KAUPPAKIRJA
1. SOPIJAPUOLET
1.1 Myyjä
Suomen valtio,
jota edustaa Senaatti-kiinteistöt (jäljempänä ”Myyjä” tai ”Senaatti”)
Y-tunnus: 1503388-4
Lintulahdenkatu 5 A
00531 Helsinki
1.2 Ostaja
Turun kaupunki (jäljempänä ”Ostaja” tai ”Kaupunki”)
Y-tunnus: 0204819-8
PL 355
20100 Turku
2. KAUPAN KOHDE
Myyjä luovuttaa kaupungille seuraavat määräalat:
2.1 Turun kaupungin Vähäheikkilän kylän Vähäheikkilä 1:4 (853-521-1-4) tilasta noin 62887 m2:n suuruinen määräala.
2.2 Turun kaupungin Vähäheikkilän kylän Korppolainen 6:2 (853-521-6-2) tilan määräalasta M607 noin 5458 m2:n suuruinen määräala.
Rakentamattomat kaupan kohteet sijaitsevat Turun kaupungin Pihlajaniemen kaupunginosassa Vähäheikkiläntien eteläpuolella ja Rykmentintien länsipuolella.
Em. luovutettavat määräalat on merkitty liitteenä olevaan karttaan M 493/1.11.2021. Määräaloilla sijaitsevat rakennelmat, katurakenteet ja valaistusverkosto laitteineen sisältyvät luovutukseen.
Karttaan M 493/1.11.2021 merkityt määräalat sekä niillä sijaitsevat rakennelmat, katurakenteet ja valaistusverkosto laitteineen jäljempänä ”Kaupan Kohde”.
3. KAUPAN TAUSTA
Tämä kauppakirja liittyy Osapuolten dd.mm.yy allekirjoittamaan Pihlajaniemen asemakaavaa (kaavatunnus 26/2018) koskevaan maankäyttösopimukseen. Osapuolet allekirjoittivat maankäyttösopimuksen allekirjoittamisen yhteydessä dd.mm.yy kiinteistökaupan esisopimuksen tämän kaupan toteuttamisesta.
Kaupan Kohde luovutetaan Turun kaupungille osana em. Pihlajaniemen maankäyttösopimusta siten, että Kaupan Kohteen luovutuksella maksetaan osa maankäyttösopimuskorvauksesta.
4. KAUPPAHINTA
Myyjä luovuttaa Kaupan Kohteen Kaupungille ilman rahakorvausta, osana Pihlajaniemen asema-kaavan (26/2018) liittyvän dd.mm.yy allekirjoitetun maankäyttösopimuksen maankäyttösopimuskorvausta. Kaupan kohteen arvo on 2.325.219 euroa, jota vastaava osuus maankäyttösopimuskorvauksesta kuitataan maksetuksi tämän Kauppakirjan allekirjoituksin.
5. OMISTUS- JA HALLINTAOIKEUDEN SIIRTYMINEN
Omistusoikeus sekä vaaranvastuu Kaupan Kohteeseen siirtyvät Ostajalle, kun kauppakirja on allekirjoitettu.
Hallintaoikeus siirtyy Ostajalle omistusoikeuden siirtyessä.
6. VUOKRASOPIMUKSET
Kaupan Kohteena oleviin alueisiin ei kohdistu vuokrasopimuksia.
7. TUOTOT JA KULUT
Oikeus vuokratuottoihin ja muihin kiinteistön tuottoihin siirtyy Ostajalle omistusoikeuden siirtymisestä lukien.
Ostaja vastaa omistusoikeuden siirtymisestä lukien (siirtymispäivä mukaan lukien) Kaupan Kohteen hoidosta ja ylläpidosta aiheutuvista kaikista kuluista, veroista, julkisoikeudellisista maksuista sekä kaikista muista Kaupan Kohteeseen liittyvistä kuluista.
Kauppavuoden kiinteistöverosta vastaa kuitenkin myyjä kokonaisuudessaan.
8. RASITUKSET JA RASITTEET
Kaupan Kohteeseen ei kohdistu kiinnityksiä.
Mahdollisten lakiin tai viranomaismääräyksiin perustuvien rasitteiden lisäksi Myyjällä olevien tietojen mukaan kaupan kohteeseen kohdistuvat rasitteet, erityiset oikeudet ja rajoitukset käyvät ilmi kiinteistörekisteriotteesta ja rasitustodistuksesta.
Lisäksi kaupan kohdetta rasittavat jäljempänä todetut johdot ja putket, jotka on Suomen Erillis-verkot Oy:n johtoja lukuun ottamatta kuvattu liitekarttaan 2.
Ostaja on tietoinen siitä, että Kaupan Kohteen alueella sijaitsee alla lueteltujen omistajienverkostoja. Myyjän tiedossa ei ole, että alla mainittujen omistajien johdoista ja putkista olisi tehty kirjallisia rasitesopimuksia.
1. Turun Seudun Puhdistamo Oy (jätevesiputket ja virtausmittausasema)
2. Turku Energia Oy / Turku Energia Sähköverkot Oy
3. Turun Vesihuolto Oy
4. Suomen Erillisverkot Oy
5. DNA, Elisa
6. Senaatti-kiinteistöjen johdot
Mikäli Kaupan kohteen alueella olevan verkoston mahdollinen siirtotarve johtuu Kaupan kohteen toteuttamisesta, sopii verkoston siirrosta ja siitä aiheutuvista kustannuksista Kaupunki kunkin verkoston omistajan kanssa keskenään. Mikäli verkoston siirtotarve johtuu osittain Kaupan kohteen alueelle, kaupungin vastuulle kuuluvien alueiden toteuttamisesta ja osittain Se-naatin/Senaatin ostajan toteuttamista rakennushankkeista, sopivat Kaupunki ja Senaatti erikseen siirtokulujen jakautumisesta.
