Kaupunkiympäristötoimiala, kaavoitus, kaavoitusarkkitehti Satu Tiainen 8.3.2019:

Kaupunkiympäristötoimialan kaavoitusyksikkö on laatinut 8.3.2019 päivätyn asemakaavanmuutosluonnoksen VII ja VIII kaupunginosiin.

Nykytilanne

Asemakaavanmuutos laaditaan VIII kaupunginosan kortteliin 27, korttelin 26 tonteille 3 ja 5 sekä Rauhankadun, Puistokadun, Sairashuoneenkadun ja Heikkilänkadun katualueille. Suunnittelualueen pinta-ala on noin 3,69 ha. Se sijaitsee Turun keskustassa Rauhankadun ja Puistokadun risteyksessä Mikaelinkirkon vieressä.

Kaavanmuutosalue on osa valtakunnallisesti merkittävää rakennettua kulttuuriympäristöä, johon kuuluvat Port Arthurin puutaloalue ja Mikaelinkirkko. Alue on pääosin asuinkäytössä. Osoitteessa Rauhankatu 19–21 on pieni päivittäistavarakauppa ja osoitteessa Puistokatu 18 liiketiloja kadun varrella.

Suunnittelualueen rakennukset ja alueen puutalotonttien muodostama yhtenäinen kokonaisuus ovat kulttuurihistoriallisesti arvokkaita. Osoitteessa Rauhankatu 19–21 sijaitsee 1960-luvun alussa valmistunut yhdeksänkerroksinen modernistinen asuinkerrostalo, jonka on suunnitellut Arkkitehtitoimisto Olavi Laisaari. Muut kaavanmuutosalueen rakennukset ovat pääosin 1900-luvun alussa valmistuneita puolitoistakerroksisia puutaloja ja niiden piharakennuksia. Osoitteeseen Puistokatu 18 on rakennettu kolmekerroksinen kivirakenteinen asuinkerrostalo vuonna 1911.

Suunnittelutilanne

Turun kaupunkiseudun maakuntakaavassa (vahvistettu ympäristöministeriössä 23.8.2004) suunnittelualue on osoitettu taajamatoimintojen alueeksi (A) ja osaksi Port Arthurin kaupunginosan suojeltavaa rakennetun ympäristön kokonaisuutta. Maakuntavaltuusto on 11.6.2018 hyväksynyt Varsinais-Suomen taajamien maankäytön, palveluiden ja liikenteen vaihemaakuntakaavan, josta on tehty 2 valitusta määräajassa. Maakuntahallitus on 27.8.2018 määrännyt vaihemaakuntakaavan tulemaan voimaan ennen kaavan hyväksymistä koskevan päätöksen lainvoimaisuutta (MRL 201 §). Suunnittelualue kuuluu vaihemaakuntakaavassa keskustatoimintojen alueeseen (C).

Yleiskaavassa (Turun yleiskaava 2020, tullut voimaan 29.5.2004) alue on osoitettu osittain kerrostalovaltaiseksi asuntoalueeksi (AK) ja osittain pientalovaltaiseksi asuntoalueeksi (AP). Kaavanmuutosalueen puutalotontit on merkitty osaksi kaupunkikuvallisesti arvokasta ympäristökokonaisuutta.

Yleiskaavan 2029 luonnos hyväksyttiin Turun kaupunginhallituksessa 5.11.2018. Yleiskaavaluonnoksessa alue on kokonaisuudessaan osoitettu keskustatoimintojen alueeksi (C) sekä alueeksi, jolla sijaitsee 1800-luvun kaavoihin pohjautuvia palokujannepuita.

Alueella on voimassa useita eri asemakaavoja. Osoitteessa Rauhankatu 19–21 sijaitseva tontti on osoitettu asunto- ja liikerakennusten korttelialueeksi (A), jonka rakennusoikeus on 8397 k-m². Suunnittelualueeseen sisältyvillä puutalotonteilla on voimassa vuonna 1897 vahvistettu asemakaava. Niiden rakentamista ohjaa vuonna 1964 hyväksytyn vanhan rakennusjärjestyksen pykälä 52, jonka mukaan tonteille saa rakentaa enintään 6-kerroksia rakennuksia siten, että kerrosalan suhde tontin pinta-alaan on alle 2000 m²:n laajuisilla tonteilla 0,7 ja yli 2000 m²:n laajuisilla tonteilla 1. Käytännössä kyseistä rakennusjärjestystä ei kuitenkaan voi soveltaa suunnittelualueella suojeluarvojen vuoksi.

