Kaupunkiympäristötoimiala/ ympäristölakimies Nina Mattila ja kaavoitusarkkitehti Katja Tyni-Kylliö 15.8.2019: 

Rakennuspaikka ja sen sijainti

IX kaupunginosan korttelin 57 tontti 1 (tonttijaon mukaiset rekisteröimättömät tontit 853-9-57-8 ja 853-9-57-7)

Osoite: Fleminginkatu 7, Raitiokuja 2

Hakija

Asunto Oy Turun Puubyygeli ja Kiinteistö Oy Turun Linnanherra

Rakennushanke

• asuinrakennus (A): kerrosala: 1748 k-m², kerrosluku: IV, asuntojen lukumäärä 44 kpl, maanalaiset lämpimät kellaritilat: 356 k-m², rakennusoikeuteen laskettava kerrosala: 1657 k-m²
• asuinrakennus (B): kerrosala: 1275 k-m², kerrosluku: III, asuntojen lukumäärä 26 kpl, rakennusoikeuteen laskettava kerrosala: 1205 k-m²
• palvelurakennus (P): kerrosala: 3491 k-m², kerrosluku III, asuntojen lukumäärä 72 kpl, rakennusoikeuteen laskettava kerrosala: 3341.5 k-m²
• talousrakennukset 1 ja 2: kerrosala: 71 + 21.5 k-m² = 92.5 k-m²
• autokatokset ja muuntamo: kerrosala: 234 + 200 k-m² =434 k-m²

Kaavoitustilanne

ASEMAKAAVA

Tontin asemakaava on tullut voimaan 15.2.2014. Kaavassa tontti on osoitettu asuinrakennusten korttelialueeksi A-1. Asemakaavamääräysten mukaan rakentamisessa tulee noudattaa asemakaavan yhteydessä hyväksyttyjä rakentamistapamääräyksiä.

Poikkeukset

• rakennusalojen ylitykset
• sallittujen kerroslukujen ylitykset kolmella rakennusalalla
• rakennus rakennetaan kerrosluvultaan tasakorkuisena, kun yhdellä rakennusalalla rakennuksen tai sen osan korkeuden tulee vaihdella kahden eri kerrosluvun välillä
• palveluasuntojen autopaikkamitoitus on 1 ap/135 k-m² ja tehostetun palveluasuntojen 1 ap/ 400 k-m² asemakaavassa määrätyn 1 ap/100 k-m² sijaan
• palvelurakennuksen IV-konehuone ei mitoita autopaikoitusta 
• autopaikkoja osoitetaan korttelin 57 tonteille 5 ja 6
• autopaikkoja osoitetaan maanalaisen tilan sijaan autokatokseen maan päälle
• autokatoksia rakennetaan asuinrakennukselle osoitetulle rakennusalalle
• käyttötarkoitus: osa palvelurakennuksesta käytetään tehostettuun palveluasumiseen
• talousrakennukselle sallitun kerrosneliömetrimäärän ylitys 466.5 k-m²
• yksittäisen talousrakennuksen enimmäiskoon 100 k-m² ylittäminen
• liike-, ravintola-, toimisto- ja/tai palvelun toimitilojen käyttöön rakennetaan vähemmän kerrosalaa kuin asemakaava määrää, kaavan vaatimus 450 k-m², toteutetaan ravintolatilaa 242 k-m² ja liiketilaa 61 k-m², yhteensä 303 k-m², lattiat eivät ole torin pinnan tasossa
• palvelurakennus ei ole kiinni rakennusalan rajassa Onnikkakujan reunalla
• palvelurakennus ei ole koko julkisivun pituudelta kiinni rakennusalan rajassa Fleminginkadun puoleisessa päädyssä
• palvelurakennuksen maantasokerroksen asuntojen lattian korkeustaso on Onnikkakujan puolella alle 0.8 metriä katualueen maanpinnasta
• lapekattojen taitekohtien sijainnit poikkeavat kaavan osoittamista sijainneista
• autokatosten kattomuoto on pulpettikatto
• palvelurakennuksen poistumistieportaat rakennetaan teräsrakenteisina
• huoltoajolle osoitettua ajoneuvoliittymää käytetään ajoon pysäköintipaikoille ja pelastustienä
• palveluasuntojen polkupyöräpaikkamitoitus on 1 pp/ asunto ja 0.25 polkupyöräpaikkaa tehostetun palveluasumisen työntekijää kohti
• leikki- ja oleskelualueet ovat pienempiä (140 m² ja 167 m²) kuin asemakaavan määräämä 200 m²
• asuinkerrostalojen asuinhuoneistoille vaadittavaa ulkoiluväline- ja lastenvaunuvarastotilaa toteutetaan 65 m²
• jätekeräys on suunniteltu syväkeräysjärjestelmänä, kun rakentamistapamääräykset edellyttävät jätekeräyksen sijoittamista rakennukseen, rakennelmaan tai maanalaiseen tilaan
• sähkönjakelun muuntamo rakennetaan eri paikkaan kuin asemakaavassa osoitettu rakennusala 
• tulevien tonttien rajalle ei rakenneta palomuuria.

