Kaupunkisuunnittelu ja maaomaisuus, kaavoitus, kaavoitusarkkitehti Christiane Eskolin 30.1.2018:

Kaupunki on laatinut Turun VI (006) kaupunginosaan korttelin 5 tonteille 1, 5, 6, 1002 ja 2003 25.1.2018 päivätyn asemakaavanmuutosluonnoksen. Viitesuunnitelmat luonnoksen pohjaksi on laatinut Schauman arkkitehdit.

Asemakaavanmuutos laaditaan ydinkeskustan ruutukaava-alueella korttelille 5, jota rajaavat Eerikinkatu, Kauppiaskatu ja Aurakatu. Korttelissa sijaitsee hotelli sekä liike/toimisto- ja asuinrakennuksia, joista osa on suojeltuja. Korttelin läpi on katettu jalankulkuyhteys, jonka varrella sijaitsee liiketiloja. Koko kortteli on yksityisomistuksessa.

Suunnittelutilanne

Yleiskaavassa suunnittelualue on pääkeskustatasoisten keskustatoimintojen aluetta C.

Alueella on voimassa kaksi asemakaavaa. Asemakaava 10/1975 on tullut voimaan 18.12.1976. Siinä alue on osoitettu liikerakennusten korttelialueeksi (AL), jolla rakennusoikeus on 45 900 k-m². Rakennusoikeudesta saa käyttää kellarikerroksissa ja maanalaisissa tiloissa liike- ja työtiloiksi enintään 80 % kellarikerroksen kokonaispinta-alasta. Tonteilla 1, 5 ja 2003 osa rakennuksista on rakennustaiteellisesti ja kulttuurihistoriallisesti arvokkaina suojeltu. Suojelu koskee rakennusten kadunpuoleisia julkisivuja ja vesikattoa. Korttelin poikki on varattu osia yleistä jalankulkua varten. Autopaikkoja on osoitettava yksi kutakin rakennettavan kerrosalan 200 m² kohti. Osa niistä voi sijaita korttelialueen ulkopuolella kaupunginhallituksen hyväksymällä tavalla kuitenkin enintään 300 metrin etäisyydellä.

Asemakaava 19/1991 on tullut voimaan 16.11.1991. Siinä alue on osoitettu Asuin-, liike- ja toimistorakennusten korttelialueeksi (AL), jolla rakennusoikeuden määrä on 5000 k-m². Rakennusoikeudesta saa käyttää kellarikerroksissa ja maanalaisissa tiloissa liike- ja työtiloiksi enintään 80 % kellarikerroksen kokonaispinta-alasta. Rakennustaiteellisesti ja kulttuurihistoriallisesti arvokkaiden rakennusten rakennusala (sr). Tällä osalla tonttia ei saa suorittaa sellaisia purkaus- ja muutostöitä, jotka tärvelevät kadunpuoleisten julkisivujen ja vesikattojen kulttuurihistoriallista arvoa ja tyyliä.

Kutakin rakennettavan kerrosalan 100 m² kohti on osoitettava yksi autopaikka. Osa autopaikoista voi sijaita korttelialueen ulkopuolella kaupunginhallituksen hyväksymällä tavalla kuitenkin enintään 300 m:n etäisyydellä korttelialueesta

Asemakaavanmuutoksen tavoitteet

Kaupungin tavoitteena on edistää kaupungin kilpailukykyä ja vetovoimaa sekä keskustan elinvoimaa. Kauppatorin laidalla olevat korttelit omaavat yhdessä vahvan potentiaalin keskustan kauppakeskukseksi. Tavoitteena on säilyttää nykyiset kävely-yhteydet Forum-korttelissa sekä luoda edellytykset hotellitoiminnan ja matkailun kehittämiselle. Rakennusten suojeluarvot tarkistetaan.

As Oy Regina on tehnyt omistamansa tontin (os. Linnankatu 9b) asemakaavan muuttamista koskevan aloitteen rakenteellisen pysäköinnin ja parvekkeiden rakentamisen mahdollistamisesta.