Suunnittelualueen puutalot eivät sisälly Port Arthurin alueen suojelukaavaan (kaavatunnus 30/1979, tullut voimaan 28.5.1982), eikä niitä ole myöhemminkään suojeltu asemakaavassa. Niiden suojeleminen laajentaisi Port Arthurin asemakaavassa suojeltua puutaloaluetta.

Suunnittelun vaiheet ja osallistuminen

Asemakaavan laadinta perustuu osoitteessa Rauhankatu 19–21 sijaitsevan tontin yksityisen maanomistajan aloitteeseen (13.4.2016).

Kaupunkisuunnittelu- ja ympäristölautakunta merkitsi osallistumis- ja arviointisuunnitelman tiedoksi 10.10.2017 (§ 299). Kaavan vireille tulosta on ilmoitettu vuoden 2017 kaavoituskatsauksessa.

Kaupunkisuunnittelu- ja ympäristölautakunta päätti 10.10.2017 (§ 299), että lautakunnalle tuodaan erilaisia vaihtoehtoja kaavan jatkovalmisteluun. Schauman Arkkitehdit Oy on tehnyt kuusi maankäyttövaihtoehtoa (oheismateriaali 5). Niihin sisältyy kolme eri massoitteluvaihtoehtoa, joista kuhunkin liittyy kaksi erilaista versiota pysäköinnin järjestämisestä. Kaavoittaja on yhdessä aloitteentekijän kanssa valinnut kaavaluonnoksen pohjaksi vaihtoehdon 3, jonka uusin versio on päivätty 26.9.2018 (oheismateriaali 4).

Kyseisen vaihtoehdon hyviä puolia ovat, että siinä naapuritonttien suorat ikkunanäkymät eivät peity lukuun ottamatta yhden rakennuksen päätyikkunoita ja että siihen ei sisälly laajoja maanpäällisiä pysäköintialueita. Vaihtoehdossa 3 pihakansi on sovitettu maaston muotoihin luontevammin kuin vaihtoehdossa 4.

Osallisilta pyydettiin alkuvaiheen mielipiteitä 15.11.2017 mennessä. Ennen osallistumis- ja arviointisuunnitelman valmistumista saatiin kolme mielipidettä. Osallistumis- ja arviointisuunnitelman perusteella alustavista suunnitelmista saatiin 18 kirjallista mielipidettä 16.11.2017 mennessä. Sen jälkeen on saapunut 8 mielipidettä ennen kaavaluonnoksen valmistumista (viimeisin mielipide päivätty 1.8.2018). Kaavaluonnoksesta on tammikuussa 2019 lähetetty kolme mielipidettä, jotka ovat aloitteentekijän edustajilta, suunnittelualueen asukkaalta ja suunnittelualueella sijaitsevalta asunto-osakeyhtiöltä. Maaliskuussa 2019 kaksi suunnittelualueen asunto-osakeyhtiötä lähettivät Geo-Master Oy:n lausumaan (22.2.2019) perustuvat mielipiteet. Yhteenveto mielipiteistä ja niiden vastauksista on koottu vuorovaikutusraporttiin (oheismateriaali 3).

4.6.2018 järjestettiin yleisötilaisuus osoitteessa Rauhankatu 19–21 sijaitsevan kerrostalon pihalla. Tilaisuudessa esiteltiin uusi, huhti-kesäkuussa 2018 valmistunut maankäyttösuunnitelma. Yleisötilaisuuden muistio on osana vuorovaikutusraporttia.

Kaupunkiympäristölautakunta palautti kaavaluonnoksen uudelleen valmisteltavaksi 29.1.2019 (§ 42). Lautakunta toivoi maaperäselvitystä siitä, miten suunniteltujen uudisrakennusten ja maanalaisen pysäköinnin rakentaminen vaikuttaa suojeltaviin rakennuksiin. Ramboll Finland Oy on käsitellyt kyseisiä vaikutuksia vuonna 2018 laatimassaan rakennettavuusselvityksessä, joka kuuluu Rauhankatu 19–21 -kaavanmuutoksen valmisteluaineistoihin. Lisäksi Geo-Master Oy on antanut lausumia siitä, kuinka maaperän painuminen vaikuttaa osoitteissa Sairashuoneenkatu 17 ja Puistokatu 18 sijaitsevien rakennusten perusrakenteisiin ja kuinka siitä aiheutuvia haittoja tulisi ehkäistä lähialueille rakennettaessa (8.10.2003 ja 5.4.2017). Helmikuussa 2019 kaavoitus pyysi Geo-Master Oy:ltä kommentteja kaavaluonnoksesta ja Rambollin rakennettavuusselvityksestä. Geo-Master Oy laati uuden lausuman 22.2.2019.