Naapureiden ja asianosaisten kuuleminen

Hakemuksesta on tiedotettu kirjeitse naapureille. Naapureille on varattu tilaisuus kirjallisen muistutuksen tekemiseen. Muistutuksia ei tehty.

Asianosaisten laajempi kuuleminen ei ole tarpeen (MRL 173 § ja MRA 86 §).

Päätöksen perustelut

Tontti sijaitsee Turun Moderni puukaupunki -hankkeen Linnanfältti alueella. Tontti on ennestään rakentamaton. Rakennettava kerrosalamäärä määräytyy asemakaavamääräysten perusteella: rakentamisen määrään vaikuttavat rakennusalan rajauksen ohella mm. kattomuodon vaikutus ylimmässä kerroksessa, sisäänvedettyjen parvekkeiden määrä ja koko, parvekkeiden lasituksen ominaisuudet sekä ulkoseinän paksuus.

Asemakaavaa valmisteltiin yhteistyössä tontinvarauskilpailun voittajatahon kanssa. Asemakaavamääräyksen mukaan rakennuksen tulee mahtua rakennusalan sisään, minkä perusteella voidaan arvioida bruttoalaa. Asemakaavan valmisteluvaiheessa tontille 1 suunniteltiin rakentamista pääkäyttötarkoituksenmukaiseen käyttöön 5750 br-m², jonka lisäksi saa rakentaa talousrakennuksen 60 k-m² ja maanalaista tilaa yhteen kerrokseen mm. pysäköintiä varten. Asemakaavan valmisteluvaiheen suunnitelma sisälsi kuitenkin vajaita kerroksia ja vaihtelevia kerroslukuja, joten aivan tarkkaa asemakaavan mahdollistamaa rakentamisen maksimimäärää ei sen perusteella voi todeta. Poikkeamishakemuksessa maanpäällisen rakentamisen bruttoala on pääkäyttötarkoituksenmukaisessa käytössä 6400,5 br-m² ja talousrakennuksissa ml. autokatoksen 526,5 br-m². Voimassa olevan maanvuokrasopimuksen mukaan perusvuokra on määritelty siten, että vuokra-alueelle toteutettava kerrosala on enintään 4997 k-m². Vuokrasopimuksen mukaan vuokramies on velvollinen välittömästi ilmoittamaan vuokranantajalle, mikäli tontille toteutettu kerrosala ylittää 4997 k-m², jolloin kaupungilla on oikeus tarkistaa perusvuokraa samassa suhteessa kuin kerrosala ylittää 4997 k-m²:ä.

Hakija on liittänyt hakemukseensa perustelut, miksi poikkeuksia haetaan. Kaupunkisuunnittelu katsoo, että poikkeuksia voidaan puoltaa seuraavista syistä. Pääkäyttötarkoituksenmukaiset rakennukset muodostavat massoittelultaan yhtenäisen kokonaisuuden saman korttelin tonteille 5 ja 6 suunnitellun rakennusryhmän kanssa. Rakentamistapamääräysten mukaisesti rakennukset ovat korttelissa 57 julkisivujärjestelyiltään yhtenäisiä ja pääkäyttötarkoituksenmukaisten rakennusten kattomuoto on yhtenäinen. Liike- ja ravintolatiloihin on suunniteltu luiskaan perustuva esteetön sisäänkäynti torilta. Teräsrakenteiset palvelurakennuksen poistumistieportaat ovat verrattavissa parvekerakenteisiin, jotka rakentamistapamääräysten mukaan saa rakentaa teräksestä. Rakentamistapamääräysten tavoitteena on, että rakennusmassasta ulkonevat osat esim. parvekkeet toteutetaan ilmeeltään kevyinä.

