Toimitilapäällikkö Pauliina Karjalainen, maankäyttöjohtaja Jyrki Lappi ja hankepäällikkö Tatu Pajuharju 17.1.2024:

Taustaa

Turun Kauppahallin perustusten vahvistuksen keskeisin lähtökohta on vuonna 1896 rakennetun, kulttuurihistoriallisesti arvokkaan rakennuksen säilyttäminen sekä sen toiminnan jatkumisen mahdollistaminen. Perustusten vahvistuksen yhteydessä todettiin mahdollisuus ydinkeskustakorttelin uudistamiseen.

Kaupunginvaltuusto päätti vuoden 2016 talousarvion yhteydessä Turun keskustan kehittäminen kärkihankkeen asettamisesta.

Kaupunginhallitus toimeenpani kaupunginvaltuuston päätöksen käynnistämällä hankkeen toukokuussa 2016 (kh 2.5.2016 § 177). Kärkihankkeessa tuotettu Keskustavisio 2050 esiteltiin kaupunginhallitukselle elokuussa 2017.

Kaupunginvaltuusto päätti (kv 14.5.2018 § 92), että keskustan kehittämisen kärkihanke ohjaa kulloinkin toimivaltaisen toimielimen ja viranhaltijan valmistelua ja päätöksentekoa. Lisäksi kaupunginhallitus päätti keskustan kehittämisen kymmenestä ensimmäisestä toimenpiteestä, joilla kärkihanketta toteutetaan. Kauppahallin korttelin kehittämissuunnitelma on yksi toimenpiteistä. Toisena toimenpiteenä päätettiin innovaatiokilpailun järjestämisestä ja tätä kautta kumppanuuksien hyödyntämisestä toimeenpanon välineinä.

Kaupunginhallitus päätti 11.5.2020 § 208 Sytytä Turku -keskustan kehittämiskilpailun tavoitteista, kilpailumallista, toteutustavasta ja että sarjojen lopulliset voittajat päättää kaupunginhallitus.

Kaupunginhallitus päätti 1.2.2021 § 33 Sytytä Turku -kilpailun voittajat. Yksi voittajista oli kumppanuudella toteutettava JKMM Arkkitehdit Oy:n laatima ehdotus Turun kauppahallinkortteli 2026. Samalla päätettiin, että kumppanuudesta tullaan laatimaan innovaatiokumppanuussopimus.

Kaupunginhallitus päätti 5.10.2021 § 454 Kauppahallin kortteli -nimisen strategisen hankkeen tavoitteet ja hyväksyi innovaatiokumppanuussopimuksen JKMM Arkkitehdit Oy:n kanssa. Kehittämishankkeen strategisissa tavoitteissa linjataan kauppahallista seuraavaa:

”Kauppahalli säilytetään merkittävänä perinteisen kaupan arvoja (henkilökohtainen palvelu, erikoistuotteet, erityinen ammattitaito) vaalivana, korkeatasoisena kauppapaikkana, jossa elintarvikkeiden lisäksi tarjotaan mm. ravintolapalveluita ja tukkupalveluita. Tavoitteen varmistamiseksi myös tuotantotilat tulee säilyttää korttelissa. Kauppahallin toiminta avautuu tulevaisuudessa enemmän myös hallin ulkopuolelle.”

Korttelin kehittämisen osalta strategisiksi tavoitteiksi linjattiin kauppahallin kehittämistavoitteiden lisäksi seuraavia tavoitteita:

• Kauppahallin kortteli on oleellinen osa kauppakeskustaa myös konseptinsa kautta. ​Kortteli on tulevaisuudessa monipuolinen kaupan ja palvelujen ja toimistotyön keskittymä (hybridirakentaminen).​
• Kortteliin voidaan rakentaa lyhyt- tai pitkäaikaiseen asumiseen tarkoitettuja tiloja, kuitenkin siten, että asuinrakentaminen ei ole ristiriidassa keskustan monipuolisen tapahtumallisuuden kanssa. Asuminen ei ole korttelin täydennysrakentamisen ja uudistuksen pääkäyttötarkoitus.
• Julkiset palvelut voivat olla osa korttelin palvelutarjontaa.​
• Korttelin julkiset ja puolijulkiset ulko- ja sisätilat suunnitellaan viihtyisiksi, turvallisiksi ja helposti kuljettavaksi, ympärivuotisuus huomioiden.
• Kortteli sitoo tulevaisuudessa paremmin kaupallisen keskustan ydinkorttelit yhteen ja linkittää kaupallisen keskustan lähemmäs jokirantaa korttelin kulkuyhteyksien avulla. Viereiset ydinkorttelit ovat Hansa-kortteli, Forum-kortteli ja Fortuna-kortteli. ​Kortteliin voidaan rakentaa pysäköintitilaa pyörille ja autoille.​
• Suunnittelualueen ilmastokestävyyttä työstetään kunnianhimoisesti.

Kaupunginhallitus hyväksyi 3.10.2022 § 411 innovaatiokumppanuuden tuotoksena syntyneen kokonaiskonseptin korttelin kehittämisestä.

Yhteistyösopimus innovaatiokumppanuudesta hyväksyttiin kaupunginhallituksessa 6.3.2023.

Hankesuunnitelmatyö sekä korttelikehitys

Tehtyjen päätösten pohjalta koottiin kauppahallin hankesuunnitelmaa, korttelikehityshanketta sekä nämä mahdollistavaa kaavamuutosta.

Kauppahalli on kaupungin elinvoiman kannalta merkittävä toiminto ja kaupunkimatkailijoiden vierailukohde, jolla on tunnistettu olevan potentiaalia laajempaan kävijämäärän remontin ja siihen mahdollisesti liittyvien muiden kehitystoimien myötä.

Kauppahallin ilme ja kunto ajateltiin palautettavan entiseen loistoonsa ja sillä lisätään rakennuksen vetovoimaa, mutta myös kauppahallin sujuvampaa kytkemistä ympäröiviin kortteleihin, joka antaa samalla uusia mahdollisuuksia.​

Korttelikehityshankkeen lähtökohtana oli uusi hallin alle tehtävä infrastruktuuri pitäen sisällään suunnitelmat paikoituksesta, jätehuollosta, logistisista tiloista sekä kauppahallin tuotanto, valmistus sekä oheistilat, jotka sijaitsevat nykyisellään pääosin hallin sivurakennuksessa. Nämä muutokset parantavat hallin kykyä vastata kauppiaiden tarpeisiin ja niiden katsottiin olevan välttämätön uudistus hallin toiminnan kannalta kehitettäessä koko korttelia.​ Peruskorjatun kauppahallin yhteyteen voi syntyä tiloja ja tapahtumia, jotka saavat ihmiset viettämään enemmän aikaa koko korttelin alueella.

Ajatuksena oli, että kauppahallin 1896 käyttöönotettu, hankkeen mahdollistavassa valmistelussa olevassa kaavassa suojeltava osuus kunnostetaan ja paalutetaan. Olemassa olevan kellarin lattiakorkoa laskettaisiin ja rakennettaisiin Eerikinkadun kellarittomaan päähän kellari, jotta rakennukseen saataisiin nykypäivän tekniset tilat sekä tarvittavalla laajuudella toiminnalle tarpeellisia tukitiloja.

​Julkisivua avattaisiin uuden aukion suuntaan rakennuksen arkkitehtuuria kunnioittaen. Avaus tapahtuisi samanlaisilla ikkunoilla kuin julkisivun yläosassa jo valmiiksi on.

