xx.x.2018
ESISOPIMUS SOFIANKADUN PÄIVÄKODIN VUOKRAUKSESTA
1. Sopijapuolet
Vuokranantaja
Turun Päiväkodit Oy (jäljempänä: ”yhtiö”)
Käsityöläiskatu 3
20100 Turku
Y-tunnus 2810676-3
Vuokranantajan yhteyshenkilö hankkeen toteuttamiseen liittyvissä asioissa:
Kiinteistöpäällikkö Lasse Lähdemäki
Puh. 02 262 2096
Sähköposti: lasse.lahdemaki@tvt.fi
Vuokranantajan yhteyshenkilö vuokrasopimukseen liittyvissä asioissa:
Kiinteistöpäällikkö Lasse Lähdemäki
Puh. 02 262 2096
Sähköposti: lasse.lahdemaki@tvt.fi
Vuokralainen
Turun kaupunki, Tilapalvelukeskus (jäljempänä: ”kaupunki”)
Y-tunnus: 0204819-8
Käyntiosoite: Puutarhakatu 1, 20100 Turku
Laskutusosoite:
Laskuttaminen tapahtuu verkkolaskutuksena. Lisätiedot verkkolaskutuksesta www.turku.fi/laskuttaminen.
Vuokralaisen yhteyshenkilö vuokrasopimukseen liittyvissä asioissa:
Vuokrauspäällikkö Tiina Aaltonen
Puh. (02) 2624 329 / 050 558 9329
Sähköposti: tiina.aaltonen@turku.fi
2. Sopimuksen peruste
Sopimus perustuu Turun kaupunginvaltuuston päätökseen xx.x.2018 § x (Liite 1).
3. Sopimuksen tarkoitus
Tämän sopimuksen tarkoituksena on sopia osapuolten kesken kohdassa 4 kuvatun vuokrakohteen toteuttamisesta Turun kaupungin sivistystoimialan varhaiskasvatuksen käyttöön. TVT Asunnot Oy, Turun kaupungin sivistystoimiala, kaupunkiympäristötoimiala ja Tilapalvelukeskus ovat yhteistyössä valmistelleet Sofiankadun uusi päiväkoti -työnimellä kulkevan päiväkodin uudisrakentamista koskevan hankesuunnitelman. Hankesuunnitelma on hyväksytty Turun kaupunginvaltuuston päätöksellä xx.x.2018 § xx.
Vuokrattavat tilat tulee toteuttaa Turun kaupunginvaltuuston päätöksen ja hyväksytyn hankesuunnitelman mukaisesti vuokrahankkeena TVT Asunnot Oy konsernin kanssa.
Yhtiö rakennuttaa ko. tilat ja kaupunki vuokraa ne käyttöönsä 20 vuoden vuokra-sopimuksella. Kaupunki sitoutuu vuokraamaan kohteet yhtiöltä niiden valmistuttua sopimuksessa ja kaupunginvaltuuston päätöksessä kerrotuin reunaehdoin. Vuokranmääräytymisperusteet ovat vuokrasopimuksessa.
4. Vuokrauksen kohde ja käyttötarkoitus
Vuokrauksen kohteena ovat varhaiskasvatuksen päivähoitotilat oheistiloineen ja piha-alueineen toteutettuna osoitteessa Sofiankatu 7 sijaitsevalle tontille, kiinteistö-tunnus 853-8-17-9. Yhtiö ostaa tai vuokraa kyseisen tontin myöhemmin sovitta-vien ehtojen mukaisesti.
Tilat vuokrataan valmiina käyttöönotettaviksi käyttötarkoituksenaan varhaiskasvatuksen päivähoitotilat. Vuokrattavien tilojen tulee olla tässä mainitun käyttötarkoituksen mukaiset ja niiden tulee täyttää kaikki esteettömyydelle asetetut vaatimukset. Kalustaminen irtokalusteiden osalta tehdään Sivistystoimialan toimesta ja sen kustannuksella. Suunnittelussa on varmistettava mm. seuraavien vaatimusten täyttyminen:
•toiminnalliset vaatimukset
•viranomaismääräykset
•toiminnanharjoittajan vastuunäkökohdat
Tilojen käyttötarkoituksenmukaisuus varmistetaan tiiviillä yhteistyöllä osapuolten kesken suunnittelu- ja rakennusvaiheessa. Lisäksi Turun kaupungin edustajat tulevat osallistumaan tilojen jatkosuunnitteluun ja tutustuvat perusteellisesti vuokrauksen kohteena olevien tilojen rakennussuunnitelmiin ja rakennustapaselostukseen, joiden mukaisesti rakennustyö suoritetaan.