Liitteenä 2 olevan johtokartan lisäksi Kaupan Kohteen alueella sijaitsee Suomen Erillisverkot Oy:n johtoja ja niihin liittyviä kaapelikaivoja sekä suojaputkia, joita ei ole merkitty kartalle. Kaupungin tulee neuvotella mahdollisesti tarvittavista johtosiirroista hyvissä ajoin Suomen Erillisverkot Oy:n kanssa. Suomen Erillisverkot Oy:llä on oikeus sijoittaa korvaavat kaapelit Kaupan kohteen alueelle.
Kaupan kohteen alueella sijaitsee johtoja ja putkia (liitekartan 2 mukaisesti), jotka palvelevat tällä hetkellä valtion omistuksessa olevia rakennuksia (radioasema nro 52, esikuntarakennus nro 20 ja Puolustuskiinteistöjen alueella olevat rakennukset). Kyseiset johdot ja putket saavat jäädä paikoilleen ja käyttöön, kunnes korvaavat on kadunrakentamistöiden yhteydessä rakennettu ja käytössä. Sen jälkeen käytöstä poistetut johdot ja putket jäävät Ostajan omaisuudeksi ja poistettavaksi kustannuksellaan niiltä osin kuin ne sijaitsevat kaupungille luovutettavalla alueella.
Kiinteistön 853-521-6-2 kiinteistörekisteriotteelle kirjatut rasitteet eivät kohdistu Kaupan Kohteena olevaan määräalaan M607. Rasitustodistuksessa määräalan M607 kohdalla on virheellinen kirjaus vuokraoikeudesta eikä vuokrasopimus tosiasiallisesti kohdistu määräalaan.
Oikeudet yhteisiin alueisiin ja yhteisiin erityisiin etuuksiin eivät siirry.
Ostaja pidättää kulkuoikeuden radioasemalle ja vanhalle esikuntarakennukselle. Kulkuoikeuden tarkka sijainti määritetään yleisen alueen lohkomistoimituksessa.
9. TIEDOT KAUPAN KOHTEESTA JA KAUPAN KOHTEEN KUNTO
9.1 Ostajan tutustuminen kaupan kohteeseen
Ostaja on katselmoinut Kaupan Kohteen 28.10.2021. Ostaja on ammattimaisena toimijana tutustunut Kaupan Kohteeseen, sen rajoihin sekä maasto-olosuhteisiin. Ostaja on verrannut ko. seikkoja Kaupan Kohdetta koskeviin asiakirjoihin, minkä johdosta Ostajalla ei ole huomauttamista. Ostaja on todennut Kaupan Kohteen vastaavan siitä esitettyjä asiakirjoja ja annettuja tietoja, eikä Ostajalla ole huomauttamista näiden seikkojen osalta.
9.2 Asemakaava
Ostaja on tutustunut Kaupan Kohdetta koskevaan asemakaavaan ja kaavamääräyksiin.
Luovutettavat määräalat on osoitettu Pihlajaniemen asemakaavassa seuraaviin käyttötarkoituksiin:
-P-1 Palvelurakennusten korttelialue päiväkotia ja koulua varten 4300 k-m2 / kortteli 24,
-ET-1 Yhdyskuntateknistä huoltoa palvelevien rakennusten ja laitosten korttelialue / kortteleissa 17, 22 ja 24,
-VP ja VL-1/s / kaava alueen puistot ja virkistysalueet, ja
-Kaava-alueen katu- ja aukioalueet.
9.3 Maaperän puhtaus ja sovitut menettelytavat
Ympäristönsuojelulain 139 §:n mukaisesti Myyjä ilmoittaa, että Kaupan Kohde on ollut aiemmin vaihtelevassa sotilaallisessa käytössä. Kaupan Kohteen pohjoisosat ovat pääasiassa olleet tai ovat edelleen peltoalueita.
Kaupan Kohteesta on teetetty seuraavat ympäristötekniset tutkimukset, joihin Ostaja on tutustunut ja on tietoinen niissä mainituista havainnoista:
Maaperän haitta-ainetutkimukset, Pihlajaniemen kaavaluonnosalue, Turku; Ramboll Finland Oy; 24.11.2020
Katu-, paikoitus- ja vastaavaan käyttöön osoitetuilla alueilla käytetään maaperän pilaantuneisuuden ja puhdistustarpeen arvioinnissa viitearvoina tyypillisesti VNA214/2007 (Valtioneuvoston asetus maaperän pilaantuneisuuden ja puhdistustarpeen arvioinnista) mukaisia ylempiä ohjearvoja. Tehdyissä selvityksissä kohteen maaperässä, kaavaehdotuksen mukaisilla ns. yleisillä alueilla, on kahdessa näytepisteessä todettu VNA214/2007 mukaiset ylemmät ohjearvot ylittäviä haitta-aineiden pitoisuuksia. Viitearvovertailun perusteella maaperä näiden näytepisteiden edustamilla alueilla luokitellaan pilaantuneeksi, ellei maaperän pilaantuneisuuden ja puhdistustarpeen tarkennetussa arvioinnissa toisin todeta.
Mikäli Kaupungille luovutettavilla alueilla on tarpeen tehdä ympäristöviranomaisen päätöksellä maaperän kunnostamista, eikä pilaajaa saada vastuuseen, sopivat osapuolet pilaantuneen maaperän kunnostuksen osalta seuraavaa:
Ostaja vastaa kustannuksellaan kaikista Kaupungin alueella tehtävän maarakentamisen ja sen yhteydessä suoritettavan maaperän kunnostuksen edellyttämistä maanrakennusurakan suunnittelun, rakennuttamisen, toteutuksen ja aikataulutuksen toimenpiteistä sekä maaperän kunnostamisen edellyttämän ilmoituksen laatimisesta (YSL 136 §). Em. toimenpiteiden valmistelun ja toteutuksen Ostaja suorittaa siten, että pilaantuneen maaperän kunnostus voidaan kaikilta osin suorittaa mahdollisimman kustannustehokkaasti jäljempänä esitettyjen Myyjän kustannusvastuulle kuuluvien suoritteiden osalta.