Asemakaavanmuutoksen tarkoitus

Kaavanmuutoksen tarkoituksena on mahdollistaa lisärakentaminen tontilla Rauhankatu 19–21. Kaavanmuutosaloitteen tehnyt maanomistaja esittää Schauman Arkkitehdit Oy:ltä tilaamassaan maankäyttöluonnoksessa (26.9.2018), että tontille rakennettaisiin kaksi uutta asuinkerrostaloa Puistokadun suuntaisesti. Uudisrakennusten väliin on luonnoksessa esitetty maanalainen, pihakannen alla sijaitseva pysäköintitila. Jotta rakennukset voitaisiin toteuttaa esitetyllä tavalla, tonttia Rauhankatu 19–21 tulisi laajentaa Turun kaupungin omistamalle katualueelle Puistokadun puolella noin neljän metrin verran.

Puutalotontit ovat mukana kaavanmuutoksessa Turun kaupungin aloitteesta, jotta niiden rakennukset voitaisiin suojella asemakaavassa. Maankäyttö- ja rakennuslain §:n 54 mukaan rakennettua ympäristöä ja luonnonympäristöä tulee vaalia eikä niihin liittyviä erityisiä arvoja saa hävittää. Kyseisen lain perusteella kaavassa tulee arvioida rakennetun ympäristön arvot ja suojelutarpeet.

Kaavanmuutosalueeseen sisällytetään katualueita myös kaavateknisistä syistä. Katualueiden asemakaavan sisältöä ei ole tarkoitus muuttaa lukuun ottamatta säilytettäväksi osoitettavia puurivejä ja sitä Puistokadun osaa, joka liitetään osaksi tonttia Rauhankatu 19–21.

Asemakaavanmuutosluonnos

Luonnoksen pohjana on käytetty Schauman Arkkitehdit Oy:n maankäyttösuunnitelmaa (26.9.2018) sekä osallisten lähettämiä mielipiteitä.

Osoitteessa Rauhankatu 19–21 sijaitseva tontti osoitetaan asuin-, liike- ja toimistorakennusten korttelialueeksi (AL-1). Tontille merkitään rakennusalat kahdelle uudelle kerrostalolle, jotka ovat 5 ½ kerrosta korkeita ja maanalaiselle pysäköintitilalle, jonka päällä on pihakansi. Schauman Arkkitehdit Oy:n alustavan maankäyttösuunnitelman mukaan uudisrakennusten rakennusoikeus olisi noin 3450 k-m², mikä merkitsisi noin 70 uutta asukasta. Tontin pysäköintipaikkamääräksi osoitetaan luonnoksessa uudisrakennuksille vähintään 1 autopaikka kutakin 120 k-m² kohden ja olemassa olevalle rakennukselle vähintään 52 autopaikkaa. Tuolloin uusia pysäköintipaikkoja tarvittaisiin yhteensä noin 29. Tonttia laajennetaan katualueelle Puistokadun puolella.

Kaikki suunnittelualueen nykyiset rakennukset suojellaan. Suojeltavien asuintalojen ullakolle ja kellariin saa puutalotonteilla toteuttaa pääkäyttötarkoituksiin liittyviä tiloja. Puutalotontit osoitetaan asuinrakennusten korttelialueeksi, jolla ympäristö säilytetään (A-1/s).

Asemakaavaa ajanmukaistetaan lisäämällä määräyksiä muun muassa hulevesien viivyttämisestä ja Turun ratapihan aiheuttamaan turvallisuusriskiin varautumisesta. Liikennemeluun liittyvät määräykset lisätään vasta ehdotusvaiheessa. Silloin laaditaan mahdollisesti myös meluselvitys.

Sen jälkeen kun kaupunkiympäristölautakunta palautti kaavaluonnoksen uudelleen valmisteltavaksi, luonnokseen on lisätty rakennettavuusselvitykseen ja Geo-Master Oy:n lausumiin pohjautuvia määräyksiä. Ne ohjaavat toteuttamaan uudet rakennukset siten, että savisen maaperän painuminen ei lisääntyisi. Lisäksi mielipiteiden perusteella on muutettu määräyksiä, jotka koskevat suojeltavaa kivitaloa osoitteessa Puistokatu 18 sekä puutalotonttien vanhoilla palokujanteilla kasvavia puita ja pensaita. Aloitteentekijän pyynnöstä kaavaluonnokseen on lisätty määräys, joka sallii esteettömyyttä parantavien sisäänkäyntierkkereiden rakentamisen olemassa olevaan kerrostaloon pihan puolelle.