Vuokralainen ei saa muuttaa vuokrattujen tilojen käyttötarkoitusta ilman vuokran-antajan kirjallista lupaa. Vuokranantajalle mahdollisesti tilojen käyttötarkoituksen muutoksesta aiheutuvat kustannukset tulevat vuokralaisen maksettaviksi.
Vuokrakohde sisältää myös vuokrakohteen kiinteistöllä sijaitsevat pysäköintipaikat sekä rakennettavan ulkoilupiha-alueen varusteineen.
5. Rakennuttamis- ja vuokrausjärjestely
Yhtiö rakennuttaa kohteen ja vuokraa tilat kokonaisuudessaan kaupungille 20 vuoden määräaikaisella vuokrasopimuksella. Kaupunki vuokraa sisäisesti tilat edelleen sivistystoimialalle.
Hankkeelle on laadittu kustannusarvio uudisrakennuksen kustannuksista. Hanke-suunnitelman mukaisen kustannusarvion mukaan hankkeen perustamiskustannukset ovat 4 989 600 € (alv 0 %).
Hanke toteutetaan hankesuunnitelmassa esitettyjen tavoitteiden ja laajuuden mukaisesti. Hankkeeseen valitun rakennuttajan tulee käydä tarvittavat neuvottelut rakennusvalvonnan ja kaavoittajan kanssa tahojen hankkeelle asettamista vaatimuksista ennen tarjouskilpailun toteuttamista. Suunnitelmat ja kilpailutusasiakirjat tulee hyväksyttää yhtiöllä ja kaupungilla ennen kilpailun käynnistämistä.
Vuokra koostuu pääomavuokrasta ja ylläpitovuokrasta sekä maanvuokrasta. Pääomavuokra määritellään siten, että se on 7 % hankkeen toteutuneista perustamiskustannuksista. Pääomavuokra ei ole indeksisidonnainen.
Ylläpitovuokraan kuuluvat kohteen ylläpitoon kuuluvat palvelut (isännöinti, kirjanpito, lämmitys, ulko- ja sisäpuolinen kiinteistönhoito, jätehuolto ja kunnossapito). Lisäksi ylläpitovuokraan kuuluu kiinteistövero. Erilliskorvauksiin kuuluvat käyttövesi, käyttösähkö ja siivous, joiden sisällyttämisestä vuokralaisen vuokravastuihin sovitaan vuokrasopimuksen allekirjoituksen yhteydessä. Yhtiön tulee esittää ylläpito-vuokran määrä kaupungille ennen vuokrasopimuksen laatimista ja ylläpitovuokra sidotaan kiinteistöjen ylläpidon kustannusindeksiin.
Maanvuokra määritellään siten, että se on yhtiön kaupungille (maanomistaja) maksama maanvuokra. Omistustilanteessa on maanvuokra tontin kauppahinta * 5 % vuodessa (elinkustannusindeksiehto).
Hankkeen vuokrakustannuskatto määritellään samaksi kuin hankesuunnitelmassa, joka on 459 549 €/vuosi.
Vuokrakustannukset tullaan tarkastamaan toteutuneita kustannuksia vastaaviksi, mikäli hankkeen toteutuskustannukset alittavat esitetyn tavoitteen.
6. Hankkeen kustannusten rahoitus
Kaupunki sitoutuu järjestämään yhtiön vieraan pääoman rahoituksen. Kohteiden rakennusaikana rahoitus hoidetaan pääasiassa kaupungin konsernitilille annetta-van limiitin kautta. Yhtiön pankkitili liitetään kaupungin konsernitilikokonaisuuteen. Yhtiön pitkäaikainen vieraspääoma rahoitetaan kaupungin suoralla antolainalla tai mahdollisesti kaupungin myöntämällä takauksella. Rakennusaikaisen rahoituksen konvertointi pitkäaikaiseksi rahoitukseksi kaupungin antolainalla merkitään vuoden 2021 talousarvioon ja siitä tehdään päätös kaupunginhallituksen johtosäännön mukaisesti.
Toteutumattoman hankkeen kustannuksista vastaa vuokraaja.
7. Hankkeen aloitus
Vuokralaisen lakisääteisenä velvollisuutena on turvata päivähoitopaikkojen riittävyys, joiden tarve alueella on välitön. Näin ollen hankkeen suunnittelu ja rakentaminen aloitetaan viipymättä, jotta tilojen käyttö voidaan aloittaa kohdan 8 mukaisesti.
