Ympäristötoimiala/ ympäristölakimies Tanja Lecklin 29.1.2018: 

Rakennuspaikka ja sen sijainti

Jänessaari (432), Ilomäki -niminen tila, rek. nro. 1:4, pinta-ala 1118 m²

Osoite: Pupunkuja 1

Hakija

Tommi Hiillos

Rakennushanke

• Uusi omakotitalo 155 k- m2
• Samalla puretaan tilalla sijaitsevat huonokuntoiset vapaa-ajan asunto (102075737P), sauna, talousrakennus ja kaksi vajaa

Kaavoitustilanne

OSAYLEISKAAVA

Alueella on voimassa Hirvensalon osayleiskaava 2020, joka on tullut voimaan 15.6.2002. Rakennuspaikkaa koskevat seuraavat kaavamääräykset:

RA/s: Loma-asunto alue, jolla ympäristö säilytetään. Alueella tulee huolehtia erityisesti rakentamisen sopeutumisesta rantamaisemaan sekä olemassa olevaan rakennuskantaan rakennustavan ja materiaalien suhteen. Kullakin rakennuspaikalla saa sijaita vain yksi yksiasuntoinen enintään I ½ -kerroksinen lomarakennus yksikerroksisine talousrakennuksineen. Rakennuspaikan rakennusoikeus on 3 % rakennuspaikan pinta-alasta, kutenkin enintään 150 k-m2. Loma-asunnon suurin sallittu kerrosala on 100 k-m2. Alueen uusia rakennuspaikkoja ei alueelle saa ilman erityistä syytä muodostaa.

Alueelle on vireillä uusi osayleiskaava. Yleiskaavaehdotuksessa rakennuspaikka olisi A-3 aluetta, joka on varattu asuinrakennuksille talousrakennuksineen, mutta uusia rakennuspakkoja ei saa ilman erityistä syytä muodostaa. Korvaava rakentaminen on sallittu, ellei kyseessä ole rakennussuojelukohde.

Rakennuspaikkaa koskee sekä voimassa olevassa kaavassa sekä kaavaehdotuksessa merkintä sr: suojeltava rakennuskokonaisuus

Poikkeukset

• Rakennuksen rakentaminen rantavyöhykkeelle ilman asemakaavaa tai sellaista oikeusvaikutteista yleiskaavaa, jossa on erityisesti määrätty sen käyttämisestä rakennusluvan myöntämisen perusteena (MRL 72.1 §)

Naapureiden ja asianosaisten kuuleminen

Hakemuksesta on tiedotettu kirjeitse naapureille. Naapureille on varattu tilaisuus kirjallisen muistutuksen tekemiseen. Muistutuksia ei tehty.

Asianosaisten laajempi kuuleminen ei ole tarpeen (MRL 173 § ja MRA 86 §).

Viranomaisluvat ja lausunnot

Museovirasto: Purettavaksi haetut rakennukset voidaan purkaa, mutta tontin länsiosassa olevat kaksi rakennusta tulee kuitenkin edelleen säilyttää ja pitää kunnossa. Uudisrakentamisessa on otettava huomioon alueen sijainti valtakunnallisesti arvokkaalla maisema-alueella ja uudisrakennuksen koko, sijainti ja väritys tulee suunnitella siten, että rakennukset sopivat pienipiirteiseen huvilamaiseen merenrantaympäristöön.

ELY-keskus: Purettavaksi haetut rakennukset voidaan purkaa, mutta tontin länsiosassa olevat kaksi rakennusta tulee kuitenkin edelleen säilyttää ja pitää kunnossa. Alueelle rakentamisessa on otettava huomioon maisema-arvot sekä uudisrakennuksen sopeuttaminen rakennettuun kulttuuriympäristöön ja ranta-alueen maisemaan. Parhaiten nämä seikat voisi huomioida asemakaavoituksen yhteydessä.

Korvaavaa rakentamista koskevan hakemuksen yhteydessä tulee selvittäää rakennuspaikalla säilyvien suojeltavien rakennusten kunnostustarpeet ja varmistaa suojelua edistävä ylläpito. Lisäksi ELY-keskus katsoo, että poikkeaminen yleiskaavan kiellosta uusien rakennuspaikkojen muodostamiseen ei saa vaikeuttaa yleiskaavamerkinnän tarkoittamien rakennusten suojelun toteutumista.

Ympäristönsuojelu (jätevedet): Ympäristönsuojelulla ei ole huomautettavaa.

Päätöksen perustelut

Rakennuspaikka sijaitsee Jänessaaressa Hirvensalon Pukinsalmen rannassa. Alue on valtakunnallisesti merkittävää Ruissalo – Hirvensalon maisema-aluetta. Pukinsalmen ranta-alue ja sen huvila-asutus on ELY-keskuksen mukaan tärkeä osa valtakunnallisesti arvokasta maisemaa.

