Kaupunkiympäristötoimiala, ympäristölakimies Ville Erkkola 11.12.2018: 

Rakennuspaikka ja sen sijainti

Maanpää (464), Pirkkola-niminen tila, rek.nro 3:218, pinta-ala 4543 m².

Osoite: Suojapurrentie 18

Hakija

Veli-Matti Allén

Rakennushanke

- Uuden asuinrakennuksen rakentaminen, 130 k-m², 1 asunto.

- Samalla puretaan tilalla sijaitseva vanha lomarakennus n. 75 k-m² sekä vaja 22 k-m².

Kaavoitustilanne

YLEISKAAVA/OSAYLEISKAAVA

Alueella on voimassa Hirvensalon osayleiskaava 2020:

RA/S: Loma-asuntoalue, jolla ympäristö säilytetään. RA/s-alueella tulee huolehtia erityisesti rakentamisen sopeutumisesta rantamaisemaan sekä olemassa olevaan rakennuskantaan rakennustavan ja -materiaalien suhteen. Kullakin rakennuspaikalla saa sijaita vain yksi yksiasuntoinen enintään I1/2-kerroksinen lomarakennus I-kerroksisine talousrakennuksineen. Rakennuspaikan rakennusoikeus on 3 % rakennuspaikan pinta-alasta kuitenkin enintään 150 k-m². Loma-asunnon suurin sallittu kerrosala on 100 k-m². Alueen uusia rakennuspaikkoja ei alueelle saa ilman erityistä syytä muodostaa.

Hakemuksen mukaiseen rakennuspaikkaan ei kohdistu rakennussuojelumääräyksiä.

Alueella on vireillä uusi Hirvensalon osayleiskaava. Kaupunginhallituksen 22.5.2018 § 201 hyväksymässä muutetussa kaavaehdotuksessa rakennuspaikkaa koskee seuraava kaavamääräys:

Loma-asuntoalue.

Olemassa olevalla rakennetulla rakennuspaikalla vapaa-ajan asuinrakennuksen kerrosala saa olla enintään 150 k-m². Ympärivuotiseen käyttöön hyväksytyn asuinrakennuksen kerrosala saa olla enintään 300 k-m². Alle 2 000 m²:n rakennuspaikoilla vapaa-ajan asuinrakennuksen kerrosala saa olla enintään 100 k-m² ja ympärivuotisen asuinrakennuksen kerrosala enintään 150 k-m². Yli 5 000 m²:n rakennuspaikoilla vapaa-ajan asuinrakennuksen kerrosala saa olla enintään 300 k-m² ja ympärivuotisen asuinrakennuksen kerrosala enintään 400 k-m². Päärakennuksen lisäksi olemassa olevalle rakennuspaikalle saa rakentaa saunarakennuksen enintään 25 k-m², vierasmajan enintään 20 k-m² ja muita talousrakennuksia enintään 50 k-m². Vierasmajan tulee sijoittua samaan pihapiiriin päärakennuksen kanssa eikä sillä saa olla itsenäisen vapaa-ajan asunnon tunnusmerkkejä. Rakennuspaikalla saa sijaita enintään kolme talousrakennusta.

Loma-asunnon käyttötarkoituksen muuttaminen ympärivuotiseksi asunnoksi edellyttää, että

- teiden rakentaminen, vedensaanti ja viemäröinti on järjestettävä pysyvän asumisen mukaiselle tasolle aiheuttamatta kaupungille erityisiä kustannuksia

- hälytysajoneuvoilla pääsee rakennuspaikalle tieverkkoa pitkin.

Uusia rakennuspaikkoja ei saa muodostaa.

Poikkeukset

- Rakentaminen ranta-alueelle ilman asemakaavaa (MRL 72 §).

- Loma-asunnon muuttaminen ympärivuotiseen käyttöön alueella, joka yleiskaavassa on määritelty loma-asuntoalueeksi.

Naapureiden ja asianosaisten kuuleminen

Hakemuksesta on tiedotettu kirjeitse naapureille. Naapureille on varattu tilaisuus kirjallisen muistutuksen tekemiseen. Muistutuksia tuli yksi.