Kiinteistö Oy Turun Aurakatu 3:n osalta tutkitaan lisärakentamismahdollisuuksia.

LähiTapiola Keskinäinen Henkivakuutusyhtiö on tehnyt omistamaansa tonttia (os. Eerikinkatu 10, Kauppiaskatu 6) koskevan aloitteen tutkia uudisrakentamisen mahdollisuutta tontille.

Kiinteistö Oy Affärscentrum Fastighets Ab, joka omistaa korttelin tontit 6 ja 1002, on toivonut, että asemakaavanmuutoksella tutkittaisiin mahdollisuutta muuttaa olevan rakennuksen käyttötarkoitusta ja rakentaa parvekkeet sisäpihalle.

Suunnittelun vaiheet ja osallistuminen

Kaavan vireille tulosta on ilmoitettu kaavoituskatsauksessa 2015.

Osallistumis- ja arviointisuunnitelma Forum on ollut ensimmäisen kerran kaupunkisuunnittelu- ja ympäristölautakunnassa 12.1.2016. As Oy Reginan jättämän anomuksen mukaan kaavanmuutoksella oli tarkoitus tutkia Forumin kauppakäytävän varrella sijaitsevan kaksikerroksisen rakennuksen korottamista.

Asemakaava-aluetta laajennettiin koko korttelia 5 koskevaksi muiden korttelin tontinomistajien jättäessä kaavanmuutosaloitteet. Kaupunkisuunnittelu- ja ympäristölautakunta merkitsi osallistumis- ja arviointisuunnitelman tiedoksi 23.5.2017 § 183.

Osallisilta pyydettiin alkuvaiheen mielipiteitä 1.8.2017 mennessä. Osallistumis- ja arviointisuunnitelmavaiheen yleisötilaisuus järjestettiin 4.9.2017.

Osallistumis- ja arviointisuunnitelmavaiheessa saatiin yhteensä 4 mielipidettä.

Mielipiteet kaavan tavoitteista olivat pääasiassa myönteisiä. Suurin huoli koetaan uudisrakentamisen aiheuttamasta varjostuksesta ja asuinhuoneistojen näkymien heikentymisestä. Viherkattorakentamista kannatettiin.

- Turun Ydinkeskustayhdistys ry (kirjeen pvm 2.8.2017) pitää tärkeänä kaupungin kilpailukyvyn ja vetovoiman, sekä keskustan elinvoiman lisäämisen ja kaupallisen potentiaalin kasvattamisen. Kaikki kaupallisen keskustan vetovoimaa lisäävät, sekä kaupallisten toimijoiden toimintaedellytyksiä tukevat kehityshankkeet ovat erittäin myönteisiä.

- Linnankatu 9 B-portaan asukas (kirjeen pvm. 5.9.2017):

Aurakatu 3 rakennussuunnitelma tontin 2003 sisäpihalle tulee varjostamaan As Oy Reginan C rapun näkymiä sisäpihalla entisestään.

Aurakatu 3 suunnitelmat sisältää myös lisärakentamista sisäpihalle, jossa sijaitsee tontin ainoa puu. Puun vaikutukset näkymiin ja sitä kautta asumisviihtyvyyteen parantavasti on kiistaton.

- Meidän Turku – Vårt Åbo ry (kirjeen pvm 15.9.2017):

Yhdistys pitää maankäyttö- ja rakennuslain ja kuntalain vastaisena, että Turun keskusta-aluetta lisä- ja täydennysasemakaavoitetaan ennen kuin keskustan osayleiskaava valmistuu.

Yhdistys pitää hyvänä Forumin kehittämistä vetovoimaisemmaksi kauppa-, toimisto-, asumis- ja kohtaamispaikaksi. Yhdistys kannattaa yhtenevien kattorakenteiden, mieluiten viherkattojen rakentamista. Hotelli- ja toimistotilojen muuttaminen ylemmissä kerroksissa asuinkäyttöön on kannatettavaa. Yhdistys suhtautuu varovaisen positiivisesti Börsin hotellin lisärakennuksen kaavoittamiseen kiinteistön sisäosaan, Vanhan Börsin lähelle.

