Kaupunkiympäristötoimiala, ympäristölakimies Tanja Lecklin 21.3.2018: 

Rakennuspaikka ja sen sijainti

Meltoinen (467), Rauhala-niminen tila, rek. nro. 2:1.

Tilan pinta-ala on 4250 m², josta rakennuspaikaksi haetaan n. 2700 m² määräalaa.

Osoite: Nepontie 39b

Hakija

Markku Kosonen

Rakennushanke

- Yksikerroksisen ja yksiasuntoisen omakotitalon 160 m² uudisrakentaminen, talousrakennus 50 m².

Kaavoitustilanne

YLEISKAAVA/OSAYLEISKAAVA

Alueella on voimassa Hirvensalon osayleiskaava 2020 (tullut voimaan 22.1.2001), jossa rakennuspaikkaa koskee seuraava määräys:

M: Maa- ja metsätalousalue.

Alue varataan pääasiassa maa- ja metsätalouden harjoittamista varten. Alueen käyttö virkistys- tai maataloustarkoitukseen ratkaistaan vuoden 2010 jälkeen. Maa- ja metsätalouteen sekä ulkoiluun liittyvien rakennusten ja rakenteiden rakentaminen, kuitenkin siten, että rakennus soveltuu hyvin maisemaan. Olemassa olevilla rakennuspaikoilla voidaan sallia vähäinen lisärakentaminen sekä vanhojen asuin- ja talousrakennusten korvaaminen vastaavilla uusilla. Alueen vesi- ja jätehuollon järjestämisessä on noudatettava erikseen määriteltäviä ohjeita.

HIRVENSALON OSAYLEISKAAVA VIREILLÄ

Alueella on vireillä Hirvensalon osayleiskaava ja rakennuspaikkaa koskee kaupunginhallituksen muutettuna hyväksymän ja 18.12.2017 – 16.1.2018 nähtäville asetetun kaavaehdotuksen mukaisesti seuraava määräys:

A-3: Asuntotila-alue.

Alue varataan asuinrakennuksille talousrakennuksineen. Aluetta ei ole tarkoitettu asemakaavoitettavaksi. Uusia rakennuspaikkoja ei saa muodostaa.

Rakennetulle rakennuspaikalle, joka ei sijaitse rantavyöhykkeellä ja joka ei ole rakennussuojelukohde, saa rakentaa vanhan rakennuksen korvaavan tai sitä laajentavan yhden uuden enintään kaksiasuntoisen asuinrakennuksen, jonka kerrosala saa olla enintään 400 k-m² sekä lisäksi saa rakentaa talousrakennuksia enintään 150 k-m².

Rantavyöhykkeellä sijaitsevalle rakennetulle rakennuspaikalle, joka ei ole rakennussuojelukohde, saa rakentaa vanhan asuinrakennuksen korvaavan tai sitä laajentavan yhden uuden enintään yksiasuntoisen asuinrakennuksen.

Asuinrakennuksen kerrosala saa olla enintään 300 k-m² sekä saunarakennuksen 25 m², vierasmajan 20 k-m² ja muita talousrakennuksia saa olla enintään 50 k-m². Alle 2000 m²:n rakennuspaikoilla asuinrakennuksen kerrosala saa olla enintään 150 k-m².

Alueen vesihuollossa on noudatettava ohjeita, jotka määritellään kaupunginhallituksen käsittelyyn tulevassa vesihuollon kehittämissuunnitelmassa.

Poikkeukset

- Rakennuksen rakentaminen rantavyöhykkeelle ilman asemakaavaa tai sellaista yleiskaavaa, jossa on erityisesti määrätty sen käyttämisestä rakennusluvan myöntämisen perusteena (MRL 72.1 §).

Naapureiden ja asianosaisten kuuleminen

Alkuperäisestä 27.1.2016 vireille tulleesta hakemuksesta on tiedotettu kirjeitse naapureille. Naapureille on varattu tilaisuus kirjallisen muistutuksen tekemiseen. Muistutuksia ei tehty.

Hakijalle on vuonna 2016 ilmoitettu, että lautakunnalle ollaan tekemässä kielteistä päätösesitystä. Hakija on peruuttanut hakemuksensa 12.12.2016, jolloin asia on rauennut. Hakija on huhtikuussa 2017 ilmoittanut haluavansa kuitenkin asiassa päätöksen, jolloin asia on tullut uudelleen vireille.

Hakijalle on varattu tilaisuus lausua kielteisestä päätösesityksestä 23.2.2018 mennessä. Hakija on antanut vastineensa 13.2.2018.

Asianosaisten laajempi kuuleminen ei ole tarpeen (MRL 173 § ja MRA 86 §).

Hakijan vastine

Hakijan mukaan aluetta ympäröi Tammiston tila, jonka isäntä täyttää 81 vuotta toukokuussa, eikä siellä ole harjoitettu maa- ja metsätaloutta yli viiteentoista vuoteen. Aluetta ei ole tarkoitettu kaavoitettavaksi ja kuitenkin kaupungin toimesta esitetään, että hanke haittaa tulevaa kaavoitusta.

Vuonna 2006 kaupungin asemakaavatoimiston kannan mukaan rakennus voisi täydentää jo olemassa olevaa rakennuskantaa, eikä rakentaminen aiheuta haittaa kaavoitukselle, kaavan toteutumiselle tai alueen käytön muulle järjestämiselle. Ympäristö- ja kaavoituslautakunta puolsi hakemusta 21.8.2006.

Hakija on vuosikymmeniä työskennellyt rakennusalalla ja joka vuosi asioiden hoito ja lupien saanti sekä suunnittelijoiden löytäminen on vaikeutunut.

