Kaupunkiympäristötoimiala, kaupunkirakentaminen, kaupunkirakentamisjohtaja Kimmo Suonpää, toimitilojen rakennuttamispäällikkö Anne Antola ja infran rakennuttamispäällikkö Jukka Mäenpää 22.1.2019:

Rakennuttamisessa oleellista on varmistaa hankkeen onnistunut läpivienti. Keskeisessä roolissa on rakennusprosessin hallinta, ja sen tulee tähdätä tilaajan tarpeiden ja tavoitteiden selkiyttämiseen sekä tarkentuvaan ja vaiheistettuun päätöksentekoon. Rakennuttamisprosessin hallinta käsittää mm. hankkeen organisoinnin ja johtamisen sekä rakennuttamisen ohjauksen ja valvonnan.

Urakkamuoto määrittelee, minkälaisin ehdoin urakoitsija ja rakennuttaja toimivat projektissa. Urakkamuodot jaotellaan suoritusvelvollisuuden laajuuden ja urakkahinnan maksuperusteen mukaan. Lisäksi urakkamuotoja voidaan jaotella myös urakoitsijoiden välisten suhteiden perusteella jaoteltuna pää-, ali-, osa-, sivu- ja erillisurakoihin. Urakkamuoto ja -suhteet määritellään juridisten sopimusten mukaisesti.

Suoritusvelvollisuuden mukainen jako

Rakennuttajan ja urakoitsijan välisen suoritusvelvollisuuden ja -vastuun jakautumisen perusteella voidaan urakkamuodoista erottaa erillisinä pääryhminä rakentamisen ja suunnittelun sisältävät urakkamuodot, normaalit pääurakkamuodot ja osaurakkamuodot.

Suunnittelua sisältävät urakkamuodot

Suunnittelua sisältävissä toteutusmuodoissa rakennussuunnitelmat sisältyvät urakkasuoritukseen. Urakkatarjoukset voidaan pyytää jo hankesuunnitteluvaiheen jälkeen havainne- ja viitesuunnitelmia hyväksikäyttäen.

KVR-urakka

KVR-urakkamuoto eli kokonaisvastuurakentaminen on niin kutsuttu avaimet käteen -urakka, koska tässä muodossa urakoitsija suunnittelee ja toteuttaa kohteen. Urakoitsijalla on hankkeen kokonaisvastuu tässä urakkamuodossa, sillä urakoitsija on vastuussa suoraan sopimuksen perusteella suunnitelmista ja niihin liittyvistä toiminnoista. KVR-urakka soveltuu käytettäväksi urakoitsijalle, jolla on kokemusta vastaavan tyylisistä usein toistuvista, samankaltaisista hankkeista. Etuna on tuotannon läheinen toteutustapa, jolloin suunnitelmien kustannuksissa pystytään säästämään sekä pystytään hyödyntämään urakoitsijan kokemusta vastaavista hankkeista. KVR-urakointia käytetään jonkin verran toimitilojen rakennuttamisen kohteissa Turussa esim. Hirvensalon paloasema.

ST-urakka

ST-urakkamuodossa eli suunnittelu ja toteutus urakkamuodossa pääideana on, että suunnittelu ja toteutus on vastuutettu saman osapuolen vastuulle. Silti yleensä myös tilaaja konsultin avustuksella paneutuu merkittävässä määrin tarpeidensa ja vaatimustensa kartoittamiseen ja esittämiseen. ST-muodossa kilpaillaan tilaajan vaatimukset täyttävillä ratkaisuilla, jotka hinnan lisäksi sisältävät suunnitteluratkaisut ja mahdolliset muut tilaajan kilpailulle alistamat tekijät. ST urakointia käytetään jonkin verran toimitilojen rakennuttamisen kohteissa Turussa esim. Viinamäen päiväkoti.

