Kaupunkisuunnittelu, kaavoitus, kaavoitusarkkitehti Katja Tyni-Kylliö 4.12.2017:

Kurjenmäen kaupunginosaan on laadittu 9.10.2017 päivätty ja 1.12.2017 lausuntojen johdosta muutettu asemakaavanmuutosehdotus ”Kurjenlinna” (14/2012). Asemakaavanmuutos perustuu kaupungin omaan aloitteeseen.

Nykytilannetta ja kaavatilannetta kuvataan kaavaselostuksen kohdassa 3 Lähtökohdat.

Asemakaavaprosessin vaiheet ja vuorovaikutus

Asemakaavan vireille tulosta ja vireillä olosta on tiedotettu kaavoituskatsauksissa 2013-2017. Osallistumis- ja arviointisuunnitelma merkittiin tiedoksi kaupunkisuunnittelu- ja ympäristölautakunnassa 7.5.2013 § 123. Osallistumis- ja arviointisuunnitelma postitettiin osallisille 10.2.2015. Asiasta jätettiin yksi mielipide. Osallistumis- ja arviointisuunnitelmaa on päivitetty 23.5.2016 kaavanmuutosalueen pienennyttyä.

Mielipiteiden tiivistelmät on kuvattu kaavaselostuksen kohdassa 4.3 Asemakaavan tavoitteet, Viranomaisten tavoitteet ja Kansalaisosallisten tavoitteet.

Kaupunkisuunnittelu- ja ympäristölautakunta hyväksyi 14.6.2016 § 185 asemakaavanmuutosluonnoksen (pvm. 23.5.3016) laadittavan ehdotuksen pohjaksi.

Kaavaluonnoksen pohjalta järjestettiin kaksivaiheinen neuvottelumenettely kehittämiskumppanin hakemiseksi. Osallistujatahot esittivät tarjouksen yhteydessä luonnossuunnitelmat alueesta. Kaikissa tarjouksissa osoitettiin halu kehittää suunnitelmaa siten, että uudisrakentamista alueella lisätään.

Kaupunginvaltuusto päätti 29.5.2017 § 107 myydä suunnittelualueena olevan tontin 10 rakennuksineen neuvottelumenettelyssä valitulle kehittämiskumppanille Vuokrakartio Oy:lle omaan, perustetun, perustettavan tai nimeämänsä yhtiön lukuun. Suunnitelmaa kehitettiin edelleen yhdessä kehittämiskumppanin kanssa. Kauppakirja kiinteistön myynnistä allekirjoitettiin 29.9.2017.

Asemakaavanmuutosehdotus (pvm. 9.10.2017) oli lausunnoilla 13.10. - 10.11.2017 välisenä aikana ja nähtävillä 16.10. - 14.11.2017. Asemakaavanmuutosehdotuksesta ei jätetty muistutuksia.

Lausuntojen tiivistelmät on kuvattu kaavaselostuksen liitteessä 3. Varsinais-Suomen aluepelastuslaitoksella, Turun Vesihuolto Oy:llä ja Kiinteistöliikelaitoksella ei ollut huomautettavaa asemakaavanmuutosehdotuksesta. Lausuntojen, tarkentuneiden rakennus- ja tontinkäyttösuunnitelmien, hulevesitarkastelun sekä liikennemeluselvityksen perusteella kaavaehdotukseen tehdyt muutokset on kuvattu kaavaselostuksen kohdassa 4.4.2 Lausunnot ja 4.4.3 Muut muutokset 1.12.2017.

Edellä mainittujen 1.12.2017 kaavakarttaan ja selostukseen tehtyjen muutosten perusteella ei ole tarpeen asettaa asemakaavanmuutosta uudelleen julkisesti nähtäville.

Asemakaavan kuvaus

Voimassa olevassa asemakaavassa sosiaalitointa ja terveydenhoitoa palvelevien rakennusten korttelialueeksi osoitettu tontti muutetaan asuin-, liike- ja toimistorakennusten korttelialueeksi AL-1, jolle saa sijoittaa myös lähipalvelutiloja ja palveluasuntoja.

Viisi olemassa olevaa rakennusta suojellaan edelleen, tosin suojeltavien rakennusosien rajausta tarkistetaan. Kaavanmuutostyön aikana käydyissä neuvotteluissa Turun museokeskus on todennut, että sikalarakennuksen merkitys sairaala-alueella ei ole kokonaisuutta ajatellen oleellinen ja sen vuoksi on mahdollista, että rakennus poistuu.