​Tuotantotiloille suunniteltiin laajennus (nykyinen siipirakennus) ja Eerikinkadun varren liikerakennusta esitetään suunnitelmissa purettavaksi. ​Hallirakennuksen viereen rakennettaisiin uusi aukio ja sen kansirakenteen alle hallin maanalainen laajennus huoltopihalla ja ajoyhteydellä Kristiinankadulle ja korttelin muihin uudisrakennuksiin johtavalle rampille. ​Kauppahalliin sisälle rakennettaisiin parvi asiakaspaikoille ”keskilaivan” myyntipisteiden päälle.​

Kauppahallin peruskorjauksen esitetyt toimenpiteet:

• Perustusten vahvistus​
• Uusitaan talotekniikka, sähköt ja LVI​
• Piilotetaan tekniikka (nykyisin esillä) ja palautetaan sisätilojen ilme mahdollisimman alkuperäiseksi​
• Uusitaan sisätilojen pintoja museota kuunnellen​
• Parannetaan logistiikka ja sijoitellaan toiminnot järkevämmin​
• Rakennetaan uudet tuotanto- ja valmistustilat ​
• Rakennetaan uudet varastot, toimistot, sosiaalitilat​
• Lisätään asiakaspaikkoja ja mahdollistetaan tapahtumien järjestäminen (mm. Paremmat yleisö-WC:t​ sekä vaatesäilytys).

Kauppahallin peruskorjauksen hankesuunnitelman kustannusarvioksi muodostui noin 46–50 milj. €.

Tämän lisäksi kustannuksia tulisi vielä merkittävästi korttelin kehityshankkeesta ja siihen kiinteästi kuuluvista maanalaisista tiloista sekä hankkeen vaatimista väliaikaistiloista.

Tehtyjen päätösten pohjalta laaditun hankesuunnitelman ja korttelikehityshankkeen kokonaisuuden kustannusten todettiin nousevan taloudellisesti mahdottomaksi vaihtoehdoksi edetä.

Lisäselvitykset

Uusina ratkaisuvaihtoehtoina selvitettiin seuraavia etenemismahdollisuuksia:​

(Kaikki vaihtoehdot voivat sisältää parkkiaukion/korttelin kehittämistä)

1.​ Korjataan pelkät perustukset​

A) Perustusten vahvistus koko kauppahallin osalta kerralla​

B) Perustusten vahvistus osissa​

2.​​ Korjataan perustukset ja tehdään välttämättömät peruskorjaustoimet​

3.​​ Korjataan perustukset ja toteutetaan laajempi peruskorjaus

4.​​ Myydään korttelikokonaisuus ilman perustusten korjausta

Vaihtoehdot 1a ja 1b ratkaisevat painumisongelman, mutta jättävät rakennuksen keskeneräiseksi. Rakennus ei siis pelkällä perustusten vahvistamisella palaudu toimintakuntoon.

Vaihtoehdon kolme eli laajamittainen peruskorjaus tulisi myös olemaan erittäin huomattava kustannuserä. Vaihtoehdon neljä toteuttamista ei taas nähty mahdollisena toteutettavana vaihtoehtona.

Näistä vaihtoehdoista jatkoon esitetään edettävän kohdan kaksi mukaan, eli perustusten vahvistamisella ja välttämättömillä peruskorjaustoimenpiteillä palauttaen kauppahallin takaisin toimintaan, sekä uusimalla kauppahallin välttämätön tekniikka.

Kauppahallin perustukset

Turun Kauppahallin 1896 käyttöönotettu rakennus painuu kiihtyvällä tahdilla ja rakennuksen perustukset tulee vahvistaa viipymättä.

Kauppahallin perustusten kuntoa on selvitetty kuntotutkimuksin vuonna 2020. Tutkimuksissa rakennuksen on havaittu vajoavan. Kauppahallin perustuksien painumista on olemassa seurantatietoja vuodesta 2003 alkaen. Rakennus on painunut 21 vuoden aikana 68–222 mm. Rakennus painuu nykyisellään keskimäärin noin 7,3–11 mm vuodessa. Eniten painuneella Eerikinkadun puoleisella yksikerroksisella osalla painumanopeus on ylittänyt kriittisenä pidetyn rajan, ja sen on luokiteltu olevan luonteeltaan kiihtyvää. Painumaero rakennuksen eri osien välillä kasvaa ajan myötä. Tämä lisää kulttuurihistoriallisesti arvokkaan rakennuksen rakenteiden rasitusta ja vaurioitumisen määrä huomattavasti.

