Kaupunkiympäristötoimiala, ympäristölakimies Tanja Lecklin 19.3.2018:

Rakennuspaikka ja sen sijainti

Vasaramäki (23) kortteli 7 tontti 8, pinta-ala 1656 m².

Osoite: Koivukatu 16

Hakija

Hirvensalon Talonrakennus Oy

Rakennushanke

- Rivitalo 749 k-m², 2 kerrosta 6 asuntoa.

- Lisäksi kellarissa (pääosin maan alla) asumisen aputiloja.

Kaavoitustilanne

ASEMAKAAVA

Alueella on voimassa asemakaava, joka on tullut voimaan 4.1.1960. Rakennuspaikkaa koskevat seuraavat kaavamääräykset:

AL II: 2-kerroksisen vähintään PL 4 § D-luokan I-ryhmän asuin- ja liikerakennuksen rakennusala.

PI: Rakentamatta jätettävä tontinosa.

Rakennuspaikka sijoittuu osittain tontin osalle, jota koskee kaavamääräys: Maistraatin hyväksymän suunnitelman mukaan istutettava ja puistomaisessa kunnossa pidettävä tontinosa.

Rakennusoikeuden määrä on määritelty tehokkuusluvulla e = 0,2.

Poikkeukset

- Rakennusalueen ylitys.

- Rakennuksen sijoittaminen osittain rakentamatta jätettävälle tontin osalle.

- Rakennusoikeuden ylitys 129 k-m².

- Autopaikkojen sijoittaminen tontin istutettavalle osalle.

- Tontille rakennetaan useampi ajoliittymä.

Naapureiden ja asianosaisten kuuleminen

Hakijan alkuperäisestä hakemuksesta ja 26.4.2017 päivätystä asemapiirroksesta on tiedotettu kirjeitse naapureille. Naapureille on varattu tilaisuus kirjallisen muistutuksen tekemiseen. Muistutuksia tuli tuolloin 7 kappaletta. 

Ensimmäisissä muistutuksissa vastustettiin erityisesti hankkeen massiivisuutta, rakennusoikeuden ylityksen erittäin suurta määrää sekä sitä, että rakennus ja terassit tulisivat liian lähelle naapuritonttien rajaa. Lisäksi naapurit toivat muistutuksissaan esiin, että autopaikkoja on liian vähän (2 ap/asunto), mikä aiheuttaa ongelmia pysäköintiin, kun perheissä on nykyisin usein vähintään 2 autoa. Naapurit vastustivat myös usean liittymän rakentamista sekä sitä, ettei autoille ole tontilla kääntöpaikkaa, vaan autopaikoilta peruutetaan suoraan kadulle. Lisäksi naapurien mukaan lumen varastointia ei ole huomioitu suunnitelmassa. Naapurien mukaan rakennusoikeutta ei tule ylittää ellei asiaa tutkita kaavalla. Naapurit vastustavat kaksikerroksisuutta, koska se johtaisi siihen, että ikkunoista olisi suorat näkymät naapuriin. Naapurit vaativat myös naapuritonttien katselmointia.

Hakija on muuttanut hakemustaan ja toimittanut kaupunkiympäristötoimialalle uuden asemapiirroksen 19.1.2018 ja tämän jälkeen naapureille on uudelleen varattu tilaisuus jättää muistutuksensa. Muistutuksia tuli uudessa kuulemisessa 4 kappaletta.

Vasaramäen Omakotiyhdistys on vastustanut edelleen hakemusta samoin perustein kuin ennen ja viitannut aiempaan muistutukseensa. Muistutuksen mukaan kiinteistölle on osoitettu liian vähän autopaikkoja eikä pihalla ole kääntöpaikkaa autoille. Tämä aiheuttaa vaaratilanteita, kun autot joutuvat peruuttamaan suoraan kadulle. Yhdistyksen mukaan rakennus on suunniteltava siten, että piha-alueella mahtuu kääntämään. Lisäksi yhdistyksen mukaan lumensijoitusta ei ole huomioitu suunnitelmassa. Yhdistyksen mukaan on otettava huomioon, että nykyinen rakennus puretaan siististi niin, ettei purkamisesta aiheudu haittaa ja häiriötä naapureille.

Naapurikiinteistön 853-23-18-52 haltijat vaativat, että rakentamisen määrä pysyy kaavan sallimassa 620 neliömetrissä ja että ennen rakennustoimenpiteitä suoritetaan heidän kiinteistöllään katselmus. Muistutuksessa tiedustellaan, kaadetaanko puusto ylisuurien patioiden tieltä.