Suunnittelua sisältävässä urakassa sopimussuhteet ovat yksinkertaisia. rakennuttaja tekee sopimuksen suunnittelusta ja toteutuksesta vastaavan urakoitsijan tai urakoitsijan ja suunnittelijoiden muodostaman ryhmän kanssa. Toisaalta suunnittelua sisältävälle urakalle on tunnusomaista, että rakennuttajalla on pääurakkamuotoihin verrattuna vähäisempi myötävaikutusvelvollisuus. Usein hinta tarjouksessa niin tiukkaan alas puristettu, että jopa papereissa vaadittujen asioiden toteutumista suunnitelmiin on valvottava hyvin tarkkaan. Näitä urakkamuotoja käytetään erityisesti toimitilojen rakennuttamisen urakoinnissa Turussa

Pääurakkamuodot

Pääurakkamuodoissa rakennuttaja vastaa hankkeen johtamisesta ja hankkii suunnittelun sekä rakentamisen erillisillä sopimuksilla. Pääurakat sisältävät tyypillisesti seuraavat vaiheet:

- rakennuttaja valitsee suunnittelijat laatimaan hankkeen suunnitelmat

- suunnitelmien valmistuttua järjestetään työn suorittamisesta urakkakilpailu hankintalain edellyttämällä tavalla. Urakoitsijaksi valitaan joko kokonaistaloudellisesti edullisimman tai alimman hinnan esittänyt urakoitsija, sen mukaan mikä valintaperuste on tarjouspyyntöasiakirjoissa esitetty.

- rakennuttaja solmii urakkasopimuksen urakoitsijan kanssa

Kokonaisurakka

Kokonaisurakkamuodossa rakennuttaja tekee rakennustöitä koskevat urakkasopimukset niin, että suunnittelu tilataan omalla sopimuksellaan suunnittelijoilta. Pääurakoitsija on vastuussa kokonaisuudessaan rakennustyöstä ja vastaa siitä rakennuttajalle, jonka kanssa hänellä on myös sopimussuhde. Pääurakoitsija tekee omat sopimuksensa aliurakoitsijoiden kanssa sähkö- ja lvi-urakoissa. Aliurakoitsijat ovat näin ollen vastuuvelvollisia pääurakoitsijaan. Urakkamuotona kokonaisurakka on rakennuttajalle yksinkertainen, koska rakennuttaja välttyy käsittelemästä eri urakoiden vastuusuhteita urakoitsijoiden luodessaan toisilleen vahinkoa. Virhevastuu on selkeä, koska pääurakoitsija vastaa kokonaisuudesta.

Kokonaisurakka ei edellytä rakennuttajalta vahvaa yhteensovittamisresurssia, koska rakennuttaja voi antaa koko rakennustyön suorittamisen yhdelle urakoitsijalle ilman, että rakennuttajan tarvitsee sovittaa yhteen eri urakoitsijoiden välisiä töitä. Tämä urakkamuoto on yleisimmin käytössä oleva urakkamuoto Turussa erityisesti Infrarakentamisessa ja helpottaa usein urakoiden yhtäaikaista rakennuttamista.

Vallitsevassa suhdannetilanteessa urakoitsijoiden tarjoushalukkuus on normaali ja suhdanteen heikkenemisen ennustetaan kasvattavan urakoitsijoiden tarjoushalukkuutta entisestään. (Infrasuhdanteet 2018 -2019; 27.9.2028)

Kokonaisurakat ovat toimineet Turussa hyvin tavanomaisissa yleisten alueiden ja siltojen rakennuttamiskohteissa. Urakat ovat pääsääntöisesti toteutuneet suunnitelmavaiheen kustannusarvioita edullisemmin.

Sen sijaan kohteissa, jotka ovat suunnitteluvaiheessa hankalasti määriteltävissä, on syytä käyttää muita urakkamuotoja. Kokonaisurakkaa käytettäessä on oleellista, että suunnitelmien valmius ja käyttökelpoisuus on kunnossa ennen urakkapäätöksen tekoa (vrt. Logomon silta)

Toimitilojen rakennuttamisessa kokonaisurakkaa käytetään Turussa vähemmän. Hyvänä puolena nähdään, että on vain yksi sopimuskumppani ja siten vähemmän paperityötä. Toimitilarakennuttamisessa hinta ei välttämättä ole edullisin, koska pääurakoitsijan osaaminen talotekniikkaurakoiden osalta ei välttämättä ole linjassa muuhun rakentamiseen. Lisäksi kilpailutus aktiivisuus on kysymysmerkki. Alihankintatöiden lisätöissä on myös vaarana yleiskulujen osuuden nouseminen.

