Kaupunkiympäristötoimiala, kaavoitus, kaavoitusarkkitehti Sissi Qvickström 20.8.2018:

Kaupunkiympäristötoimialan kaavoitusyksikkö on laatinut 20.8.2018 päivätyn asemakaavanmuutosluonnoksen Koivulan kaupunginosaan.

Aloite

Turun kaupunki on tehnyt tonttia 38-2 koskevan aloitteen asemakaavan muuttamiseksi. Turun kaupunki on myynyt tontin Turun Palvelutilat Oy/TVT Asunnot Oy:lle, joka on tontin omistajana tullut kaupungin sijaan aloitteentekijäksi. Ensimmäisessä vaiheessa toteutetaan vanhuspalveluiden hoitokoti. Aloitteessa esitetään alueelle kaavoitettavaksi palvelutaloa ja asuinkerros-taloja. TVT Asunnot Oy/Arkkitehtitoimisto AJAK on 16.2.2018 laatinut alustavia tontinkäyttövaihtoehtoja.

Kaavanlaatimissopimus on laadittu 28.5.2018 TVT Asunnot Oy:n ja kaupungin välillä.

Nykytilanne

Asemakaavanmuutos laaditaan Koivulan kaupunginosan korttelin 38 tontille 2 sekä osalle viereistä Murkionkatua ja Kakkaraistenpuistoa. Kaavateknisistä syistä alueessa on mukana ympäröiviä katu- ja puistoalueita. Suunnittelualueen pinta-ala on noin 8,3 ha ja alue sijaitsee n. 4 km Kauppatorilta kaakkoon. Alueella on voimassa asemakaava Koivula 4/1985, jossa nyt rakennettavaksi suunniteltu alue on merkitty julkisten lähipalvelurakennusten korttelialueeksi (YL), eli koulurakennusta varten. Tontin rakennusoikeus on 6500 k-m². Asemakaava ei ole toteutunut. Tontilla on sijainnut viipalekoulu ja varastorakennus, jotka on purettu. Suunnittelualue sijaitsee Koivulan aluekeskuksen palvelujen lähellä.

Rakennettu ympäristö

Alueen toiminnot on ryhmitelty Kuoroaukion ympärille, jonne johtaa asuinalueilta tulevat kevyen liikenteen väylät. Alue on rakennettu vuoden 1985 tienoilla. Suunnittelualueen läheisyydessä, lounaasta luoteeseen, sijaitsee kolmikerroksiset kerrostalot. Samassa korttelissa, suunnittelualueen lounaispuolella sijaitsee kaksikerroksisia rivitaloja. Pohjoisessa suunnittelualue rajautuu Beata Marian polkuun ja Kuoroaukioon, ja niihin rajautuviin hoiva- ja päiväkotiin sekä Koivulan seurakuntakotiin. Koillisessa sijaitsee Koivulan liikekeskus ja etelän puolella Kakkaraistenpuisto ja ulkoilureitti.

Alueen luonto ja kulttuurihistoria

Suunnittelualueella on muinaismuistolain (295/1963) rauhoittama kiinteä muinaisjäännös Kakkaraisten yksinäistalo (mjrek.1000027453), jonka sijainti ja laajuus on määritetty 1800-luvun puolivälin kartan perusteella.

Turun museokeskus on 3.5.2018 antanut lausunnon arkeologisesta tutkimustarpeesta suunnittelualueella: ”Muuttuvan maankäytön alueella on tehtävä tarkkuusinventointi muinaisjäännöksen laajuuden, säilyneisyyden ja ajoituksen selvittämiseksi”.

Alueelta on laadittu luontoselvitys 15.3.2011 (FCG Finnish Consulting Group Oy).

- Selvityksen mukaan alueella on ls-lain 29 §:n kriteerit täyttävä pähkinäpensaslehto. Tällaisen luontotyypin ominaispiirteiden säilymisen vaarantaminen on kielletty ja kielto on sidottava kaavamääräyksiin.

- Luontoselvityksen mukaan alueen jalopuumetsikkö ei ole kuitenkaan luontaisesti syntynyt eli se ei osaltaan täytä tuota ls-lain 29 §:n kriteeriä.

- Alueella on myös pieniä (selvityksen mukaan uhanalaisia) perinnebiotooppikohteita (niityt, kedot) jotka on arvioitu paikallisesti arvokkaiksi kohteiksi.

Kuntorata

Kakkaraistenpuistossa, kaava-alueen läpi kulkee tärkeä kuntoratalinjaus.

