Kaupunkiympäristötoimiala, kaavoitus, kaavoitusarkkitehti Christiane Eskolin 18.1.2019:

Kaupunkisuunnittelu ja maaomaisuus palvelualueen kaavoitus on laatinut yhdessä Sirpa Salmen/Kaawa Oy:n kanssa 15.1.2019 päivätyn asemakaavanmuutosluonnoksen Pitkämäen ja Kähärin kaupunginosiin.

Viitesuunnitelmat kaavan laadintaa varten on tehnyt Arkkitehtitoimisto Haroma & Partners Oy, Kari Haroma ja Esa Ristisuo.

Nykytilanne

Suunnittelualue sijaitsee noin 2,5 kilometriä Kauppatorilta luoteeseen.

Alueen koko on 31,6 ha.

Suunnittelualueen lounaisosaa hallitsevat Pukkilan entisen kaakelitehtaan rakennukset, joista vanhin, massalaitos on yli 100 vuotta vanha. Alueella on tätä uudempia toimisto- ja varasto-/tuotantorakennuksia, joissa on vielä toimintaa. Suunnittelualueen kaakkoisreunaa hallitsee jyrkkä, kallioinen ja pääosaltaan rakentamaton mäkialue, joka rajautuu Vakka-Suomentien varren pien- ja kerrostaloasutukseen. Naantalin pikatien vieressä toimii v. 1999 perustettu, pienvarastoja vuokraava yritys. Suunnittelualueen koillis- ja pohjoisosa on rakentamatonta, pääosin avointa ja tasaista niittyaluetta, jonka reunoilla kasvaa lehtipuupensaikkoa, isoja lehtipuita ja havupuutaimikkoa. Aluetta rajaa Karjalaiskylän, Tikkumäen ja Pitkämäen pientalokorttelit. Avoin alue vaihtuu peltomaisemaksi Vakka-Suomentien jälkeen jatkuen Pitkämäenkadulle saakka. Vakka-Suomentien katualueella, josta haarautuu Untolantie, sijaitsee kioski ja autopaikkoja.

Kaava-alueen pituussuunnassa virtaa avoimena Saukonoja-niminen puro.

Suunnittelutilanne

Maakuntakaavassa Naantalin pikatie ja Satakunnantie ovat alueen pääkatuja. Naantalin pikatiehen tukeutuva osa suunnittelualueesta on työpaikka-aluetta.

Kaupunginvaltuuston 18.6.2001 hyväksymässä oikeusvaikutteisessa Turun yleiskaavassa 2020 suunnittelualue on osoitettu työpaikkojen ja asumisen alueeksi ja virkistysalueeksi, jossa alueelle saa rakentaa ulkoilutyyppisen virkistystoiminnan tiloja ja alueelle tarpeellisia yhdyskuntateknisen huollon tiloja ja liikenneväyliä. Virkistysalue kuuluu osaksi pääviherverkostoon.

Turun yleiskaavaluonnoksessa 2029 suunnittelualue on merkitty Asuinalueeksi, joka sisältää asuinkorttelit, kadut sekä lähipuistot sekä Työpaikka-alueeksi, joka tulee varata monipuoliselle työpaikkatoiminnoille. Alueelle on merkitty yhteinen vyöhyke Virkistysalueelle, ulkoilureitille, pyöräilyn pääverkostolle ja ohjeellinen katulinjaus. Pyöräilyn pääverkostoreitti on merkitty myös suunnittelualueen Vakka-Suomentielle, Pitkämäenkadulle ja Naantalin pikatielle. Runkobussireitti on merkitty kulkevaksi Vakka-Suomentietä pitkin ja Satakunnantie joukkoliikennepainotteiseksi kaduksi.

Alueella on voimassa useita eri asemakaavoja. Näissä asemakaavoissa pääosa alueesta on osoitettu Yhdistettyjen teollisuus- ja varastorakennusten korttelialueeksi (TTV) ja puistoalueeksi. Pääosa rakennusoikeudesta jakaantuu Yhdistettyjen teollisuus- ja varastorakennusten korttelialueelle. Kaava-alueella rakennusoikeutta on yhteensä 170160 k-m² ja puistoaluetta 9.4982 ha ja katualuetta 3.4617 ha.

Suunnittelun vaiheet ja osallistuminen

Kaavanmuutoksen vireilläolosta on tiedotettu vuosina 2016 - 2018 kaavoituskatsauksessa.

Asemakaavan laadinta perustuu yksityisten maanomistajien aloitteisiin. Aloitteen kaavanmuutoksesta on tehnyt alueen kiinteistöomistajat, Kiinteistö Oy Pitkämäki perusyhtiö 1, Senaatti-kiinteistöt ja Cityvarasto Oy.

