KIINTEISTÖN KAUPPAKIRJA

1. SOPIJAPUOLET

1.1 Myyjä

VR-Yhtymä Oyj (jäljempänä ”Myyjä” tai ”VR”)

Y-tunnus 1003521-5

PL 488 (Radiokatu 3)

00101 Helsinki

1.2 Ostaja

Turun kaupunki (jäljempänä ”Ostaja” tai ”Kaupunki”)

Y-tunnus: 0204819-8

PL 355

20100 Turku

2. KAUPAN KOHDE

Pinta-alaltaan noin 74300 m2 suuruinen määräala Turun kaupungin kylän Konepaja 3:10 tilasta (853-514-3-10) rakennuksineen, rakennelmineen ja laitteineen (jäljempänä ”Kiinteistö”). Kaupan kohteen osoite on Köydenpunojankatu 14 ja kaupan kohteena oleva määräalan sijainti ja rajat on osoitettu liitteenä 1 olevalla kartalla M125 / 21.4.2022.

Kiinteistö on 11.10.2014 voimaan tulleessa asemakaavassa ”VR Konepaja” 44/2004 osoitettu rautatiealueeksi LR-1. Kiinteistöllä on asemakaavalla suojeltu (sr-2) veturitallirakennus ja muita ratapihatoimintaa palvelevia rakennuksia.

Kiinteistö on 28.8.2020 päivätyssä, 15.9.2021 ja 11.1.2022 lausuntojen ja muistutusten perusteella muutetussa ”Turku Ratapiha” 2/2018 asemakaavaehdotuksessa osoitettu Liike-, toimistorakennusten korttelialueeksi (KYU-1/RKY), asuin- ja liikerakennusten korttelialueeksi (AL-1/RKY), asuinkerrostalojen korttelialueeksi (AK-2/RKY) ja katualueeksi. Asemakaavaehdotus on liitteessä 2.

3. KAUPPAHINTA

3.1 Peruskauppahinta

Kolmekymmentäkaksimiljoonaa kaksisataayhdeksäntuhatta kaksisataa (32.209.200) euroa (jäljempänä ”Peruskauppahinta”).

Peruskauppahinta maksetaan kahdessa erässä myyjän tilille [FI17 8000 1300035004] siten, että ensimmäinen erä 27.209.200 € maksetaan neljäntoista (14) vuorokauden kuluessa kauppakirjan allekirjoittamisesta ja toinen erä 5.000.000 euroa kolmen (3) kuukauden kuluessa siitä, kun kaupankohteena olevan määräalan hallintaoikeus on siirtynyt kaupungille, viimeistään kuitenkin 31.12.2025 mennessä.

3.2 Kauppahinnan tarkistus

Asemakaavaehdotuksessa ”Turku Ratapiha” 2/2018 Kiinteistön alueelle on osoitettu rakennusoikeutta yhteensä 143950 k-m2.

Mikäli Turun Ratapihan Kehitys Oy:n ja VR:n välinen kiinteistökauppa ei toteudu 30.6.2023 mennessä ja Konepaja 3:10 alueelle Kaupungin ja VR:n välillä allekirjoitetun Kumppanuussopimuksen tarkoittama asemakaavanmuutos saa lainvoiman, tarkistetaan Peruskauppahintaa siltä osin kuin asemakaavanmuutoksessa Kiinteistölle osoitetun rakennusoikeuden arvo muuttuu edellä mainitusta Peruskauppahinnasta (32.209.200 euroa).

Asemakaavanmuutoksen sisältämän rakennusoikeuden arvoa laskettaessa käytetään rakennusoikeuden arvoina:

Liikerakennusoikeus   180 €/k-m2

Asuinrakennusoikeus   280 €/k-m2

Muu rakennusoikeus   150 €/k-m2

Rakennusoikeuden arvoista on vähennetty Turun kaupungin asunto- ja maapolitiikan periaatteiden (hyväksytty Turun kaupunginvaltuustossa 15.6.2020) mukainen maankäyttösopimuskorvaus.

Tarkistettu kauppahinta erääntyy maksettavaksi kolmen (3) kuukauden kuluttua siitä, kun Kumppanuussopimuksen mukainen asemakaavanmuutos on saanut lainvoiman.

Tarkistettu kauppahinta sidotaan elinkustannusindeksiin (1951:100). Perusindeksinä käytetään tämän kauppakirjan allekirjoittamispäivän mukaista viimeisintä julkaistua pistelukua ja vertailuindeksinä käytetään asemakaavan lainvoimaistumispäivän mukaista viimeisintä julkaistua pistelukua. Rakennusoikeuden (k-m2) yksikköhintaa tarkastetaan perusindeksin ja vertailuindeksin muutoksen suhteessa ja sanottu muutos huomioidaan laskettaessa kiinteistöluovutuksen lisäkauppahintaa. Selvyyden vuoksi todetaan, ettei tämä koske jo maksettua Peruskauppahintaa, vaan ainoastaan mahdollista Kaupungin ja VR:n välillä allekirjoitetun Kumppanuussopimuksen tarkoittama asemakaavanmuutoksen perusteella tarkistettua kauppahintaa.

Selvyyden vuoksi todetaan, että kohdan 3.1 mukainen Peruskauppahinta on Kiinteistöstä maksettava vähimmäiskauppahinta ja tässä kohdassa 3.2. tarkoitettu kauppahinnan tarkastaminen ei voi missään olosuhteissa johtaa kaupantekohetkellä jo sovitun Peruskauppahinnan alentamiseen tai palauttamiseen.

4. OMISTUS- JA HALLINTAOIKEUDEN SIIRTYMINEN, VAARANVASTUU

Omistusoikeus Kiinteistöön siirtyy Myyjältä Ostajalle tämän kauppakirjan allekirjoituksella ja kun kauppahinnan ensimmäinen erä on maksettu Myyjälle.