Kiinteistön 853-23-11-21 omistaja vastustaa poikkeamista rakennusoikeuden ylityksestä, joka on noin 20 %. Muistutuksessa esitetään, että mainittu ylitys tulisi tutkia asemakaavalla eikä tonttitehokkuutta tulisi nostaa esitetyllä tavalla. Muistutuksen mukaan hanke ei sovellu ympäristöönsä, koska esitetyt ratkaisut eivät tue alueen pienimittakaavaisuutta, turvallisuutta ja viihtyisyyttä. Autopaikat ovat ongelma, koska useat liittymät aiheuttavat vaaratilanteita eikä autopaikkoja ole riittävästi.

Naapurikiinteistön 853-23-7-7 omistaja vastustaa hanketta, koska 129 m² kerrosalan ylitys on kohtuuton ja tuo rakennukset liian lähelle kiinteistön rajaa. Kaksikerroksinen rivitalorakennus poikkeaa huomattavasti alueen rakennuskannasta ja kaksikerroksisesta rakennuksesta on suora näköyhteys naapuruston sisätiloihin, mihin ei ole varauduttu. Kuuden asunnon rivitalo tuo runsaasti käytetylle koulutielle runsaasti lisää liikennettä ja turvattomuutta. Samoin asukasautopaikat lisäävät kadun kuormitusta kohtuuttomasti ja rikkovat alueen yleisilmeen.

Asianosaisten laajempi kuuleminen ei ole tarpeen (MRL 173 § ja MRA 86 §).

Hakijan vastineet

Hakijan mukaan Vasaramäen Omakotiyhdistys ry:n muistutus on jätettävä asiassa huomiotta, koska MRL 173 § ei edellytä tällaisten yhdistysten kuulemista poikkeamishakemuksen johdosta.

Katselmointi

Hakijan näkemyksen mukaan kaikki tarpeelliset katselmoinnit suoritetaan ennen rakennustöiden aloittamista.

Ympäristöön soveltuvuus

Rakennuksen kaksikerroksisuus on voimassa olevan asemakaavan nojalla sallittua ja ratkaisu on tältä osin asemakaavan mukainen. Alueella ei ole yhtenäistä rakennuskantaa, vaan se vaihtelee eri aikakausilta oleviin omakotitaloihin, rivi- ja paritaloihin. Alueelta löytyy sekä 1- että 2-kerroksisia taloja. Suunniteltu rakennus ei korkeusasemaltaan poikkea viereisen ja vastapäisen tontin 2-kerroksisista uudisrakennuksista ja se istuu alueen rakennuskantaan yhtä hyviin kuin muut alueen rakennukset.

Rakennusten ja patioiden kohdalta puusto kaadetaan. Asemapiirroksen mukaisesti terassien väliin ja muualle tontille jää tilaa puustolle ja pensaille, joita tullaan istuttamaan erillisen pihasuunnitelman mukaisesti. Asemakaavan määräykset eivät velvoita puuston säilyttämiseen.

Näkyvyys naapuritonteille

Asemakaavassa on sallittu 2-kerroksisen rakennuksen rakentaminen tontille, joten naapureiden on tullut varautua niihin vaikutuksiin, joita 2-kerroksisuuteen liittyy. Jo nykyisen rakennuksen ikkunataso on selvästi 1-kerroksista rakennusta korkeammalla. Lisäksi Rakuunatie 25 tontilla on jo nyt osittainen korkea puurakenteinen aita, joka peittää näkyvyyttä kyseisen rakennuksen takapihalle.

Autopaikat

Tontin rakentaminen edellyttää joka tapauksessa ajoliittymää ja autopaikkoja, jotka voidaan järkevästi sijoittaa ainoastaan Koivukadun puoleiselle istutettavalle tontin osalle. Rakuunatien puoleinen tontin reuna säilytetään istutettavana alueena ja istutuksia tulee myös naapuritontin 853-23-7-26 puoleiselle rajalle. Poikkeamista on siten pidettävä vähäisenä.

Tonttia koskevassa asemakaavassa ei ole autopaikkavaatimusta ja sama koskee pääosaa Vasaramäen tonteista. Sikäli kun autopaikkavaatimuksia on, ne vaihtelevat 1 ap /3 asuntoa ja 1,5 ap /asunto välillä. Vastaava 1,5 ap vaatimus on esimerkiksi Hirvensalossa, jossa etäisyys keskustaan on suurempi.