Kaupunkisuunnittelu- ja ympäristölautakunta merkitsi 6.6.2017 § 189 koskevan osallistumis- ja arviointisuunnitelman tiedokseen. Osallisilta pyydettiin mielipiteet 11.8.2017 mennessä, joita saatiin viisi, joista yksi tuli lähialueen asukkaalta ja kolme asukasyhdistyksiltä. 

24.8.2017 Pukkilan tehdasalueella järjestettiin yleisötilaisuus. Tilaisuudessa esiteltiin alustavia maankäyttövaihtoehtoja sekä voimassa olevan asemakaavan mahdollistamaa teollisuusrakentamista. Tilaisuuteen osallistui n. 20 henkilöä. Kaavanmuutosta ja sen tavoitteita pidettiin pääasiassa hyvänä.

Osallistumis- ja arviointisuunnitelmaa muutettiin kaupungin aloitteesta pvm. 12.9.2018. Perusteluna kaavanmuutosalueen laajentamiselle oli kaupungin tarve selvittää läpiajoliikenteelle soveltuvan katuyhteyden toteuttamista Naantalin pikatien ja Satakunnantien väliselle osuudelle.

Osallisilta pyydettiin mielipiteet 22.10.2018 mennessä ja niitä saapui 19, joista 12 tuli lähialueen asukkailta, 4 asukasyhdistyksiltä ja 3 asunto-osakeyhdistyksiltä sekä suunnittelualueella toimiva Kesko Oyj jätti mielipiteensä oman tonttinsa kaavallisista tavoitteista.

Kaavan muutetusta osallistumis- ja arviointisuunnitelmasta pidettiin yleisötilaisuus 8.10.2018 Pukkilan tehdasalueella.

Tilaisuuteen osallistui noin 50 henkilöä. Tilaisuudessa esitetyt kannanotot muuttuneesta suunnittelualueen rajauksesta ja kaavan tavoitteista kohdistui yksinomaan Kähärin puistotien jatkeen kaavalliseen tarkasteluun.

Yleisötilaisuus painottui Kähärin puistotien ominaisuuksiin ja laajemminkin liikenteellisiin kysymyksiin. Uutta yhteyttä sekä kannatettiin että vastustettiin. Tilaisuudesta kirjattu muistio on vuorovaikutusraportin liitteenä.

Asemakaavanmuutoksen tarkoitus

Nykyinen teollisuusalue muuttuu pääasiassa asumisen alueeksi. Samalla alueelle suunnitellaan uusi katuverkko, aukiot ja puistoalueet, joista on luontevat yhteydet ympäröivään viher- ja virkistysverkostoon. Kaupungin sisääntuloteiden kaupunkikuvalliseen laatuun ja jalankulku- ja polkupyöräyhteyksien kehittämiseen kiinnitetään erityistä huomiota. Tavoitteena on luoda uusi keskusta-alueeseen kiinnittyvä asuinalue vähintään 2000 asukkaalle. Samalla tutkitaan alueen soveltumista korkeaan rakentamiseen. Kaavanmuutoksessa tutkitaan läpiajoliikenteelle soveltuvan katuyhteyden toteuttamista Naantalin pikatien ja Satakunnantien väliselle osuudelle.

Selvitykset

Pukkilan asuinalueen osalle (vanha tehdasalue) on tehty ja valmistuu ehdotusvaiheessa seuraavat selvitykset:

• Luontoselvitys, Ympäristö Jynx Oy / 6/2018
• Pilaantuneet maat, Golder Associates Oy, pvm 23.2.2018
• Rakennettavuusselvitys, SM Maanpää Oy, pvm. 7.3.2018
• Hulevesiselvitys, FCG Suunnittelu ja Tekniikka Oy, pvm 9.3.2018 / selvitystä täydennetään ehdotusvaiheessa
• Liikenneselvitys, Ramboll Finland Oy, pvm 2.3.2018 / selvitystä täydennetään ehdotusvaiheessa
• Meluselvitys, Promethor Oy / selvitystä täydennetään ehdotusvaiheessa
• Pukkilan kaakelitehtaan dokumentointi, Museokeskus 17.6.2015 (sisältää rakennusinventointikoosteen 14.6.2017)
• Muinaisjäännökset, Museokeskus: pvm 24.11.2017
• Kaupunkikuvallinen selvitys / valmistuu ehdotusvaiheen valmistelun aikana

Luontoselvityksen mukaan suunnittelualueella ei ole suojelukohteita.

Pilaantuneita maita on alueella kaakelitehtaan toiminnasta johtuen. Saastuneet maa-ainekset tulee poistaa.