Hallintaoikeus Kiinteistöön siirtyy Ostajalle kokonaisuudessaan vasta kun kohdassa 6.8 tarkoitetut edellytykset ovat täyttyneet. Muiden kuin kohdassa 6.8 tarkoitettujen alueiden osalta hallintaoikeus Kiinteistöön siirtyy Ostajalle omistusoikeuden siirtymishetkellä.

Vaaranvastuu siirtyy Ostajalle samalla kun kiinteistön hallinta siirtyy sille. Myyjä vastaa vahingosta, joka Kiinteistölle aiheutuu tulipalon, myrskyn, vahingonteon tai muun Myyjästä (ja Ostajasta) riippumattoman syyn vuoksi kaupanteon jälkeen mutta ennen kuin hallinta on siirtynyt Ostajalle.

5. KAUPAN KOHDETTA KOSKEVAT TIEDOT JA VAKUUTUKSET

5.1 Kiinteistöä koskevat asiakirjat

Ostaja on tutustunut seuraaviin Kiinteistöä koskeviin asiakirjoihin, sellaisina kuin ne ovat voimassa tämän kauppakirjan allekirjoitushetkellä:

- kiinteistörekisteriote

- lainhuutotodistus

- rasitustodistus

- voimassa oleva asemakaava (asemakaavamääräyksineen);

- Maaperän pilaantumiseen liittyvät tutkimukset ja raportit

- [Vuokrasopimukset, sijoitusluvat ja mahdolliset rasitesopimukset]

- [KUTU-hankkeeseen liittyvät dokumentit ja sopimukset]

- muuntamoiden tarkastuspöytäkirjat.

5.2 Kiinteistöön tutustuminen

Ostaja on tutustunut Kiinteistöön. Ostaja on katselmuksiensa ym. tarkastuksien yhteydessä haluamallaan tavalla tarkastanut Kiinteistön. Myyjän tulee toimittaa ennen kauppakirjan allekirjoittamista Ostajalle dokumentaatio muiden rakennusten sähkökeskusten sähköasennusten asianmukaisuudesta. Ostaja vakuuttaa, että se on tarkastuksissa todennut Kiinteistön vastaavan siitä esitettyjä asiakirjoja ja annettuja tietoja.

Osapuolet sopivat, että Ostaja hankkii muut kuin suojellut rakennukset ja rakennelmat purettaviksi ja että niiden nykyinen kunto ja purkuvelvollisuus on otettu huomioon jo kauppahinnan määrittelyssä. Ostaja on tietoinen Kiinteistöllä sijaitsevista suojelluista rakennuksista ja niihin liittyvistä suojelumääräyksistä. Ostaja vastaa rakennusten suojelusta rakennushankkeille tai muutoin aiheutuvista kustannuksista ja vastuista. Ostaja on tietoinen, että suojeltujen rakennusten muuttaminen muuhun kuin nykyiseen käyttötarkoitukseen edellyttävät merkittäviä investointeja mm. talotekniikkaan ja rakenteisiin.

Myyjä kuitenkin huolehtii rakennusten nykykäytön edellyttämästä normaalista ylläpidosta ja korjauksista rakennusten hallintaoikeuden siirtymishetkeen asti.

Viitaten edellä mainittuun ja maakaaren 2 luvun 9 §:ssä lausuttuun, Osapuolet sopivat erityisesti ja yksilöidysti siitä, että Ostaja ottaa kaupan kohteen rakennuksineen vastaan siinä kunnossa kuin ne viimeksi Ostajalle esiteltäessä olivat.

5.3 Myyjän vakuutukset

Myyjä vakuuttaa, että Kiinteistöön ei kohdistu (a) rasitustodistuksista ilmenemättömiä velkakiinnityksiä tai rasituksia, (b) kiinteistörekisteriotteista, asemakaavasta tai rasitesopimuksista ilmenemättömiä rasitteita tai muita kolmansien oikeuksia taikka (c) kohdissa 5.1 ja 5.4 mainituissa asiakirjoista ilmenemättömiä rasitteita tai oikeuksia. Ostaja on lisäksi tietoinen katselmuksen aikana esiin tulleista seuraavista kirjaamattomista rasitteista ja kolmansien oikeuksista:

TKU045 Henkilövaunujen huoltohalli

-Alueen pohjavesipumppaamo sijaitsee rakennuksen vieressä. Tarkalleen ottaen ei ole tiedossa miten laajaa aluetta pumppaamo palvelee, itse konepajakiinteistöä vai myös muuta aluetta.

TKU055 Veturitallirakennus

-Veturitallille ja koko varikkoalueelle nykyinen kulkuyhteys sijaitsee tällä hetkellä osittain kiinteistön Pohjola-29-8 puolella (ns. Tammisen tontti)

-Pohjola-29-8 tontin sähkö tulee Veturitallin kautta.

TKU078 Toimisto- ja varastorakennus

-VSS-tila palvelee myös Logomoa

-Lämpölinja Logomoon ja Pohjola-29-8 tontille kulkee rakennuksen kautta

-Viemärilinjat menee Pohjola-29-8 tontin kautta Ratapihankadulle

Myyjä vakuuttaa, että sillä on rajoittamaton omistusoikeus Kiinteistöön, se on tehnyt lain edellyttämät luovutusta koskevat hallinnolliset päätökset ja että sillä on oikeus luovuttaa Kiinteistö.

Myyjä ei anna Ostajalle muita Kiinteistöä koskevia vakuutuksia.

5.4 Vuokrasopimukset, liittymät

Siltä osin kuin Ostaja on ennen kauppaa edellyttänyt, Myyjä on irtisanonut Ostajan hallintaan kaupantekohetkellä siirtyviin alueisiin kohdistuvat vuokrasopimukset viimeistään tämän kauppakirjan allekirjoitushetkellä. Kyseiset vuokrasopimukset siirretään Ostajalle kaupantekohetkellä. Irtisanotut vuokrasopimukset päättyvät ehtojensa mukaisesti seuraavasti: [xx.xx.202X]. [Täsmennetään tiedot vuokralaiskohtaisesti lopulliseen kauppakirjaan. Rautatieinfran käyttäjät siis jatkavat toimintaansa Kiinteistöllä nykyisillä järjestelyillä kohdan 6.8 mukaisesti, eli siihen asti kun korvaava ratainfra on otettu käyttöön.]