Jaettu urakka

Jaetussa urakassa rakennuttaja jakaa rakennustyön toteuttamisen erilaisiin rakennuskokonaisuuksiin ja tekee valitsemiensa urakoitsijoiden kanssa eri urakkasopimukset samaan rakennuskokonaisuuteen kuuluvista erilaisista urakoista. Käytännössä rakennustyöt jaetaan pääurakkaan ja sivu-urakoihin.

Jaetussa urakassa rakennuttajalla on vastuu eri urakoitsijoiden töiden yhteensovittamisesta ja koordinoinnista. Välttääkseen yhteensovittamisvelvollisuuden, rakennuttaja voi tehdä urakoitsijoiden kanssa niin sanotuin alistamissopimuksen. Tätä urakkamuotoa käytetään Turussa yleisesti toimitilojen rakennuttamisen pienehköjen urakoiden ja saneeraustyyppisten urakoiden toteutuksessa. Tässä urakkamuodossa omat valvojat ohjaavat suunnittelua ja urakointia erillisten sopimusten mukaan. Tällä tavalla toimitilarakennuttamisessa syntyy paras vaikutusmahdollisuus kokonaisuuteen ja pientenkin urakoitsijoiden on mahdollista osallistua tarjouskilpailuun.

Sivu-urakan alistaminen

Sivu-urakan alistamisessa rakennuttaja tekee suoraan urakkasopimukset eri urakoitsijoiden kanssa sekä alistaa sivu-urakat pääurakoitsijalle. Alistaminen tapahtuu käyttämällä tätä tarkoitusta varten laadittua alistamissopimusasiakirjaa. Alistamisella pääurakoitsijalle syntyy velvollisuus huolehtia töiden yhteensovittamisesta eli töiden aikataulullisesta järjestämisestä siten, että eri urakoitsijoiden työt etenevät saumattomasti ja asianmukaisessa järjestyksessä sekä valmistuvat sopimuksen mukaisessa aikataulussa.

Alistamissopimuksella rakennuttaja vapautuu työmaan yleisjohdosta, töiden yhteensovittamisesta ja vastuusta urakoitsijoiden toisilleen aiheuttamista mahdollisista vahingoista. Tätä urakkamuotoa käytetään erityisesti toimitilojen rakennuttamisen urakoinnissa Turussa

Aliurakka

Aliurakassa sopimukset tehdään urakoitsijan ja aliurakoitsijan välille niin, että rakennuttajan ja aliurakoitsijan välille ei muodostu sopimussuhdetta. Urakoitsija näin ollen vastaa rakennuttajalle käyttämänsä aliurakoitsijan työn laadusta. Mikäli aliurakoitsija aiheuttaa virheen rakennusvaiheessa, josta urakoitsija vastaa rakennuttajalle tulee urakoitsijan miettiä kuinka saada aliurakoitsija korvausvelvolliseksi aiheuttamaansa haittaan.

Projektijohtorakentaminen

Projektinjohtorakentamisessa rakennustyö jaetaan toimialakohtaisesti tai alueellisesti urakka- ja hankintakokonaisuuksiin. Pääurakoitsijan rooli on korvattu hankekohtaisella projektinjohto-organisaatiolla, joka teettää rakennustyöt oasurakoina ja –toimituksina. Projektinjohto-organisaatioon voi kuulua sekä rakennuttajan että projektinjohtourakoitsijan tai –konsultin henkilöstöä. Rakennuttajalla on kuitenkin aina lopullinen päätösvalta suunnitelmiin ja hankintoihin.

Projektinjohtorakentamisessa on mahdollista limittää suunnittelu ja rakentaminen ja siten saavuttaa aikasäästöjä. Projektinjohtorakentaminen ryhmitellään projektinjohtototeuttajan suoritukseen sisältyvien keskeisten tehtäväryhmien mukaan kolmeen päämuotoon

- projektinjohtorakennuttaminen

- projektinjohtopalvelu

- projektinjohtourakointi

Projektinjohtorakennuttamisessa rakennuttaja toteuttaa hankkeen joko kokonaan omalla projektijohdolla tai täydentää organisaatiotaan ulkopuolisella rakennuttaja- tai projektinjohtokonsultilla.