Pilaantuneen maaperän kunnostuksen suunnittelussa ja YSL 136 §:n mukaista ilmoitusta laatiessa Ostaja asettaa kunnostuksen tavoitetasot maankäytön edellyttämälle tasolle. Kunnostustavoitteet asetetaan siten, että kunnostaminen tapahtuu taloudellisesti edullisimmalla tavalla. Tarvittaessa kunnostustavoitteet määritellään riskiarvioperusteisesti, mikäli tämä johtaa em. ohjearvojen soveltamista suppeampaan kunnostamiseen. Kunnostustavoitteiden asettamisesta neuvotellaan tarvittaessa Myyjän kanssa ennen ilmoituksen (YSL 136 §) jättämistä viranomaiselle.
Ostaja vastaa kustannuksellaan Kaupan Kohteeseen saadun viranomaispäätöksen mukaisesta kunnostuksen suorituksesta siten, että kunnostaminen ei aiheuta viivästyksiä Ostajan toteuttamalle rakennushankkeelle. Myyjällä on oikeus nimetä työtä valvomaan oma ympäristötekninen valvoja. Myyjä korvaa Ostajalle ennen tämän kauppakirjan allekirjoittamista tapahtuneen pilaantumisen osalta maaperän kunnostamisesta viranomaispäätöksen mukaisesti aiheutuvat suorat lisäkustannukset seuraavien suoritteiden osalta:
-pilaantuneiden kaivumaiden eli haitta-ainepitoisuudeltaan VNa 214/2007 alemman ohjearvon ylittävien maa-ainesten kaivusta, kuljetuksesta ja vastaanotosta luvanvaraiseen loppusijoitukseen aiheutuvat lisäkustannukset,
-ympäristöteknisen suunnittelun kustannukset ja Viranomaispäätöksen lupakustannukset,
-ympäristöteknisen valvonnan kustannukset, sekä mahdollisten täydentävien tutkimusten kustannukset, ja
-haitta-ainepitoisten kaivantovesien käsittelyn lisäkustannukset niiltä osin, kun ne poikkeavat alueen normaalin rakentamisen edellyttämän kaivantovesien käsittelystä.
Lisäkustannuksia määriteltäessä vertailukohtana pidetään kaivun osalta hankkeen maarakennussuunnitelmien mukaisia kaivuita, sekä kuormauksen, kuljetuksen ja loppusijoittamisen osalta vastaavan, haitta-ainepitoisuudeltaan VNa 214/2007 alemman ohjearvotason alittavan maalajin kuormauksesta, kuljetuksesta ja loppusijoittamisesta toteutushetkellä tarjolla olevaan vastaanottopaikkaan aiheutuvia kustannuksia.
Selvyyden vuoksi todetaan, että Myyjälle tuleviin lisäkustannuksiin ei sisällytetä Ostajan omia kustannuksia eikä tavanomaisia alueen rakentamiseen kuuluvia maankaivu-, louhinta-, kuljetus-, vastaanotto- yms. kustannuksia, eikä myöskään haitta-ainepitoisuudeltaan VNa 214/2007 alemman ohjearvotason alittavia maa-ainesten aiheuttamia kustannuksia, tai myytävälle alueelle tuotavien täyte- tms. maiden materiaali- ja kuljetus- yms. kustannuksia.
Edelleen selvyyden vuoksi todetaan, että kohdealueella mahdollisesti esiintyvät happamat sulfaattimaat liittyvät alueen luonnollisiin maaperäolosuhteisiin, eikä niiden mahdollisesti edellyttämien toimenpiteiden kustannukset miltään osin kuulu Myyjälle.
Myyjällä täytyy olla mahdollisuus osallistua sen vastuulle tulevien kustannusten muodostumiseen liittyvään päätöksentekoon. Tässä sopimuksessa esitettyjen Myyjän kustannusvastuiden edellytyksenä on, että toteutusmalleista ja suoritteista on kirjallisesti sovittu Myyjän kanssa ennen toteutusta. Ostaja on velvollinen pitämään Myyjä ja hänen osoittama asiantuntija ennakkoon kirjallisesti tiedotettuina kohteen toteutukseen vaikuttavista tekijöistä ja päätöksistä ja tarvittaessa varattava heille mahdollisuus osallistua päätöksentekoon. Myyjä ei vastaa sellaisista kustannuksista, joista ei ole etukäteen sovittu Myyjän kanssa.
9.4 Vanhat rakenteet/ jätejakeet
Kaupan Kohteen maaperässä olevien rakennus- ja purkujätteiden (esim. tiilet, betoni, laasti) sekä vanhojen rakenteiden (esim. käytöstä poistettava kunnallistekniikka, johdot, putket, pylväät, asfaltoinnit, perustukset tms.) poistamisesta ja poistoon liittyvistä kustannuksista vastaa Ostaja.
Myyjä vastaa tässä kappaleessa sovittavan mukaan Kaupan Kohteen pilaantumattomassa (haitta-ainepitoisuus alle VNa 214/2007 alemman ohjearvon) maaperässä kaupantekohetkellä mahdollisesti olevien yhdyskuntajätteiden poistamisesta aiheutuvista suorista lisäkustannuksista edellyttäen, että ko. jätejakeet on eroteltu maa-aineksesta. Yhdyskuntajätejakeiden erottelua ei ole tarve toteuttaa seulomalla, mikäli jätejakeita sisältävän maa-aineksen toimittaminen suoraan luvanvaraiselle vastaanottopaikalle käsiteltäväksi on kokonaiskustannuksiltaan edullisempaa. Myyjän vastuulle kuuluvia kustannuseriä ovat
-pilaantumattoman (haitta-ainepitoisuus alle VNa 214/2007 alemman ohjearvon) yhdyskunta-jätteensekaisen maan seulonnan ja ylisuurten jätekappaleiden erottelun kustannukset,
-seulotun yhdyskuntajätteen/ yhdyskuntajätteensekaisen maan poiskuljettamisen kustannukset siltä osin kuin ne ylittävät vastaavan haitta- aineettoman ylijäämämaa-aineksen poiston kuljetuskustannukset, ja
-seulotun jätteen tai mikäli taloudellisesti edullisempaa, jätteensekaisen maa-aineksen vastaan-ottomaksut siltä osin kuin ne ylittävät jätteettömän maa-aineksen vastaanottomaksut.