Kaupunki järjestää kustannuksellaan Kiinteistöllä myöhemmin toteutettavien rakennushankkeiden edellyttämät liitynnät kaupungin vesi-, hulevesi- ja jätevesihuollon verkostoihin sekä mahdolliset muut liittymät.

Pohjola-29-8 kiinteistö on liitetty kaukolämpö- ja sähköverkostoon ns. takamittauksella kaupankohteen verkostojen kautta. Mikäli Pohjola-29-8 kaukolämpö- tai sähköverkoston muutostyöt ovat välttämättömiä ja niistä tulee Ostajalle kustannuksia on kaupunki oikeutettu perimään aiheutuneet kustannukset myyjältä. Myyjä on pidettävä mukana Pohjola-29-8 kiinteistön omistajan kanssa mahdollisesti käytävissä neuvotteluissa ja mahdolliset muutostyöt tulee toteuttaa viimeistään kolmen vuoden kuluessa asemakaavan lainvoimaistumisesta, jonka jälkeen Myyjä ei ole enää vastuussa mahdollisten muutostöiden kustannuksista.

6. ERITYISET SITOUMUKSET

6.1 Pilaantuminen

Kiinteistöllä on tehty Ostajalle esitettyjen ympäristöraporttien mukaiset selvitykset ja tutkimukset (”Ympäristöraportit”). Ympäristöraporttien mukaan Kiinteistöllä on todettu Kiinteistön nykykäyttö ja sen suunniteltu tuleva käyttö huomioiden pilaantuneeksi luokiteltavia maa-aineksia ja tutkituilla alueilla on maaperän kunnostustarvetta.

Myyjä vastaa Kiinteistön maaperän kunnostamisesta lainsäädännön ja ympäristönsuojeluviranomaisten edellyttämällä tavalla, jotta Kiinteistöä voidaan käyttää VR:n ja Kaupungin välisen kumppanuussopimuksen mukaisen asemakaavan mukaiseen käyttötarkoitukseen. Selvyyden vuoksi todetaan, että Myyjän kunnostamisvelvoite koskee myös rautatiealueita, joita asemakaavalla muutetaan yleiseksi alueiksi kuten esim. kaduiksi, aukioiksi ja puistoiksi. Myyjän kunnostamisvelvoite ei koske nykyisen asemakaavan mukaisia katualueita. Maaperän kunnostamisesta aiheutuviksi kustannuksiksi katsotaan ainoastaan tavanomaisiin maanrakennuskustannuksiin nähden ylimääräiset kustannukset (sisältäen puhtaan täyttömaan kohteen palauttamiseksi rakentamisen edellyttämään korkotasoon).

Myyjä suorittaa kunnostustoimenpiteet Kiinteistöllä myöhemmin toteutettavien rakennushankkeiden edellyttämien kaivutöiden yhteydessä. Ostaja sitoutuu myötävaikuttamaan siihen, että kunnostustoimenpiteet voidaan tilata samalta urakoitsijalta, joka toteuttaa kyseiset maanrakennustyöt. Edellä mainitusta riippumatta Myyjällä on kuitenkin oikeus toteuttaa maaperän kunnostustyöt milloin tahansa sen jälkeen, kun Kiinteistöllä nykyisin sijaitseva ratainfra voidaan poistaa käytöstä KUTU-hankkeen valmistuttua, kuitenkin viimeistään kymmenen (10) vuoden kuluttua Kaupungin ja VR:n välillä allekirjoitetun Kumppanuussopimuksen tarkoittaman asemakaavanmuutoksen tultua lainvoimaiseksi. Puhdistustyöstä tulee ilmoittaa kirjallisesti Ostajalle 3 kuukautta ennen puhdistustöiden aloittamista.

Sopijaosapuolet voivat yhteisesti myöhemmin sopia muusta aikataulusta, mikäli alueen rakentuminen on määräajan päätyttyä olennaisesti toteutumatta.

Selvyyden vuoksi todetaan, että Myyjä ei vastaa miltään osin mahdollisista Kiinteistöllä sijaitsevissa rakennuksissa tai niiden rakenteissa havaitusta pilaantumisesta (ml. asbesti), vaan niiden puhdistamisesta, kuljettamisesta, käsittelystä yms. aiheutuvista toimenpiteistä ja kustannuksista vastaa kaikilta osin Ostaja.

6.2 Verot ja viranomaismaksut

Myyjä vastaa kaikista Kiinteistöön liittyvistä veroista ja muista julkisoikeudellisista maksuista siltä osin kuin niiden peruste on ajalta ennen omistusoikeuden siirtymispäivää, jonka jälkeiseen aikaan perustuvista sanotuista kustannuksista vastaa Ostaja.

6.3 Tulot ja menot

Kohdan 5.4 mukaisiin (irtisanottuihin tai siirrettyihin) vuokrasopimuksiin perustuvat tulot ja menot jaetaan Osapuolten välille siten, että aikaan ennen omistusoikeuden siirtymispäivää kohdistuvat tulot ja menot kuuluvat Myyjälle ja omistusoikeuden siirtymispäivään ja sen jälkeiseen aikaan kohdistuvat tulot ja menot kuuluvat Ostajalle. Selvyyden vuoksi todetaan, että Myyjän vastuulle kuuluvat myös sellaiset menot, joiden vastuuperuste on ajalta ennen omistusoikeuden siirtymishetkeä, mutta vaatimus on esitetty vasta omistusoikeuden siirtymisen jälkeen.

6.4 Myyjän muut vastuut

Myyjä vastaa maaperän kunnostamisen lisäksi myös muista Kiinteistön rakentamiskelpoiseksi saattamisen kustannuksista mm.:

-kaikki ratapihan siirron kustannukset suunnittelukustannuksineen. ”Ratapihan siirrolla” tarkoitetaan käytännössä Kiinteistöllä kauppakirjan allekirjoitushetkellä olevien raiteiden ja muun ratainfran korvaamista Iso-Heikkilän alueelle toteutettavilla raiteistoilla, jonka jälkeen Kiinteistö vapautuu muuhun käyttötarkoitukseen.