Haettuja poikkeuksia puolletaan ehdollisena. Hakijalle on tiedotettu ehdoista. Autokatoksiin tulee rakentaa viherkatto, koska autokatosten rakentaminen pihalle asemakaavan vastaisesti vaikuttaa ikkunoista avautuviin näkymiin. Hakija on valmis toteuttamaan autokatoksen katon kevyenä maksaruohokattona. Rakennusalan saa ylittää edellyttäen, että porrashuoneista ja niihin liittyvistä kerrosauloista ja käytävistä suunnitellaan viihtyisiä ja ensisijaisesti luonnonvaloisia. Luonnonvalon puutetta on mahdollista kompensoida integroidun taiteen ja/tai tyylikkään valaistussuunnittelun riittävän tasokkailla suunnitelmilla. Ehto on tarpeen, koska rakennusalojen ylityksen seurauksena rakennuksista tulee syvärunkoisempia kuin asemakaavan mukaisesti rakennettaessa. Porrashuoneista tulee tällöin helposti pimeitä ja epäviihtyisiä. Hakijan mukaan porrashuoneiden viihtyisyyden lisäämiseksi voidaan toteuttaa taideseinä saman tyyppisesti kuin viereisen korttelin PuuLinnan kohteessa.

SITO Oy:n 6.3.2014 tekemän hulevesisuunnitelman mukaan alueella olisi tärkeää viivyttää hulevesiä, koska hulevesien purkuputken kapasiteetti ei riitä ja purkuputki sijaitsee joen vedenpinnan alapuolella. Tavoitteeksi esitettiin 0.5 m³/ 100 m² vettä läpäisemätöntä pintaa kohden. Asia on huomioitu poikkeamispäätöksessä ehdolla.

Edellä esitetyn perusteella hakemuksen mukaiseen poikkeamiseen on erityinen syy eikä poikkeaminen aiheuta haittaa kaavoitukselle, kaavan toteuttamiselle tai alueen käytön muulle järjestämiselle. Rakentaminen ei vaikeuta luonnonsuojelun tavoitteitten saavuttamista eikä vaikeuta rakennetun ympäristön suojelemista koskevien tavoitteitten saavuttamista (MRL 171 §).

LiiteAsemapiirros 19.6.2019

Toimialajohtaja Christina Hovi:

PäätösPäätin seuraavilla ehdoilla myöntää hakemuksen ja 19.6.2019 päivätyn asemapiirroksen mukaiset

poikkeukset:

• liike-, ravintola-, toimisto- ja/tai palvelun toimitilaa tulee rakentaa vähintään 300 k-m² ja näiden tilojen julkisivun (lukuunottamatta keittiö- ja aputiloja) tulee olla pääosin näyteikkunapintaa. Kyseisten tilojen tulee sijaita maantasokerroksessa Byygelikulma -aukion ja Onnikkakujan kohdalla
• lisäksi myös ne muut kaava- ja rakentamistapamääräykset, joita ei ole mainittu poikkeuksina, tulee huomioida
• alueelle tulee tehdä hulevesisuunnitelma, jossa esitetään tulvareitit ja viivytystapa 0.5 m³/ 100 m² vettä läpäisemätöntä pintaa kohden
• autokatoksiin tulee rakentaa viherkatto
• tulevien tonttien 7 ja 8 rajalle voidaan palomuuri jättää rakentamatta edellyttäen, että henkilö- ja paloturvallisuudesta huolehditaan korvaavin järjestelyin
• rakennusalan saa ylittää edellyttäen, että porrashuoneista ja niihin liittyvistä kerrosauloista ja käytävistä suunnitellaan viihtyisiä ja ensisijaisesti luonnonvaloisia. Luonnonvalon puutetta on mahdollista kompensoida integroidun taiteen ja/tai tyylikkään valaistussuunnittelun riittävän tasokkailla suunnitelmilla.

Samalla päätän, että hakijalta peritään poikkeamispäätöksen johdosta rakennusvalvontataksan 7.1 §:n mukaisesti 950 euroa sekä naapurien kuulemisen johdosta 70 euroa/kuultava kiinteistö (7 kpl), yhteensä 1440 euroa.

Päätöksen voimassaolo

Poikkeamispäätös on voimassa kaksi vuotta päätöksen lainvoimaiseksi tulemisesta lukien. Vastaavaa rakennuslupaa tulee hakea tämän ajan kuluessa.

Tämä päätös annetaan julkipanon jälkeen. Päätöksen antopäivä on 4.9.2019.

Christina Hovi

Toimialajohtaja

Valitusosoitus on päätöksen liitteenä.