Hakijan mukaan suunniteltu autopaikkamäärä ylittää alueen standardit ja normaalit asemakaavamääräykset.

Autopaikkamäärä on riittävä, joten tarvetta kadunvarsipysäköintiin ei juuri tule olemaan. Lisäksi autojen peruutus suoraan kadulle on pääosalla Vasaramäen tonteista ainut vaihtoehto ja rakennuspaikan välittömässä läheisyydessä on useita vastaavia ratkaisuja. Hakijaa tulee kohdella samalla tavoin kuin muita alueen kiinteistönomistajia ja sallia siten vastaavat ratkaisut. Turun kaupungin rakennusjärjestys ei edellytä pysäköinnin järjestämistä niin, että ajoneuvot pitäisi voida kääntää tontilla. Hankkeella ei tule olemaan vaikutusta alueen kokonaisliikennemääriin. Usean liittymän rakentamiseen on erityinen syy.

Rakennusalan ylitys ja etäisyys tontin rajoista

Rakennuksen varsinainen rakennusmassa tulisi sijaitsemaan lähes 6 metrin päässä naapuritontista 853-23-7-26 ja lähimmilläänkin noin 9,7 metrin päässä naapuritontista 853-23-7-7. Terassit on uudessa asemapiirroksessa sijoitettu alkuperäistä etäämmälle tontista 853-23-7-7. Lähimmäksi kyseisen tontin rajaa sijoittuisi Rakuunatien varteen sijoittuvan päätyasunnon terassi, jonka kohdalla naapuritontilla on tyhjänä oleva istutettava tontin osa. Tonttien väliin rakentuu joka tapauksessa jo olemassa olevan aidan lisäksi 2 metriä korkea aita, jolloin terassin sijoittamisella lähelle tontin rajaa ei ole käytännössä mitään merkitystä verrattuna siihen, että terassit sijoitettaisiin kauemmas. Tontille tulevat rakennukset ja rakennelmat eivät sijoitu liian lähelle naapuritonttien rajoja, vaan ovat sijoitukseltaan hyvin tavanomaisia.

Kaavan mukainen rakennusala ei sovellu tarkoituksenmukaiseen rakentamiseen siten, että tontin rakennusoikeus voitaisiin sen puitteissa hyödyntää. Naapureiden kannalta rakennusmassan sijoittumisella tontille ei ole suurta merkitystä, koska alue on joka tapauksessa tiheään rakennettu. Naapurit eivät ole esittäneet konkreettista vaikutuksellista haittaa, jota rakennusalan ylityksestä voisi aiheutua.

Rakennusoikeuden ylitys ja tehokkuusluku

Maankäyttö- ja rakennuslaki ei aseta rajaa sille, kuinka paljon asemakaavasta voidaan poikkeamispäätöksellä poiketa, vaan kyse on tapauskohtaisesta tarkoituksenmukaisuusharkinnasta. Haettu rakennusoikeuden ylitys ja tontin tehokas hyödyntäminen tukevat Turun kaupungin strategiaa tiivistetystä kaupunkisuunnittelusta, parantavat kaupunkikuvaa ja edistävät kaavan toteutumista. Nyt haetulle 20 % ylitykselle edellytykset ovat Vasaramäen alueella selkeästi olemassa.

Poikkeamisen edellytykset

Poikkeamiselle on MRL 171 §:ssä tarkoitettu erityinen syy, koska kaava ja sen tonttia koskevat määräykset ovat ajalta, jolloin tällaisille alueille oli vielä tapana kaavoittaa liiketiloja asuntojen yhteyteen. Kaavan vahvistamisen jälkeen tarve asunnoille kyseisellä alueella on huomattavasti kasvanut ja rakennuspaikan ympäristö onkin pääsääntöisesti asuinkäytössä. Kaupunkiympäristön ja palvelurakenteen muututtua liiketilat eivät enää ole kyseisellä paikalla tarpeen. Koska kaavamääräys on muotoiltu kaavan valmistumisajankohdalle tyypillisen yhdistetyn asuin- ja liikerakennuksen toimintojen näkökulmasta, ei sen noudattaminen muuttuneessa tilanteessa ole enää tarkoituksenmukaista. Tontin asemakaava ei siten ole enää ajan vaatimusten mukainen.