-Konepaja 3:10 tilan alueella olevan junaliikenteen ohjauskeskuksen (asetinlaite) siirtämisen tai kapseloinnin kustannukset.

Edellä mainitut työt sovitaan tehtäväksi osana Väyläviraston johtamaa Kupittaa-Turku kaksoisraide hanketta (”KUTU-hanke”), jonka on määrä valmistua arviolta vuonna 2024–2025. Tästä sovitaan erillisellä Väyläviraston ja VR:n välisellä KUTU-Hanketta koskevalla toteutussopimuksella, jolla Väylävirasto ja VR sopivat sitovasti myös kyseisistä töistä aiheutuvien kustannusten jakamisesta keskenään. Selvyyden vuoksi todetaan, että tällä kauppakirjalla ei muuteta Osapuolten ja Väyläviraston välillä sovittuja kustannus- ja vastuunjakoja KUTU-hankkeessa.

Osapuolilla ei ole maaperän kunnostamisen ja tässä kohdassa 6.4 tarkoitettujen kustannusten lisäksi tiedossa muita Kiinteistön rakentamiskelpoiseksi saattamisen kustannuksia.

6.5 Lohkominen

Ostaja vastaa kustannuksellaan Kiinteistön lohkomisesta itsenäiseksi kiinteistöksi.

6.6 Maankäyttösopimus

Osapuolet toteavat, että Kiinteistöä koskien ei ole tehty erillistä maankäyttösopimusta eikä Osapuolilla ole siten avoimia maankäyttösopimukseen perustuvia velvoitteita. Edellä kohdassa 3.2. mainitulla tavalla rakennusoikeuden arvoista on jo vähennetty Turun kaupungin maapolitiikan periaatteiden (hyväksytty Turun kaupunginvaltuustossa 15.6.2020) mukainen maankäyttösopimuskorvaus.

6.7 Raideliikenteen toimintojen varmistaminen kiinteistökaupan jälkeen

Osapuolet sopivat, että riippumatta tästä Kiinteistön kaupasta ja Kiinteistön omistusoikeuden luovutuksesta, kaikki Kiinteistöllä olemassa olevat raiteet ja muu ratainfra niihin liittyvine maa-alueineen ja rakennuksineen pysyvät myös Kiinteistön kaupan jälkeen korvauksetta nykyisessä käytössään ja Myyjän hallinnassa niin pitkään kunnes KUTU-hankkeella toteutettavat korvaavat raidejärjestelmät ovat saaneet viranomaisten tarvittavat hyväksynnät ja ne on otettu tosiasiallisesti käyttöön, kuitenkin enintään 31.12.2026 asti. Mikäli korvaavat raiteet eivät vielä tuolloin ole käyttöönotettavissa, Myyjä on velvollinen maksamaan 1.1.2027 lukien hallinnassaan olevista alueesta Ostajalle kohtuullista markkinavuokraa hallinta-ajan loppuun asti (joka vastaa esim. määrältään vastaavan kaltaisessa käytössä olevan alueen käypää vuokraa).

Selvyyden vuoksi todetaan, että Myyjä pysyy myös Kiinteistön kaupan jälkeen rataverkonhaltijana kyseisten Kiinteistöllä nykyisin sijaitsevien raiteistojen osalta. Kiinteistöllä sijaitseviin raidejärjestelmiin ja rakennuksiin liittyvistä ylläpitokustannuksista, vuokrauksista ja korjauksista yms. vastuista vastaa kaupan jälkeen Myyjä koko hallinta- ja käyttöajaltaan.

Myyjä ja ostaja allekirjoittavat erillisen sopimuksen kiinteistöjen hallintaoikeuden luovuttamisesta 3 kuukauden kuluessa siitä, kun KUTU-hankkeella toteutetut korvaavat raidejärjestelmät ovat saaneet viranomaisten hyväksynnät ja ne on otettu tosiasiallisesti käyttöön.

6.8 Rakennusten ja rakenteiden purkaminen ja siirtäminen

Ostaja vastaa kustannuksellaan Kiinteistöllä olevien rakennusten purkamisesta ja hävittämisestä siltä osin kuin niihin ei kohdistu suojeluvelvoitteita.

Ostaja vastaa kustannuksellaan myös raiteiden ja siihen liittyvän ratatekniikan (ml. mm. kiskot ja muut rautatielaitteet) purkamisesta ja hävittämisestä siten, että maaperän puhdistustyöt voidaan tarvittaessa aloittaa kuuden (6) kuukauden kuluttua hallinnan luovutuksesta. Em. purkutyöt on toteutettava niin, että rautatieliikenteen toiminta ja liikenteen sujuvuus taataan häiriöttömänä koko hankkeen ajan. Osapuolet sitoutuvat kuitenkin siihen, että raidemateriaalia voidaan luovuttaa myös KUTU-hankkeelle, mikäli alueen käyttö sen mahdollistaa. Myyjällä on lisäksi halutessaan oikeus poistaa kustannuksellaan raidemateriaalia (hyödynnettäväksi muissa kohteissa) ilmoittamalla siitä Ostajalle kolmen (3) kuukauden kuluessa hallinnanluovutuksesta lukien.

Mikäli kiinteistölle jää maanalaisia kaapeleita, johtoja tai putkia, joita KUTU-hanke ei siirrä, Ostaja vastaa niiden siirtämisestä tai poistamisesta

Rakennustöitä tai edellä tarkoitettuja purkutöitä Kiinteistöllä ei saa aloittaa niin pitkään, kun ratainfra maa-alueineen ovat Myyjän hallinnassa yllä mainitulla tavalla. Rakennus- ja purkutyöt on pyrittävä toteuttamaan niin, että rautatieliikenteen toiminta ja liikenteen sujuvuus taataan häiriöttömänä koko hankkeen ajan.

