Kaupunkiympäristötoimiala, ympäristölakimies Tanja Lecklin 13.2.2018:

Rakennuspaikka ja sen sijainti

I kaupunginosan kortteli 9, tontti 22, pinta-ala 45503,00 m².

Osoite: Henrikinkatu 2, Vesilinnantie 3

Hakija

Suomen Yliopistokiinteistöt Oy

Rakennushanke

Juslenia-rakennuksen korvaaminen uudisrakennuksella 17 437 k-m².

Kaavoitustilanne

ASEMAKAAVA

Alueella on voimassa asemakaava, joka on tullut voimaan 13.1.1972. Rakennuspaikkaa koskevat seuraavat kaavamääräykset:

YOY: Opetustoimintaa palvelevien rakennusten korttelialue yliopistoja ja korkeakouluja varten.

max 12.00: Rakennuksen julkisivupinnan ja vesikaton leikkauskohdan enimmäiskorkeus.

Rakennuksissa saa olla 2 kellarikerrosta, joihin saa sisustaa työhuoneita. Sekä kellarikerroksessa olevat että maanpäälliset työhuoneet saadaan, milloin toiminnan laatu sitä vaatii, valaista yksinomaan keinovalolla. Korttelialueilla on osoitettava 1 autopaikka kutakin 250 kerrosalaneliömetriä kohti. Rakentamatta jäävät tontinosat, joita ei käytetä ajoteiksi tai paikoitukseen, on istutettava.

Poikkeukset (MRL 58 §)

- Julkisivun korkeuden ylittäminen kaavassa määrätystä 12 metristä.

- Asemakaavan mukaisten velvoiteautopaikkojen sijoittaminen kortteliin 48.

Naapureiden ja asianosaisten kuuleminen

Hakemuksesta on järjestetty kuuleminen alkukatselmuksena 29.1.2018. Katselmuksesta on tiedotettu kirjeitse naapureille. Naapureille on varattu tilaisuus kirjallisen muistutuksen tekemiseen 5.1.2018 mennessä. Muistutuksia ei tehty.

Asianosaisten laajempi kuuleminen ei ole tarpeen (MRL 173 § ja MRA 86 §).

Viranomaisluvat ja lausunnot

Museovirasto: Ehdollinen

Uudisrakennuksessa on huomioitava, että kirjaston kahden ylimmän kerroksen tilat aukeavat nykyisin myös länteen, Juslenian yli ja ohi maisemaan kirkolle ja joelle päin eikä tätä yhteyttä pidä peittää.

Kooltaan ja runkosyvyydeltään rakennus poikkeaa selvästi alueen rakennustavasta. Rakennuksen sovitus Henrikinkadun kaupunkiympäristöön vaatii jatkokehittämistä.

Rakennuksen eteläsivustalle Horttokujan asuinkorttelia vasten ei voi sijoittaa esitettyä huoltokuilua. Paikka tulee käsitellä maastoon sovitettuna julkisena ympäristönä ja rakennuksen tilat voi liittää maantasossa ulos edulliseen ilmansuuntaan. Kellaritilojen huoltoyhteys on sijoitettava muualle. Juslenian eteläpuolinen jalankulkureitti Yliopistonmäen keskusaukiolle on säilytettävä ja sitä voi kehittää edelleen.

Yliopistonmäen yhteyskäytävien ja siltojen verkko rakennusten välillä laajenee. Yhdyskäytävät ja reitit tulee sovittaa Yliopistonmäen vanhojen rakennusten arkkitehtuuriin ja tilajärjestelmiin. Kulkuyhteys uudisrakennuksesta keskusaukiolle on ratkaisematta.

Rakennusluvan yhteydessä on pyydettävä Museoviraston lausunto.

