Kaupunkiympäristö, kaupunkisuunnittelu ja maaomaisuus, maankäyttöjohtaja Jyrki Lappi, kiinteistökehityspäällikkö Petri Liski 31.1.2023:

Kaupunginvaltuusto hyväksyi 15.6.2020 § 98 Turun kaupungin asunto- ja maapolitiikan periaatteet ja sen toimeenpanosta päätettiin kaupunginhallituksessa 14.9.2020 § 389. Asiakirja sisältää kaupungin asunto- ja maapolitiikassa noudatettavat periaatelinjaukset sekä tavoitteet valtuustokauden asuntotuotannolle asuntotyypeittäin ja hallintamuodoittain. Asiakirja on ollut voimassa nyt noin kaksi vuotta ja asiakirjaan on nähty tarpeelliseksi tehdä tarkistuksia muuttuneiden linjausten ja käytännössä havaittujen muutostarpeiden takia. Tarkistustarve on kirjattu myös kaupunginvaltuuston 15.11.2021 § 258 ja kaupunginhallituksen 20.12.2021 § 580 toimintasuunnitelman yhteydessä hyväksymään talousarviolausekkeeseen, jonka mukaan asunto- ja maapolitiikan periaatteet päivitetään vuoden 2022 aikana.

Kaupungin asunto- ja maapolitiikan periaatteet sisältävät asunto- ja maapolitiikan toimenpiteiden keinovalikoiman ja niiden toteuttamiseen liittyvät periaatteet. Asiakirjaan on koottu linjaukset siten, että ne voidaan ottaa huomioon kaupungin organisaation sisällä maankäyttöön liittyvässä operatiivisessa valmistelussa. Lisäksi kaupunginvaltuuston hyväksymien yleislinjausten tarkoituksena on ohjata myös poliittista päätöksentekoa alemman tason yksittäisissä ratkaisuissa. Yhtenäiset linjaukset helpottavat myös kommunikointia kaupunkiorganisaation ulkopuolisten asiakkaiden ja kehityskumppanien kanssa.

Periaatteiden tarkistusta on valmisteltu kaupungin sisäisenä keskusteluna niin henkilöstön kuin myös luottamushenkilöorganisaation kanssa. Tämän lisäksi on pidetty sidosryhmätilaisuus 31.8.2022, johon kutsuttiin keskeisten alalla toimivien rakennusliikkeiden, kiinteistökehittäjien, alan järjestöjen sekä konserniyhtiöiden edustajia. Näiden keskustelujen perusteella valmisteltiin luonnos, jonka kaupunginhallitus päätti lähettää 7.11.2022 § 461 lausuntokierrokselle keskeisille alan toimijoille sekä yleisesti kommentoitavaksi Kerro kantasi-palveluun. Saaduista lausunnoista on koonti oheismateriaalina 2.

​Vuoden 2020 hyväksyttyjen periaatteiden käsittelyn yhteydessä laadittiin kattava selvitys periaatelinjauksista kuuden suurimman kaupungin osalta. Tässä yhteydessä ao. asiakirjaa ei ole ajantasaistettu, koska muutostarpeet ovat pitkälti omassa toiminnassa todettuja tarkistustarpeita suhteessa voimassa oleviin periaatteisiin.

Asunto- ja maapolitiikan periaatteisiin on kuitenkin valtuustoryhmien esittämien toiveiden mukaisesti lisätty kokonaan uudet osiot ”Johdanto”, kohdan 3 alkuosa ”Asuntotuotanto” sekä kohta 7 ”Periaatteiden seuranta ja mittarointi”.

​Keskeiset huomiot saaduista lausunnoista.

​Lausuntoja saatiin yhteensä 19 kappaletta. Lausuntoja antoivat rakennusliikkeet, alan etujärjestöt, alueen kunnat, kaupunkiympäristölautakunta ja lisäksi joitain tuntemattomia tahoja nimimerkillä.

​Saaduissa lausunnoissa on kiinnitetty huomiota erityisesti perheasunto- ja keskipinta-alavaatimuksiin sekä maankäyttösopimuksien arvonnousun laskentaperusteisiin.