7. IRTAIN OMAISUUS

Tällä kauppakirjalla ei luovuteta mitään irtainta omaisuutta eikä sellaisen luovuttamisesta ole tämän kaupan yhteydessä tehty eri sopimustakaan.

8. VAHINGONKORVAUS JA VIIVÄSTYS

Osapuolet vastaavat sopimusrikkomuksesta toiselle Osapuolelle mahdollisesti aiheutuvista välittömistä vahingoista. Lisäksi jos kyseessä on törkeä tuottamus tai tahallisuus, Osapuoli vastaa myös välillisten vahinkojen korvaamisesta.

Osapuolet vastaavat mahdollisesta viivästyksestä toiselle Osapuolelle aiheutuneista välittömistä kustannuksista. Lisäksi jos kyseessä on törkeä tuottamus tai tahallisuus, Osapuoli vastaa myös välillisten kustannusten korvaamisesta.

9. ERIMIELISYYKSIEN RATKAISEMINEN

Mahdolliset kauppakirjan tulkinnasta johtuvat erimielisyydet ja riidanalaiset korvaus- ja sopimussakkokysymykset ratkaisee ensimmäisenä oikeusasteena Varsinais-Suomen käräjäoikeus.

10. ALLEKIRJOITUKET

Tätä kauppakirjaa on laadittu kolme (3) saman sanaista kappaletta, yksi (1) Myyjälle, yksi (1) Ostajalle ja yksi (1) julkiselle kaupanvahvistajalle.

[Paikka], [ ]. päivänä [ ]kuuta 2023

VR-YHTYMÄ OY

   __________________________

   [ ]

valtakirjalla

TURUN KAUPUNKI

   __________________________

   [ ]

KAUPANVAHVISTAJAN TODISTUS

Julkisena kaupanvahvistajana todistan, että [ ] VR-Yhtymä Oy:n puolesta Myyjänä sekä [ ] Turun kaupungin puolesta Ostajana ovat allekirjoittaneet tämän kauppakirjan, jolla Kiinteistö luovutetaan, ja että he ovat olleet yhtä aikaa läsnä luovutusta vahvistettaessa. Olen tarkistanut allekirjoittajien henkilöllisyyden ja todennut, että luovutussopimus on tehty maakaaren 2 luvun 1 §:ssä säädetyllä tavalla.

Paikka ja aika edellä mainitut.

LIITTEET      

1. Karttaliite M: Kaupan kohteena oleva määräala

2. Turku Ratapiha 2/2018 asemakaavaehdotus (28.8.2020 päivätty, 15.9.2021 ja 11.1.2022 lausuntojen ja muistutusten perusteella muutettu)

KÖPEBREV FÖR FASTIGHET

1. AVTALSPARTER

1.1 Säljare

VR-Group Abp (nedan ”Säljaren” eller ”VR”)

FO-nummer 1003521-5

PB 488 (Radiogatan 3)

00101 Helsingfors

1.2 Köpare

Åbo stad (nedan ”Köparen” eller ”’Staden”)

FO-nummer: 0204819-8

PB 355

20100 Åbo

2 KÖPEOBJEKT

Ett outbrutet område på cirka 74 300 m2 av fastighet Konepaja 3:10 (853-514-3-10) med byggnader, konstruktioner och anordningar i Åbo stad (nedan ”Fastigheten”). Adressen för köpeobjektet är Hampspinnaregatan 14 och läget för det outbrutna området och dess gränser som utgör föremål för köpet har anvisats på kartan M125 / 21.4.2022 i bilaga 1.

Fastigheten har beteckningen järnvägsområde LR-1 i detaljplanen ”VR Konepaja” 44/2004 som trädde i kraft 11.10.2014. På fastigheten finns en lokstallsbyggnad som skyddats i detaljplanen (sr-2) och andra byggnader som betjänar bangårdsverksamhet.

I förslaget till detaljplan ”Åbo bangård” 2/2018, daterat 28.8.2020 och ändrat 15.9.2021 och 11.1.2022 på basis av utlåtanden och anmärkningar, har fastigheten beteckningen kvartersområde för affärs- och kontorsbyggnader (KYU-1/RKY), kvartersområde för bostads- och affärsbyggnader (AL-1/RKY), kvartersområde för flervåningshus (AK-2/RKY) och gatuområde. Förslaget till detaljplan finns i bilaga 2.

3. KÖPESUMMA

3.1 Grundläggande köpesumma

Trettiotvå miljoner tvåhundranio tusen tvåhundra (32.209.200) euro (nedan ”Grundläggande köpesumman”).

Den grundläggande köpesumman betalas i två rater på säljarens konto [FI17 8000 1300035004] så att den första raten 27.209.200 € betalas inom fjorton (14) dygn efter att köpebrevet undertecknats och den andra raten 5.000.000 euro inom tre (3) månader efter att besittningsrätten till det outbrutna området som utgör föremål för köpet har övergått till staden, dock senast före 31.12.2025.

3.2 Justering av köpesumman

I förslaget till detaljplan ”Åbo bangård” 2/2018 uppgår den sammanlagda byggrätten i Fastighetens område till 143 950 v-m2.

Om fastighetsköpet mellan Turun Ratapihan Kehitys Oy och VR inte genomförs före 30.6.2023 och detaljplaneändringen i området Konepaja 3:10 som avses i Partnerskapsavtalet mellan Staden och VR vinner laga kraft, justeras Den grundläggande köpesumman till den del värdet av byggrätten som i detaljplaneändringen anvisas för Fastigheten ändrar i förhållande till ovannämnda Grundläggande köpesumma (32.209.200 euro).

Vid beräkningen av byggrättens värde i detaljplaneändringen används följande som byggrättsvärden:

Byggrätt för affärsbyggnad   180 €/k-m2

Byggrätt för bostad   280 €/k-m2

Annan byggrätt   150 €/k-m2

Från byggrättens värden har avdragits markanvändningsersättningen enligt principerna för Åbo stads bostads- och markpolitik (godkänd i fullmäktige 15.6.2020).

