Kaupunkiympäristötoimiala, ympäristölakimies Ville Erkkola 13.4.2018: 

Rakennuspaikka ja sen sijainti

VIII kaupunginosa, kortteli 7, tontti 7, pinta-ala 19339 m².

Osoite: Linnankatu 55

Hakija

Asunto Oy Linnanrinne

Rakennushanke

- Toimistorakennuksen muuttaminen asuinkerrostaloksi, 43 asuntoa. Oleva kokonaiskerrosala 3863 m², rakennusoikeuteen laskettava kerrosala on 3791 m². Kellarin uudet asuintilat 547 m², uusi kokonaiskerrosala 4415 m². Kerrosluku 3.

Kaavoitustilanne

ASEMAKAAVA

Alueella on voimassa 27.10.1964 vahvistettu asemakaava. Rakennuspaikkaa koskevat seuraavat kaavamääräykset:

A: Asunto- ja liikerakennusten korttelialue.

al XI1/2 Asemakaavamääräysalue: Asuin- ja liikerakennusten tonttiala. Kerrosluku: Enintään 11. 1. kerroksen sisustamisrajoitus: Ei asuntoja. Ullakon sisustamisoikeus: Puolet ylimmän kerroksen asuntoihin liittyviksi asuinhuoneiksi. Asuntojen keskipinta-ala: Vähintään 45 m². Pienin asunto: Vähintään 28 m². Julkisivun korkeusasema: Enintään tonttialalle merkitty luku. Rakentamattoman tonttialan käyttö: Pihamaan alle saadaan rakentaa autosuojia enintään 2:ssa kerroksessa.

al III Asemakaavamääräysalue: Asuin- ja liikerakennusten tonttiala. Kerrosluku: Enintään 3. 1. kerroksen sisustamisrajoitus: Ei asuntoja. Asuntojen keskipinta-ala: Vähintään 45 m². Pienin asunto: Vähintään 28 m². Julkisivun korkeusasema: Enintään tonttialalle merkitty luku.

pi/ap Asemakaavamääräysalue: Pihamaa. Käyttötarkoitus: Ensisijaisesti autopaikkoja varten.

Muut asemakaavaa koskevat määräykset

7. korttelin ehdotetun tontin 3 yhteenlaskettu kokonaiskerrosala: Enintään 25800 m². Kokonaiskerrosalaan ei lasketa autosuojia, 1. kerroksen sisäänkäyntitiloja eikä talon yhteiskäyttöön jääviä tiloja. Asuntokerrosten pinta-ala: Enintään 22000 m². Autopaikkojen lukumäärä: Vähintään 1 kutakin asuinhuoneistoa sekä liike- y.m. huoneistoalan 50 m² kohti. Lasten leikkipihaa: Vähintään 10 m² asuinhuoneistoa kohti.

7. korttelin ehdotetun tontin 3 asuntojen lukumäärä enintään 300 kpl. (Kv:n päätös 7.9.1964)

Poikkeukset

- Käyttötarkoituksen muutos; sallitun asuntokerrosalan 22000 k-m² ylitys.

- Asemakaavasta poiketen rakennetaan 1. kerrokseen asuntoja.

- Autopaikkoja ei toteuteta 1 ap/ asuinhuoneisto (autopaikkoja on 256 kp).

- Lasten leikkipihasta ei toteuteta 10 m² / as. huoneisto.

- Rakennetaan yli 300 asuntoa (aiemmin rakennettu 295 asuntoa, nyt rakennetaan 43 uutta, yhteensä 338 asuntoa).

- Kellariin rakennetaan asuintiloja.

- Parvekkeet ylittävät tontin rajan ja piha rakennetaan katualueelle.

- Rakennusoikeuden ylitys.

Naapureiden ja asianosaisten kuuleminen

Hakemuksesta on tiedotettu kirjeitse naapureille (7 kpl). Naapureille on varattu tilaisuus kirjallisen muistutuksen tekemiseen. Naapurikiinteistö As. Oy Turun Tornitalo (853-8-7-2) on tehnyt 4.12.2017 muistutuksen asiassa. Muistutuksen tekijällä ei sinänsä ole huomautettavaa rakennuksen käyttötarkoituksen muuttamisesta, mutta muistuttaja katsoo, että näin voimakkaat poikkeamiset voimassa olevasta asemakaavasta pitäisi ratkaista asemakaavan muutoksella eikä poikkeamisluvalla. Erityisesti kerrosalan suuri ylitys ja autopaikkojen mittava vajaus ovat merkittävästi asemakaavamääräysten vastaisia. Autopaikkoja ei voi osoittaa kadun varteen, alueella jo nyt suuri vajaus kadunvarsipaikoista. Muistuttajan mielestä myös suunnitelmat ovat puutteelliset, niistä puuttuvat selkeät laskelmat autopaikoista, leikkipaikka-alueesta ja väestönsuojasta ja sen kunnostamisesta. Muistuttajan mielestä suunnitelmista on vaikea saada selvää mikä on uudisrakentamista ja mikä muutostyötä. Sopimus katualueen käytöstä ja rakentamisen mitoituksesta puuttuu.