Arvio kaavan vaikutuksista

Uusi asuinkerrostalo tiivistää kaupunkirakennetta ja lisää keskusta-alueen asuntotarjontaa Turun kaupunkiseudun rakennemallin 2035 (Pöyry Finland Oy 2.4.2012) ja valmisteilla olevan uuden yleiskaavan tavoitteiden mukaisesti. Rakentaminen tukeutuu olemassa oleviin palveluihin, teknisen huollon verkkoihin ja joukkoliikenteeseen. Asukasmäärän kasvu lisää ajoliikennettä suunnittelualueen ympäristössä, mutta liikennemäärä kasvaa suhteellisen vähän.

Kaavanmuutoksella suojellaan suunnittelualueen olemassa olevat rakennukset ja osoitetaan suojelumääräyksiä puutalopihapiireille. Kaavamääräyksillä ohjataan suunnittelemaan uudisrakennukset siten, että ne sopivat yhteen kulttuurihistoriallisesti arvokkaan ympäristönsä kanssa.

Kaavanmuutos mahdollistaisi maanalaisen pysäköintitilan rakentamisen, mikä vähentäisi hulevettä läpäisevien pintojen ja puuston määrää osoitteessa Rauhankatu 19–21 sijaitsevalla tontilla. Kaavamääräyksissä edellytetään, että tontille tulee toteuttaa hulevettä viivyttäviä rakenteita ja istutettuja alueita. Lisäksi tontille osoitetaan viherkerroin. Kertoimen lukuarvoa ei ole kuitenkaan vielä merkitty kaavakarttaan vaan se määritellään vasta kaavaehdotusta valmisteltaessa.

Rauhankatu 19–21:n naapurissa sijaitsevalla puutalotontilla on havaittu rakennusten painumista, joka johtuu savimaan kuivumisesta (Geo-Master Oy, 2003, Sairashuoneenkatu 17 – Lausunto perusrakenteiden toimivuudesta). Sen vuoksi maanalainen pysäköintitila tulee toteuttaa siten, ettei siitä aiheudu haitallista pohjaveden pinnan alenemista.

Ramboll Finland Oy:n (rakennettavuusselvitys, 22.3.2018) mukaan luonnoksen pohjana oleva maankäyttösuunnitelmaversio (vaihtoehto 3) on turvallisin vaihtoehto rakentamisesta aiheutuvien maaperävaikutusten suhteen. Ramboll toteaa laatimansa rakennettavuusselvityksen täydennyksessä (16.8.2018), että pohjavettä joudutaan rakentamisen aikana alentamaan paikallisesti muutamissa kohdissa, mutta ”vaikutusaika on rajallinen ja sen vaikutus pohjaveteen naapuritontilla todennäköisesti marginaalinen”.

Kaupunkiympäristölautakunta palautti kaavaluonnoksen uudelleen valmisteltavaksi 29.1.2019 (§ 42), jotta täydennysrakentamisen maaperävaikutukset otettaisiin tarkemmin huomioon. Kaavamääräyksiä on täydennetty rakennettavuutta ja maaperää koskevien selvitysten ja lausuntojen perusteella (Geo Master Oy, 2017 ja 2019, sekä Ramboll Finland Oy, 2018). Kaavaluonnokseen on lisätty seuraavat Rauhankatu 19–21:n lisärakentamista koskevat määräykset:

-  ”Tason +5,8 alapuolelle rakennettavat rakennuksen osat on tehtävä vesitiiviiksi. Tämän tason alapuolelle ei saa tehdä kuivatusrakenteita, kuten salaojia, eikä sellaisia johtojen kaivu-uria, joiden kautta vesi kulkeutuu maaperässä.”

-  ”Rakennusten toteuttaminen ja kuivatus sekä täyttömaa-aineksen lisääminen tulee tehdä siten, että pohja-, orsi- ja pintavesien olosuhteet naapuritonteilla eivät muutu.”

Lisäksi määrätään, että naapuritonttien viereen ei saa sijoittaa paksuja täyttöjä, suuria lehtipuita tai syviä kaivantoja, jotta savikerrostumien olosuhteet eivät muuttuisi.

