mikäli kiinteistö liitetään osuuskunnan paineviemäriin, fosforinpoistoon liittyvää ongelmaa ei muodostu. Paineviemäri kulkee tilan läpi.

Tilan ohi kulkeva Samppaantie on maantie. Näin ollen sitä koskevat liikennejärjestelmistä ja maanteistä annetun lain (23.6.2005/503) säännökset suoja-alueesta ja näkemäalueesta (44-46 §:t). Hakijan tulee varmistaa talousrakennuksen lopullisen sijainnin tarkennuttua, että rakennusta ei sijoiteta maantien näkemä- tai suoja-alueelle tai vaihtoehtoisesti hakea ELY-keskukselta liikennejärjestelmistä ja maanteistä annetun lain 47 §:n mukaista poikkeusta.

Rakentamisella ei aiheuteta haittaa kaavoitukselle, tai alueiden käytön muulle järjestämiselle, ei aiheuteta haitallista yhdyskuntakehitystä, rakentaminen on sopivaa maisemalliselta kannalta eikä se vaikeuta erityisten luonnon- tai kulttuuriympäristön arvojen säilyttämistä eikä virkistystarpeiden turvaamista (MRL 137 §).

Liite 1Asemapiirros 21.1.2019

Oheismateriaali 1Sijaintikartta

Oheismateriaali 2Naapurin muistutus 12.6.2019

Toimialajohtaja Christina Hovi:

EhdotusKaupunkiympäristölautakunta päättää, että hakemuksen ja asemapiirroksen mukainen rakentaminen täyttää seuraavilla ehdoilla suunnittelutarvealueen erityiset rakennusluvan myöntämisedellytykset:

- hankkeen jatkosuunnittelussa tulee huomioida tilalla sijaitsevien johtojen sijainti,

- kiinteistön eteläosassa tien varteen rajautuvat kalliokumpareet lähiympäristöineen tulee jättää rakentamisen ulkopuolelle, ja

- hakijan tulee huolehtia fosforinpoistosta joko fosforikaivolla tai esisaostuksella, mikäli hän haluaa käsitellä jätevedet kiinteistökohtaisella järjestelmällä. Hakija voi myös vaihtoehtoisesti liittyä paineviemäriin, jolloin fosforinpoistoon liittyvää ongelmaa ei muodostu.

Samalla lautakunta päättää, että hakijalta peritään rakennusvalvontataksan 3.1 §:n mukaisesti 950 euroa sekä naapurien kuulemisen johdosta 70 euroa/kuultava kiinteistö (5 kpl), yhteensä 1300 euroa.

Päätöksen voimassaolo

Päätös on voimassa kaksi vuotta päätöksen lainvoimaiseksi tulemisesta lukien. Vastaavaa rakennuslupaa tulee hakea tämän ajan kuluessa.

Tämä päätös annetaan julkipanon jälkeen.

PäätösEhdotus hyväksyttiin.