Vanha massalaitos ja entinen terveysasema/porttikoppi suojellaan.

Kähärin puistotien jatkeen osalle on valmistunut ja valmistuu ehdotusvaiheessa seuraavat selvitykset:

Liikenteellinen selvitys Ramboll / 19.9.2018

Kaupunki tilaa Kähärin puistotien kaavallista tarkastelua varten seuraavat selvitykset: luontoselvitys, meluselvitys, tärinä- ja painumaselvitys ja rakennettavuusselvitys. Hulevesiselvitystä ei tarvita.

Asemakaavanmuutosluonnos

Luonnos on laadittu yhteistyössä maanomistajien kanssa. Työn pohjana on ollut viitesuunnitelmat, jotka on laatinut Arkkitehtitoimisto Haroma & Partners Oy.

Asemakaavanmuutoksella muodostuu uutta asumista ja liike/toimistotilaa yhteensä noin 135200 k-m², josta AL-korttelialueilla on korttelin kerrosalasta vähintään 10 % käytettävä liike- tai toimistotiloja varten. Elinkeinon tiloja yhteensä noin 41150 k-m² ja huoltoaseman tiloja yhteensä 400 k-m². Suojeltavien rakennusten osuus on yhteensä 6130 k-m². P/AK-kortteleiden yhteensä 10500 k-m² ja TY-korttelin 12540 k-m².

Aluetehokkuus noin: e = 1,0.

Korttelitehokkuus noin e = 1,5 – 2,0.

Korkean rakentamisen korttelissa korttelitehokkuus on noin e = 3,0.

Korttelialueet

Suurin osa teollisuuden ja varastoinnin korttelialueista muuttuu asuinkerrostalojen (AK), asuin-, liike- ja toimistorakennusten (AL), sekä näitä palvelevien, yhteiskäyttöisten korttelialueiden (yhteispihojen) sekä palvelurakennusten (P/AK) korttelialueiksi. Inkilänkadun varren pienteollisuusrakennukselle osoitetaan laajennusmahdollisuus. AK-kortteleissa on katutasossa liike-, palvelu- ja toimistotiloja. Pääosa uudisrakentamisesta toteutetaan yhteispihojen ympärille. Yhteispihat toteutetaan yhtenäisen suunnitelman mukaan. Tavoitteena on saavuttaa ulko-oleskelulle ja leikkialueille korkeatasoisia ja viihtyisiä ulkoalueita.

Vanha massalaitos suojellaan (P), johon voi sijoittaa julkisten ja yksityisten palveluja. Myös Naantalin pikatien varrella sijaitseva puurakennus suojellaan.

Pääosa alueen rakennuskannasta on 4-8-kerroksisia asuinkerrostaloja. Rakennuksia täydentää yhteisen suunnitelman mukaiset yhteispiha-alueet, joille sijoittuu leikki- ja ulko-oleskelupaikkoja, lyhytaikaista paikoitusta, sade- ja sulamisvesien keräämis- ja viivytyspaikkoja maiseman osina jne. Palvelurakennusten korttelialueilla on mahdollista sijoittaa palveluasumista ja tilat lasten päivähoidolle ja koulutoiminnalle.

Korkea rakentaminen sijoittuu kortteliin Naantalin pikatien varrelle. Rakennukset voivat olla enintään 16-kerroksisia. Rakennuksiin voi sijoittua asuntojen lisäksi liikkeitä ja toimistoja. Naantalin pikatien varren korttelin massoittelulla ja julkisivujen laadukkailla arkkitehtonisilla ratkaisuilla pyritään muodostamaan kaupungin läntisen sisääntulon varrelle näyttävä ja hallittu kokonaisuus. Korttelin rakennusten enimmäiskorkeuksissa on otettu huomioon kaupungin maisemallinen tavoite, Turun tuomiokirkon näkyminen läntisestä tulosuunnasta katsottuna.

Asukkaiden ja työpaikkojen tarvitsemat autopaikat sijoittuvat pääasiassa rakenteellisina yhteispihojen ja rakennusten alle, osittain kahteen kerrokseen. 

AK- ja AL- korttelialueilla on autopaikkoja varattava 1 autopaikka/100 asunto-k-m² ja 1 autopaikka / 50 toimisto-, palvelu- ja liike-k-m².

Vieraspaikkoja on AK- ja AL-korttelialueilla varattava 1 autopaikka / 10 asuntoa.

Polkupyöräpaikkoja on varattava 2 kpl / asunto. Vähintään puolet auto- ja polkupyöräpaikoista tulee sijoittaa katettuun tilaan.