8. Vuokra-aika
Liitteenä 2 oleva vuokrasopimus astuu voimaan molempia osapuolia sitovana allekirjoitushetkellä. Mikäli vuokrasopimusta ei allekirjoiteta, asianomaisen hankkeen suunnittelusta ja valmistelusta aiheutuneista kustannuksista vastaa kaupunki. Sofiankadun uuden päiväkodin vuokra-aika alkaa viimeistään 1.8.2021. Vuokra-laiselle tulee ilmoittaa tilojen käyttöönottopäivä 3 kuukautta ennen vuokrakauden alkua. Vuokrasopimus on voimassa määräaikaisena 20 vuotta. Määräajan jälkeen vuokralaisella on mahdollisuus jatkaa sopimusta toistaiseksi voimassaolevana 6 kuukauden irtisanomisajalla, ostaa vuokrauksen kohde osapuolten sopimaan hintaan tai olla käyttämättä edellä mainittuja oikeuksiaan.
Vuokrattavien tilojen hallinta luovutetaan vuokralaiselle vuokra-ajan alkaessa. Tilat luovutetaan valmiina käyttöönotettaviksi.
9. Arvonlisävero
Kaikki tässä esisopimuksessa mainitut hinnat ovat arvonlisäverottomia. Vuokran-antajan tulee hakeutua kiinteistön käyttöoikeuden luovutuksesta arvonlisäverovelvolliseksi.
10. Sopimuksen voimassaolo
Tämä sopimus astuu voimaan allekirjoitushetkestä lukien. Kukin osapuoli vastaa ennen sopimuksen allekirjoittamista syntyneistä hankkeeseen liittyvistä kuluistaan. Sen voimassaolo päättyy automaattisesti osapuolten sitouduttua kohteeseen vuokrasopimuksella (Liite 2). Vuokrasopimus solmitaan Turun Päiväkodit Oy:n tekemän kohteen rakentamispäätöksen yhteydessä.
11. Päiväys ja allekirjoitukset
Tätä esisopimusta on tehty kaksi (2) yhtäpitävää kappaletta, yksi kummallekin osapuolelle.
Turussa ___.___.______
TURUN KAUPUNKI TURUN PÄIVÄKODIT OY
___________________ ____________________
Tuomas Koskiniemi Teppo Forss
Tilapalvelujohtaja TVT Asunnot Oy:n toimitusjohtaja
LIITTEET:
1. Turun kaupunginvaltuuston päätös xx.x.2018 § xx liitteineen ja oheismateriaaleineen
2. Vuokrasopimus Sofiankadun uusi päiväkoti
FÖRHANDSAVTAL OM UTHYRNING AV SOFIEGATANS DAGHEM
1. Avtalsparter
Hyresvärd
Turun Päiväkodit Oy (nedan: ”bolaget”)
Hantverkaregatan 3
20100 Åbo
FO-nummer 2810676-3
Kontaktperson i frågor som gäller genomförandet av projektet:
Lasse Lähdemäki, fastighetschef
Tfn 02 262 2096
E-post: lasse.lahdemaki@tvt.fi
Kontaktperson i ärenden som gäller hyresavtalet:
Lasse Lähdemäki, fastighetschef
Tfn 02 262 2096
e-post: lasse.lahdemaki@tvt.fi
Hyresgäst
Åbo stad, Lokalservicecentralen (nedan ”staden”)
FO-nummer: 0204819-8
Besöksadress: Trädgårdsgatan 1, 20100 Åbo
Faktureringsadress:
Fakturor ska skickas via e-fakturering. Mer information om e-faktureringen: www.turku.fi/laskuttaminen.
Kontaktperson i ärenden som gäller hyresavtalet:
Tiina Aaltonen, uthyrningschef
Tfn (02) 2624 329 / 050 558 9329
E-post: tiina.aaltonen@turku.fi
2. Avtalsgrund
Avtalet grundar sig på i stadsfullmäktiges beslut xx.xx.2018 § x (bilaga 1).
3. Avtalets syfte
Syftet med detta avtal är att komma överens om hur hyresobjektet som avses i punkt 4 ska förverkligas så att det kan tas i bruk av sektorn småbarnspedagogik vid bildningssektorn i Åbo stad. TVT Asunnot Oy, bildningssektorn och stadsmiljösektorn vid Åbo stad samt Lokalservicecentralen har tillsammans tagit fram en projektplan för nybyggnad av ett daghem på Sofiegatan. Projektet går under arbetsnamnet Nya daghemmet på Sofiegatan. Projektplanen har godkänts genom stadsfullmäktiges beslut xx.x.2018 § xx.