​Lausunnoissa perheasuntovaatimusta ei ole haluttu kasvattaa ja niissä on haluttu laskennan perustuvan ensisijaisesti huoneistoalaan. Maankäyttösopimuksien arvonnousunleikkausprosenttia on pidetty liian korkeana ja useissa lausunnoissa tuotujen näkemysten mukaan arvonnousun laskennassa pitäisi huomioida arvonnousua vähentävinä tekijöinä rakennusten purku- ja pima-kustannukset. Lisäksi on esitetty arvonnousunleikkaukseen alueellisia eroja.

​Saaduissa lausunnoissa nostettiin esiin myös riski siitä, että periaatteisiin kirjattu lähtökohta tonttien laajasta pääsääntöisestä vuokraamisesta karkottaa eurooppalaisia sijoittajia ja sitä kautta heikentää kaupungin kasvun edellytyksiä.

​Lisäksi kaupunkiympäristölautakunnan lausunnossa 13.12.2022 § 487 nostettiin esiin erityisesti käytössä olleiden tonttien luovutusperiaatteiden ja vuokrantarkistusperiaatteiden kattavampaa sisällyttämistä asiakirjaan. Myös asumisoikeusasuntojen tuotantomäärään haluttiin lisäystä, joka nousi esiin myös VASO:n lausunnossa.

​Aiempien käsittelyjen ja lausuntojen perusteella tehdyt muutokset

​Asunto- ja maapoliittisten periaatteissa asuntotuotantotavoitetta on tarkistettu kaupunginvaltuuston 14.2.2022 § 27 hyväksymän seudun asunto- ja maapoliittisen ohjelman yhteydessä tehtyjen päätösten mukaisesti pientalovaltaisempaan suuntaan. Vuosittainen pien- ja omakotitalotuotantotavoite on nostettu 14 %:iin koko asuntotuotannosta, joka tarkoittaa keskimäärin 300 asuntoa vuodessa. Näistä omakotitalojen osuus olisi puolet. Lisäksi asumisoikeusasuntojen tavoitetta on kasvatettu 150 asuntoon vuodessa lausuntokierroksella saadun palautteen perusteella.

​Erityistä huolta on herättänyt asuntorakenteen yksipuolistuminen ja erityisesti pienten asuntojen erittäin suuri määrä tuotannosta. Periaateasiakirjassa on ollut jo aikaisemmin 20 %:n velvoite perheasuntojen tuotantoon rakennushankkeiden kokonaisasuntotuotannosta. Velvoite on johtanut jossain tapauksissa siihen, että toteutetaan hyvin pieniä kahden makuuhuoneen asuntoja ko. velvoitteen täyttämiseksi. Tämän mahdollisuuden poistamiseksi asiakirjaan on kirjattu vaatimus perheasunnon 63 h-m²:n minimikoosta.

​Minimikokovaatimusta on tarkistettu lausuntokierroksen palautteen perusteella hivenen aiempaa pienemmäksi. Lausuntokierrokselle lähteneessä luonnoksessa vaatimus oli 65 h-m²:iä. Minimikokovaatimuksella pystytään varmistamaan se, että syntyvät asunnot ovat riittävän kokoisia todellisiksi perheasunnoiksi. Myös perheasuntojen määrää koskevaa tavoitetta on nähty tarpeelliseksi nostaa aiemmista periaatelinjauksista poiketen 20 %:sta 25 %:iin. Tämän osalta kirjausta on tarkennettu myös siten, että kirjauksella tarkoitetaan yksiselitteisesti asuntojen kappalemäärää, ei osuutta huoneistoalasta. Kirjaus on haluttu tehdä tähän muotoon riittävän asuntomäärän varmistamiseksi siitä huolimatta, että lausunnoissa toivottiin huoneistoalaan pohjautuvaa tulkintaa.

​Voimassa olevissa periaatteissa on edellytetty lisäksi yli 5.000 k-m²:n maankäyttösopimusta edellyttävissä hankkeissa asuntojen keskipinta-alaksi yli 40 h-m². Tämä vaatimus on nähty uusissa periaatteissa tarpeettomaksi, koska perheasuntovaatimus minimipinta-alamääräyksineen käytännössä nostaa keskipinta-alan aiemman vaatimuksen tasolle.