Den justerade köpesumman förfaller till betalning tre (3) månader efter att detaljplaneändringen i enlighet med Partnerskapsavtalet vunnit laga kraft.

Den justerade köpesumman binds till det officiella levnadskostnadsindexet (1951:100). Basindexet utgörs av det senast offentliggjorda poängtalet dagen då detta köpebrev undertecknas och som jämförelseindex används det senast offentliggjorda poängtalet dagen då detaljplanen vunnit laga kraft. Enhetspriset för byggrätten (v-m2) justeras i förhållande till ändringen av basindexet och jämförelseindexet och denna ändring beaktas vid uträkningen av tilläggsköpesumman för fastighetsöverlåtelsen. För tydlighetens skull konstateras att detta inte gäller Den grundläggande köpesumma som redan betalats, utan endast den eventuella köpesumman som avses i Partnerskapsavtalet som undertecknats av Staden och VR och som justerats på basis av detaljplaneändringen.

För tydlighetens skull konstateras att Den grundläggande köpesumman i punkt 3.1 är den minimiköpesumma som ska betalas för Fastigheten och att justeringen av köpesumman som avses i punkt 3.2 inte under några omständigheter kan leda till att Den grundläggande köpesumman som redan överenskommits vid köpslutet minskar eller återbetalas.

4. ÄGANDE- OCH BESITTNINGSRÄTTENS ÖVERGÅNG, RISKÖVERGÅNG

Äganderätten till Fastigheten övergår från Säljaren till Köparen vid tidpunkten för undertecknandet av detta köpebrev och då första raten av köpesumman har betalats till Säljaren.

Besittningsrätten till Fastigheten övergår i sin helhet till Köparen först efter att förutsättningarna som avses i punkt 6.8 är uppfyllda. Gällande andra områden än de som avses i punkt 6.8 övergår besittningsrätten till Fastigheten till Köparen vid den tidpunkt då äganderätten övergår.

Riskerna övergår till Köparen samtidigt med besittningsrätten till fastigheten. Säljaren svarar för skador som uppstår på Fastigheten på grund av eldsvåda, storm, ofog eller annan orsak som inte beror på Säljaren (och Köparen) efter köpslutet men innan besittningen övergått till Köparen.

5. UPPGIFTER OCH FÖRSÄKRINGAR GÄLLANDE KÖPEOBJEKTET

5.1 Handlingar gällande Fastigheten

Köparen har tagit del av följande handlingar gällande Fastigheten i sin vid tidpunkten för köpebrevets undertecknande gällande lydelse:

- utdrag ur fastighetsregistret

- lagfartsbevis

- gravationsbevis

- gällande detaljplan (med detaljplanebestämmelser);

- Undersökningar och rapporter om markens förorening

- [Hyresavtal, placeringstillstånd och eventuella servitutsavtal]

- [Handlingar och avtal gällande KUTU-projektet].

- protokoll från transformatorinspektioner

5.2 Granskning av Fastigheten

Köparen har bekantat sig med Fastigheten. Köparen har i samband med syner m.fl. granskat Fastigheten på det sätt Köparen önskat. Innan köpebrevet undertecknas ska Säljaren lämna till Köparen dokumentation om att de andra byggnadernas elcentraler är ändamålsenliga. Köparen försäkrar att hen i samband med synerna konstaterat att Fastigheten motsvarar de handlingar och uppgifter som lämnats.

Parterna kommer överens om att Köparen anskaffar andra än de skyddade byggnaderna och konstruktionerna för att rivas och att deras nuvarande skick och rivningsskyldigheten gällande dem har beaktats när köpesumman beräknades. Köparen är medveten om de skyddsmärkta byggnaderna på Fastigheterna och om skyddsbestämmelserna i anslutning till dessa. Köparen svarar för kostnaderna och ansvaren som skyddandet av byggnaderna förorsakar för byggprojekten. Köparen är medveten om att en ändring av de skyddade byggnadernas användningsändamål förutsätter betydande investeringar bl.a. i husteknik och konstruktioner.

Säljaren sköter dock normalt underhåll och reparationer som byggnaderna kräver i nuläget tills byggnadernas besittningsrätt övergår till Köparen.

Med hänvisning till det som konstateras ovan och i 2 kap. 9 § i jordabalken kommer Parterna särskilt och specifikt överens om att Köparen tar emot köpeobjektet och dess byggnader i det skick som de var i då Köparen senast bekantade sig med dem.

5.3 Säljarens försäkringar

Säljaren försäkrar att Fastigheten inte belastas av (a) fordringsinteckningar eller gravationer som inte framgår av gravationsbeviset, (b) servitut eller andra tredje parters rättigheter som inte framgår av utdragen ur fastighetsregistret, detaljplanen eller servitutsavtal eller (c) servitut eller rättigheter som inte framgår av handlingarna i punkt 5.1 och 5.4. Köparen är dessutom medveten om följande oantecknade servitut och tredje parters rättigheter som framkommit under synen:

TKU045 Servicehall för personvagnar

-Områdets grundvattenpumpstationer finns bredvid byggnaden. Det finns inte exakt information om hur omfattande området som pumpstationen betjänar är, huruvida det endast handlar om själva verkstadsfastigheten eller ett större område.

TKU055 Lokstallsbyggnaden

-Den nuvarande gångförbindelsen till lokstallet och hela depåområdet går för tillfället delvis på fastighet Pohjola-29-8 (den s.k. Tammisen tontti).

-Elförsörjningen till tomten Pohjola-29-8 sker via Lokstallet.

TKU078 Kontors- och lagerbyggnad

-Skyddsrummet betjänar också Logomo.

-Värmelinjen till Logomo och tomten Pohjola-29-8 går via byggnaden

-Avloppslinjerna går via tomt Pohjola-29-8 till Bangårdsgatan

Säljaren försäkrar att hen har obegränsad äganderätt till Fastigheten, att hen har fattat de administrativa beslut om överlåtelsen som krävs i lagen och att hen har rätt att överlåta Fastigheten.

Säljaren ger inga andra försäkringar gällande Fastigheten till Köparen.