Asianosaisten laajempi kuuleminen ei ole tarpeen (MRL 173 § ja MRA 86 §).

Hakijan vastine

As Oy Linnanrinteelle on myönnetty jo aiemmin poikkeamislupa (22.9.2015, 74§) rakennuksen käyttötarkoituksen muuttamiseen, jossa päätöksessä poikkeukset on myönnetty leikkipaikkavaatimukseen, asuntojen kokonaislukumäärään ja autopaikkamäärään (yhteensä 324 asuntoa, josta 29 uutta). Asemakaavan muuttamisen tarve on jo tuolloin arvioitu, eikä asemakaavamuutosta tarvittu. Hakijan mielestä olosuhteet eivät ole muuttuneet viime poikkeamispäätöksen jälkeen niin paljon, että asemakaavan tarvetta tulisi arvioida toisin kuin vuonna 2015. Kerrosalan ylityksestä hakija toteaa, että yli 1000 m²:n suuruisen kellarikerroksen tiloja muutetaan asuintiloiksi ja tilat luetaan nyt kerrosalaan. Laskennalliseen rakennusoikeuteen vaikuttavat siis ainoastaan toimenpiteet, jotka tehdään olemassa olevan rakennuksen vaipan sisään. Kerrosalan lisääntyminen ei siis muuta rakennuksen massoittelua. Autopaikkojen osalta toteaa hakija, että toimistotalon asemakaavan mukaan laskettu autopaikkamäärä, jos kellarikerroksen pinta-ala otetaan huomioon, on 89 kpl. Toimistotalon tilat muutetaan 43 asunnoksi jolloin asemakaavan mukainen autopaikkatarve on 43 kpl. Asunto Oy Linnanrinteen autopaikoista on toimistotalon välittömässä läheisyydessä 38 kpl ja ne tulevat rakennettavien asuntojen käyttöön. Lisäksi on huomattava, että asunnoista 12 on alle 40 m² kokoisia, joten on oletettavaa, että niiden kaikilla asukkailla ei ole autoa. Hakijan mielestä rakennettavien asuntojen autopaikkatilanne on varsin hyvä. Leikkipaikoista toteaa hakija, että Asunto Oy Linnanrinteen jo olemassa olevat suuret leikki- ja oleskelupihat hyödynnetään myös jatkossa ja että rakennusta vastapäätä Linnankadun toisella puolella on yleisessä käytössä oleva uudistettu leikkipuisto. Hakijan mukaan Pelastuslain 73 §:n mukaan tämä käyttötarkoituksen muutos ei edellytä väestönsuojan laajentamista. Muutostöiden yhteydessä tullaan tekemään pelastuslain 72 §:n edellyttämät muutokset oleviin väestönsuojatiloihin. Asunto Oy Linnanrinteen näkemyksen mukaan asiakirjoissa on selkeästi esitetty kaikki ne alueet, joilla toimenpiteet tehdään ja myös se, mitä niillä on tarkoitus tehdä. Myös rakennusalueiden hallinta hakijan mukaan on kaikin osin asianmukaisesti selvitetty. Parvekkeita varten kaupunki on vuokrannut Asunto Oy Linnanrinteelle katualueen.

Viranomaisluvat ja lausunnot

Kaupunkikuvatyöryhmä on päätöksessään 14.3.2018 § 33 päättänyt todeta lausuntonaan, että käyttötarkoitusta rakennusmassan sisällä puolletaan siten, että puita ei kaadeta.

Päätöksen perustelut

Rakennuspaikka sijaitsee VIII:a kaupunginosassa. Kyseessä on tyhjillään oleva toimistorakennus, jonka käyttötarkoitus halutaan muuttaa asuinkäyttöön. Hakija on perustellut poikkeamishakemustaan nykyisen rakennuksen heikolla kunnolla kosteusvaurioineen ja sillä, että rakennus on joka tapauksessa perusteellisen korjauksen tarpeessa. Rakennuksen muuttaminen asuinrakennukseksi noudattaisi kaavamääräyksiä muutoin kuin haettujen poikkeusten osalta. Haetut poikkeukset koskevat käyttötarkoitusta, asuntojen ja autopaikkojen määrää, leikkipihan kokoa, 1. kerroksen ja kellarin asuintiloja sekä parvekkeiden ja pihan rakentamista. Rakennuksen maanalaiseen kellariin voi sijoittaa ainoastaan asuntojen aputiloja, ei varsinaisia asuinhuoneita. Tontin sallittu rakennusoikeus on 25800 k-m² ja siitä on käytetty 29520 k-m² joten rakennusoikeuden ylitystä on 3720 k-m². Rakennusoikeuden lisäylitys on 1000 k-m² (kellarin asuintilat 547 k-m², uusi autokatos 227 k-m² ja oleva autokatos 169 k-m²). Tontin rakennusoikeutta on ylitetty yhteensä 4720 k-m². Tontin sallittu 25800 k-m² rakennusoikeus ylittyy yli 300 k-m² joten hakijan tulee tehdä sopimus Turun kaupungin kanssa yhdyskuntarakennekustannusten kattamiseksi.