​Voimassa olevien periaatteiden mukaisten asuntokokovaatimuksen toteutuminen on ollut toivottua hitaampaa. Niiden soveltaminen asemakaavoissa ja maankäyttösopimuksien kautta vie aikaa.

​Periaatteisiin on tehty kirjaus, jonka mukaan perheasuntoja koskevat vaatimukset tulee huomioida asemakaavamääräysten ja tontinluovutusehtojen lisäksi myös poikkeamispäätösten ehdoissa, jotta voidaan edistää asuntotuotannon monipuolisuutta myös niillä kaava-alueilla, joilla ei kaavassa ole asuntojen kokoa ohjaavia määräyksiä.

​Nopein keino perheasuntojen määrän ja riittävän asuntokoon toteuttamiseksi asuntotuotannossa on lisätä asunto- ja maapolitiikan periaatteissa esitetty vaatimus rakennusjärjestykseen. Tällöin rakennusjärjestyksessä olevaa määräystä voisi noudattaa myös niissä vanhempiin asemakaavoihin perustuvissa rakennushankkeissa, missä kaavoissa ei ole mitään mainintaa perheasuntojen määrästä tai asuntojen pinta-alasta. Jos taas kaavassa on maininta asiasta, ei rakennusjärjestystä noudateta. Rakennusjärjestyksen perusteella voidaan käytännössä keventää kaavan määräystä mutta ei tiukentaa. Eli jos kaavassa on nyt asuntokoko esim. 55 m², rakennusjärjestyksen 63 m² ei mene sen yli. Perheasuntojen määrän ja asuntokoon valvonta jää viime kädessä rakennusvalvonnan vastuulle rakennusluvan yhteydessä.

​Tämän vuoksi esitetään, että rakennusjärjestyksen päivitys käynnistetään asunto- ja maapolitiikan periaatteiden hyväksymisen yhteydessä. Mikäli rakennusjärjestykseen ei ole tarvetta tässä kohtaa tehdä muita muutoksia, kestää päivittäminen arviolta puoli vuotta.

​Maankäyttösopimuksien osalta on selvennetty periaatteita yhteistoiminnassa toteutettavasta kaavoituksesta, joka koskee myös kumppanuushankkeita. Lisäksi ARA-velvoitetta on tarkistettu hyväksyttävien tukimuotojen ja alueellisen tasapainon varmistamiseksi. ARA-velvoitetta ei jatkossa asetettaisi pienalueille, joilla tuetun vuokra-asumisen osuus ylittää 20 %:ia. Lisäksi ARA-velvoitteen toteutumisen varmistamiseksi asetetaan jatkossa sopimussakko. Sopimussakon suuruutta on kritisoitu joissakin lausunnoissa mutta tämän osalta korkea sopimussakko nähdään tarpeellisena mahdollisten väärinkäytösten estäjänä.

​Näiden asuntorakenteen monipuolisuuteen tähtäävien periaatekirjausten on tarkoitus olla se perustaso, joka nähdään tarpeelliseksi koko kaupungin alueella. Joidenkin alueiden osalta tämä taso ei kuitenkaan välttämättä riitä takaamaan riittävän monipuolista asuntorakennetta. Näiden alueiden osalta asemakaavojen tavoitteiden asettamisen yhteydessä arvioidaan, onko kyseisellä kaava-alueella erityisiä syitä selvittää tarvetta asunto- ja maapolitiikan periaatteista poikkeaviin asuntorakenteen monipuolisuuteen vaikuttaviin linjauksiin.

​Maankäyttösopimuksissa mahdollistetaan jatkossa sopimuskorvauksen maksaminen luovuttamalla rakennusoikeutta kaupungille ja se, että sopimuskorvausten ensimmäistä maksuerää voidaan erityisestä syystä siirtää ensimmäisen rakennusluvan yhteyteen. Tällainen syy voi esimerkiksi olla taloyhtiön lisärakentaminen, joka ei edellytä infran lisärakentamista. Lausunnoissa kaivattiin maankäyttösopimuskorvausten laskennassa purku- ja pima-kustannusten huomioimista arvonnousua alentavina kustannuksina. Näiden osalta muutosta aiempaan käytäntöön ei ole tehty, koska kaupunki näkee nämä suoraan maanomistajalle kuuluvina kustannuksina. Lisäksi poikkeamisen yhteydessä ollut mahdollisuus maankäyttösopimuksen kaltaiseen sopimukseen on poistettu nykyisen laintulkinnan vastaisena.