ELY-keskus: Ehdollinen

Vaikka lähtökohta RKY-alueilla on kaavan mukainen rakentaminen, ELY-keskus pitää tässä asian ratkaisemista poikkeamislupa-asiana mahdollisena, kun muun ohella huomioidaan, että rakentaminen ei rajaudu yliopiston keskusaukioon, joka on RKY-alueen arvojen kannalta keskeinen.

Ehdoksi poikkeamiseen on asetettava se, että rakennusluvan yhteydessä on varmistuttava, että kirjastorakennuksen ylimpien kerrosten näkymät Tuomiokirkolle ja Aurajoen suuntaan säilyvät. Hakemusvaiheessa tapahtunut iv-konehuoneen siirtäminen keskemmälle edistää jo tätä tavoitetta.

ELY-keskus katsoo, että poikkeaminen edellä todetun mukaisena ei vaikeuta kirjastorakennusta koskevien suojelutavoitteiden saavuttamista eikä poikkeamisella kaavan mukaisesta räystäskorkeudesta ole laajempia vaikutuksia RKY-alueen kannalta.

Hakijan vastine Museoviraston lausuntoon

Hakija on toimittanut kaupunkiympäristötoimialalle ja rakennusvalvontaan vastineen, jossa on esitetty, miten suunnitelmaa on Museoviraston kommenttien pohjalta kehitetty.

Rakennuksen Henrikinkadun ja kirjaston välistä runkosyvyyttä on kavennettu 1,4 metriä, minkä johdosta rakennuksen etäisyyttä kirjastoon on kasvatettu 1 metrillä, mikä turvaa näkymät kirjastolta Tuomiokirkolle. Rakennuksen iv-konehuoneet on siirretty keskemmälle rakennusta. Näiden muutosten johdosta iv-konehuoneen yläosan etäisyys kirjastosta ja Horttokujan asuinrakennuksista on kasvanut molempiin suuntiin n. 6 metriä kauemmaksi aiempaan suunnitelmaan nähden. Kirjaston näkymät Tuomiokirkon suuntaan säilyvät. Rakennusta on siirretty 0,8 metriä lähemmäksi ns. Natura-rakennusta, jolloin kirjaston länsikulma jää vapaaksi.

Myös kulkuyhteyksiä on kehitetty Museoviraston lausunnon mukaisesti. Rakennuksen eteläsivustalle Horttokujan asuinkorttelia vasten oleva huoltoyhteys on siirretty poispäin rajasta, jolloin Henrikinkadulta on jalankulkuyhteys Yliopistonmäelle. Huoltoyhteyttä 1. kerroksen tiloihin ei voi kuitenkaan sijoittaa rakennuksen länsipuolelle Yliopistonmäkeä palvelevan pelastustien vuoksi. Lisäksi rakennuksen sovittamiseksi Henrikinkadun ympäristöön rakennuksen julkisivulinjaa on siirretty katualueesta poispäin.

Uudisrakennuksen viidenteen kerrokseen rakennettavat kirjasto- ja ns. Natura-rakennuksen väliin sijoittuvat yhdyskäytävät sovitetaan vanhojen rakennusten julkisivun aukotukseen eikä kirjastorakennukseen tehdä sisätilamuutoksia.

Päätöksen perustelut

Rakennuspaikka sijaitsee Yliopistonmäellä osoitteessa Henrikinkatu 2 ja Vesilinnantie 3. Paikalla on vanha arkkitehti Aarne Ehojoen suunnittelema Juslenia-rakennus, joka valmistui vuonna 1975 Yliopistonmäen III rakennusvaiheessa. Rakennus kuuluu Yliopistonmäen rakennusryhmässä ulompaan laitosrakennusten vyöhykkeeseen, keskusaukion ympärille keskitettyjen edustavimpien rakennusten takana. Arkkitehtuuriltaan nykyinen Juslenia on sovitettu Yliopistonmäen ympäristöön. Sijainniltaan rakennus liittää Yliopistonmäen kampuksen Henrikinkadun ja Piispankadun yliopistorakennusten ympäristöön. Nyt haettavassa poikkeamisessa on kyseessä nykyisen yliopistorakennuksen korvaava rakentaminen. Nykyisen rakennuksen purkulupaa käsitellään rakennusluvan yhteydessä.