P-, P/AK- ja TY- korttelialueilla on autopaikkoja varattava vähintään 1 autopaikka / 200 k-m² tai toiminnan edellyttämä määrä.

Autopaikkoja on rakennettava kaikkiaan noin 2000 kpl. Polkupyöräpaikkoja on varattava yhteensä noin 3400 kpl.

Liikerakennusten korttelialue, jolle saa sijoittaa vähittäiskaupan suuryksikön (KM).

Teollisuusrakennusten korttelialue, jolla ympäristö asettaa toiminnan laadulle erityisiä vaatimuksia (TY.) Teollisuuden laajennukselta edellytetään, ettei toiminta aiheuta ympäristöhäiriöitä.

Huoltoaseman korttelialueen (LH) rakennusoikeuden määrä ja kiinteistörajat tarkistetaan.

Kähärinmäki muuttuu virkistysalueeksi, joka toimii uutena osana kävelyverkostoa. Saukonoja virtaa vapaana Kähärin puistotien vierellä ja toimii tärkeänä elementtinä uuden asuinalueen hulevesien hallinnassa.

Kaavassa muodostuvien viheralueiden pinta-ala on noin 13,2 ha.

Liikenneratkaisut

Klinkkerikatu ja Inkilänkatu yhdistetään. Katuverkko laajenee korttelialueiden välisin katualuein sekä kävelyä että polkupyöräilyä palvelevilla pääväylillä. Pukkilan alueen pohjoispuolelle varataan katualue Pitkämäenkadun ja Satakunnantien yhdistävälle katualueelle (Kähärin puistotie), jonka jatkamista edelleen Naantalin pikatielle tutkitaan myöhemmin Pitkämäen liikekeskuksen asemakaavassa.

Alueen sisäinen liikenneverkosto ja alueen liittyminen olemassa olevaan katuverkostoon ilman Kähärin puistotietä on mahdollista.

Katu- ja liikennealueita muodostuu noin 6,61 ha.

Asemakaavan vaikutukset

Tehdasalueen tuotantorakennukset, lukuun ottamatta vanhaa massalaitosta ja Pukkilan tehtaan terveysasemaa puretaan. Tilalle muodostuu uuden Klinkkerikadun ja Inkilänkadun osuudet yhdistävän kadun molemmille puolille uusia kerrostaloja asumiselle ja liiketoiminnalle. Jalankulku- ja polkupyöräily-verkosto laajenee uuden asuinalueen valmistumisen myötä.

Kähärinmäki muuttuu virkistysalueeksi.

Uuden rakentamisen myötä alueelle muodostuvat 16-kerroksiset rakennukset muuttavat merkittävästi kaupunkikuvaa. Ympäristöään selvästi korkeammat rakennukset muodostavat alueelle maamerkin. Korkea rakentaminen tulee sijoittaa siten, ettei se jätä historiallisia maamerkkejä alisteiseen asemaan eikä vaikuta kielteisesti arvonäkymiin. Pukkilan korkeat rakennukset sijaitsevat Turun korkean rakentamisen selvityksen mukaan alueella, jonka sijainti ei selvästi puolla muttei myöskään selvästi rajoita korkean rakentamisen sijoittumista.

Asemakaava tiivistää ja eheyttää kaupunkirakennetta. Kaupunkirakenteen tiivistäminen on yhteiskunnalle taloudellista alueella, jonka läheisyydessä palvelut ja tekninen huolto ovat olemassa.

Pukkilan alueen rakentuminen tapahtuu vaiheittain vuosien 2023-2040 välisenä aikana. Kähärin puistotien suunnittelu alkaa vasta, kun uusi katuyhteys todetaan välttämättömäksi rakentaa.

- Uusia asukkaita arvioidaan alueelle tulevan noin 2000 - 2500 henkeä.

- Asuntoja alueelle muodostuu noin 1700 – 2000.

- Uusia työpaikkoja noin 200 – 300.

Liite 1Luonnoskartta Pukkila pvm 15.1.2019

Oheismateriaali 1Luonnosvaiheen selostus

Oheismateriaali 2OAS-vaiheen mielipiteet

Oheismateriaali 3Vuorovaikutusraportti

Laaditut selvitykset ja raportit, www.turku.fi/kaavahaku

Toimialajohtaja Christina Hovi:

EhdotusKaupunkiympäristölautakunta päättää hyväksyä 15.1.2019 päivätyn luonnoksen laadittavan asemakaavanmuutosehdotuksen Pukkila pohjaksi.

PäätösAsia pantiin pöydälle Ilvessalon Lähteenmäen kannattamana tekemästä ehdotuksesta yksimielisesti.

Lisäksi lautakunta päätti pitää katselmuksen kaava-alueella ennen seuraavaa kokousta.