​Tonttien luovuttamiseen ja vuokraamiseen liittyviin periaatteisiin on tehty täydennyksiä pitkälti jo käytössä olevien toimintalinjausten pohjalta. Muutos nykyisiin linjauksiin on tehty omakotitonttien vuokrankorotusten osalta silloin, kun vuokrataso sopimusten uusimisen yhteydessä yli nelinkertaistuu. Näissä tapauksissa noudatettaisiin jatkossa vastaavaa periaatetta kuin yhtiömuotoisten asuntotonttien osalta on noudatettu eli vuokrannousua porrastetaan ensimmäisten neljän vuoden aikana. Tällä on jossain määrin vaikutusta kaupungin saamiin vuokratuloihin. Keskimääräinen vuotuinen maanvuokratuloja vähentävä vaikutus on arvioitu n. 100.000-150.000 euron suuruiseksi.

​Tulevaisuudessa näistä pitkien vuokrasopimusten uusimisen yhteydessä tapahtuvista suurista kertakorotuksista pyritään eroon käynnistämällä valmistelu alueellisen asuntohintaindeksin toteuttamiseksi. Tällainen indeksi on käytössä sekä Helsingissä että Tampereella. Tällaisen asuntohintaindeksin tulisi olla Tilastokeskuksen ylläpitämä. Alueellisen asuntohintaindeksin käyttöönoton jälkeen vuokrasopimuksia voitaisiin jatkossa sitoa tähän indeksiin esimerkiksi siten, että tarkistus tehtäisiin 15 tai 20 vuoden välein. Tällöin vuokrataso korottuisi oikealle tasolle useammin ja vuokrataso olisi lähempänä oikeaa koko vuokrakauden.

​Alueiden luovutusta koskevaa kirjausta on tarkistettu siten, että jatkossa kaupunki ei pääsääntöisesti luovuta omistusoikeutta alueelta, joka käsittää Linnakaupungin, keskustan, Tiedepuiston ja Ruissalon alueet sekä joukkoliikenteen laatukäytävien välittömiltä vaikutusalueilta. Rajaus on esitetty asunto- ja maapolitiikan periaatteet-asiakirjan lopussa liitekartalla. Joukkoliikenteen laatukäytävän vaikutusalueen laajuudeksi on kirjattu n. 250 metriä laatukäytävän molemmin puolin. Joukkoliikenteen laatukäytävinä pidetään yleiskaava 2029 karttatarkastelussa merkittyjä joukkoliikenteen laatukäytäviä. Lisäksi on kirjattu erikseen hanketyyppejä, joiden osalta myynti olisi kuitenkin jatkossakin pääosin mahdollista. Näitä ovat merkittävät kaupalliset keskukset, hotellit tai vastaavat liikerakentamiskohteet, koska erityisesti näissä kohteissa ulkomaisten sijoittajien merkitys korostuu.

​Asemakaavoittamattomien maa-alueiden myyntiä koskevaa kohtaa on myös tarkistettu vastaamaan paremmin käytännön tarpeita.

​Tarkistetut asunto- ja maapolitiikan periaatteet ovat liitteenä 1. Oheismateriaalissa 1 on esitetty muutokset voimassa oleviin periaatteisiin erillisinä muutosmerkintöinä.

Liite 1​Turun kaupungin asunto- ja maapolitiikan periaatteet

Oheismateriaali 1​Turun kaupungin asunto- ja maapoliittiset periaatteet sisältäen muutosmerkinnät

Oheismateriaali 2​Koonti lausuntokierroksella saaduista palautteista ja lausunnoista

Kaupunginhallituksen ehdotus​​

Kaupunginvaltuusto päättää

-​​​​​​​ hyväksyä Turun kaupungin asunto- ja maapoliittiset periaatteet liitteen 1 mukaisesti,

-​​​​​​​ käynnistää alueellisen asuntohintaindeksin valmistelun Turkuun/Turun seudulle,

-​​​​​​​ käynnistää rakennusjärjestyksen päivittämisen tavoitteena lisätä siihen asunto- ja maapolitiikan periaatteiden mukaiset perheasuntoja koskevat vaatimukset, ja

-​​​​​​​ että jatkossa asemakaavojen tavoitteiden asettamisen yhteydessä arvioidaan, onko kyseisellä kaava-alueella erityisiä syitä selvittää tarvetta asunto- ja maapolitiikan periaatteista poikkeaviin asuntorakenteen monipuolisuuteen vaikuttaviin linjauksiin.