Suunnittelutilanne

Valtakunnalliset alueidenkäyttötavoitteet (1.4.2018)

- toimivat yhdyskunnat ja kestävä liikkuminen

- tehokas liikennejärjestelmä

- terveellinen ja turvallinen elinympäristö

- elinvoimainen luonto- ja kulttuuriympäristö sekä luonnonvarat

- uusiutumiskykyinen energiahuolto.

Maakuntakaavassa alue kuuluu taajamatoimintojen alueeseen, jolla on pääosin asumistoimintoja sekä työpaikka-alueeseen. Alueen eteläreunassa kulkee ulkoilureitti.

Varsinais-Suomen taajamien maankäytön, palveluiden ja liikenteen vaihemaakuntakaava

Maakuntavaltuusto hyväksyi kokouksessaan 11.6.2018 Varsinais-Suomen taajamien maankäytön, palveluiden ja liikenteen vaihemaakuntakaavan.

Suunnittelualue on merkitty taajamatoimintojen alueeksi A ja se sijoittuu kaupunkikehittämisen kohdealueen sisälle, jolla edistetään maakunnan vetovoimakehitystä. Turvataan palvelujen saavutettavuus ja kehittäminen, vahvistetaan kestävää liikkumista sekä yhdyskuntarakenteen sisäisen kasvun periaatteita.

Alueen vetovoimaisuutta tulee parantaa kokonaisvaltaisella kaupunkisuunnittelulla ja yhdyskuntarakennetta tulee tiivistää ja rakentamistehokkuutta lisätä. Rakenteen tiivistämisen tulee olla ympäristön laatua kehittävää ja ominaispiirteet huomioivaa. Alueen kehittämisen tulee tukea kävely-, pyöräily- ja joukkoliikennereittien parantamista sekä edistää palveluiden saavutettavuutta ja turvaamista. Alueen kehittämisessä tulee turvata luonto-, kulttuuriympäristö- ja maisema-arvot sekä yhtenäisten virkistysalueiden ja ekologisten yhteyksien jatkuvuus.

Turun Yleiskaava 2020:ssa suunnittelualue on osa laajaa kerrostalovaltaista asuntoaluetta (AK) ja virkistysaluetta (V), jolla sijaitsee pääviheryhteys.

Turun kaupunkiseudun rakennemalli 2035:ssa

Kaava-alue on rakennemallissa nykyistä asuinrakentamisen aluetta, jonka lähellä sijaitsee kaupunkiliikenteen runkolinja ja Uittamon (84) sekä Ilpoisten (85) täydentyvät asuntoalueet, joiden asukasmäärä lisääntyisi n. 500 hengellä vuoteen 2035 mennessä. Liikennettä kehitettäisiin siten, että runkobussilinja toteutettaisiin Uittamolta Hirvensaloon ja pikaraitiotien toinen vaihe Kaarinaan. Alue sivuaa myös kaupungin kehitettävää vihervyöhykettä.

Asemakaava

Suunnittelualueella on voimassa asemakaava Koivula 4/1985, ja kaakkoisosassa pienellä alueella asemakaava Harittu 17/1983 sekä lännessä Koivula 12/1980. Voimassa olevassa asemakaavassa alueelle on osoitettu julkisten lähipalvelurakennusten korttelialue (YL) sekä katu- ja puistoaluetta ja yleinen pysäköintialue. Tontin rakennusoikeus on 6500 k-m², ja kerrosluku kaksi (II). Autopaikkoja on osoitettava 1 ap/250 kerrosalaneliömetriä kohti. Asemakaava ei ole toteutunut.

Poikkeamispäätös ja rakennuslupa

Alueelle ollaan toteuttamassa 120 asukaspaikan vanhuspalveluiden ympärivuorokautista hoivakotia, jonka hankesuunnitelman Turun kaupunginvaltuusto on hyväksynyt 20.4.2015 § 67. Poikkeamispäätös on myönnetty 5-kerroksiselle ja 7550 k-m² suuruiselle palvelutalolle.

Poikkeamispäätöstä vastaava rakennuslupa on myönnetty 7525 k-m² suuruiselle palvelutalolle, 4+1 kerrosta jossa iv-konehuoneet ovat katolla. Rakennusluvassa ylitetään nykyinen rakennusoikeus. Autopaikkoja toteutetaan tontilla 1 ap/250 k-m², eli yhteensä 30 kpl.

Rakennus sijoittuu Kuoroaukion reunaan ja sen on määrä valmistua vuonna 2019.