Alueen rakennuskanta on tällä hetkellä hyvin kirjavaa ja vaihtelee omakotitaloista rivi- ja paritaloihin eri vuosikymmeniltä. Suunniteltu rakennus täydentää osaltaan Vasaramäen heterogeenistä rakennuskantaa sopien kuitenkin hyvin yhteen lähellä olevan uuden rakennuskannan kanssa.

Poikkeamiset ovat luonteeltaan sellaisia, etteivät ne edellytä kaavallista lisäsuunnittelua esimerkiksi alueen infran osalta. Sen vuoksi niitä on pidettävä vähäisinä.

Kun otetaan huomioon, että alue on lähes täyteen rakennettu ja asuinkäytössä, ei nähtävillä ole tarvetta asemakaavoitukseen tai asemakaavan muuttamiseen. Hakemuksen mukainen poikkeaminen yksittäisellä jo asuinkäytössä olevalla tontilla ei siten voi aiheuttaa haittaa kaavoitukselle. Alueella ei ole tarvetta luonnonsuojeluun tai rakennetun ympäristön suojelemiseen. Rakentaminen ei siten johda MRL 171 §:n 2 momentissa tarkoitettuihin vaikutuksiin.

Päätöksen perustelut

Rakennuspaikka sijaitsee Vasaramäessä. Asemakaavan mukaan tontille voi rakentaa 2-kerroksisen asuin- tai liikerakennuksen ja rakennusoikeus on määritelty tehokkuusluvulla e = 0,2. Käytännössä tontilla on siten rakennusoikeutta 620 k-m². Kaavassa ei ole autopaikkamääräyksiä eikä rakennusten ulkoasua ole kaavassa tarkemmin määrätty. Haetun rakennuksen kaksikerroksisuus ei poikkea asemakaavasta eikä sitä ole siten tarpeen poikkeamispäätöksessä käsitellä.

Hakija on esittänyt, että poikkeamiselle on erityinen syy, koska kaava ja sen tonttia koskevat määräykset ovat ajalta, jolloin tällaisille alueille oli vielä tapana kaavoittaa liiketiloja asuntojen yhteyteen. Kaavan vahvistamisen jälkeen tarve asunnoille kyseisellä alueella on huomattavasti kasvanut ja rakennuspaikan ympäristö onkin pääsääntöisesti asuinkäytössä. Kaupunkiympäristön ja palvelurakenteen muututtua liiketilat eivät enää ole kyseisellä paikalla. Koska kaavamääräys on muotoiltu kaavan valmistumisajankohdalle tyypillisen yhdistetyn asuin- ja liikerakennuksen toimintojen näkökulmasta, ei sen noudattaminen muuttuneessa tilanteessa ole enää tarkoituksenmukaista.

Hakija on todennut, että nykyinen rakennusala ja rakennusoikeus mahdollistavat käytännössä vuokra-asuntokäyttöön soveltuvan, esim. 16 kpl 2h + k opiskelija-asuntoja käsittävän rakennuksen rakentamisen, mutta tämä ei vastaa hakijan käsitystä alueelle soveltuvasta korkeatasoisesta rakentamisesta eikä soveliaasta kohderyhmästä, koska Vasaramäki on palveluineen ennen kaikkea lapsiperheille sopivaa aluetta.

Rakennuspaikalla voimassa oleva asemakaava on vanha ja alueen olosuhteet ja tarpeet ovat muuttuneet sen jälkeen merkittävästi. Rakentamisen vaatimia poikkeamia voidaan siten pitää nykytilanteessa laadultaan vähäisinä ja vähämerkityksellisinä, että ne tukevat tontin rakentumista ympäristöä vastaavaan käyttöön ja että ne ovat luonteeltaan sellaisia, etteivät ne edellytä kaavallista lisäsuunnittelua esimerkiksi alueen infran osalta.

Hakijan esittämää autopaikkamäärää on pidettävä riittävänä, koska vastaavilla alueilla uudempien asemakaavojen autopaikkavaatimukset ovat 1-1,5 ap/asunto. Mikäli alueelle laadittaisiin nyt asemakaava, mitoitettaisiin autopaikkavaatimus tämän mukaisesti ottaen huomioon alueen palvelut ja kulkuyhteydet keskustaan. Autopaikkamäärää voidaan siten pitää riittävänä. Liikennesuunnittelun näkökulmasta Koivukatu on siinä määrin hiljainen, ettei useampi ajoliittymä kiinteistölle ja kääntöpaikan puuttuminen aiheuta ongelmia. Ratkaisu vastaa lisäksi alueen muilla tonteilla tehtyjä ratkaisuja.