​

PäätösEhdotus hyväksyttiin.

Päätös asiassa tehtiin äänin 8-4, 2 tyhjää.

​Suoritetussa nimenhuutoäänestyksessä esittelijän päätösehdotuksen puolesta äänestivät Elo, Koivusalo, Lehtinen, Furuholm, Muukkonen, Helin, Weber ja Rantanen.

​Ruohosen Pälven kannattamana tekemän seuraavansisältöisen muutosehdotuksen puolesta äänestivät heidän lisäkseen Aaltonen ja Arve:

​”Hyväksytään kaupunginhallituksen ehdotus seuraavilla asunto- ja maapolitiikan periaatteiden 3.3 lukuun ”Asumisen monimuotoisuuden kehittäminen” tehtävin muutoksin:

• muutetaan kolmas kohta seuraavaksi:

”Perheasuntojen määrän ja koon tulee olla koko kaupungissa ja alueittain tarkasteltuna riittävä siten, että ohjelman tavoitteet voivat toteutua.​

Kaavamääräyksissä sekä maankäyttösopimuksissa ja tontinluovutusten ehdoissa voidaan tehdä tarkempia kohdekohtaisia perheasuntoja koskevia kriteerejä, joilla taataan perheasuntojen riittävä ja riittävän monipuolinen rakentuminen kaupungin eri alueilla.”

• lisätään neljänneksi kohdaksi seuraava:

”Asuinrakennusten keskipinta-alan tulee olla yli 40m2 ja se turvataan kaavamääräyksin. Keskipinta-ala ei koske erityisasumista.” ​

Perustelut:

On hyvä ja tärkeää, että perheasuntoja tavoitellaan. Perheasuntojen määrän ja minimipinta-alan (63 m²) määrittely voi kuitenkin olla riski sekä tavoitteen saavuttamisen, laadun, koon monipuolisuuden että rakennushankkeiden käynnistymisen ja markkinan toimimisen kannalta. Tarvitaan myös erikokoisia perheasuntoja aina yli 100m2:iin asti, mutta tällainen tarkka säätäminen ohjelmatasolla on ongelmallista ja saattaa ehkäistä rakentumista, mikä ei ole ohjelman tavoitteiden edistämisen kannalta hyödyllistä. Minimi voi muodostua maksimiksi ja asuntorakenteesta tulla epätarkoituksenmukainen ajankohdasta ja paikasta riippuen.

Rakentaminen edellyttää yleensä oletettua ja osin varmaa kysyntää. Painetta on olla siksi määrittelemättä numeerisia mittareita ja sen sijaan säädellä kokonaisuuden toteutumista maankäyttösopimuksissa ja kaavamääräyksissä huomioiden näiden periaatteiden perheasuntoja koskevat laadulliset ja määrälliset tavoitteet alueellisuuden pohjalta – ei yksittäisen kohteen tasolla.”

Niinivirta ja Anttila äänestivät tyhjää.​

Liite 1​Turun kaupungin asunto- ja maapolitiikan periaatteet

Oheismateriaali 1​Turun kaupungin asunto- ja maapoliittiset periaatteet sisältäen muutosmerkinnät

Oheismateriaali 2​Koonti lausuntokierroksella saaduista palautteista ja lausunnoista

Kaupunginhallituksen ehdotus​​

Kaupunginvaltuusto päättää

-​​​​​​​ hyväksyä Turun kaupungin asunto- ja maapoliittiset periaatteet liitteen 1 mukaisesti,

-​​​​​​​ käynnistää alueellisen asuntohintaindeksin valmistelun Turkuun/Turun seudulle,

-​​​​​​​ käynnistää rakennusjärjestyksen päivittämisen tavoitteena lisätä siihen asunto- ja maapolitiikan periaatteiden mukaiset perheasuntoja koskevat vaatimukset, ja

-​​​​​​​ että jatkossa asemakaavojen tavoitteiden asettamisen yhteydessä arvioidaan, onko kyseisellä kaava-alueella erityisiä syitä selvittää tarvetta asunto- ja maapolitiikan periaatteista poikkeaviin asuntorakenteen monipuolisuuteen vaikuttaviin linjauksiin.