Ostaja kuitenkin vastaa ko. kustannuksista 10.000 (+alv) euroon asti.
Myyjän vastuulle em. mukaan kuuluvalla yhdyskuntajätteellä tarkoitetaan vakinaisessa asunnossa, vapaa-ajan asunnossa, asuntolassa ja muussa asumisessa syntyvää jätettä, mukaan lukien paperi-, kartonki-, lasi-, metalli-, muovi-, tekstiili- ja biojäte sekä käytöstä poistetut sähkö- ja elektroniikkalaitteet, paristot, akut ja suurikokoiset esineet, sekä laadultaan siihen rinnastettavaa hallinto-, palvelu- ja elinkeinotoiminnassa syntyvää jätettä.
Em. Myyjän kustannusvastuun edellytyksenä on, että kaikista toteutusmalleista, toimenpiteistä ja kustannuksista on kirjallisesti sovittu Myyjän kanssa ennen toteutusta. Ostaja on velvollinen pitämään Myyjän ja hänen osoittamansa asiantuntijan ennakkoon kirjallisesti tiedotettuina kohteen toteutukseen vaikuttavista tekijöistä ja päätöksistä ja tarvittaessa Ostajan on varattava heille mahdollisuus osallistua päätöksentekoon. Myyjä ei vastaa sellaisista kustannuksista, joista ei ole etukäteen sovittu Myyjän kanssa.
9.5 Liittymäsopimukset
Kaupan Kohteella ei ole teknisiä liittymiä ja liittymäsopimuksia. Ostaja vastaa kustannuksellaan kaikkien mahdollisesti tarvitsemiensa liittymien hankkimisesta.
9.6 Asiakirjat ja saadut tiedot
Ostaja on tutustunut seuraaviin Kaupan kohdetta koskeviin asiakirjoihin:
-lainhuutotodistukset PPKKVVVV
-rasitustodistukset PPKKVVVV
-kiinteistörekisteriotteet PPKKVVVV
-maaperän haitta-ainetutkimukset, Pihlajaniemen kaavaluonnosalue, Turku; Ramboll Finland Oy; 24.11.2020
-ympäristöministeriön lausunto 16.10.2019
-johtokartta 7.2.2020 täydennetty muistiinpanoilla 9/2020
Ostaja vakuuttaa huolellisesti tutustuneensa kaikkiin edellä yksilöityihin asiakirjoihin.
Ostaja ei voi vedota seikkaan, joka on ollut Ostajan tiedossa tai jonka Ostajan olisi ammattimaisena kiinteistöalan toimijana tullut ymmärtää Kaupan Kohteeseen ja/tai sitä koskevaan tietoaineistoon tutustumisen perusteella.
9.7 Irtaimisto
Tällä kauppakirjalla ei luovuteta mitään irtainta omaisuutta, eikä irtaimiston luovuttamisesta ole tehty myöskään eri sopimusta tämän kaupan yhteydessä.
10. KIINTEISTÖNMUODOSTUSTOIMITUS
Ostaja vastaa kustannuksellaan lainhuudon hakemisesta ja kiinteistönmuodostustoimenpiteistä.
11. KAUPPAAN PERUSTUVAT VAATIMUKSET JA VASTUUNRAJOITUKSET
Muualla tässä kauppakirjassa sovittujen vastuunrajoitusten lisäksi Myyjä ja Ostaja sopivat, että Myyjä ei vastaa Ostajalle mahdollisesti aiheutuvista epäsuorista tai välillisistä vahingoista ja että Ostajalla ei ole oikeutta esittää mitään vaatimuksia Myyjää kohtaan tämän kaupan perusteella enää sen jälkeen, kun on kulunut viisi vuotta omistusoikeuden siirtymisestä.
12. KAUPPAAN LIITTYVÄT LUPA- JA MUUT VELVOITTEET
Ostaja ilmoittaa, että Ostaja ei ole eräiden kiinteistönhankintojen luvanvaraisuudesta annetun lain (29.3.2019/470) 1 §:n mukainen luovutuksensaaja, joka tarvitsee kaupalle ko. lain mukaan luvan.
Ostaja on tietoinen, että Ympäristöministeriön lausunnosta 17.12.2019, jonka mukaan luovutettaessa kiinteistöjä Pihlajaniemen pohjoisosaa koskevalta alueelta, tulee ostajalle saattaa tietoon aluetta koskevat kaavamääräykset, kulttuurihistoriallisia ja luonnonsuojeluarvoja koskeva selvitykset sekä näiden vaikutukset tulevaan maankäyttöön ja rakennusten korjaus- ja muutostöiden suunnitteluun. Ostaja vahvistaa saaneensa ennen kaupantekoa kaikki em. tiedot. Ostaja on myös tietoinen Ympäristöministeriön lausunnon liitteenä olevasta Museoviraston 16.10.2019 antamasta lausunnosta.
13. ARVONLISÄVERO
Kaupan Kohteessa ei ole suoritettu sellaisia kiinteistöinvestointeja, joita koskeviin hankintoihin sisältyvän veron vähennystä koskeva arvonlisäverolain mukainen tarkistuskausi olisi vielä kesken.
14. KAUPANVAHVISTAJAN PALKKIO JAVARAINSIIRTOVERO
Kaupasta suoritettavasta kaupanvahvistajan palkkiosta vastaa ostaja.
Ostaja vastaa kaupasta menevästä varainsiirtoverosta.
15. SOVELLETTAVA LAKI JA ERIMIELISYYKSIEN RATKAISEMINEN
Tähän kauppakirjaan sovelletaan Suomen lakia. Tästä kauppakirjasta aiheutuvat erimielisyydet pyritään ratkaisemaan ensisijaisesti neuvottelemalla. Jos tämä ei johda lopputulokseen, ratkaistaan riidat ja erimielisyydet ensiasteena Kaupan kohteen sijaintipaikkakunnan käräjäoikeudessa.