Aurakatu 3:n sisäpihaan sijoitettavaan lisärakennukseen yhdistys suhtautuu kielteisesti. Sisäpihalla sijaitseva puu tulee säilyttää.

Yhdistys kannattaa yleisesti ottaen rakenteellista paikoitusta.

- Linnankatu 9 A-portaan asukkaat (kirjeen pvm 27.10.2017):

Suuri puu, joka sijaitsee Reginan A- ja C-portaiden asuntojen ja Aurakatu 3 yhtiön välissä, säilytettäväksi ja suojeltavaksi. Aurakatu 3 tontille ei ole syytä rakentaa pimentävää ja ahtauttavaa lisärakentamista.

Toivoisimme, että uudessa asemakaavassa mahdollistetaan parvekerakentaminen kaikkiin As Oy Reginan sisäpihan julkisivuihin.

Asemakaavanmuutosluonnos

AL-1 -korttelialueella rakennusten toimistotiloja on mahdollista muuttaa majoitustiloiksi tai asunnoiksi 3. kerroksesta ylöspäin ja tontille 2003 on mahdollista toteuttaa 7-kerroksinen uudisrakennus. KL-1-korttelialueella rakennusoikeuden määrä kasvaa nykyisestä noin 2750 k-m²:llä, joka mahdollistaa uuden hotellirakennuksen toteuttamisen korttelin sisäosiin.

Asemakaavanmuutos mahdollistaa korttelin asuin-, liike- ja toimistorakennusten ja hotellitoiminnan kehittämisen lisärakentamisella ja toiminnan laadun muutoksilla. Korttelin kaupunkikuvallisesti ja kulttuurihistoriallisesti arvokkaat rakennukset suojellaan. Nykyiset kävely-yhteydet Forum-korttelissa säilyvät. Ajo korttelin pysäköintitiloihin säilyy Kauppiaskadulta.

Kaava-alueen pinta-ala on n. 1,49 ha. Rakennusoikeus kasvaa yhteensä noin 6945 kerrosneliömetrillä.

KL-1: Liikerakennusten korttelialue, jolle saa sijoittaa hotellin ja sen toimintaan liittyviä tiloja. Korttelialueen rakennusoikeuden määrä kasvaa nykyisestä noin 4450 k-m²:llä, joka mahdollistaa uuden 9-kerroksisen hotellirakennuksen toteuttamisen korttelin sisäosiin. Rakennuksen ylimpään kerrokseen saa sijoittaa ravintolan terasseineen. Uudisrakennuksen räystäslinja tulee noudattaa tontin 6 Koy Affärscentrum Fastighets Ab:n rakennuksen räystäslinjaa.

Tontilla 1 sijaitseva ns. vanha Börs säilyy suojeltuna. Tontilla kasvaa 4 puistolehmusta ja 3 vuorijalavaa. Yli 80 vuotta vanhat puut ovat yhtä vuorijalavaa lukuun ottamatta hyvässä kunnossa. Puuryhmä on kaupunkikuvallisesti merkittävä.

AL-1: Asuin-, liike- ja toimistorakennusten korttelialue, jolle saa sijoittaa asuin-, liike-, toimisto- ja majoitustiloja. Olevien rakennusten toimistotiloja on mahdollista muuttaa majoitustiloiksi tai asunnoiksi 3. kerroksesta ylöspäin.

Tontilla 6 olevan rakennuksen katujulkisivut suojellaan, pihan puoleisille julkisivuille saa rakentaa parvekkeita tai sivukäytäviä.

Tontilla 5 oleva rakennus säilyy suojeltuna ja rakennuksen pihajulkisivuille saa toteuttaa parvekkeita. Lisäksi sisäpihan II-kerroksisen liike- ja toimistosiiven rakennusoikeus noin 2000 k-m².

Tontilla 2003 olevat rakennukset säilyvät suojeltuina ja niiden ullakoille osoitetaan lisärakennusoikeutta yhteensä noin 475 k-m². Lisäksi tontille osoitetaan 1750 k-m² rakennusoikeutta 7-kerroksista uudisrakennusta varten.