Ottaen huomioon, että olosuhteet ja tarpeet ovat kaavan vahvistamisen jälkeen muuttuneet, voidaan hakijan esittämiä perusteluja poikkeamisen erityisestä syystä pitää hyväksyttävinä. Naapurit ovat kuitenkin esittäneet, että hanke tulisi tutkia asemakaavalla. Koska alue on jo varsin täyteen rakennettu ja asuinkäytössä ja asemakaavoituksen myötä alueelle on rakentunut tarpeellinen infra ja asutuksen tarvitsemat palvelut, on katsottava, ettei asemakaavoitus tuo lisäarvoa poikkeamispäätökseen nähden eikä alueella ole siten edes yksittäisen tontin osalta tarpeellista tai järkevää ryhtyä laatimaan asemakaavaa.

Edellä esitetyn perusteella hakemuksen mukainen poikkeaminen ei aiheuta haittaa kaavoitukselle, kaavan toteuttamiselle tai alueen käytön muulle järjestämiselle. Rakentaminen ei vaikeuta luonnonsuojelun tavoitteitten saavuttamista eikä vaikeuta rakennetun ympäristön suojelemista koskevien tavoitteitten saavuttamista (MRL 172 §).

Liite 1Asemapiirros 19.1.2018

Oheismateriaali 1Sijaintikartta

Oheismateriaali 2Vasaramäen Omakotiyhdistys r.y:n muistutus 1.2.2018

Oheismateriaali 3Rakuunatie 34:n asukkaiden muistutus 7.2.2018

Oheismateriaali 4Koivukatu 15:n asukkaan muistutus 11.2.2018

Oheismateriaali 5Asunto Oy Turun Rakuunatie 25:n muistutus 12.2.2018

Oheismateriaali 6Hakijan vastine annettuihin muistutuksiin 2.3.2018

Oheismateriaali 7Rakuunatie 19 b:n asukkaan muistutus 18.8.2017

Oheismateriaali 8As Oy Turun Rakuunatie 25:n muistutus 20.8.2017

Oheismateriaali 9Koivukatu 15 b:n asukkaan muistutus 4.9.2017

Oheismateriaali 10Koivukatu 14:n asukkaiden muistutus 6.9.2017

Oheismateriaali 11As Oy Turun Radiopuisto I:n muistutus 7.9.2017

Oheismateriaali 12Vasaramäen Omakotiyhdistys r.y:n muistutus 9.9.2017

Oheismateriaali 13Rakuunatie 34:n asukkaiden muistutus 13.9.2017

Oheismateriaali 14Hakijan vastine annettuihin muistutuksiin 19.10.2017

Toimialajohtaja Christina Hovi:

EhdotusKaupunkiympäristölautakunta päättää myöntää hakemuksen ja 19.1.2018 päivätyn asemapiirroksen mukaiset poikkeukset seuraavin ehdoin:

- päätöksen mukaisella rakentamisella on vaikutusta maanvuokraan ja maanvuokrasopimus on tarkistettava ennen rakennusluvan myöntämistä.

Samalla päätetään, että hakijalta peritään poikkeamispäätöksen johdosta rakennusvalvontataksan 7.1 §:n mukaisesti 900 euroa sekä naapurien kuulemisen johdosta 70 euroa/kuultava kiinteistö (14 kpl), yhteensä 1880 euroa.

Päätöksen voimassaolo

Poikkeamispäätös on voimassa kaksi vuotta päätöksen lainvoimaiseksi tulemisesta lukien. Vastaavaa rakennuslupaa tulee hakea tämän ajan kuluessa.

Tämä päätös annetaan julkipanon jälkeen.

PäätösAsia pantiin pöydälle Mannin Lintusen kannattamana tekemästä ehdotuksesta yksimielisesti.

Samalla lautakunta päätti pitää alueella katselmuksen ennen seuraavaa kokousta.

Pöydältä 27.3.2018 § 143.

PäätösAsia pantiin pöydälle Laukkasen van Ooikin kannattamana tekemästä ehdotuksesta yksimielisesti.

Alueella pidettiin katselmus ennen kokousta.