Uudet kerrostalot pyritään sijoittamaan siten, että ne vaikuttavat mahdollisimman vähän naapuritonttien valoisuuteen ja naapuriasuntojen näkymiin. Lisärakentamisella on eniten vaikutusta niihin näkymiin, jotka avautuvat Rauhankatu 19–21:n olemassa olevasta kerrostalosta. Kerrostalon kaikkien asuntojen olohuoneet ja parvekkeet ovat kuitenkin Rauhankadun puolella, joten niiden valoisuuteen ja näköaloihin lisärakentaminen ei vaikuta.

Jos Puistokadun puoleinen uudisrakennus toteutetaan Schauman Arkkitehdit Oy:n maankäyttösuunnitelman (26.9.2018) mukaisesti, joudutaan korottamaan viereisen, osoitteessa Puistokatu 18 sijaitsevan rakennuksen kahta savupiippua. Piippuja on korotettava, jotta uusi kerrostalo voitaisiin rakentaa välittömästi niiden viereen naapurirakennusta korkeampana ja jotta savu ei kulkeutuisi uusiin asuntoihin. Rakennushankkeeseen ryhtyvän tulee sopia piippujen korottamisesta ja siihen liittyvistä kustannuksista naapurirakennuksen omistajan eli Asunto Oy Aron kanssa. Asunto Oy Aro suhtautuu kriittisesti piippujen korottamiseen ja toivoo, ettei asemakaava sitä edellyttäisi.

Suunnittelualueen palvelu- tai työpaikkamäärä ei todennäköisesti muutu oleellisesti lisärakentamisen seurauksena. Kaavanmuutos kuitenkin mahdollistaa sen, että nykyistä suurempi osa kerrostalotontin rakennusoikeudesta olisi liike- ja toimistotiloja. Puistokadun puoleisen uudisrakennuksen maantasokerroksessa tulee olla liike-, palvelu- tai toimistotilaksi soveltuva tila.

Liite 1Luonnoskartta Rauhankatu 19-21 pvm 8.3.2019

Oheismateriaali 1OAS-vaiheen mielipiteet

Oheismateriaali 2Luonnosvaiheen mielipiteet

Oheismateriaali 3Vuorovaikutusraportti 8.3.2019

Oheismateriaali 4Rauhankatu 19-21, luonnos täydennysrakentamisesta 26.9.2018, täydennetty 11.3.2019

Oheismateriaali 5Täydennysrakentamisvaihtoehdot 8.9.2017-27.2.2018

Laaditut selvitykset ja raportit, www.turku.fi/kaavahaku

Toimialajohtaja Christina Hovi:

EhdotusKaupunkiympäristölautakunta päättää hyväksyä 8.3.2019 päivätyn luonnoksen laadittavan asemakaavanmuutosehdotuksen Rauhankatu 19–21 pohjaksi.

PäätösAsia pantiin pöydälle Peltosen Mannin kannattamana tekemästä ehdotuksesta yksimielisesti.

Lintunen ilmoitti olevansa esteellinen ja poistui kokouksesta asian käsittelyn ajaksi.

Pöydältä 19.3.2019 § 112.

PäätösAsia pantiin pöydälle Peltosen Lähteenmäen kannattamana tekemästä ehdotuksesta yksimielisesti.

Ennen pöydällepanoa äänestettiin asian käsittelyn jatkamisen ja Sandelinin Lähteenmäen kannattamana tekemän palautusehdotuksen välillä.

Suoritetussa nimenhuutoäänestyksessä asian käsittelyn jatkamisen puolesta äänestivät Peltonen, Mattila, Muurinen, Laukkanen, Ilmanen, Lindell, Euro, Mustonen ja Ilvessalo.

Sandelinin palautusehdotuksen puolesta äänesti hänen lisäkseen häntä kannattanut Lähteenmäki.

Asian käsittelyä jatkettiin äänin 9-2, 2 poissa.

Manni oli poissa kokouksesta ja Lintunen ilmoitti olevansa esteellinen ja poistui kokouksesta asian käsittelyn ajaksi.

Sandelinin palautusehdotuksen perustelut:

"Kaavamuutosalue osa vanhaa Port Athurin valtakunnallisesti merkittävää rakennettua kulttuuriympäristöä. Kulttuurihistoriallisesti arvokkaan puutaloalueen miljöötä ja kaupunkikuvallista arvoa ei tule heikentää rakentamalla alueelle sopimatonta uudisrakentamista. Mahdollinen uudisrakentaminen on mitoitettava olemassaolevaan puutalokantaan. Julkisivujen materiaalin tulee olla puu. Matala ja kevyempi rakentaminen soveltuu myös esitettyä paremmin maaperäolosuhteiltaan riskialttiille savimaalle."