16. MYYNTIPÄÄTÖKSET
Tämän kauppakirjan mukainen kauppa perustuu Senaatti-kiinteistöjen hallituksen PP.KK.VVVV tekemään päätökseen.
Turun kaupunginvaltuuston päätös xx.xx.20xx § xx
päätös on tullut lainvoimaiseksi xx.xx.20xx
17. SOPIMUSKAPPALEET
Tämä kauppakirja on laadittu kolmena (3) kappaleena, yksi (1) Myyjälle, yksi (1) Ostajalle ja yksi (1) kaupanvahvistajalle.
18. LIITTEET
Liite 1. Kaupungille luovutettavat alueet Pihlajaniemen alueelta, kartta
Liite 2. Johtokartta
19. ALLEKIRJOITUKSET JA KAUPANVAHVISTAJAN TODISTUS
Turussa, X. päivänä Xkuuta 2022
SUOMEN VALTION puolesta
Senaatti-kiinteistö
xx
TURUN KAUPUNKI
Turun kaupungin puolesta:
xx xx
JULKISEN KAUPANVAHVISTAJAN TODISTUS
Julkisena kaupanvahvistajana todistan, että luovuttajana xx sekä Turun kaupungin puolesta luovutuksensaajana xx ja xx ovat allekirjoittaneet tämän luovutuskirjan ja että he ovat olleet yhtä aikaa läsnä luovutusta vahvistettaessa.
Olen tarkistanut allekirjoittajien henkilöllisyyden ja todennut, että luovutuskirja on tehty maakaaren 2 luvun 1 pykälässä säädetyllä tavalla.
Turussa xx. päivänä xxkuuta 20xx
xx
xx
tunnus 8532/xx
Kaupanvahvistajan palkkio __________ €.
Kuitataan tässä _______ osuudelta (______ €)
KÖPEBREV
1. AVTALSPARTER
1.1 Säljare
Finska staten,
företrädd av Senatfastigheter (nedan ”Säljaren” eller ”Senatfastigheter”)
FO-nummer: 1503388-4
Fågelviksgatan 5 A
00531 Helsingfors
1.2 Köpare
Åbo stad (nedan "Köparen" eller "Staden")
FO-nummer: 0204819-8
PB 355
20100 Åbo
2. KÖPEOBJEKT
Säljaren överlåter följande outbrutna områden till Staden:
2.1 Ett outbrutet område på cirka 62 887 m2 av fastigheten Vähäheikkilä 1:4 (853-521-1-4) i Lillheikkilä by i Åbo stad.
2.2 Ett outbrutet område på cirka 5 458 m2 av det outbrutna området M607 av fastigheten Korppolainen 6:2 (853-521-6-2) i Lillheikkilä by i Åbo stad.
De obebyggda köpeobjekten ligger i stadsdelen Rönnudden i Åbo, söder om Lillheikkilävägen och väster om Regementsvägen.
Nämnda outbrutna områden har markerats på den bifogade kartan M 493/1.11.2021. De konstruktioner, gatukonstruktioner och belysningsnätet med utrustning som finns på de outbrutna områdena ingår i överlåtelsen.
De outbrutna områden som markerats på kartan M 493/1.11.2021 samt konstruktionerna, gatukonstruktionerna och belysningsnätet med utrusning på dessa områden benämns nedan ”Köpeobjektet”
3. BAKGRUND
Detta köpebrev knyter an till ett markanvändningsavtal om detaljplanen ”Pihlajaniemi” (Rönnudden) (planbeteckning 26/2018) som Parterna undertecknade dd.mm.åå. I samband med undertecknandet av markanvändningsavtalet dd.mm.åå undertecknade Parterna ett Föravtal om genomförandet av detta fastighetsköp.
Köpeobjektet överlåts till Åbo stad som en del av ovan nämnda markanvändningsavtal om Rönnudden så att en del av ersättningen enligt markanvändningsavtalet betalas genom överlåtelsen av Köpeobjektet.
4. KÖPESUMMA
Säljaren överlåter Köpeobjektet till Staden utan ersättning i pengar, som en del av ersättningen enligt det markanvändningsavtal som undertecknats dd.mm.åå i anslutning till detaljplanen ”Pihlajaniemi” (26/2018). Köpeobjektets värde är 2 325 219 euro, och motsvarande andel av ersättningen enligt markanvändningsavtalet kvitteras som betald med undertecknandet av detta Köpebrev.
5. ÖVERFÖRING AV ÄGANDE- OCH BESITTNINGSRÄTTEN
Äganderätten till och risken för Köpeobjektet övergår till Köparen när köpebrevet har undertecknats.
Besittningsrätten övergår till Köparen när äganderätten övergår.
6. ARRENDEAVTAL
Det finns inga arrendeavtal som berör de områden som omfattas av Köpeobjektet.
7. INTÄKTER OCH KOSTNADER
Rätten till arrendeintäkter och övriga intäkter från fastigheten överförs till Köparen från och med överföringen av äganderätten.
Köparen ansvarar från och med överföringen av äganderätten (överföringsdagen medräknad) för alla kostnader, skatter, offentligrättsliga avgifter som orsakas av skötseln och underhållet av Köpeobjektet samt för alla andra kostnader i anslutning till Köpeobjektet.
Säljaren svarar dock för hela fastighetsskatten för det år köpet genomförs.
8. GRAVATIONER OCH SERVITUT
Köpeobjektet är inte föremål för inteckningar.
Utöver eventuella servitut som grundar sig på lag eller myndighetsföreskrifter berörs Köpeobjektet enligt Säljarens uppgifter av servitut, särskilda rättigheter och begränsningar. Dessa framgår av fastighetsregisterutdraget och gravationsbeviset.
Dessutom belastas Köpeobjektet av nedan nämnda ledningar och rör, vilka med undantag för Suomen Erillisverkot Oy:s ledningar har beskrivits på den bifogade kartan 2.