Naapurin muistutuksessa on tuotu esiin, että asemapiirros on hyvin ylimalkainen ja että asemapiirroksessa ei ole esitetty tierasitteita, joilla voi olla vaikutusta jäteveden puhdistuslaitteiston sijaintiin. Aiottu rakennuspaikka saattaa myös ulottua rasitetielle. Muistutuksessa tiedustellaan, mahtuuko jätevesijärjestelmän oja omalle tontille.

Naapureiden mukaan rakennus sijoittuisi Hirvensalon ranta-alueelle, joka yleiskaavassa on merkitty huvila-alueeksi, jolla on pelkästään loma-asuntoja. Osayleiskaavaluonnos alue 10 Maanpää toteaa koko alueelle selkeän tavoitteen: ”Alueen nykyinen maisemaan hallitsemattomasti sijoittuva poikkeuslupiin perustuva uudisrakentaminen loppuu”. Kaavassa asuntojen rakentamista on tulevaisuudessa suunniteltu vain saaren sisäosaan kylämäisesti rinteille ja laaksoihin. Omakotirakentamista rantaan huvila-alueille ei siten pitäisi sallia.

Naapurin muistutuksen mukaan nykyistä tieyhteyttä ei ole rakennettu ympärivuotisen asumisen tarpeisiin eikä ole turvallista sijoittaa vakituista asumista tuollaisen tieyhteyden varaan, jonka käyttö voi olla hälytysajoneuvolle haasteellista etenkin talviaikaan. Omakotitalon rakentaminen yksityistien päähän aiheuttaisi tien ylläpitoon lisäkustannuksia, joilla ei voi rasittaa huvila-asukkaita.

Tontin nykyinen käyttö huomioiden naapurin käsitys on, että hakija harjoittaa sijoitustoimintaa ja pelkää ansaintatarkoituksessa tehtävää kiinteistönjalostusta. Tällaisessa tilanteessa ei missään nimessä pitäisi sallia poikkeuslupaa, jolla avattaisiin hallitsematon omakotirakentaminen huvila-alueille.

Nykyisen historiallisen rakennuksen purkamista ei pitäisi sallia ilman museoviranomaisen lausuntoa.

Asianosaisten laajempi kuuleminen ei ole tarpeen (MRL 173 § ja MRA 86 §).

Hakijan vastine

Pirkkolan tila on alun perin ollut ympärivuotisessa asuinkäytössä. Nyt haettu asuinrakennus tulisi omaan käyttöön eikä hakija toimi sijoitusalalla.

Rakennus on tarkoitus sijoittaa noin 13 metrin päähän tilan 3:210 rajasta, koska nykyinen vanha lomarakennus sijaitsee vain noin 5 metrin päässä kyseisestä rajasta.

Artesolanranta R:no 3:210 nimiselle tilalle johtava rasitetieoikeus on jäänyt piirtämättä asemapiirrokseen, mutta niiden sijainti ei vaikuta uuden rakennuksen suunniteltuun sijaintiin, piha-alueen rakentamiseen tai vesijohtojen ja viemärien sijoitukseen. Mikäli poikkeamispäätös myönnetään, tehdään suunnitelma varsinaista rakennuslupaa varten yksityiskohtaisemmin. Pirkkolan tilalla ei ole muita rasitteita.

Suojapurrentien on käytännössä todettu riittävän pelastusajoneuvoille.

Tien kunnossapitokustannusten jakamisessa otetaan huomioon rakennuksen käyttötarkoitus ja myös asukkaiden käyttämien ajoneuvojen lukumäärä. Kustannusten jakaminen oikeaoppisesti osakkaiden kesken hoituu tiehoitokunnan kautta.

Viranomaisluvat ja lausunnot

Ympäristönsuojelu (jätevedet): Kohteesta 853-464-3-218, osoitteessa Suojapurrentie 18 annetun jätevesiselvityksen ja asemapiirroksen perusteella tarkasteltuna suunnitelman mukaisella jätevesijärjestelmällä on mahdollista päästä hajajätevesiasetuksen mukaiseen puhdistustehovaatimukseen. Suunnitelma täyttää myös kaupungin ympäristönsuojelumääräysten mukaiset vaatimukset.