Naapuri ei sinällään ole vastustanut käyttötarkoituksen muutosta vaan muutoksen toteuttamistapaa poikkeamisluvalla.

Kaavoituksen näkökulmasta ei ole estettä sille, että kyseiselle rakennuspaikalle sijoitetaan asumista. Kun otetaan huomioon asuntojen tarpeen merkittävä kasvu sekä se, ettei toimistotiloille keskustassa ole samanlaista tarvetta, on poikkeamiselle olemassa erityinen syy, jotta kiinteistö saadaan hyötykäyttöön. Tämä edistäisi osaltaan kaupungin positiivista rakennemuutosta.

Rakennuksen Linnankadun puoleiselle julkisivulle on tarkoitus rakentaa parvekkeet ja pihaterassit katualueelle. Hakija on 12.1 2018 lainvoimaisella sopimuksella vuokrannut katualueen Turun kaupungilta. Tämä ei kuitenkaan ole sellainen muutos, joka aiheuttaisi haittaa kaavoitukselle, kaavan toteuttamiselle tai alueiden käytön muulle järjestämiselle. Asunto-osakeyhtiölle vuokrattu katualue tulee poikkeamispäätöksen jälkeen liittää asuin- ja liikerakennusten korttelialueeseen asemakaavamuutoksella.

Toimistorakennus on kärsinyt kosteusvaurioista ja sillä on kauttaaltaan maanalainen kellarikerros. Kellarin seinien kosteus- ja lämpöeristys joudutaan uusimaan tehtävän saneerauksen yhteydessä. Pihamaa joudutaan tästä syystä kaivamaan auki n. 3,5 metrin syvyyteen nykyisestä maanpinnasta. Lisäksi parveke- ja piharakenteet tuetaan porapaaluilla. Puita ei pystytä säilyttämään edellä mainittujen töiden takia ja parvekkeet ja patiot tulevat aiheuttamaan sen, ettei yhtä kookkaille puille korjaustöiden jälkeen ole tilaa.

Edellä esitetyn perusteella hakemuksen mukaiseen poikkeamiseen on erityinen syy eikä poikkeaminen aiheuta haittaa kaavoitukselle, kaavan toteuttamiselle tai alueen käytön muulle järjestämiselle. Rakentaminen ei vaikeuta luonnonsuojelun tavoitteitten saavuttamista eikä vaikeuta rakennetun ympäristön suojelemista koskevien tavoitteitten saavuttamista (MRL 171 §).

Liite 1Asemapiirros 11.8.2017

Oheismateriaali 1Sijaintikartta

Oheismateriaali 2As Oy Turun Tornitalon muistutus 4.12.2017

Oheismateriaali 3Hakijan vastine muistutukseen 16.2.2018

Toimialajohtaja Christina Hovi:

EhdotusKaupunkiympäristölautakunta päättää seuraavilla ehdoilla myöntää hakemuksen ja 11.8.2017 päivätyn asemapiirroksen mukaiset poikkeukset.

- terassipihoille on tehtävä istutuksia korvaamaan nykyinen puurivi;

- rakennuksen kellaritiloihin saa sijoittaa asuntojen aputiloja;

- Turun kaupungilta vuokratun katualueen liittäminen tonttiin tulee tutkia ja ratkaista pysyvästi asemakaavanmuutoksella ja asemakaavanmuutoksen valmistelutyötä koskeva sopimus pitää allekirjoittaa ennen poikkeamispäätöstä vastaavan rakennusluvan myöntämistä; sekä

- hakijan tulee allekirjoittaa kaupungin kanssa sopimus yhdyskuntarakennekustannusten kattamiseksi (ns. maankäyttösopimus) ennen poikkeamispäätöstä vastaavan rakennusluvan myöntämistä.

Samalla lautakunta päättää, että hakijalta peritään poikkeamispäätöksen johdosta rakennusvalvontataksan 7.1 §:n mukaisesti 900 euroa.

Päätöksen voimassaolo

Poikkeamispäätös on voimassa kaksi vuotta päätöksen lainvoimaiseksi tulemisesta lukien. Vastaavaa rakennuslupaa tulee hakea tämän ajan kuluessa.

Tämä päätös annetaan julkipanon jälkeen.

PäätösAsia pantiin pöydälle Ilvessalon Mannin kannattamana tekemästä ehdotuksesta yksimielisesti.