Köparen är medveten om att de ägare som räknas upp nedan har nät på Köpeobjektets område. Säljaren känner inte till att det skulle ha ingåtts skriftliga servitutsavtal om nedan nämnda ägares ledningar och rör.
1. Turun Seudun Puhdistamo Oy (avloppsvattenrör och flödesmätningsstation)
2. Åbo Energi Ab/Turku Energia Sähköverkot Oy
3. Åbo Vattenförsörjning Ab
4. Suomen Erillisverkot Oy
5. DNA, Elisa
6. Senatfastigheters ledningar
Om ett eventuellt behov av att flytta ett nät inom Köpeobjektets område beror på genomförandet av Köpeobjektet, ska Staden och ägaren av respektive nät sinsemellan komma överens om flyttningen av nätet och kostnaderna för den. Om behovet av att flytta ett nät delvis beror på genomförandet av sådana områden inom Köpeobjektet som Staden ansvarar för och delvis på de byggprojekt som Senatfastigheter/Senatfastigheters Köpare genomför, ska Staden och Senatfastigheter separat komma överens om fördelningen av flyttningskostnaderna.
Utöver den ledningskarta som finns i bilaga 2 finns det ledningar som ägs av Suomen Erillisverkot Oy och tillhörande kabelbrunnar samt skyddsrör som inte har märkts ut på kartan. Staden ska förhandla om eventuella behövliga ledningsflyttningar i god tid med Suomen Erillisverkot Oy. Suomen Erillisverkot Oy har rätt att placera ersättande kablar på Köpeobjektets område.
På Köpeobjektets område finns ledningar och rör (enligt bilagekarta 2) som betjänar byggnader som för närvarande ägs av staten (radiostation nr 52, stabsbyggnad nr 20 och byggnader på Försvarsfastigheters område). Ledningarna och rören i fråga får bli kvar och i bruk tills ersättande ledningar har byggts och tagits i bruk i samband med gatubyggen. Därefter blir ledningar och rör som tagits ur bruk Köparens egendom och ska avlägsnas på Köparens bekostnad till den del de är belägna inom det område som överlåts till Staden.
Servitut som registrerats på fastighetsregisterutdraget för fastigheten 853-521-6-2 hänför sig inte till det outbrutna området M607 som ingår i Köpeobjektet. I gravationsbeviset för det outbrutna området M607 finns en felaktig inskrivning av arrenderätten och arrendeavtalet gäller i verkligheten inte det outbrutna området.
Rätten till samfällda områden och gemensamma särskilda förmåner överförs inte.
Köparen förbehåller sig färdselrätten till radiostationen och den gamla stabsbyggnaden. Färdselrättens exakta läge bestäms vid förrättningen för att stycka ut det allmänna området.
9. UPPGIFTER OM KÖPEOBJEKTET OCH KÖPEOBJEKTETS SKICK
9.1 Köparens granskning av Köpeobjektet
Köparen har förrättat syn på Köpeobjektet 28.10.2021. Köparen har i egenskap av yrkesmässig aktör bekantat sig med Köpeobjektet, dess gränser samt terrängförhållandena. Köparen har jämfört dessa omständigheter med de handlingar som gäller Köpeobjektet, och Köparen har ingenting att anmärka på med anledning av det. Köparen har konstaterat att Köpeobjektet motsvarar de handlingar och uppgifter som lagts fram om köpet, och köparen har inget att anmärka på om dessa omständigheter.
9.2 Detaljplan
Köparen har bekantat sig med detaljplanen och planbestämmelserna för Köpeobjektet.
De outbrutna områden som ska överlåtas har i detaljplanen ”Pihlajaniemi” (Rönnudden) anvisats för följande ändamål:
-P-1 Kvartersområde för servicebyggnader för daghem och skola 4 300 vy-m2/kvarter 24,
-ET-1 Kvartersområde för byggnader och anläggningar för samhällsteknisk försörjning/i kvarter 17, 22 och 24,
-VP och VL-1/s/ planområdets parker och rekreationsområden, och
-planområdets gator och öppna områden.
9.3 Eventuella föroreningar i marken och överenskomna förfaringssätt
I enlighet med 139 § i miljöskyddslagen meddelar Säljaren att Köpeobjektet tidigare har varit i varierande militärt bruk. Norra delarna av Köpeobjektet har i huvudsak varit eller är fortfarande åkerområden.
Köpeobjektet har genomgått följande miljötekniska undersökningar. Köparen har bekantat sig med undersökningarna och är medveten om de observationer som nämns i dem:
Maaperän haitta-ainetutkimukset, Pihlajaniemen kaavaluonnosalue, Turku; Ramboll Finland Oy; 24.11.2020 (undersökning av skadliga ämnen i jorden)
I gatuområden, parkeringsområden och områden som anvisats för motsvarande ändamål används som referensvärden vid bedömning av markens föroreningsgrad och saneringsbehov vanligtvis de högre riktvärdena enligt SRf 214/2007 (Statsrådets förordning om bedömning av markens föroreningsgrad och saneringsbehovet). I de utredningar som gjorts av jordmånen, i de så kallade allmänna områdena enligt planförslaget, har man vid två provpunkter konstaterat halter av skadliga ämnen som överskrider de högre riktvärdena enligt SRf 214/2007. På basis av jämförelsen av referensvärdena klassificeras marken i de områden som dessa provpunkter representerar som förorenad, om inte annat konstateras i en preciserade bedömning av markens föroreningsgrad och saneringsbehov.
Om det genom beslut av miljömyndigheten är nödvändigt att iståndsätta marken på områden som överlåts till staden och den som orsakat föroreningen inte kan ställas till svars, ska Parterna avtala om saneringen av den förorenade marken enligt följande:
Köparen ansvarar på egen bekostnad för alla de åtgärder för planering, byggande, genomförande och tidsplanering av den jordbyggnadsentreprenad som krävs för jordbyggnad i Stadens område och den iståndsättning som ska göras i samband med den samt för upprättandet av anmälan som krävs för iståndsättning av marken (MSL 136 §). Köparen bereder och genomför nämnda åtgärder så att saneringen av den förorenade marken till alla delar kan utföras så kostnadseffektivt som möjligt i fråga om nedan nämnda prestationer som ingår i Säljarens kostnadsansvar.