Museokeskus: Museokeskus toteaa, että purettavaksi haetulla Maanpään Länsitalon mäkituparakennuksella on kulttuurihistoriallista merkitystä osana Maanpään vanhaa rakennuskantaa, mutta koska sitä ei ole kaavassa määrätty säilytettäväksi, ei purkamiselle ole estettä.

Pelastuslaitos: Tien kunto on arvioitu riittäväksi pelastusajoneuvoille. Osoite on tehtävä kiinteistölle ja tien päällä olevaa puuston oksistoa tulee karsia. Tie on yksityistie ja sen kesä- ja talvikunnossapito tulee olla järjestetty.

Päätöksen perustelut

Rakennuspaikka sijaitsee Hirvensalon Maanpäässä. Kyseessä on olemassa oleva lomarakennuspaikka. Nykyinen loma-asunto (n. 97 k-m²) puretaan uudisrakentamisen yhteydessä. Tilalla sijaitsee lisäksi vanha vaja, joka on tarkoitus purkaa sekä talousrakennus ja sauna. Hanke ei muuta olemassa olevaa maankäyttöä eikä lisää rakennuspaikkojen määrää. Asemapiirroksessa esitetty vesijättömaan nosto ja laituri on ratkaistu aikaisemmin toimenpideluvalla 2016-548.

Vaikka purettavaksi esitetyllä rakennuksella on historiallista arvoa, ei sitä ole kaavassa määrätty suojeltavaksi. Poikkeamisharkinnassa tulee tästä huolimatta huomioida se, että rakennuspaikan lähistöllä on arvokkaana pidettyä rakennus- ja kulttuuriympäristöä. Sen vuoksi myös nyt puheena olevalla rakennuspaikalla on kiinnitettävä erityistä huomiota siihen, että korvaava rakentaminen ei turmele arvokasta kulttuurimaisemaa, vaan rakentaminen on sopeutettava ympäristöönsä sekä rantamaisemaan. Jotta uudisrakennus soveltuisi mahdollisimman hyvin ympäristöönsä, poikkeamista puolletaan ehdollisena siten, että rakennuslupavaiheessa on huomioitava yleiskaavan määräykset rakennuksen sopeuttamisesta maisemaan sekä pyydettävä Museokeskuksen lausunto rakennuslupavaiheessa, jotta turvataan ympäristön säilyminen arvokkaalla alueella.

Naapuri on tuonut esiin, että asemapiirroksesta puuttuu rasitetie. Tontin kautta kulkee 16.10.2007 rekisteröity rasitetie 0-2007-K33445, joka on havaittavissa oheismateriaalina olevasta kartasta. Rasitetie ei estä tontin käyttöä asemapiirroksessa esitetyin tavoin eikä poikkeaminen aiheuta haittaa rasitetien käytölle. Vaikka asemapiirroksessa ei rasitetietä ole esitetty, ei poikkeamisen myöntäminen poista rekisteröityä rasitetta.

Rasitustodistuksen 27.3.2018 mukaan kiinteistöllä ei ole rasitteita. Rasitekartasta käy ilmi rekisteröimätön tierasite kiinteistöille 3:72 sekä 3:66. Kiinteistöä 3:66 ei ole enää olemassa. Vaikka rasitetie näkyy kartalla, ei rasitetta ole rekisteröity. Paikalla ei myöskään todellisuudessa ole tietä. Rekisteröidyt rasitteet tulee ottaa huomioon rakennuslupavaiheessa. Rekisteröidyn rasitetien sijainti ei estä poikkeamishakemuksen mukaista rakentamista.

Hakijan esittämien suunnitelman mukaan lomarakennukseen tulee kaksi vesikäymälää. Jätevedet ohjataan kiinteistökohtaiseen pienpuhdistamoon ja siitä avo-ojaan omalla maalla tai kiinteistön rajalla olevaan ojaan. Ympäristönsuojelun mukaan esitetty jätevesijärjestelmä täyttää ympäristönsuojelumääräysten ja hajavesiasetuksen vaatimukset.