Kyseessä on olemassa oleva lomarakennuspaikka, jossa on kolme vapaa-ajan asuntoa sekä talousrakennuksia. Yksi huonokuntoinen loma-asunto (103 k- m²) puretaan uudisrakentamisen yhteydessä. Tilalla sijaitsee lisäksi kaksi vanhaa vajaa, sauna ja talousrakennus, jotka on tarkoitus purkaa. Hakijan tarkoituksena on myöhemmin hakea määräalan erottamista tilasta siten, että nyt purettavat rakennukset ja uudisrakennus jäävät toiselle määräalalle ja säilytettävät rakennukset toiselle. Hakija on perustellut poikkeamishakemustaan purettavien rakennusten heikolla kunnolla sekä sillä, että hankkeen myötä myös tilalla olevien suojeltavien rakennusten säilyttäminen ja kunnostaminen helpottuu etenkin, mikäli rakennukset on mahdollista erottaa omalle määräalalle. Hanke ei muuta olemassa olevaa maankäyttöä eikä lisää lomarakennuspaikkojen määrää.

Purettavaksi haettujen rakennusten huono kunto huomioiden ELY-keskus ja museokeskus eivät ole vastustaneet rakennusten purkamista, koska kaavamääräyksen mukainen suojelutarve kohdistuu ainoastaan uudempaan huvilarakennukseen ja pienempään asuinrakennukseen (rakennukset 10275738R ja 10275739S).

Jotta uudisrakennus soveltuisi mahdollisimman hyvin ympäristöönsä, tulevat museokeskuksen ja ELY-keskuksen kommentit huomioitavaksi rakennuslupavaiheessa.

Sekä nykyisessä että vireillä olevassa osayleiskaavassa uusien rakennuspaikkojen muodostaminen on kielletty ilman erityistä syytä. ELY-keskuksen mukaan poikkeaminen tästä kaavamääräyksestä ei saa vaikeuttaa yleiskaavamerkinnässä tarkoitettujen rakennusten suojelutoimenpiteitä. Hakijan mukaan määräalan erottamisen tavoitteena on se, että hakijalla olisi paremmat mahdollisuudet kunnostaa suojeltavia rakennuksia ja huolehtia niiden ylläpidosta. Kun otetaan huomioon, että kysymyksessä on korvaava rakentaminen eikä hanke lisää maankäyttöä, vaikka sinänsä uusi rakennuspaikka muodostuukin, ei määräalan jakaminen vaikeuta kaavoitusta tai kaavan toteuttamista. Hakijan suunnitelman perusteella poikkeaminen päinvastoin edistää alueen rakennussuojelutarpeiden toteutumista ja suojelutarpeen edistämistä voidaan siten pitää myös erityisenä syynä poikkeamiselle tässä tapauksessa. Maanmittauslaitoksella on toimivalta päättää tontin jakamisesta, mutta kaupungilta on pyydettävä lausuntoa asiaan. Edellä esitetyin perustein ei ole syytä vastustaa tontin mahdollista myöhempää jakamista.

Hakijan toimittaman selvityksen mukaan rakennukseen on tarkoitus tehdä kaksi vesikäymälää ja jätevedet ohjataan alueella sijaitsevan Pupunkujan jätevesiyhtymän pumppaamoon. Ympäristönsuojelun näkökulmasta ei jätevesijärjestelmään ole huomautettavaa.

Koska kyse on valtakunnallisesti arvokkaasta huvilamaisemasta, on tärkeää, että uudisrakennus soveltuu arkkitehtuurinsa puolesta ympäristöön. Tämän vuoksi poikkeamista voidaan puoltaa ehdollisena siten, että rakennuslupavaiheessa on suunnitelmista pyydettävä museokeskuksen lausunto.

dellä esitetyn perusteella hakemuksen mukainen poikkeaminen ei aiheuta haittaa kaavoitukselle, kaavan toteuttamiselle tai alueen käytön muulle järjestämiselle. Rakentaminen ei vaikeuta luonnonsuojelun tavoitteitten saavuttamista eikä vaikeuta rakennetun ympäristön suojelemista koskevien tavoitteitten saavuttamista (MRL 172 §).

Liite 1            asemapiirros 25.4.2017

Toimialajohtaja Christina Hovi:

PäätösPäätin seuraavilla ehdoilla myöntää hakemuksen ja 25.4.2017 päivätyn asemapiirroksen mukaiset poikkeukset.

• Rakennuslupavaiheessa on suunnitelmasta pyydettävä Museokeskuksen lausunto

Samalla päätän, että hakijalta peritään poikkeamispäätöksen johdosta rakennusvalvontataksan 7.1 §:n mukaisesti 900 euroa sekä naapurien kuulemisen johdosta 70 euroa/kuultava kiinteistö (2 kpl), yhteensä 10

Päätöksen voimassaolo

Poikkeamispäätös on voimassa kaksi vuotta päätöksen lainvoimaiseksi tulemisesta lukien. Vastaavaa rakennuslupaa tulee hakea tämän ajan kuluessa.Tämä päätös annetaan julkipanon jälkeen. Päätöksen antopäivä on 14.2.2018.

Christina Hovi

Toimialajohtaja

Valitusosoitus liitteenä.