Kauppahallin päärakennus on perustettu puisia koheesiopaaluja käyttäen maakerrosten varaan. Paalujen päällä on kylmäkivimuuri, jonka päälle on rakennettu seinärakenteet. Puupaalujen yläpäiden ympärillä on havaittu myös hirsiarinaa. Osa päärakennuksessa havaittavasta painumasta johtuu puisten perustusrakenteiden lahoamisesta eli niiden kantavuuden menetyksestä. Muu painuminen johtuu maankerrosten kokoonpuristumisesta.

Kauppahalliin vuonna 1977 rakennettu huoltorakennus on niin ikään perustettu puisilla koheesiopaaluilla. Näiden puupaalujen yläpäissä on kuitenkin betonipaalut, jotka eivät lahoa, kuten päärakennuksessa. Huoltorakennuksen painumanopeus on noin 3,3 mm vuodessa.

Perustusten tilanteesta tehtiin tilanneselvitys syyskuussa 2024.

Perustusten nykytila tiivistettynä:

• Eerikinkadun puoleinen osa Kauppahallista painuu hälyttävän nopeasti, mikä viittaa kasvaviin riskeihin kantavien rakenteiden vaurioitumisesta ja merkittäviin lisäkustannuksiin korjaustyön mahdollisesti lykkääntyessä. ​
• Kauppahallin kellarittoman osan painumanopeus viittaa siihen, että puupaalut ovat menettäneet jo selvästi kantavuuttansa. ​
• Rakennuksen painumakäyttäytyminen jatkuu vähintään nykyisellä nopeudella tulevaisuudessa. Painumanopeus todennäköisesti kiihtyy sekä painumien käyttäytyminen muuttuu epätasaisemmaksi puupaalujen lahoamisen jatkuessa.​
• Painumaero eri rakennusten osien välillä kasvaa edelleen ajan myötä, mikä tulee tulevaisuudessa heijastumaan yhä enenevässä määrin myös yläpuolisiin rakenteisiin sekä rakennuksen käyttöä haittaavaksi. Rakennuksen epätasainen painuminen on selkeästi nähtävissä rakennuksen halkeamina.​
• Kauppahallin perustusten vahvistusten suunnittelu on suositeltavaa aloittaa pikaisesti. Painumien osalta tilanne vaikuttaa rakennuksen kannalta kriittiseltä. ​

Väliaikaistila

Kauppahallin toiminnalle oleellisen väliaikaistilan toteuttamista on tutkittu osana kokonaissuunnitelmaa. Väliaikaistilojen sisältöön sekä niiden kokoluokkaan on haettu osapuolten yhteistä tahtotilaa ja sitoutumista.

Väliaikaistilan toteutuksen suunnittelua jatketaan niin että olemassa oleviin suunnitelmiin haetaan kustannustehokkuutta, asiaa edistetään viivytyksettä. Väliaikaistilan hankintaa edistetään akuuttina väliaikaistilahankintana ja väliaikaistilan hankintapäätös tuodaan erikseen päätettäväksi päätösvaltarajojen mukaisen toimielimen päätettäväksi. Väliaikaistilan toteutusaikataulussa tulee huomioida hankkeiden yhdenaikainen aikataulutus.

Perustusten vahvistukseen ja peruskorjaukseen menevän Kauppahallin väistötilaksi suunnitellaan Wiklundin sisäpihalle sijoitettavaa moduulirakennusta. Kulku halliin tulisi käytävän kautta Kauppatorilta. Toinen sisäänkäynti olisi Brahenkadulla, josta myös huoltoliikenne kulkisi.​

Korttelin kehittäminen ja tulevaisuus

Kauppahallin korttelin kehittämistä on edistetty tähän saakka innovaatiokumppani JKMM:n alkuperäisen suunnitelman perusteella. Tämä suunnitelma on pohjautunut alkuperäiseen kauppahallin kokonaisvaltaiseen peruskorjaukseen, jossa kauppahallin tuotantotilat olisi toteutettu uuden rakennushankkeen yhteydessä maanalaisiin tiloihin myös logistiikan osalta.