Tontilla 1002 oleva ns. Lampun talo säilyy suojeltuna. Lisäksi tontilla on noin 2275 k-m² rakennusoikeutta. Tontin rakennusoikeuden määrä kasvaa noin 270 k-m².

Tontilla 2003 on sijaitsee kohtalaisessa kunnossa oleva yli 80-vuotias puistolehmus.

Korttelialueille saa sijoittaa kaksi maanalaista kerrosta väestönsuoja-, pysäköinti-, varasto-, jätehuolto- tms. tilaa varten. Korttelialueille tulee sallia kaukolämpö- ja kaapelirasitteiden perustaminen.

Uudisrakennuksiin suositellaan hulevesiä viivyttävien ja viihtyvyyttä lisäävien viherkattojen ja -pihojen rakentamista.

Liike- ja toimistotiloille tulee osoittaa 1 ap/200 k-m² ja hotellitoiminnalle 1 ap/ 5 huonetta. Nämä autopaikat saa osoittaa oman tontin ulkopuolelta, kuitenkin enintään 300 metrin etäisyydeltä tontin rajalta. Uusille asunnoille tulee osoittaa 1 ap/150 k-m² asuinkerrosalaa, autopaikat tulee toteuttaa omalle tontille. Nykykäytössä säilyville rakennuksille ei tule velvoitetta osoittaa nykyistä enempää autopaikkoja.

Polkupyöräpaikkoja on toteutettava voimassa olevan rakennusjärjestyksen mukaisesti.

Ehdotusvaiheessa korttelista laaditaan paloturvallisuuden erillissuunnitelma ja autopaikkaselvitys.

Liite 1Luonnoskartta Forum pvm 25.1.2018

Oheismateriaali 1OAS-vaiheen mielipiteet

Oheismateriaali 2Tontin 1 (Kauppiaskatu 6) puiden kuntoselvitys 27.10.2017

Oheismateriaali 3Tontin 2003 (Aurakatu 3) puiden kuntoselvitys 27.10.2017

Toimialajohtaja Christina Hovi:

EhdotusKaupunkiympäristölautakunta päättää hyväksyä 25.1.2018 päivätyn luonnoksen laadittavan asemakaavanmuutosehdotuksen Forum pohjaksi.

PäätösAsia pantiin pöydälle yksimielisesti Lintusen Laukkasen kannattamana tekemästä ehdotuksesta.

Lautakunta päätti samalla järjestää kohteessa katselmuksen ennen seuraavaa kokousta.

Pöydältä 6.2.2018 § 65

PäätösAsia pantiin pöydälle yksimielisesti Laukkasen Lintusen kannattamana tekemästä ehdotuksesta.

Kaava-alueella pidettiin katselmus ennen kokousta.

Pöydältä 13.2.2018 § 79.

Oheismateriaali 4As Oy Regina, viitesuunnitelmatasemakaavanmuutosta varten pvm. 8.1.2018

Oheismateriaali 5Börs, viitesuunnitelmat asemakaavanmuutosta varten pvm. 21.12.2017

Oheismateriaali 6Koy Affärcentrum, viitesuunnitelmat asemakaavanmuutosta varten pvm. 16.1.2018

Oheismateriaali 7Koy Aurakatu 3, viitesuunnitelmat asemakaavanmuutosta varten pvm. 25.1.2018

Oheismateriaali 8As oy Reginan asukkaat, pvm 2.2.2018

Oheismateriaali 9As oy Reginan hallitus, pvm 13.2.2018

Oheismateriaali 10Forum lautakuntakävely päivitys 19.2.2018

PäätösKaupunkiympäristölautakunta hyväksyi 25.1.2018 päivätyn luonnoksen laadittavan asemakaavanmuutosehdotuksen Forum pohjaksi seuraavin muutoksin:

1) KL-1 korttelialueelle lisätään kaavamääräys kr: Rakennusala, jolle saa rakennuksen yhdeksännessä kerroksessa sijoittaa enintään 300 kem2 ravintolatilan. Rakennusalan muun osan saa kattaa. Katettua terassia ei saa lasittaa. (Esittelijän kokouksessa tekemä muutos ehdotukseen.)