Projektinjohtopalvelussa projektinjohtototeuttaja vastaa rakennuttamistehtävien lisäksi työmaan johtovelvollisuuksien täyttämisestä.

Projektinjohtourakoinnissa projektinjohtourakoitsija vastaa rakennuttamistehtävistä, työmaan johtovelvollisuuksista sekä varsinaisesta rakennustyöstä tekemällä hankintasopimukset omiin nimiinsä.

Projektinjohtourakan ominaisuus on limittää rakentamista, suunnittelua ja hankintoja siten, että projektihankkeen kestoa pystytään lyhentämään ja samalla säilyttää rakennuttajan valinnanmahdollisuuksia vielä toteutusvaiheen aikana. Projektinjohtourakointia käytetään yleensä toimitilojen rakennuttamisen isommissa kohteissa Turussa.

Kumppanuusmalliset toteutusmuodot

Elinkaarimalli

Elinkaarihankemallissa urakoitsija vastaa myös rakennushankkeen ylläpidosta sekä sitoutuu tekemään vaadittavaan ylläpitoon liittyvät työt sopimuksessa määritellyn ajanjakson ajan. Suuremmissa elinkaarihankemalleissa urakoitsija hankkii myös rahoituksen kohteelle, jolloin tilaaja maksaa rahoituksen takaisin ylläpitokulujen yhteydessä. Rahoituksen lisääminen hankkeeseen tarkoittaa yleensä pidempiä sopimuskausia ja sitä, että hankkeen vuoksi perustetaan erillinen projektiyhtiö, joka vastaa varsinaisesta elinkaarisopimuksesta. Projektiyhtiö tekee omat sopimukset urakasta, rahoituksesta ja kiinteistöpalveluista kaikkien muiden hankkeeseen liittyvien kanssa. Elinkaarimalli soveltuu käytettäväksi isoissa tiehankkeissa, kouluissa, hoivakodeissa ja muissa julkisissa rakennuksissa.

Elinkaarihankkeessa toteuttajan vastuulla on vähintään kohteen suunnittelu, rakentaminen sekä kiinteistöpalvelut sovitun ajan. Suunnittelu käsittä aina vähintään teknisten ratkaisujen suunnittelun, jotta palveluntarjoajalla on mahdollisuus kehittää hankkeen elinkaaritaloudellisuutta. Infrahankkeissa palvelut käsittävät rakenteen hoitoon ja ylläpitoon liittyvät palvelut. Tilaaja voi pitää osan palveluista itsellään, mutta vähintään korjaus ja huoltotyöt on hyvä siirtää palvelun tuottajan vastuulle.

Elinkaarihankkeiden kilpailuttamisessa käytetään yleensä kilpailullista neuvottelumenettelyä, jossa halukkaat toimittajat ilmoittautuvat hankintailmoituksen mukisesti mukaan hankintamenettelyyn. Hankintayksikkö neuvottelee hyväksyttyjen ehdokkaiden kanssa löytääkseen ratkaisuja, jotka hankintayksikön tarpeita. Valitut ehdokkaat tekevät tarjouksensa neuvotteluvaiheessa löydettyjen ratkaisujen perusteella. Menettelyyn kuuluu siis neuvottelu- ja tarjousvaihe ja tarjouskilpailu ratkaistaan kokonaistaloudellisen edullisuuden perusteella. Turussa ei ole viimeaikoina käytetty elinkaarimallia hankintamuotona.

ESCO-mallit

ESCO-lyhenne tulee sanoista Energy Service Company. ESCO-palvelu on palveluliiketoimintaa, jossa ulkopuolinen energia-asiantuntija tekee investointeja ja toimenpiteitä energian säästämiseksi. ESCO-palvelussa energiansäästö saavutetaan yhden tai usean laitteen tai laiteryhmän tai järjestelmän säästötoimenpiteellä. Esco-palvelun kustannukset, energiansäästöinvestointi mukaan luettuna, voidaan kattaa kokonaan palvelukauden aikaisilla energiansäästöillä.