Edellä esitetyin perustein nyt esitettyä poikkeamisratkaisua on pidettävä vireillä olevan osayleiskaavan mukaisena, koska loma-asunnon käyttötarkoituksen muuttaminen ympärivuotiseksi asunnoksi edellyttää, että teiden rakentaminen, vedensaanti ja viemäröinti on järjestettävä pysyvän asumisen mukaiselle tasolle aiheuttamatta kaupungille erityisiä kustannuksia ja että hälytysajoneuvoilla pääsee rakennuspaikalle tieverkkoa pitkin. Hakija on tuonut esiin, että kiinteistöllä on oma kaivo ja lisäksi jätevesijärjestelmää on pidetty riittävänä kiinteistölle. Hakija on ilmoittanut olevansa valmis maksamaan oman osuutensa tien ylläpitokustannuksista.

Edellä esitetyn perusteella hakemuksen mukaiseen poikkeamiseen on erityinen syy eikä poikkeaminen aiheuta haittaa kaavoitukselle, kaavan toteuttamiselle tai alueen käytön muulle järjestämiselle. Rakentaminen ei vaikeuta luonnonsuojelun tavoitteitten saavuttamista eikä vaikeuta rakennetun ympäristön suojelemista koskevien tavoitteitten saavuttamista (MRL 171 §).

Liite 1Asemapiirros 17.1.2017

Oheismateriaali 1Sijaintikartta

Oheismateriaali 2Rasitekartta

Oheismateriaali 3Naapurin muistutus 23.10.2017

Oheismateriaali 4Hakijan vastine 21.11.2017

Toimialajohtaja Christina Hovi:

EhdotusKaupunkiympäristölautakunta päättää seuraavilla ehdoilla myöntää hakemuksen ja 17.1.2017 päivätyn asemapiirroksen mukaiset poikkeukset:

- rakennuslupavaiheessa on varmistettava, että kiinteistölle johtava tie on pelastuslaitoksen edellyttämässä kunnossa ja, että pelastuslaitoksen kannanotto on huomioitu,

- rakennuslupavaiheessa on varmistettava, että jätevesijärjestelmän sijoittaminen mahdollistaa jätevesistä huolehtimisen omalla maalla, ja

- rakennuslupavaiheessa on noudatettava yleiskaavan ohjeita uudisrakennuksen sopeuttamisesta ympäristöön sekä pyydettävä rakennussuunnitelmasta Museokeskuksen lausunto.

Samalla lautakunta päättää, että hakijalta peritään poikkeamispäätöksen johdosta rakennusvalvontataksan 7.1 §:n mukaisesti 900 euroa sekä naapurien kuulemisen johdosta 70 euroa/kuultava kiinteistö (5 kpl), yhteensä 1.250 euroa.

Päätöksen voimassaolo

Poikkeamispäätös on voimassa kaksi vuotta päätöksen lainvoimaiseksi tulemisesta lukien. Vastaavaa rakennuslupaa tulee hakea tämän ajan kuluessa.

Tämä päätös annetaan julkipanon jälkeen.

PäätösEhdotus hyväksyttiin.

Päätös asiasta tehtiin äänin 10-2, 1 poissa.

Ennen päätöksentekoa äänestettiin esittelijän ehdotuksen ja Sandelinin Lähteenmäen kannattamana tekemän hylkäysehdotuksen välillä.

Suoritetussa nimenhuutoäänestyksessä esittelijän ehdotuksen puolesta äänestivät Peltonen, Lintunen, Anttila, Helin, Laukkanen, van Ooik, Wirén, Rantanen, Manni ja Ilvessalo.

Sandelinin hylkäysehdotuksen puolesta äänesti hänen lisäkseen häntä kannattanut Lähteenmäki.

Esittelijän ehdotus tuli päätökseksi äänin 10-2, 1 poissa.

Palmunen oli poissa kokouksesta.

Sandelinin hylkäysehdotuksen perustelut:

"Hakemuksen mukainen poikkeaminen heikentää olennaisesti olemassa olevaa perinnemaisemaa. Purettavaksi osoitetulla mäkituparakennuksella on historiallista arvoa ja lähistöllä arvokasta rakennus- ja kulttuuriympäristöä."