PäätösEhdotus hyväksyttiin.

Lisäksi keskustelun aikana Ruohosen Mannin kannattamana tekemä ponsi päätettiin saattaa hallintosäännön 163 §:n mukaisesti kaupunginhallituksen tietoon.

Asian käsittely kokouksessa

Tehty muutosehdotus ja sen käsittely

Pälve Ruohosen kannattamana teki seuraavansisältöisen muutosehdotuksen:

”Ehdotus hyväksytään seuraavilla asunto- ja maapolitiikan periaatteiden 3.3 lukuun ”Asumisen monimuotoisuuden kehittäminen” tehtävin muutoksin:

• muutetaan kolmas kohta seuraavaksi:

​”Perheasuntojen määrän ja koon tulee olla koko kaupungissa ja alueittain tarkasteltuna riittävä siten, että ohjelman tavoitteet voivat toteutua.​

​Kaavamääräyksissä sekä maankäyttösopimuksissa ja tontinluovutusten ehdoissa voidaan tehdä tarkempia kohdekohtaisia perheasuntoja koskevia kriteerejä, joilla taataan perheasuntojen riittävä ja riittävän monipuolinen rakentuminen kaupungin eri alueilla.”

• lisätään neljänneksi kohdaksi seuraava:

​”Asunnon keskikoon tulee olla yli 40m2 ja se turvataan kaavamääräyksin. Keskikoko ei koske erityisasumista.” ​

Perustelut:​

On hyvä ja tärkeää, että perheasuntoja tavoitellaan. Perheasuntojen määrän ja minimipinta-alan (63 m²) määrittely voi kuitenkin olla riski sekä tavoitteen saavuttamisen, laadun, koon monipuolisuuden että rakennushankkeiden käynnistymisen ja markkinan toimimisen kannalta. Tarvitaan myös erikokoisia perheasuntoja aina yli 100m2:iin asti, mutta tällainen tarkka säätäminen ohjelmatasolla on ongelmallista ja saattaa ehkäistä rakentumista, mikä ei ole ohjelman tavoitteiden edistämisen kannalta hyödyllistä. Minimi voi muodostua maksimiksi ja asuntorakenteesta tulla epätarkoituksenmukainen ajankohdasta ja paikasta riippuen.

Rakentaminen edellyttää yleensä oletettua ja osin varmaa kysyntää. Painetta on olla siksi määrittelemättä numeerisia mittareita ja sen sijaan säädellä kokonaisuuden toteutumista maankäyttösopimuksissa ja kaavamääräyksissä huomioiden näiden periaatteiden perheasuntoja koskevat laadulliset ja määrälliset tavoitteet alueellisuuden pohjalta – ei yksittäisen kohteen tasolla.”

Keskustelun päätyttyä puheenjohtaja teki seuraavan äänestysesityksen: Ne valtuutetut, jotka kannattavat kaupunginhallituksen ehdotusta, äänestävät "jaa", jos "ei" voittaa, on Pälven tekemä muutosehdotus tullut hyväksytyksi. Äänestysesitys hyväksyttiin.

​Suoritetussa koneäänestyksessä 49 valtuutettua kannatti kaupunginhallituksen ehdotusta ja 18 valtuutettua kannatti Pälven tekemää muutosehdotusta, joten kaupunginhallituksen ehdotus tuli kaupunginvaltuuston päätökseksi.

Liite 2​Äänestyslista​

​Esitetty ponsi

​Ruohonen Mannin kannattamana esitti seuraavan ponnen:

"​Uuden asunto- ja maapoliittisen ohjelman vaikutuksia tulee seurata ja arvioida. Heikkenevässä suhdanteessa on riskinä, etteivät varsinkaan suurempien kaava-alueiden hankkeet lähde liikkeelle. Perustelluista syistä päätöksenteossa pitää voida joustaa tiukimmasta sääntelystä."