Yliopistonmäki sisältyy valtakunnallisesti merkittävien rakennettujen kulttuuriympäristöjen inventointiin. Maakuntakaavassa ja yleiskaava 2020:ssa se on osoitettu suojeltavaksi aluekokonaisuudeksi. Varsinais-Suomen ELY-keskus on suojelemassa Yliopistonmäen rakennusperinnön suojelemisesta koskevan lain nojalla. Museovirasto edellyttää suojelumääräykseksi mm., että rakennusten ulkoasu ja rakennusrunko tulee säilyttää. Rakennusten ulkoasu muodostuu julkisivun ja vesikaton rakennusosista, yksityiskohdista, materiaaleista ja värityksestä.

Museovirasto on purkamisesta antamassaan lausunnossa todennut, että nykyisen Juslenian purkua ei tule sallia ennen kuin paikalle on suunniteltu arkkitehtonisesti yliopistokokonaisuuteen hyväksyttävä ratkaisu. Tämän vuoksi poikkeamisen ehtoina on huomioitava Museoviraston kommentit suunnitelman jatkokehittämisestä ja se, että rakennusluvan yhteydessä suunnitelmasta pyydetään Museoviraston lausunto. Johtuen Museoviraston kannasta purkamisen edellytyksiin, on purkaminen tarkoituksenmukaista käsitellä nimenomaan rakennuslupahakemuksen yhteydessä.

Museoviraston lausunnon perusteella hakija on jo poikkeamisvaiheessa kehittänyt suunnitelmaansa. Rakennuksen korkeus on pysynyt samana kuin alkuperäisessä Museovirastolle menneessä suunnitelmassa. Rakennuksen katolle tulevaa IV-konehuonetta on kuitenkin siirretty keskemmälle rakennusta ja lisäksi rakennuksen ja kirjaston välistä runkosyvyyttä on kavennettu 1,4 metriä, minkä johdosta rakennuksen etäisyyttä kirjastoon on kasvatettu 1 metrillä. Tällä turvataan hakijan mukaan näkymä Tuomiokirkon suuntaan. Lisäksi rakennuksen siirtäminen Natura-rakennuksen suuntaan jättää kirjaston eteläpäädyn vapaaksi. Havainnekuvista sekä asemapiirroksesta on nähtävissä, että näkymät Tuomiokirkon suuntaan säilyvät ennen kaikkea rakennuksen eteläpäädyssä ja läntisessä kulmassa. Kirjastorakennuksen pohjakuvista näkee, että kirjaston 2. ja 3. kerroksen julkiset salitilat avautuvat ennen kaikkea keskusaukiolle sekä Tuomiokirkon suuntaan. Nämä näkymät eivät ole peittymässä hankkeen seurauksena. Kirjaston ylimmästä kerroksesta suoraan Juslenian yli oleva näkymä todennäköisesti peittyisi hankkeen seurauksena, mutta tätä on kompensoitu muutoksilla rakennuksen sijainnissa siten, ettei julkisista tiloista oleva näkymä joelle ja kirkolle Juslenian ohi vaarannu. Kun otetaan huomioon, se, että kirjaston julkisista salitiloista näkymät kirkolle päin säilyvät, on poikkeamista mahdollista puoltaa ehdollisena.

Uudesta asemapiirroksesta on nähtävissä uudisrakennuksen eteläpuolella oleva Henrikinkadulta Yliopistonmäelle lisätty kulkuyhteys. Lisäksi huoltoyhteys ja tukimuuri on siirretty poispäin tontin rajalta. Sulkulaatta Horttokujan puoleiselta tontilta on poistettu, nykyiset puut naapuritonteilla kaatamisen sijaan säilytetään. Suunnitelman mukaan uudisrakennuksesta on kulkuyhteys keskusaukiolle kirjaston yhdyskäytäviä pitkin.