Päätöksen perustelut

Rakennuspaikka sijaitsee Hirvensalossa Meltoisten kylässä. Kyseessä on rakennettu kiinteistö ja hakijan tarkoituksena on rakentaa toinen omakotitalo tilasta erotettavalle 2700 m² määräalalle. Kyseessä olisi uusi omakotiasumista varten tarkoitettu rakennuspaikka oikeusvaikutteisen yleiskaavan maa- ja metsätalousalueella.

Hakija on hakenut poikkeamislupaa omakotitalolle ensimmäisen kerran vuonna 2006. Kaupunki on tuolloin puoltanut hakemusta. ELY-keskus on kuitenkin hylännyt hakemuksen. Maankäyttö- ja rakennuslain mukainen toimivalta poikkeamispäätösten ratkaisemiseen on siirtynyt tämän jälkeen kaupungille, mutta poikkeamisen edellytykset eivät ole muuttuneet. Kyseinen alue on tulkittu ranta-alueeksi, jolle ei maankäyttö- ja rakennuslain 72 §:n 2 momentin mukaan saa rakentaa rakennusta ilman asemakaavaa tai sellaista oikeusvaikutteista yleiskaavaa, jossa on erityisesti määrätty yleiskaavan tai sen osan käyttämisestä rakennusluvan myöntämisen perusteena. Tästä voidaan erityisestä syystä poiketa, kuitenkin niin, että poikkeaminen ei saa aiheuttaa haittaa kaavoitukselle, kaavan toteuttamiselle tai alueen käytön muulle järjestämiselle (MRL 172 §). Lisäksi MRL 73 §:ssä todetaan ranta-alueiden kaavoituksen erityisistä sisältövaatimuksista, joiden mukaan ranta-alueille on jätettävä riittävästi rakentamatonta rantaviivaa. Kyseessä on kaavoitusta koskeva vaatimus, mutta se on myös poikkeamiseen perustuvassa rantarakentamisessa huomioitava sen vuoksi, että poikkeaminen ei saa johtaa vaikutuksiltaan merkittävään rakentamiseen tai muutoinkaan vaikeuttaa alueiden käytön järjestämistä. Ottaen huomioon, että rakennuspaikka sijaitsee noin 100 metrin päässä rannasta ja suunnitellun rakennuksen etäisyys rannasta on noin 140 metriä, ei asiassa ole perusteita kyseenalaistaa ELY-keskuksen aiempaa tulkintaa siitä, että kyseessä on ranta-alue, jolla on noudatettava ranta-alueen rakentamista koskevia säännöksiä.

ELY-keskuksen hylkäävän päätöksen perusteena on ollut ensisijaisesti se, että haetussa poikkeamisessa ei ole kysymys vähäisestä lisärakentamisesta olemassa olevalla rakennuspaikalla tai korvaavasta rakentamisesta, vaan kokonaan uuden pysyvään asumiseen käytettävän rakennuspaikan muodostamisesta. Tämä on ELY-keskuksen mukaan vastoin voimassa olevaa yleiskaavaa ja sen tavoitteita, kun yleiskaavassa on määritelty rakennuspaikka M-alueeksi. ELY-keskus on ottanut huomioon tilalla jo tapahtuneen rakentamisen, alueen sijainnin, rakentamistilanteen, maanomistajien tasapuolisen kohtelun vaatimuksen sekä sen, että maankäyttö- ja rakennuslaissa on vaatimus osoittaa maa-alueita paitsi rakentamiseen, myös vapaa-alueiksi. Näillä perustein on katsottu, että poikkeaminen aiheuttaisi haittaa kaavoitukselle ja alueiden käytön muulle järjestämiselle.

Kun lisäksi otetaan huomioon, että kaupunginhallituksen 4.12.2017 hyväksymässä ja nyt nähtävillä olevassa kaavaehdotuksessa on kielletty uusien rakennuspaikkojen muodostaminen A-3 -alueella, on katsottava, että myös vireillä olevan kaavamuutoksen näkökulmasta katsottuna poikkeaminen aiheuttaisi haittaa kaavoitukselle ja kaavan toteuttamiselle eikä poikkeaminen olisi maanomistajien yhdenvertaisen kohtelun vaatimusten mukaista.

Edellä esitetyn perusteella hakemuksen mukainen poikkeaminen aiheuttaisi haittaa kaavoitukselle, kaavan toteuttamiselle tai alueen käytön muulle järjestämiselle eikä edellytyksiä poikkeamishakemuksen hyväksymiseen siten ole. (MRL 172 §).

Liite 1Asemapiirros 27.1.2016

Oheismateriaali 1Sijaintikartta

Oheismateriaali 2Hakijan vastine kielteiseen päätökseen 13.2.2018

EhdotusKaupunkiympäristölautakunta päättää hylätä hakemuksen ja 27.1.2016 päivätyn asemapiirroksen mukaiset poikkeukset.

Samalla päätetään, että hakijalta peritään poikkeamispäätöksen johdosta puolet rakennusvalvontataksan 7.1 §:n mukaisesta 900 euron maksusta eli 450 euroa.

PäätösAsia pantiin pöydälle Muurisen Mannin kannattamana tekemästä ehdotuksesta yksimielisesti.

Pöydältä 27.3.2018 § 155.

PäätösAsia palautettiin uudelleen valmisteltavaksi Mannin Helinin kannattamana tekemästä ehdotuksesta yksimielisesti.

Palautuksen perustelut: Asia tuodaan lautakunnalle uudelleen käsiteltäväksi sen jälkeen, kun kaupunginvaltuusto on tehnyt päätöksen Hirvensalon osayleiskaavasta.