5.4 Arrendeavtal, anslutningar

Till den del Köparen har förutsatt innan köpet har Säljaren sagt upp arrendeavtal gällande områdena som övergår i Köparens ägo vid köpslutet senast vid den tidpunkt då detta köpebrev undertecknas. Dessa arrendeavtal övergår till Köparen vid köpslutet. De uppsagda arrendeavtalen upphör i enlighet med sina villkor enligt följande: [xx.xx.202X]. [Uppgifterna preciseras specifikt för varje arrendetagare i det slutliga köpebrevet. Användningen av järnvägsinfrastrukturen fortsätter alltså på Fastigheten enligt nuvarande arrangemang enligt punkt 6.8, dvs. tills den ersättande järnvägsinfrastrukturen har tagits i bruk.]

Staden ordnar på egen bekostnad de anslutningar till stadens vatten-, dagvatten- och avloppsvattennätverk samt andra eventuella anslutningar som förutsätts av byggprojekt som senare genomförs på Fastigheten.

Fastighet Pohjola-29-8 har anslutits till fjärrvärme- och elnätverket genom s.k. bakmätning via köpeobjektets nätverk. Om ändringarna i fjärrvärme- eller elnätverket i Pohjola-29-8 är nödvändiga och förorsakar Köparen kostnader har staden rätt att uppbära dessa kostnader av säljaren. Säljaren ska delta i förhandlingar som eventuellt förs med ägaren till fastighet Pohjola-29-8 och eventuella ändringsarbeten ska genomföras senast tre år efter att detaljplanen vunnit laga kraft, varefter Säljaren inte längre ansvarar för kostnaderna för eventuella ändringsarbeten.

6. SÄRSKILDA FÖRBINDELSER

6.1 Förorening

På fastigheten har gjorts de utredningar och undersökningar som framgår av miljörapporterna som lagts fram för Köparen (”Miljörapporter”). Enligt Miljörapporterna har sådana marksubstanser påträffats på Fastigheten som med beaktande av Fastighetens nuvarande användning och planerade framtida användning klassificeras som förorenade, och de undersökta områdena är i behov av iståndsättning av marken.

Säljaren svarar för iståndsättningen av Fastighetens mark på det sätt som förutsätts i lagen och av miljöskyddsmyndigheten, så att Fastigheten kan användas enligt det syfte som avses i detaljplanen som ingår i partnerskapsavtalet mellan VR och staden. För tydlighetens skull konstateras att Säljarens inståndsättningsskyldighet också gäller järnvägsområden som i detaljplanen omvandlas till allmänna områden, t.ex. gator, öppna platser och parker. Säljarens iståndsättningsskyldighet gäller inte gatuområdena i den nuvarande detaljplanen. Som kostnader för iståndsättning av marken anses endast kostnader som uppstår utöver markbyggnadskostnaderna (inklusive ren fyllnadsjord för att återställa objektet till den nivå som byggandet förutsätter).

Säljaren vidtar iståndsättningsåtgärderna på Fastigheten i samband med grävningar som förutsätts av byggprojekt som senare genomförs. Köparen förbinder sig att bidra till att iståndsättningsåtgärderna kan beställas av samma entreprenör som genomför jordbyggnadsarbetena. Trots det som nämns ovan har Säljaren dock rätt att iståndsätta marken när som helst efter att den nuvarande baninfrastrukturen på Fastigheten kan tas ur bruk efter att KUTU-projektet färdigställts, dock senast tio (10) år efter att detaljplaneändringen som avses i Partnerskapsavtalet mellan Staden och VR har vunnit laga kraft. Köparen ska meddelas skriftlig om saneringen 3 månader innan arbetet inleds.

Avtalsparterna kan gemensamt avtala om en annan tidtabell senare om inte byggandet av området väsentligt genomförts efter att tidsfristen upphört.

För tydlighetens skull konstateras att Säljaren inte på något sätt svarar för skador på Fastighetens byggnader eller deras konstruktioner (inkl. asbest), utan Köparen svarar för åtgärder och kostnader som föranleds av rengöring, transport, behandling mm.

6.2 Skatter och myndighetsavgifter

Säljaren svarar för alla skatter och andra offentligrättsliga avgifter för Fastigheten till den del som de härrör från tiden före äganderättens övergång, varefter Köparen svarar för de kostnader som härrör från tiden efter övergången.

6.3 Inkomster och utgifter

Inkomster och utgifter som grundar sig på arrendeavtalen (uppsagda eller överförda) enligt punkt 5.4 delas mellan Parterna så att Säljaren svarar för inkomster och utgifter som härrör från tiden före äganderättens övergång och Köparen för inkomster och utgifter som härrör från dagen då äganderätten övergick och tiden efter det. För tydlighetens skull konstateras att Säljaren också ansvarar för utgifter som härrör från tiden före äganderättens övergång men gällande vilka kravet har lagts fram först efter äganderättens övergång.

6.4 Säljarens övriga ansvar

Säljaren svarar för iståndsättning av marken, men också för andra kostnader för att göra Fastigheten byggbar, bl.a.:

-alla kostnader för flyttning av bangården inklusive planeringskostnader. Med ”flyttning av bangården” avses i praktiken att ersätta spår och övrig baninfrastruktur, som vid tidpunkten då köpebrevet undertecknas finns på Fastigheten, med spår som byggs i Storheikkiläs område, varefter Fastigheten frigörs för annat användningsändamål.

-Kostnaderna för flyttning eller inkapsling av styrcentralen för tågtrafik (ställapparaten) på fastighet Konepaja 3:10.

Parterna kommer överens om att ovannämnda arbeten genomförs som en del av projektet för ett dubbelspår mellan Kuppis och Åbo (”KUTU-projektet”) som leds av Trafikledsverket och är avsett att bli klart 2024–2025. Om detta överenskoms genom ett separat genomförandeavtal gällande KUTU-projektet mellan Trafikledsverket och VR, med vilket Trafikledsverket och VR kommer bindande överens om att även dela på kostnaderna för dessa arbeten. För tydlighetens skull konstateras att kostnads- och ansvarsfördelningarna i KUTU-projektet som överenskommits mellan Parterna och Trafikledsverket inte ändras genom detta köpebrev.