Uudisrakennushanke täyttää kaavassa määritellyn käyttötarkoituksen opetustoimintaan osoitettuna rakennuksena ja siten edistää yliopistokampuksen kehittymistä. Tontin rakennusoikeus ei ylity uudisrakennushankkeen yhteydessä.

Asemakaavassa on määritelty rakennuksen julkisivupinnan ja vesikaton leikkauskohdan enimmäiskorkeus 12 metriä. Suunnitelmassa kyseinen enimmäiskorkeus vaihtelee johtuen maaston korkeustasojen nousemisesta lounaasta kohti koillista. Suunnitelmassa Henrikinkadun puoleinen räystäskorko katulinjassa on kutakuinkin sama kuin nykyisen Juslenia-rakennuksen räystäskorko julkisivun korkeuden ollessa pohjoispäässä noin 12 metriä ja eteläpäässä noin 16 metriä. Viidennen ja kuudennen kerroksen rakentaminen johtaa poikkeamiseen asemakaavamääräyksestä julkisivupinnan ja vesikaton leikkauskohdan enimmäiskorkeudesta. Henrikinkadun puolella julkisivu on kuitenkin viidennessä ja kuudennessa kerroksessa merkittävästi sisennetty ja julkisivu näissä kerroksissa on tarkoitus rakentaa pääosin silkkipainokuvioidusta lasista, joka luo läpinäkyvyyttä ja keventää kerroksen ilmettä.

Autopaikkoja sijoitetaan rakennuspaikkana olevan tontin ulkopuolelle. Hakemuksen liitteenä on 12.12.2017 allekirjoitettu rasitesopimus, jossa on sovittu autopaikkojen järjestämisestä tontille 48. Hakijan suunnitelman mukainen kerrosala edellyttää 86 velvoiteautopaikan järjestämistä. Caloniankujan pysäköintialueella olevat 34 nykyistä autopaikkaa säilytetään ja kulku niille ohjataan Assistentinkadun kautta. Autopaikkavelvoite koskee uudisrakennuksen yhteydessä koko Yliopistonmäen tonttia. Juslenian purkamisen myötä ja uudisrakennuksen rakentamisen myötä Yliopistonmäeltä tontin rakentamatta olevia velvoiteautopaikkoja on 86 ap, jotka sijoitetaan poikkeamislupahakemuksen mukaisesti tontille 853-1-48-12 Caloniankujan ja Assistentinkadun väliselle alueelle (Assistentinkatu 5, 7 ja 9). Muiden kiinteistöjen toteutuneeseen autopaikkojen määrään ei tule muutosta tämän hakemuksen johdosta, eikä kokonaismäärässä tapahdu vähenemistä, vaan uusia paikkoja lisätään 86.

Hakijan esittämän selvityksen mukaan yliopiston autopaikoitusta on tarkoitus myöhemmissä vaiheissa kehittää nykyistä järkevämmiksi ja poikkeaminen autopaikoista on osa tätä suunnitelmaa. Hakijan tarkoituksena on, että yhteys Caloniankujalta suljetaan ja avataan uusi yhteys Helsinginkadun kautta. Tavoitteena uudistuksessa on kokonaisuudessaan vähentää liikennettä muun muassa Piispankadulla ja Vesilinnantiellä. Mikäli suunnitelma ei toteudu esitetyn mukaisena, on kuitenkin mahdollista, että suunnitelma aiheuttaa päinvastaisia vaikutuksia Piispankadun kautta kulkevaan liikenteeseen. Alueen liikennesuunnittelu on kuitenkin kokonaisvaltaisempi hanke, jota ei poikkeamispäätöksellä voida ratkaista. Nyt esitetyn suunnitelman mukaisesti autopaikkojen osoittaminen ehdotetulle tontille on puollettavissa.