ESCO-palvelua on perinteisesti sovellettu hankkeisiin, joissa kohteen, laitteen tai laiteryhmän energian kulutus pienenee todennettavasti. Turussa ESCO-hankkeena on toteutettu mm. katuvalolamppujen vaihtoja elohopeahöyrylampuista LED-valonlähteisiin. Toimitilojen rakennuttamisessa ESCO-hankkeena on toteutettu erilaisia energiatehokkuushankkeita mm. Samppalinnan palloiluhalliin ja jäähalleihin.    

Allianssimalli

Allianssiurakka on yhden tavoitekustannuksen malli, joka perustuu hankkeen keskeisten toimijoiden väliseen sopimukseen. Kaikki osapuolet vastaavat toteutettavan projektin suunnittelusta ja rakentamisesta yhdessä yhteisellä organisaatiolla, jossa eri toimijat jakavat keskenään projektin voitot ja tappiot. Allianssiorganisaatio sisältää toimijoita kaikista sopimusosapuolten organisaatiosta, myös tilaajalta. Kaikki hanketta koskevat päätökset tehdään osapuolten kanssa yhdessä. Urakan kustannusarvio sisältää kaikki nämä vastaavat tehtävät ja henkilöt. Allianssiurakka kokoaa projektin toimijat yhteisvastuullisen sopimuksen piiriin tarkoituksenaan parantaa ja lisätä osapuolten yhteistyötä ja vuorovaikutusta.

Allianssiurakan pääperiaatteet:

- yhteinen sopimus

- yhteinen organisaatio

- riskien jakaminen

- sitoutuminen

- yhteistyö

- luottamus.

Allianssimallia käytetään toimitilojen rakennuttamisen isommissa kohteissa Turussa, mutta myös kunnossapidon urakkaa ollaan ottamassa käyttöön allianssimalliin perustuen keskustan hoitoalueella. Allianssimallilla toteutettiin Syvälahden ja Yli-Maarian monitoimitalot. Em. allianssit poikkesivat toisistaan siten, että Syvälahdessa talotekniikka oli osana allianssia, Yli-Maariassa vain rakennusurakoitsija. Siellä talotekniikkaurakoitsijat olivat pääurakoitsijan alihankkijoita. Heillä ei juuri ollut innovointihalukkuutta, koska heidän sopimuksensa oli perinteinen kiinteähintainen eikä siinä ollut tavoitehinnan alituksen ”porkkanaa”. Puolalan koulussa käytössä on yhteistyöurakkamalli, jossa yhteistyössä ensin suunniteltiin ja toteutusvaihe tehdään projektinjohtomallilla, jossa noudatetaan YSE98 ja KSE ehtoja.

Urakkahinnan maksuperusteen mukainen jako

Urakkahinnan maksuperusteen valinta on olennainen osa urakkamuotoon liittyvää päätöksentekoa. Vaihtoehtoina ovat suoritus- ja kustannusperusteiset hinnanmääritystavat, joista suoritusperusteisissa urakkatavoissa urakoitsija saa maksun kokonaissuorituksen mukaisesti tai suoritusyksiköiden mukaisesti kun taas kustannusperusteisissa urakkatavoissa urakoitsijalle maksetaan todellisten työ- ja hankintakustannusten mukaisesti. Rakennuttaja voi antaa työn toteutettavaksi eri maksuperusteilla riippumatta urakoitsijan suoritusvelvollisuuden laajuudesta. Vaihtoehtoina ovat suoritusperusteiset hinnanmääritystavat, joita ovat kokonais- ja yksikköhintaurakka sekä kustannusperusteiset laskutyö- ja tavoitehintaurakka. Suoritusperusteisissa määritystavoissa urakoitsijalle maksetaan työn kokonaissuorituksen tai suoritusyksikköjen lukumäärän perusteella. Kustannusperusteisissa määritystavoissa urakoitsija saa korvauksen todellisten työ- ja hankintakustannusten mukaisesti.

Kokonaishintaurakka

Kokonaishintaurakassa tarjouksen antaja sitoutuu tekemään rakennustyön urakka-asiakirjojen mukaisesti valmiiksi laskemallaan kiinteällä kokonaishinnalla. Tällöin hankkeeseen liittyvät riskit jäävät pääsääntöisesti urakoitsijalle. Kokonaishintaista tarjousta pyydettäessä suunnitelmien on oltava mahdollisimman tarkat. Lopulliset kustannukset poikkeavat tarjoushinnasta mm. lisä- ja muutostöiden vaikutuksesta tai kun rakennuttajan antamat tiedot ovat olleet virheellisiä tai asiakirjoissa on ristiriitaisuuksia. Kokonaishintaurakka tyypillinen tapa toteuttaa infrahankkeita ja pienempiä toimitilahankkeita Turussa.