2) Aurakadun uudisrakennuksen tulee olla kerroksen matalampi. (Van Ooikin Mannin kannattamana tekemä muutosehdotus.)

Päätös asiassa tehtiin kahden äänestyksen jälkeen äänin 0-10, 2 tyhjää, 1 poissa.

Liite 2Luonnoskartta Forum, muutettu 20.2.2018 (KYLK § 93)

Asian käsittely kokouksessa

1. äänestys:

Sandelinin Lähteenmäen kannattamana tekemän ehdotuksen puolesta äänesti heidän lisäkseen Mikkonen.

Van Ooikin Mannin kannattamana tekemän ehdotuksen puolesta äänestivät heidän lisäkseen Forsell, Ilvessalo, Muurinen, Mäenpää, Palmunen, Peltonen ja Wirén.

Euro oli poissa kokouksesta.

Van Ooikin muutosehdotus tuli tässä vaiheessa päätökseksi äänin 3-9, 1 poissa.

2. äänestys:

Esittelijän ehdotus ei saanut ääniä.

Van Ooikin Mannin kannattamana tekemän ehdotuksen puolesta äänestivät heidän lisäkseen Forsell, Ilvessalo, Mikkonen, Muurinen, Mäenpää, Palmunen, Peltonen ja Wirén.

Tyhjää äänestivät Lähteenmäki ja Sandelin.

Euro oli poissa kokouksesta.

Van Ooikin päätökseksi tulleen muutosehdotuksen perustelut: Matalampi rakennus olisi kaupunkikuvallisesti parempi.

Muut muutosehdotukset

Sandelinin muutosehdotus:

Asemakaavanluonnos hyväksytään siten muutettuna, että:

• Tontille 2003 osoitettu 1750 k-m2rakennusoikeus (7-kerroksinen uudisrakennus) poistetaan kaavaluonnoksesta.

• Edgrenin talon ja Turun Osakepankin pääkonttorirakennuksen välillä oleva yhdyssilta suojellaan.

• Turun Osakepankin rakennus suojellaan kaavaluonnoksessa esitetyllä tavalla sillä muutoksella, että rakennukseen ei sallita ulkoasua muuttavaa lisärakentamista. Muutos- ja korjaustöissä rakennuksen ulkoasu on säilytettävä kauttaaltaan nykyisenkaltaisena.

• Tontilla 2003 Aurakatu 3:n sisäpihalla oleva puu säilytetään.

• Tontille 1 osoitettu 9-kerroksinen hotellirakennus madalletaan 7-kerroksiseksi ja uudisrakennuksen korkeus sovitetaan ympärillä olevien rakennusten korkeustasoon.

Sandelinin muutosehdotuksen perustelut:

7-kerroksinen uudisrakennus pilaa Aurakadun Affärcentrumin, Edgrenin talon ja Turun Osakepankin muodostaman kaupunkikuvallisen kokonaisuuden. Tontin sisäpihan rakentaminen lähes umpeen pimentää sisäpihan ja heikentää jo olemassa olevan asumisen laatua. Uudisrakentaminen ei täytä maankäyttö- ja rakennuslain mukaisia asemakaavan sisältövaatimuksia.

Frithiof Strandellin suunnittelema vuonna 1907 valmistunut Turun Osakepankin pääkonttori sekä vuonna 1884 Waldemar Backmanssonin suunnittelema Eldgrenin talo ovat kaupunkikuvallisesti ja kulttuurihistoriallisesti merkittävä kokonaisuus. Rakennukset ja niiden välillä oleva yhdyssilta on pala vanhaa Turkua, jota historiaansa arvostavassa kaupungissa vaalitaan.

Luonnoksessa esitetty tontin 1 uudisrakennuksen korkeus rikkoo maanomistajien yhdenvertaista kohtelua, on massana liian hallitseva suhteessa vanhaan Börssiin ja pimentää Kauppiaskatua.