Vid planeringen av saneringen av förorenad mark och upprättandet av en anmälan enligt MSL 136 § fastställer Köparen målnivåerna för saneringen till den nivå som markanvändningen förutsätter. Iståndsättningsmålen ställs upp så att iståndsättningen sker på det ekonomiskt mest fördelaktiga sättet. Vid behov fastställs målen för iståndsättningen utifrån en riskbedömning, om detta leder till en mer begränsad iståndsättning än tillämpandet av ovan nämnda riktvärden. Vid behov förhandlar man med Säljaren om iståndsättningsmålen innan anmälan (MSL 136 §) lämnas till myndigheten.
Köparen ansvarar på egen bekostnad för iståndsättningen på Köpeobjektet i enlighet med myndighetsbeslutet så, att iståndsättningen inte orsakar dröjsmål för det byggprojekt som Köparen genomför. Säljaren har rätt att utse en egen miljöteknisk övervakare för att övervaka arbetet. Säljaren ersätter Köparen för direkta tilläggskostnader för sanering av marken i enlighet med myndighetsbeslutet när det gäller förorening som skett innan detta köpebrev undertecknats och med hänsyn till följande prestationer:
-tilläggskostnader för grävning, transport och mottagning av förorenad schaktmassa, dvs. marksubstans med en halt av skadliga ämnen som överstiger det lägre riktvärdet SRf 214/2007, för tillståndspliktig slutförvaring,
-kostnader för miljöteknisk planering och för tillståndet enligt myndighetsbeslutet,
-kostnader för miljötekniska övervakning samt kostnader för eventuella kompletterande undersökningar, och
-tilläggskostnader för behandling av utgrävningsvatten med skadliga ämnen till den del de avviker från behandlingen av utgrävningsvatten som krävs för normalt byggande av området.
När tilläggskostnaderna fastställs betraktas som jämförelseobjekt för schaktet grävningar enligt projektets markbyggnadsplaner, samt för lastning, transport och slutförvaring kostnaderna för en motsvarande jordart vars halt av skadliga ämnen understiger riktvärdet SRf 214/2007 på den mottagningsplats som står till buds vid tidpunkten för genomförandet.
För tydlighetens skull konstateras att det i tilläggskostnaderna för Säljaren inte ingår Köparens egna kostnader eller sedvanliga schaktnings-, sprängning-, transport-, mottagnings- o.d. kostnader som hänför sig till byggandet av området, inte heller kostnader för jordmaterial som till sin halt av skadliga ämnen underskrider den lägre riktnivån i SRf 214/2007, eller material-, transportkostnader o.d. kostnader för fylljord och annan jord som hämtas till det sålda området.
Vidare konstateras för tydlighetens skull att eventuella sura sulfatjordar som förekommer i målområdet anknyter till områdets naturliga markförhållanden och att kostnaderna för de åtgärder som de eventuellt förutsätter inte till någon del hör till Säljaren.
Säljaren ska ha möjlighet att delta i beslutsfattandet om hur de kommande kostnaderna bildas till den del kostnaderna ankommer på Säljaren. Förutsättningen för Säljarens kostnadsansvar enligt detta avtal är att man skriftligt har kommit överens med Säljaren om genomförandemodellerna och prestationerna före genomförandet. Köparen är skyldig att hålla Säljaren och en sakkunnig som Säljaren anvisat skriftligen informerade på förhand om de faktorer och beslut som påverkar genomförandet av objektet och vid behov bereda dem möjlighet att delta i beslutsfattandet. Säljaren svarar inte för sådana kostnader som inte avtalats på förhand med Säljaren.
9.4 Gamla konstruktioner/avfallsfraktioner
Köparen ansvarar för att avlägsna och för kostnaderna för att avlägsna bygg- och rivningsavfall (t.ex. tegel, betong, murbruk) samt gamla konstruktioner (t.ex. kommunalteknik som tas ur bruk, ledningar, rör, stolpar, asfalteringar, fundament).
Enligt vad som avtalas i detta stycke svarar Säljaren för de direkta tilläggskostnaderna för avlägsnandet av kommunalt avfall som eventuellt finns i den icke förorenade jordmånen på Köpeobjektet vid tidpunkten för köpet i (halt av skadliga ämnen under det lägre riktvärdet SRf 214/2007), förutsatt att avfallsfraktionerna i fråga har separerats från jordmaterialet. Det är inte nödvändigt att separera kommunalt avfall genom sållning, om det är förmånligare att leverera den marksubstans som innehåller avfallsfraktioner direkt till en tillståndspliktig mottagningsplats för vidare behandling. Säljaren ansvarar för följande kostnadsposter:
-kostnader för att sålla icke-förorenad mark (halt av skadliga ämnen under SRf 214/2007 lägre riktvärde) med inslag av kommunalt avfall och för att separera överstora avfallsstycken,
-kostnader för att transportera bort kommunalt avfall/jord med inslag av kommunalt avfall till den del de överstiger transportkostnaderna för att avlägsna motsvarande icke-förorenad överskottsjord, och
-mottagningsavgifter för sållat avfall eller, om det är ekonomiskt förmånligare, för jord med inslag av kommunalt avfall till den del de överstiger mottagningsavgifterna för avfallsfri jord.
Köparen svarar dock för dessa kostnader upp till 10 000 euro (+ moms).
Med kommunalt avfall som Säljaren ansvarar för avses avfall som uppkommer i stadigvarande bostäder, fritidsbostäder, internat och andra former av boende, inklusive pappers-, kartong-, glas-, metall-, plast-, textil- och bioavfall samt elektriska och elektroniska produkter, batterier, ackumulatorer och stora föremål som har tagits ur bruk, samt avfall som uppkommer i förvaltnings-, service- och näringsverksamhet och som beträffande kvaliteten kan jämställas med ovan nämnda.