Suunnittelun vaiheet ja osallistuminen

Asemakaavan laadinta perustuu kaupungin ja TVT:n aloitteisiin ja kaavanlaatimissopimukseen.

Kaupunkisuunnittelu- ja ympäristölautakunta merkitsi osallistumis- ja arviointisuunnitelman tiedoksi 16.5.2017 § 163. Kaavan vireille tulosta on ilmoitettu vuoden 2017 kaavoituskatsauksessa ja vireilläolosta vuonna 2018.

Osallistumis- ja arviointisuunnitelmavaiheessa saatiin yhteensä yksi mielipide ja kolme alustavaa lausuntoa 30.6.2017 mennessä. Aloituskokous on pidetty 21.8.2017.

• Telia Finland Oyj:llä ei ole kaavamuutokseen huomauttamista.
• Turku Energia Sähköverkot Oy, Verkko-omaisuus: Asemakaavaan tulee varata ET-alue 9,5 x 10 metriä nykyiselle Turku Energia Sähköverkot Oy:n muuntamolle ja sen edustalla oleville kaapeleille voimassa olevan käyttöoikeusalueen rajoja myötäillen.
• Liikuntapalvelut toivoo, että Kakkaraistenpuistossa kulkevaa tärkeää kuntoratalinjausta ei asemakaavanmuutoksen yhteydessä muuteta.
• Ki Oy Koivulan Liikekeskuksen hallitus 15.6.2017: Kiinteistöyhtiö näkisi positiivisena asiana jos kaavan muutosalueelle suunniteltaisiin asuntorakentamiseen tontteja nykyisen suunnitteilla olevan palveluasumisen kiinteistön lisäksi. Kiinteistöyhtiön tontti ei muutossuunnitelmassa ole mukana. Kiinteistöyhtiö on kuitenkin valmis omalta osaltaan liittämään tontin valmisteltavaan kaavamuutokseen. Aloite on kuitenkin jäänyt odottamaan.

Vastineet mielipiteisiin

Muuntamolle on varattu alue (ET-1) kaavaluonnoksessa. Olemassa olevaa kuntoratalinjausta ei ole muutettu. Koivulan Liikekeskus on jättänyt aloitteen asemakaavan muuttamisesta, mutta heidän aikataulutavoitteensa siirtyy myöhemmäksi.

Asemakaavanmuutoksen tarkoitus

Nykyinen asemakaava on alun perin suunniteltu Haritun koulua varten, jota ei ole koskaan toteutettu pysyvänä rakennuksena. Alueen keskeisellä paikalla oleva iso rakentamaton tonttialue tulisi saada käyttöön ja tontille suunnitellaan palveluasumista sekä asumiskäyttöä. Tontin rakentamistehokkuus tutkitaan suunnittelun edetessä. Lisäksi kaavamuutoksessa tutkitaan tontin kulkuyhteydet mm. seuraavista lähtökohdista: - huoltoajo (taksi, palvelulinja) - esteetön palveluasumisen ja asumisen tonttiliikenne – pysäköinti.

Vaihtoehtojen vertailu

TVT Asunnot Oy suunnittelee kuuden kerrostalon rakentamista Kakkaraistenpuiston pohjoispuolelle, kallioisen mäen päälle. Talojen ympäri kulkee ajoyhteys ja niiden keskelle jää luonnontilainen kallioalue ja huolto-ajo. Alueen itäosaan on suunniteltu pysäköintipaikat, joista osa sijoittuu talojen väleihin pihakansien alle.

Suunnittelun aikana on tarkasteltu useampia vaihtoehtoja. Alustavat vaihtoehdot on esitetty kaavahaun (www.turku.fi/kaavahaku) kohdassa selvitykset: Arkkitehtitoimisto AJAK/TVT Asunnot Oy 16.2.2018.

Lähtökohtana oli ratkaista pysäköinti ja kulkuyhteydet korttelialueella tasapainossa asumisen määrän ja luontoarvojen kanssa.

Vaihtoehdon valinta

Luonnoksen pohjaksi valittiin vaihtoehto, jossa kuusi pistetaloa sijoittuu ympyrään tontin keskiosaan, sen korkeimmalle kohdalle, muodostaen suojaisan luonnonmukaisen sisäpihan. Ajoyhteys on järjestetty Murkionkadulta ja kulkee Beata Marian polun eteläpuolella, kiertäen koko alueen tontin reunoilla. Pysäköinti on järjestetty tontilla pihakansien alle ja ajoyhteyden reunoille. Asemakaavaratkaisussa rakentaminen on mahdollista toteuttaa vaiheittain ja mahdollistaa parhaiten monipuolisen, eheän ja asumisturvallisen luonnonmukaisen kaupunkirakenteen muodostumisen. 