Tämä etenemistapa on todettu taloudellisesti liian kalliiksi, jonka jälkeen on lähdetty pohtimaan vaihtoehtoja, jossa kauppahalliin tehdään vain välttämättömät peruskorjaukset ja tuotantotilat jäisivät suurin piirtein ennalleen. Käytännössä tämä tarkoittaa JKMM:n alkuperäisen suunnitelman keskeisten ratkaisujen muuttamista. Tältä pohjalta JKMM on valmistellut alustavia ratkaisuja, joissa nykyiset tuotantotilat voisivat jäädä paikalleen tai jossakin määrin integroituina uudisrakentamiseen. Tähän liittyvä jatkosuunnittelu on tarkoitus toteuttaa samanaikaisesti kauppahallin peruskorjaussuunnittelun kanssa ja hakea kokonaisuuden kautta sekä toiminnallisesti että taloudellisesti mahdollinen ratkaisu. Suunnittelujen edettyä riittävän pitkälle, voidaan alueen asemakaavoitusta jatkaa yhteistyössä JKMM:n kanssa.

Korttelikokonaisuuteen liittyy myös Linnankadun ja Kristiinankadun kulman yksityisomistuksessa oleva kiinteistö. Tämä kiinteistö on ollut mukana koko kauppahallin korttelin asemakaavoitukseen tähtäävässä yhteistyösopimuksessa. Tilanteen muututtua kauppahallin peruskorjaussuunnitelmien osalta, voidaan ao. kiinteistön asemakaavan suunnittelu eriyttää omaksi hankkeeksi, mikäli kiinteistönomistajat näin haluavat. Eriyttäminen mahdollistaa heidän asemakaavoituksen edistämisen koko korttelihanketta nopeammassa aikataulussa ja irtautumista nykyisestä yhteistyösopimuksesta.

Esitettävä toteutusvaihtoehto

Kauppahalli painuu hälyttävän nopeasti ja perustusten vahvistamisen suunnittelu tulee aloittaa viipymättä. Jotta mahdolliset hallitsemattomat painumat minimoidaan, tulee perustusten vahvistus toteuttaa yhtenä kokonaisuutena.

Perustusten vahvistus esitetään toteutettavaksi (pää- ja huoltorakennus) kerralla, joka on ratkaisuna kustannustehokkain sekä mahdollistaa lyhyimmän haitta-ajan. Kerralla kokonaisuutena tehtäessä mahdollistetaan parhaiten myös välillisten halkeamien ja painumien hallittavuus, jolloin rakennukselle aiheutuu mahdollisimman vähän vaurioita. Kauppahallin toiminta keskeytyy koko korjaustöiden ajaksi kauppahalli rakennuksessa.

Kauppahallissa toimii useita yrittäjiä useissa eri tiloissa. Perusten vahvistamisen takia alapohjalaatat sekä niiden yläpuoliset tilat tulee purkaa ja ennallistaa. Ennallistettaessa tiloja voidaan niiden käytettävyyttä suunnitella uudelleen ja muokata vanhasta mahdollisuuksien mukaan.

Perustusten vahvistaminen on työnä suuri ja kauppahallin toimintojen ollessa suurelta osin riippuvainen tiloista kokonaisuutena, ei korjaustyön tekemistä osissa nähdä toimivana, turvallisena tai kustannustehokkaana vaihtoehtona.

Perustusten vahvistamisen lisäksi esitetään tehtäväksi periaatepäätös hankesuunnittelun jatkamisesta tarvittavan palauttavan peruskorjauksen ja tekniikan osalta. Peruskorjauksen investointikustannus tuodaan erikseen päätettäväksi.

Hankesuunnittelun jatkuessa välttämättömän peruskorjauksen osalta huomioidaan kauppahallin tekniikassa mahdollisuuksien mukaan hallin nykyinen käyttötapa ja sen mukanaan tuomat haasteet (mm. ravintoloiden lämpökuormat).

Alustava aikataulu

2025–2026 Kilpailutus, suunnittelu sekä palauttavan peruskorjauksen tarkentava hankesuunnittelu.

2026–2028 Rakentamisvaihe ja hankkeen valmistuminen

Hankkeen aikataulun tarkentuu suunnittelun edetessä.