Förutsättning för Säljarens ovan nämnda kostnadsansvar är att man skriftligt har kommit överens med Säljaren om alla genomförandemodeller, åtgärder och kostnader före genomförandet. Köparen är skyldig att hålla Säljaren och en sakkunnig som Säljaren anvisat skriftligen informerade på förhand om de faktorer och beslut som påverkar genomförandet av objektet och vid behov bereda dem möjlighet att delta i beslutsfattandet. Säljaren svarar inte för sådana kostnader som inte avtalats på förhand med Säljaren.
9.5 Anslutningsavtal
Det finns inga tekniska anslutningar eller anslutningsavtal för Köpeobjektet. Köparen ansvarar på egen bekostnad för att skaffa alla eventuellt behövliga anslutningar.
9.6 Dokument och erhållna uppgifter
Köparen har tagit del av följande dokument om Köpeobjektet:
-lagfartsbevis DDMMÅÅÅÅ
-gravationsbevis DDMMÅÅÅÅ
-fastighetsregisterutdrag DDMMÅÅÅÅÅ
-Maaperän haitta-ainetutkimukset, Pihlajaniemen kaavaluonnosalue, Turku; Ramboll Finland Oy; 24.11.2020 (undersökning av skadliga ämnen i jorden)
-miljöministeriets utlåtande 16.10.2019
-ledningskarta 7.2.2020 kompletterad med anteckningar 9/2020.
Köparen försäkrar att Köparen har satt sig noggrant in i alla ovan specificerade dokument.
Köparen kan inte åberopa en omständighet som Köparen har känt till eller som Köparen i egenskap av yrkesmässig aktör i fastighetsbranschen borde ha varit på det klara med genom att sätta sig in i Köpeobjektet och/eller informationsmaterial om det.
9.7 Lösöre
Med detta köpebrev överlåts ingen lös egendom och inte heller något separat avtal om överlåtelse av lösöre har ingåtts i samband med detta köp.
10. FASTIGHETSBILDNINGSFÖRRÄTTNING
Köparen svarar på egen bekostnad för ansökan om lagfart och för fastighetsbildningsåtgärderna.
11. KRAV OCH ANSVARSBEGRÄNSNINGAR
Utöver de ansvarsbegränsningar som avtalats i detta köpebrev kommer Säljaren och Köparen överens om att Säljaren inte ansvarar för indirekta skador som eventuellt åsamkas Köparen och att Köparen inte har rätt att framställa några krav mot Säljaren med anledning av detta köp efter att fem år har förflutit från överföringen av äganderätten.
12. TILLSTÅNDSPLIKT OCH ANDRA SKYLDIGHETER
Köparen meddelar att Köparen inte är en sådan förvärvare enligt 1 § i lagen om tillståndsplikt för vissa fastighetsinköp (29.3.2019/470) som behöver tillstånd för köpet enligt lagen i fråga.
Köparen är medveten om miljöministeriets utlåtande 17.12.2019 enligt vilket man vid överlåtelse av fastigheter i norra delen av Rönnudden ska delge köparen planbestämmelser för området, utredningar om kulturhistoriska och naturskyddsvärden samt deras konsekvenser för den framtida markanvändningen och planeringen av reparationer och ändringar i byggnaderna. Köparen bekräftar att Köparen fått alla ovan nämnda uppgifter före köpslutet. Köparen är också medveten om Museiverkets utlåtande 16.10.2019, som finns som bilaga till miljöministeriets utlåtande.
13. MERVÄRDESSKATT
På Köpeobjektet har man inte gjort sådana fastighetsinvesteringar för vilka justeringsperioden enligt mervärdesskattelagen för avdrag av den skatt som ingår i anskaffningarna fortfarande pågår.
14. KÖPVITTNETS ARVODE OCH ÖVERLÅTELSESKATT
Köparen svarar för köpvittnets arvode, som ska betalas vid köpslutet.
Köparen svarar för överlåtelseskatten på köpet.
15. TILLÄMPLIG LAG OCH AVGÖRANDE AV MENINGSSKILJAKTIGHETER
På detta köpebrev tillämpas finsk lag. Meningsskiljaktigheter som beror på detta köpebrev ska i första hand avgöras genom förhandlingar. Om detta inte leder till ett slutresultat, avgörs tvister och meningsskiljaktigheter i första instans i tingsrätten på den ort där Köpeobjektet är beläget.
16. BESLUT OM ATT SÄLJA
Köpet enligt detta köpebrev grundar sig på Senatfastigheters styrelses beslut DD.MM.ÅÅÅÅ.
Åbo stadsfullmäktiges beslut xx.xx.20xx § xx
Beslutet har vunnit laga kraft xx.xx.20xx
17. AVTALSEXEMPLAR
Detta köpebrev har upprättats i tre (3) exemplar, ett (1) till Säljaren, ett till (1) Köparen och ett (1) till köpvittnet.
18. BILAGOR
Bilaga 1. Områden på Rönnudden som ska överlåtas till staden, karta
Bilaga 2. Ledningskarta
19. UNDERSKRIFTER OCH DET OFFENTLIGA KÖPVITTNETS INTYG
Åbo, den X (månad) 2022
På finska statens vägnar
Senatfastigheter
xx
ÅBO STAD
På Åbo stads vägnar:
xx xx
INTYG AV OFFENTLIGT KÖPVITTNE
I egenskap av offentligt köpvittne intygar jag att xx som överlåtare samt på Åbo stads vägnar xx och xx som förvärvare har undertecknat denna överlåtelsehandling och att de har varit samtidigt närvarande då överlåtelsen bestyrkts.
Jag har kontrollerat undertecknarnas identitet och konstaterat att överlåtelsehandlingen har gjorts upp i den form som bestäms i 2 kap. 1 § jordabalken.
Åbo den xx (månad) 20xx
xx
xx
beteckning 8532/xx
Köpvittnets arvode __________ €
varav _______ procent (______ €) kvitteras härmed.