Luonnoksessa on yksi rakennusala siirretty pois muinaisjäännösalueelta, Murkionkadun varteen, näin keto-alueet ja piha saavat enemmän valoa. Myös toinen ajoyhteys on lisätty Murkionkadulta alueen eteläpuolelta.

Asemakaavanmuutosluonnos

Luonnos on laadittu TVT Asunnot Oy/Arkkitehtitoimisto AJAK Oy:n laatimien viitesuunnitelmien pohjalta. Asemakaavanmuutos mahdollistaa asuinkerrostalojen ja hoivakodin sekä palvelutalon rakentamisen. Asunkerrostalojen ja sosiaalitointa palvelevien rakennusten korttelialue (AKYS-1) sijoittuu Kuoroaukion, Beata Marian polun ja Murkionkadun varteen. Rakennusoikeus on 1800 k-m² + 7550 k-m² ja autopaikkoja on rakennettava yhteensä 34 kpl. Autopaikkoja saa sijoittaa Kakkaraisten paikoitusalueelle. Kerroskorkeus vaihtelee kolmesta viiteen kerrokseen. Muuntamolle muodostetaan ET-korttelialue. Beata Marian polun eteläpuolella sijaitseva, entinen koulun saattoliikenteelle varattu (660 m²) suuruinen katualue liitetään tonttiin.

Asemakaavaluonnoksen asuinkerrostalojen korttelialueelle (AK-1) sijoittuu viisi asuinkerrostaloa ja pysäköinti sijoittuu pihakansien alle ja maanpäällisenä alueen reunoille. Kulku korttelialueelle tapahtuu Murkionkadulta ajoyhteyksien kautta. Alueeseen liitetään 1100 m² Kakkaraistenpuistoa.

Uutta rakennusoikeutta on osoitettu n. 12 000 k-m², mikä tarkoittaa noin 240 uutta asuntoa.

Tontilla sijaitseva suojeltu pähkinäpensaslehto on liitetty viereiseen Kakkaraistenpuistoon ja merkitty luo-1 -alueeksi.

Jalankulku- ja polkupyöräyhteys alueen eteläpuolella säilyy edelleen Murkionkadun päästä Kataraistentielle. Kataraistentien katualue liittyy kaavaan kaavateknisistä syistä, eikä siihen kohdistu muutoksia.

Autopaikat

AKYS-1 alueen autopaikkoja on yhteensä osoitettava: 1 ap/100 k-m² asuinkerrostaloja tai 1 ap/125 k-m² palveluasuntoja kohden tai 1 ap/350 k-m² palvelukeskuksen kerrosalaa kohden.

15 kpl korttelin autopaikoista saa osoittaa Kakkaraisten paikoitusalueelta.

AK-1 alueen autopaikkoja on yhteensä 102 kpl joista ½ sijaitsee rakenteellisena pihakannen alla ja loput alueen reunoilla, ajoyhteyden varressa. Mitoitus on 1 ap/100 k-m². Valtion pitkäaikaisella korkotuella toteutettavien vuokra-asuntojen osalta voidaan autopaikkoja vähentää 20 %.

Polkupyöräpaikkoja 2 paikkaa/asunto.

Luontokohteet

Kallioketokohteet:

s-1. Luonnon monimuotoisuuden kannalta arvokas keto, joka on piha-aluetta rakennettaessa pyrittävä säilyttämään. Alueella ei saa suorittaa maa-ainesten läjitystä, puiden istutusta tai muuta viherrakentamista niin, että alueen ominaispiirteiden säilyminen vaarantuu.

Poikkeamispäätöksen perusteella rakennettavaksi piha-alueeksi osoitettu osa jalopuumetsiköstä ja pähkinäpensaslehtoalueesta:

s-2. Luonnon monimuotoisuuden kannalta arvokas puustoinen alue, joka on piha-aluetta rakennettaessa pyrittävä säilyttämään mahdollisuuksien mukaan ominaispiirteiltään luonnontilaisen kaltaisena.

Metsäinen luontotyyppialue:

luo-1. Alueen osa, jolla sijaitsee luonnonsuojelulain 29 §:n mukaisesti suojeltavaksi tarkoitettu luontotyyppi (jalopuumetsikkö ja pähkinäpensaslehto). Aluetta ei saa muuttaa maata kaivamalla, puita kaatamalla tai muulla rakentamisella niin, että luontotyypin ominaispiirteiden säilyminen vaarantuu.