Poikkeamista puoltavana seikkana voidaan pitää sitä, että hakijan tekemien muutosten johdosta on mahdollista turvata Museoviraston edellyttämät kirjaston näkymät Tuomiokirkolle ja Aurajoelle Juslenian ohi edellä kerrotun mukaisesti. Suunnitelmaa on muutoinkin kehitetty Museoviraston lausunnon suuntaisesti ja esimerkiksi uudet kulkuyhteydet on merkitty asemapiirrokseen. Suurelta osin hakijan vastineessa esitetyt asiat ovat sellaisia, jotka tulevat käsiteltäväksi ennen kaikkea rakennuslupavaiheessa. Kuitenkin se, että rakennuksen korkeutta on kompensoitu jo poikkeamisvaiheessa sellaisilla ratkaisuilla, joiden ansiosta poikkeaminen ei vaikeuta kirjastorakennusta koskevien suojelutavoitteiden saavuttamista, voidaan poikkeamista rakennuksen korkeudesta ja autopaikoista puoltaa ehdollisena siten, että Museoviraston ja ELY-keskuksen tuomat kommentit huomioidaan siten, että näkymät Tuomiokirkon ja joen suuntaan säilyvät kirjastorakennuksen eteläpäädyssä. Poikkeamisen ehdoissa on huomioitava ELY-keskuksen ja Museoviraston lausunnot suunnitelman kehittämisestä ja lisäksi Museoviraston lausunto on vielä rakennuslupavaiheessa pyydettävä, jotta rakennus sopeutuu ympäristöön ja rakennussuojelun tavoitteet turvataan.

Ottaen huomioon uusien tilojen tarve yliopistolla ja tarvittavan tilan sovittaminen arkkitehtuuriltaan arvokkaaseen yliopistoympäristöön, voidaan poikkeamiselle katsoa olevan erityinen syy. Edellä esitetyn perusteella hakemuksen mukainen poikkeaminen ei aiheuta haittaa kaavoitukselle, kaavan toteuttamiselle tai alueen käytön muulle järjestämiselle. Rakentaminen ei vaikeuta luonnonsuojelun tavoitteitten saavuttamista eikä vaikeuta rakennetun ympäristön suojelemista koskevien tavoitteitten saavuttamista (MRL 171 §).

Liite 1Asemapiirros 6.2.2018

Liite 2Asemapiirros autopaikat 15.12.2017

Liite 3Julkisivu- ja leikkauspiirustukset 6.2. ja 7.2.2018

Liite 4Sijaintikartta

Oheismateriaali 1Museoviraston lausunto 12.1.2018

Oheismateriaali 2Vastine Museoviraston lausuntoon 7.2.2018

Oheismateriaali 3ELY-keskuksen lausunto 2.2.2018

Oheismateriaali 4Havainnekuvat

Oheismateriaali 5Rasitesopimus

Oheismateriaali 6Yliopiston pääkirjaston pohjakuvat

Toimialajohtaja Christina Hovi:

EhdotusKaupunkiympäristölautakunta päättää seuraavilla ehdoilla myöntää hakemuksen ja 6.2.2018 (uudisrakennus) sekä 15.12.2017 (autopaikat) päivättyjen asemapiirrosten mukaiset poikkeukset.

- Ennen rakennus- ja purkuluvan myöntämistä on pyydettävä Museoviraston lausunto.

- Uudisrakennuksen materiaalien ja detaljien sekä värityksen tulee sopia Yliopistonmäen suojeltavaan rakennuskantaan.

- Uudisrakennuksen eteläpuolella tulee järjestää jalankulkureitti Yliopistonmäen keskusaukiolle.

- Uudisrakentamisen yhteydessä tulee varmistaa asemapiirroksessa säilytettäviksi esitettyjen puiden kasvuedellytykset.