Uudisrakennusten sijoittelulla muodostuu kaupunkikuvallisesti selkeä reuna Kaskentien suuntaan. Kurjenmäenkadun reunalla uudisrakentamisen korkeus sovitetaan lähimpänä Kurjenmäenkatua olevan suojeltavan rakennuksen korkeuteen. Rakennusoikeutta pääkäyttötarkoituksenmukaiseen uudisrakentamiseen osoitetaan 12 000 k-m² ja talousrakennuksille 570 k-m².  

Rakentamista sekä miljöön ominaispiirteiden säilyttämistä ja parantamista on ohjattu kaavaselostuksen kohdassa 5.2 Ympäristön laatua koskevien tavoitteiden toteutuminen esitetyllä tavalla.

Tonttia laajennetaan puistoon, jotta tontin sisäpihamiljöötä voidaan säilyttää enemmän. Lisäksi tontin laajentaminen mahdollistaa paremmin maisemallisesti merkittävän puuston säilyttämisen nykyisellä rajalla suojeltavan rakennuksen vieressä. Tonttiin liitettävällä puiston osalla ei ole niinkään maisemallisesti merkittävää puustoa. Laajennusalueelle velvoitetaan rakentamaan yleinen jalankulku- ja polkupyöräily-yhteys Kurjenmäenkadulta tontille 6. Voimassa olevan asemakaavan (32/1998) valmistelussa korttelialuetta pienennettiin (puistoa laajennettiin) helppokulkuisen polun rakentamismahdollisuuden turvaamiseksi. Polkua kuitenkaan ei ole toteutettu puiston puolelle.

Autopaikkojen minimivaatimus on 1 ap/ 100 k-m² asuin-, liike- ja toimistotilojen ja 1 ap/ 200 k-m² palveluasuntojen ja lähipalveluiden kerrosalaa kohden. Kaavakartassa on kuva, jossa osoitetaan piha-alueelle ja katetuille auton säilytyspaikoille (a/t) sallittu enimmäismäärä autopaikkoja osa-alueittain. Osa autopaikoista rakennetaan pihakannen alle ja tontin luoteiskulmassa uudisrakennuksen maantasokerrokseen. Autopaikkoja saa osoittaa myös pysäköintilaitoksesta enintään 300 m etäisyydeltä.

Uudisrakennusten asukasmääräksi arvioidaan noin 300 asukasta. Kiinteistönomistajan alustavana tarkoituksena on, että alueen rakennuksista vähintään 30 % olisi toimitilaa (toimisto-, myymälä- tai ravintolatilaa) ja loput 70 % osoitettaisiin asumiseen, jolloin asukkaita tulisi alueelle yhteensä noin 400 henkeä. Mikäli kaikki rakennukset tulisivat tavanomaiseen asuinkäyttöön, alueelle tulisi noin 550 asukasta.

Kaavaselostuksessa on esitetty asemakaavan tarkempi kuvaus ja se, millaisia vaikutuksia kaavan toteuttamisella on. Sivulla 19 on esitetty kaavaehdotuksen pohjana oleva tontinkäyttösuunnitelma.

Seuraava vaihe

Kaavanmuutosehdotus viedään kaupunginhallituksen ja kaupunginvaltuuston käsittelyyn.

Sovelletut lainkohdat

Maankäyttö- ja rakennuslaki 52 §, 54 §, 55 §, 57 §, 59 §, 62 §, 63 §, 65 §, 66 § ja 82 §.

Maankäyttö- ja rakennusasetus 24 §, 25 §, 27 §, 28 §, 30 §, 31 §, 32 § ja 32a §.

Liite 1Selostus "Kurjenlinna"

Liite 2Tilastolomake "Kurjenlinna"

Liite 3Kartta "Kurjenlinna"

Liite 4Tiivistelmä lausunnoista ja vastineet

Oheismateriaali 1Martinrantaseura ry:n mielipide 11.5.2015

Oheismateriaali 2Kaavaehdotuksesta annetut lausunnot 7 kpl

Toimialajohtaja Christina Hovi:

EhdotusKaupunkiympäristölautakunta päättää esittää kaupunginhallitukselle, että 9.10.2017 päivätty ja 1.12.2017 lausuntojen perusteella muutettu asemakaavanmuutosehdotus ”Kurjenlinna” esitetään kaupunginvaltuuston hyväksyttäväksi.

PäätösEhdotus hyväksyttiin.