Kustannusarvio

Pelkän perustusten vahvistamisen kustannusarvio sisältäen suunnittelukustannukset perustusten vahvistamisesta ja peruskorjauksen suunnittelusta on 12,8–13,6 milj. € (alv 0 %). Kustannusarvio sisältää 30 % hankevarauksen.

Kustannusarviota varten on suoritettu mallinnuksia, joissa on huomioitu mm. paalupituus-, -tyyppi ja -lukumäärä, kuormansiirtorakenteen tyyppi sekä huoneistoala. Mallinnuksissa on lisäksi huomioitu kohteen vaikeusaste perustusten vahvistuksen kannalta, kaivuut, rakenteiden purkamiset, työnaikaiset tukirakenteet, paalujen asennus, injektoinnit, kuormansiirtojen tekeminen, kuivatusten ja routasuojauksen rakentaminen sekä alapohjien ja muiden perustusten purettujen rakenteiden uusiminen lähtötilannetta vastaavaan kuntoon.

Kustannusarviossa ei ole mukana:​

• arkeologisia tutkimuksia
• mahdollisia pilaantuneiden maiden kustannuksia​
• myymälä- ja varastotilojen suunnittelu/-ennallistamistöitä
• välttämättömiä palauttavia peruskorjaustoimenpiteitä
• välttämättömän tekniikan uusimista.

Kauppahallin yrittäjiltä saatu palaute

​Kauppahallin yrittäjille järjestettiin torstaina 16.1.2025 info- ja keskustelutilaisuus, jossa oli paikalla valtaosa yrittäjistä. Tilaisuudessa käytiin läpi koko hankesuunnittelun ja korttelikehityshankkeen elinkaari kaikkine välivaiheineen alkuperäisestä päätöksestä lopulliseen esitykseen. Asian kiireellisyys rakennuksen kiihtyvän vajoamisen osalta käsiteltiin. Osapuolien välillä syntyi selvitysten pohjalta yhteisymmärrys sekä hankkeen edistämisen kriittisyydestä että tavasta, jolla kokonaisuutta ollaan edistämässä. Tilaisuus oli muutoinkin hyvähenkinen.

Oheismateriaali 1Selvitys perustusten tilanteesta

Kaupunginhallituksen ehdotus

Kaupunginvaltuusto päättää

• hyväksyä Kauppahallin perustusten vahvistamiselle ja edellä mainituille suunnittelukuluille esitetyn kustannusarvion 12,8–13,6 milj. euroa,
• siirtyä hankkeessa kilpailutus ja toteutusvaiheeseen,
• periaatepäätöksenä hyväksyä Kauppahallin palauttavan ja toiminnan mahdollistavan peruskorjauksen ja jatkaa sen suunnittelua siten, että peruskorjauksen investointipäätös tuodaan erikseen päätettäväksi,
• että hanke toteutetaan kaupungin omaan taseeseen, ja
• että väliaikaistilan hankintaa edistetään akuuttina väliaikaistilahankintana, minkä toteutusaikataulussa tulee huomioida hankkeiden yhdenaikainen aikataulutus.

PäätösEhdotus hyväksyttiin.

Oheismateriaali 1Selvitys perustusten tilanteesta

Kaupunginhallituksen ehdotus

Kaupunginvaltuusto päättää

• hyväksyä Kauppahallin perustusten vahvistamiselle ja edellä mainituille suunnittelukuluille esitetyn kustannusarvion 12,8–13,6 milj. euroa,
• siirtyä hankkeessa kilpailutus ja toteutusvaiheeseen,
• periaatepäätöksenä hyväksyä Kauppahallin palauttavan ja toiminnan mahdollistavan peruskorjauksen ja jatkaa sen suunnittelua siten, että peruskorjauksen investointipäätös tuodaan erikseen päätettäväksi,
• että hanke toteutetaan kaupungin omaan taseeseen, ja
• että väliaikaistilan hankintaa edistetään akuuttina väliaikaistilahankintana, minkä toteutusaikataulussa tulee huomioida hankkeiden yhdenaikainen aikataulutus.