- Museoviraston kommentit pääkirjaston näkymien säilyttämisestä Aurajoen ja Tuomiokirkon suuntaan on huomioitava rakennuslupavaiheessa siten, että näkymät uudisrakennuksen ohi toteutetaan suunnitelman 6.2.2018 ja 7.2.2018 päivättyjen asemapiirroksen sekä julkisivu- ja leikkauspiirrosten mukaisesti.

- Yhdyskäytävät ja reitit tulee sovittaa Yliopistonmäen vanhojen rakennusten arkkitehtuuriin ja tilajärjestelmiin.

- Rakennuslupavaiheessa on varmistettava, että järjestetään kulkuyhteys uudisrakennuksesta keskusaukiolle.

- Rasitesopimuksen mukainen rasite autopaikkojen sijoittamisesta kortteliin 48 on perustettava ja autopaikkoja koskevan rakennusluvan tulee olla loppukatselmoitu ennen Juslenia-rakennuksen käyttöönottoa.

Samalla lautakunta päättää, että hakijalta peritään poikkeamispäätöksen johdosta rakennusvalvontataksan 7.1 §:n mukaisesti 900 euroa. Naapurien kuuleminen laskutetaan rakennuslupa-asian yhteydessä.

Päätöksen voimassaolo

Poikkeamispäätös on voimassa kaksi vuotta päätöksen lainvoimaiseksi tulemisesta lukien. Vastaavaa rakennuslupaa tulee hakea tämän ajan kuluessa.

Tämä päätös annetaan julkipanon jälkeen.

PäätösAsia pantiin pöydälle Lähteenmäen Sandelinin kannattamana tekemästä ehdotuksesta yksimielisesti.

Pöydältä 20.2.2018 § 95.

Oheismateriaali 7Juslenia, portaaton yhteys pyöräpaikoille

Oheismateriaali 8Kulkukaavio, pyöräpaikat

PäätösEhdotus hyväksyttiin seuraavalla lisäyksellä: "Lisäksi lautakunta edellyttää, että pyöräpaikoille järjestetään erityisesti Henrikinkadun suunnalta sujuva pyöräilyn mahdollistava kulku ja riittävä opastus."

Päätös asiassa tehtiin kahdessa vaiheessa.

1. vaihe

Ilvessalon Mannin kannattamana tekemä lautakunnan päätökseksi tullut

muutosehdotus hyväksyttiin yksimielisesti.

2. vaihe

Tämän jälkeen äänestettiin lautakunnan päätökseksi tulleen Ilvessalon Mannin kannattamana tekemän muutosehdotuksen ja Sandelinin Lähteenmäen kannattamana tekemän hylkäysesityksen välillä.

Ilvessalon Mannin kannattamana tekemä muutosehdotus tuli päätökseksi

äänin 11-2.

Lautakunnan päätökseksi tulleen Ilvessalon Mannin kannattamana tekemän muutosehdotuksen puolesta äänestivät Peltonen, Lintunen, Anttila, Muurinen, Laukkanen, van Ooik, Wirén, Euro, Palmunen, Manni ja Ilvessalo.

Sandelinin hylkäysehdotuksen puolesta äänesti häntä kannattanut Lähteenmäki.

Muutosehdotuksen perustelut:

"Pyörien pysäköinnin järjestämisen on oltava hallittua."

Hylkäysehdotuksen perustelut:

"Alue kuuluu valtakunnallisesti merkittävään rakennettuun kulttuuriympäristöön (RKY). Aluetta tulee kehittää asemakaavoituksella ei poikkeamispäätöksin. Kooltaan ja runkosyvyydeltään rakennus poikkeaa selvästi alueen rakennustavasta. Uuden rakentamisen sopivuus alueelle on tutkittava maankäyttö- ja rakennuslain mukaisessa asemakaavanmuutosprosessissa."