Yksikköhintaurakka

Yksikköhintaurakassa urakoitsija sitoutuu tekemään sovitus rakennustyön ja rakennuttaja sitoutuu maksamaan kultakin suoritusyksiköltä työhön valitun urakoitsijan tarjouksessaan ilmoittaman kiinteän hinnan. Työ jaetaan tarkoin määriteltyihin, helposti mitattaviin ja erikseen hinnoiteltuihin osasuorituksiin. Kun käytetään yksikköhintaurakkaa, ei urakoitsijalle koko työstä tulevaa korvausta voida yleensä etukäteen tarkasti arvioida.

Kokonais- ja yksikköhintaurakat voivat esiintyä myös samassa sopimuksessa silloin, kun urakka sisältää rakennusosia, joiden määrää on vaikea arvioida etukäteen riittävän tarkasti. Infrarakentamisessa tyypillisesti louhinta ja kaivannon tukiseinän rakentaminen sidotaan Turussa arvioituun määrään ja toimitilojen rakentamisessa paalutusmäärät ovat usein tarjouspyynnössä määriin sidottuja. Myös pima ja asbestityömäärät laskutetaan tyypillisesti toteutuneiden määrien mukaan.    

Laskutyöurakka

Laskutyöurakassa rakennuttaja sitoutuu maksamaan rakennustyössä aiheutuneet kustannukset sen mukaan kun ne syntyvät. Urakoitsijan velvollisuus on työn johtaminen palkkiota vastaan. Kustannuksista riski on pelkästään rakennuttajalla, eikä kokonaishinnasta ole tarkkaa tietoa ennen urakan valmistumista. Tämä urakkamuoto sopii hyvin pieniin korjausurakoihin ja sellaisiin urakoihin, minkä kustannuksia on vaikea laskea etukäteen.

Laskutyöurakan käyttäminen edellyttää rakennuttajan ja urakoitsijan välistä hyvää luottamusta sekä töiden tehokasta valvontaa. Arkeologiset kaivaukset teetetään tyypillisesti laskutyöurakkana Turussa.

Tavoitehintaurakka

Tavoitehintaurakka on eräänlainen kokonaishintaurakan ja laskutyöurakan välimuoto. Tavoitehintaurakassa rakennuttaja sitoutuu maksamaan urakoitsijalle kustannukset laskutyö- ja yksikköhintojen perusteella sopimuksen mukaiseen kattohintaan saakka. Urakoitsijan alittaessa kattohinnan, urakoitsijalle maksetaan erikseen määritelty kannustinpalkkio. Vastaavasti urakoitsijan ylittäessä tavoitehinnan on urakkasopimukseen kirjattu menettely kuinka ylittävät kustannukset jaetaan osapuolten kesken.

Tavoitehinnan lisäksi sopimuksessa määritellään usein kattohinta, joka on enimmäishinta, jonka rakennuttaja maksaa urakoitsijalle. Sovitun kattohinnan ylittävistä kustannuksista urakoitsija vastaa yksin. Urakan aikana tavoite- ja kattohintoja on tarkistettava vastaamaan lisä- ja muutostöiden johdosta muuttunutta tilannetta.

Sopimusmuotona tavoitehintaurakka on käyttökelpoinen esimerkiksi silloin, kun suunnitelmiin sisältyy epävarmuutta. Akuuteissa korjaustarpeessa on melko tavanomainen tilanne se, ettei rakenteisiin liittyviä yllätystekijöitä voida kovinkaan tarkasti ennakoida, mutta hanke joudutaan käynnistämään vaillinaisilla suunnitelmilla hankkeen kiireellisyyden vuoksi. Asianmukaisten suunnitelmien puuttuminen voi kuitenkin myöhemmin kostautua lisäkustannuksina ja viiveenä, jos suunnitelmia joudutaan laatimaan työmaaorganisaation odottaessa työmaalla. Turussa on toteutettu joissain akuuteissa toimitilarakennuttamishankkeissa tavoitehintaurakkaa.