Muinaismuistokohteet:

sm-1. Alue, jolla sijaitsee muinaismuistolailla (295/1963) rauhoitettu kiinteä muinaisjäännös. Alueen kaivaminen, peittäminen, muuttaminen, vahingoittaminen ja muu siihen kajoaminen on muinaismuistolain nojalla kielletty. Aluetta koskevista tai siihen liittyvistä suunnitelmista on pyydettävä hyvissä ajoin museoviranomaisen lausunto. 

Asemakaavan vaikutukset

Nykyinen rakentamaton, keskeisellä paikalla sijaitseva tontti otetaan asumiskäyttöön. Alueelle rakennetaan 5- ja 8-kerroksiset asuinkerrostalot.

Asemakaava tiivistää ja eheyttää kaupunkirakennetta. Kaupunkirakenteen tiivistäminen on yhteiskunnalle taloudellista alueella, jonka läheisyydessä palvelut ja tekninen huolto ovat olemassa.

Uuden rakentamisen myötä näkymät rajoittuvat Kakkaraistenpuistoon naapurikorttelin Murkionkadun asuinkerrostaloista. Puistoalue laajenee ja luonnonsuojeluarvot otetaan huomioon kaavamääräyksissä. Ulkoilureitti ja pulkkamäki säilyvät puistossa.

- uusia asukkaita noin 500 henkeä

- alueelle muodostuu uusia autopaikkoja noin 120 kappaletta.

Kaava-alueen luonnonympäristö

Kaavakartalla jalopuumetsikön ja pähkinäpensaslehdon alue on osoitettu VL-korttelialueen sisälle suojeltavana luontotyyppinä merkinnällä luo-1. Kaavamääräyksellä turvataan kohteen ominaispiirteiden säilyminen rajoittamalla puiden kaatoa ja maarakentamista.

Luonnon monimuotoisuuden kannalta arvokkaat suojeltavat ketokohteet on osoitettu AK-1 korttelialueen sisälle merkinnällä s-1. Ketoalueiden säilymisen kannalta on ensisijaisen tärkeää, että ne aidataan ja suojataan korttelialueen rakentamisvaiheessa työmaa-alueesta. Ketokohteille ei saa varastoida tai läjittää rakennusmateriaaleja ja maa-aineksia. Ne eivät myöskään sovellu viherrakentamiseen kuten nurmikon perustamiselle. Normaali virkistyskäyttö ja siihen liittyvä oleskelu ei ketoalueita hävitä, ellei kohteille kohdistu kohtuutonta tallaamisvaikutusta tai muuta maaperään kohdistuvaa kulutusta.

Seuraavat vaiheet

Luonnoksen pohjalta valmistellaan kaavaehdotus arviolta keväällä 2019.

Ehdotusvaiheessa tullaan vielä täsmentämään mm. muinaismuisto- ja luonnonsuojelualueeseen ja rakennusten sijaintiin liittyviä kohtia.

Asemakaavamuutos edellyttää maankäyttösopimusta kaupungin ja yksityisen maanomistajan välillä.

Liite 1Luonnoskartta Haritun koulutontti pvm 20.8.2018

Oheismateriaali 1Osallistumis- ja arviointisuunnitelma 30.5.2017

Oheismateriaali 2OAS-vaiheen mielipiteet ja lausunnot

Oheismateriaali 3Museokeskuksen ennakkolausunto arkeologisesta tutkimustarpeesta 3.5.2018

Laaditut selvitykset ja raportit, www.turku.fi/kaavahaku

(Alustavat tontinkäyttövaihtoehdot: Arkkitehtitoimisto AJAK/TVT Asunnot Oy 16.2.2018 ja luontoselvitys 15.3.2011, FCG Finnish Consulting Group)

Toimialajohtaja Christina Hovi:

EhdotusKaupunkiympäristölautakunta päättää hyväksyä 20.8.2018 päivätyn luonnoksen laadittavan asemakaavanmuutosehdotuksen Haritun koulutontti pohjaksi.

PäätösAsia pantiin pöydälle Sandelinin Lähteenmäen kannattamana tekemästä ehdotuksesta yksimielisesti.

Lisäksi päätettiin pitää katselmus ennen seuraavaa kokousta.

Pöydältä 28.8.2018 § 340.

PäätösAsia pantiin pöydälle Lintusen Sinervon kannattamana tekemästä ehdotuksesta yksimielisesti.

Paikalla pidettiin katselmus ennen kokousta.