Förutom iståndsättningen av marken samt kostnaderna som avses i punkt 6.4 har Parterna inte kännedom om andra kostnader för att göra Fastigheten byggbar.

6.5 Styckning

Köparen svarar på egen bekostnad för styckning av Fastigheten till en självständig fastighet.

6.6 Markanvändningsavtal

Parterna konstaterar att inget separat markanvändningsavtal har upprättats gällande Fastigheten och att Parterna därmed inte har förpliktelser som grundar sig på markanvändningsavtal. Såsom nämnts ovan i punkt 3.2 har en markanvändningsersättning redan avdragits från byggrättens värden enligt principerna för Åbo stads markpolitik (godkänd i fullmäktige 15.6.2020).

6.7 Säkerställande av spårtrafikens funktion efter fastighetsköpet

Parterna kommer överens om att, oberoende av detta Fastighetsköp och övergången av äganderätten till Fastigheten, används alla befintliga spår och övrig baninfrastruktur med därtill anslutande markområden och byggnader på Fastigheten också efter Fastighetsköpet för samma ändamål och blir kvar i Säljarens besittning tills de ersättande spårsystemen som genomförs genom KUTU-projektet har godkänts av myndigheterna och tagits i verkligt bruk, dock senast fram till 31.12.2026. Om de ersättande spåren inte ännu kan tas i bruk vid denna tidpunkt är Säljaren skyldig att från och med 1.1.2027 betala ett skäligt marknadsarrende för området den besitter till Köparen fram till slutet av besittningstiden (som motsvarar t.ex. det gängse arrende för ett område som används för motsvarande ändamål).

För tydlighetens skull konstateras att Säljaren också efter Fastighetsköpet kommer att besitta järnvägsnätet vad gäller de spår som i nuläget finns på Fastigheten. Säljaren svarar efter köpet för underhållskostnader, hyrning och reparationer mm. gällande spårsystemen och byggnaderna på Fastigheten för hela sin besittnings- och användningstid.

Säljaren och köparen undertecknar ett separat avtal för övergången av besittningsrätten till fastigheterna inom 3 månader efter att de ersättande spårsystemen som byggts genom KUTU-projektet godkänts av myndigheterna och tagits i verkligt bruk.

6.8 Rivning och flyttning av byggnader och konstruktioner

Köparen svarar på egen bekostnad för rivning och förstörning av byggnaderna på Fastigheten till den del som dessa inte berörs av skyddsplikt.

Köparen svarar på egen bekostnad också för rivning och förstörning av spår och därtill hörande banteknik (inkl. bl.a. rälser och andra järnvägsanordningar) så att saneringen av marken vid behov kan inledas inom sex (6) månader efter besittningens övergång. Ovannämnda rivning ska genomföras så att järnvägstrafikens funktion och trafikens smidighet garanteras utan störningar under hela projektets gång. Parterna förbinder sig dock till att överlämna spårmaterial också för KUTU-projektets bruk, om användningen av området tillåter det. Säljaren har dessutom rätt att på egen bekostnad avlägsna spårmaterial om hen vill (för att utnyttjas i andra objekt) genom att meddela om saken till Köparen inom tre (3) månader efter besittningsövergången.

Om underjordiska kablar, ledningar eller rör, som inte flyttas inom KUTU-projektet, blir kvar på fastigheten, svarar Köparen för att flytta eller avlägsna dem.

Byggarbeten eller ovannämnda rivningar får inte påbörjas på Fastigheten så länge som Säljaren besitter baninfrastrukturen med markområden på det sätt som anges ovan. Ovannämnda bygg- och rivningsarbeten ska genomföras så att järnvägstrafiken och trafikens smidighet garanteras utan störningar under hela projektets gång.

7. LÖSÖRE

Genom detta köpebrev överlåts inget lösöre och inget separat avtal har ingåtts om överlåtelse av lösöre i samband med detta köp.

8. SKADEERSÄTTNING OCH FÖRDRÖJNING

Parterna svarar för direkta skador som deras avtalsbrott eventuellt förorsakat den andra Parten. Om det handlar om grov vårdslöshet eller uppsåt svarar Parten också för ersättning av indirekta skador.

Parterna svarar för direkta kostnader som förorsakats den andra Parten på grund av eventuell fördröjning. Om det handlar om grov vårdslöshet eller uppsåt svarar Parten också för ersättning av indirekta kostnader.

9. AVGÖRANDE AV MENINGSSKILJAKTIGHETER

Eventuella meningsskiljaktigheter om tolkningen av köpebrevet och omtvistade frågor kring ersättning och avtalsvite avgörs av Egentliga Finlands tingsrätt som första rättsinstans.

10. UNDERSKRIFTER

Det här köpebrevet har upprättats i tre (3) likalydande exemplar, ett (1) för Säljaren, ett (1) för Köparen och ett (1) för det offentliga köpvittnet.

[Ort], den [ ] [ ] 2023

VR-GROUP AB

   __________________________

   [ ]

med fullmakt

ÅBO STAD

   __________________________

   [ ]

INTYG AV DET OFFENTLIGA KÖPVITTNET

I min egenskap av köpvittne intygar jag att [ ] som Säljare på VR-Group Ab:s vägnar och [ ] som Köpare på Åbo stads vägnar har undertecknat detta köpebrev, genom vilket Fastigheten överlåts, och att bägge har varit samtidigt närvarande då överlåtelsen styrkts. Jag har kontrollerat undertecknarnas identitet och konstaterat att överlåtelseavtalet har upprättats enligt 2 kap. 1 § i jordabalken.

Tid och plats enligt ovan.

BILAGOR      

1. Kartbilaga M: Det outbrutna området som utgör köpeobjektet

2. Förslaget till detaljplan för Åbo Bangård 2/2018 (daterat 28.8.2020, ändrat 15.9.2021 och 11.1.2022 på basis av utlåtanden och anmärkningar)