Toteutusmuodon valinta

Toteutusmuodon valinta on rakennuttajan keskeisiä päätöksiä, ja valinta tehdään hankkeen valmisteluvaiheessa.

Projektin ollessa valmisteluvaiheessa, määritellään projektin sisältö ja tehdään päätös urakkamuodon valinnasta, jolla projektia aletaan rakentaa. Urakkamuodon valintaan vaikuttavat sen hetkiset työtilanteet, aikataulut, kustannukset, suunnitelmat hankkeesta, projektin vaativuus ja laajuus. Urakkamuodon valintapäätös täytyisi tehdä mahdollisimman ajoissa, koska urakkamuodon perusteella määritellään rakentamisen vastuut ja tehtävät.

 Toteuttamismuodon valintaan vaikuttavat useat tekijät:

- tilaajan asettamat tavoitteet hankkeelle

- tavoitteiden tasotavoitteiden saavuttamisen varmuus

- markkinaympäristö

- hintasuhdanne

- tarvittavien rakennuttamis-, suunnittelu- ja urakoitsijapalveluiden saatavuus

- rakennuskohde

- kohteen laajuus

- hankintojen osapuolten määrä

- suunnitelmien valmius

- rakennuttajan organisaatio

- kokemus ja ammattitaito

Tilaajan tavoitteet tulee olla selvät urakkamuotoa valittaessa:

- kuinka tärkeää on hankkeen nopea valmistuminen

- kuinka tärkeää on aikataulun toteutumisen varmuus

- kuinka tärkeää on kustannusten alhainen taso

- kuinka tärkeää on korkea laatutaso

- kuinka aikaisessa vaiheessa halutaan tietää lopulliset kustannukset

- kuinka hyviä suunnitteluratkaisut ovat lopputuloksen toiminnallisuuden kannalta

- vaaditaanko rakennustyötä korkeaa laatutasoa tai teknistä osaamista.

- kuinka tarpeellisena pidetään mahdollisuutta muutoksiin suunnittelu- ja rakentamisvaiheessa

- kuinka oleellista on vastuiden siirtäminen muille osapuolille

Turussa etenkin toimitilojen rakennuttamisessa eri urakkamuodot ovat laajasti käytössä. Sama suuntaus on myös infrarakentamisessa erityisesti tulevissa suurissa infrahankkeissa. Urakkamuotoon vaikuttavien osatekijöiden ja niiden yhdistelmien arviointi ja sitä kautta urakkamuodon valinta edellyttää aina kokeneen rakennuttajan/rakennuttajien kokonaisarviota. Kaikkien urakkamuotojen kohdalla voidaan todeta onnistumisia ja epäonnistumisia eikä jotakin urakkamuotoa voida valita tekemättä huolellista kokonaistarkastelua.   

Urakoitsijoiden valintakriteerit toimitilojen ja kaupunkiympäristön rakennuttamishankkeissa:

Kaikissa urakoissa käytetään valintakriteereinä seuraavia kriteereitä:

Päästäkseen mukaan hintavertailuun tarjoajan tulee aina täyttää

- tilaajavastuulain mukaiset vaatimukset

- vähintään A tason luottokelpoisuusluokituksen

- hankkeen kokoon nähden riittävän liikevaihtovaatimuksen

- riittävät referenssit samantyyppisistä hankkeista tai RALA pätevyydet

Lisäksi voidaan käyttää hankkeen luonteesta ja urakkamuodosta johtuen myös muita kriteereitä.

Liitteenä olevassa esityksessä on kuvattu tarkemmin rakennuttamisprosessia ja riskien jakautumista eri urakkamuodoissa. Lisäksi on kerrottu myös harvemmin käytetyistä urakkamuodoista.

EhdotusKaupunkiympäristölautakunta merkitsee kaupunkirakentamisen laatiman selvityksen tiedoksi.

PäätösEhdotus hyväksyttiin.

Puheenjohtajana toimi jäsen Muurinen Seppo.

Kokouksessa asiaa oli esittelemässä toimitilojen rakennuttamispäällikkö Anne Antola ja infran rakennuttamispäällikkö Jukka Mäenpää.