Lokaliteterna avsedda för uthyrning ska genomföras som uthyrningsprojekt i samverkan med koncernen TVT Asunnot Oy, så som fastställs i beslutet av Åbo stadsfullmäktige och i den godkända projektplanen.
Bolaget låter bygga lokalerna och staden hyr dem genom ett hyresavtal på 20 år. Staden åtar sig att hyra objekten av bolaget när de är klara och enligt de villkor som anges i stadsfullmäktiges beslut. Beräkningsgrunderna för hyran anges i hyresavtalet.
4. Hyresobjekt och användningsändamål
Objektet som hyrs är dagvårdslokaler för småbarnspedagogik med tillhörande utrymmen och gårdsområden. Objektet uppförs på tomten på adressen Sofiegatan 7, fastighetsbeteckning 853-8-17-9. Bolaget köper eller arrenderar tomten i fråga på villkor som avtalas senare.
Lokalerna hyrs ut färdiga att tas i bruk och används av småbarnspedagogiken som dagvårdsutrymmen. Lokalerna ska motsvara det ovan nämnda användningsändamålet och tillgodose alla krav i fråga om tillgänglighet. Möbleringen sköts och bekostas av Bildningssektorn. I planeringen ska det säkerställas att följande krav tillgodoses:
•operativa krav
•myndighetsföreskrifter
•frågor som gäller verksamhetsutövarens ansvar
I planerings- och byggskedet ska parterna ha ett nära samarbete med varandra för att säkerställa att lokalerna motsvarar det avsedda användningsändamålet. Representanter för Åbo stad kommer dessutom att delta i den fortsatta planeringen av lokalerna och bekanta sig grundligt med byggnadsplanerna och byggbeskrivningen för lokalerna som ska hyras ut, och enligt vilka byggarbetet kommer att utföras.
Hyresgästen får inte ändra på användningsändamålet för lokalerna utan skriftligt samtycke från hyresvärden. Om det uppstår kostnader för hyresvärden med anledning av att användningsändamålet för lokalerna ändras ska de betalas av hyresgästen.
Hyresobjektet omfattar parkeringsplatserna på fastigheten samt en projekterad uteplan med tillhörande utrustning.
5. Byggentreprenads- och uthyrningsvillkor
Bolaget låter bygga objektet och hyr ut lokalerna i sin helhet till staden enligt ett hyresavtal som tecknas för en bestämd tid på 20 år. Staden hyr internt ut lokalerna till bildningssektorn.
Ett kostnadsförslag för nybygget har framtagits baserat på projektplanen. Enligt förslaget uppgår anläggningskostnaden för projektet till 4 989 600 € (moms 0 procent).
Projektet genomförs enligt de mål och i den omfattning som beskrivs i projektplanen. Innan ett anbudsförfarande inleds ska den som utsetts till byggherre ha de samråd som behövs med byggnadstillsynen och planläggaren i fråga om kraven som dessa instanser ställer på projektet. Bolagets och stadens godkännande ska inhämtas för planerna och handlingarna för anbudsförfarandet innan förfarandet inleds.
Hyran består av kapitalhyra, hyra för underhåll samt arrende. Kapitalhyran är 7 procent av de realiserade anläggningskostnaderna. Kapitalhyran är inte indexbunden.
Hyran för underhåll omfattar de tjänster som hör till underhållet av objektet (disponent, bokföring, värme, in- och utvändig fastighetsskötsel, avfallshantering och underhåll). Hyran för underhåll omfattar även fastighetsskatten. Vattenförbrukning, elförbrukning och städning utgör separata kostnader. I vilken omfattning dessa ska ingå i hyresgästens ansvar avtalas då hyresavtalet tecknas. Bolaget ska föreslå ett belopp avsett som underhållshyra för staden innan hyresavtalet upprättas. Hyran för underhåll ska bindas till kostnadsindexet för fastighetsunderhåll.
Arrendet definieras som en markhyra som bolaget betalar till staden (markägaren). I fall av ägo är arrendet tomtpriset * 5 procent (villkor avseende levnadskostnadsindex).
Hyreskostnadstaket är det samma som i projektplanen, 459 549 €/år.
Om genomförandekostnaderna är lägre än i målbilden ska hyreskostnaderna justeras så att de motsvarar kostnadsutfallet.
6. Finansiering
Staden åtar sig att ordna finansieringen med främmande kapital åt bolaget. Finansieringen under byggtiden sköts i huvudsak genom en limit på stadens koncernkonto. Bolagets bankkonto ansluts till stadens koncernkonton. Av bolagets främmande kapital finansieras de långfristiga skulderna genom att staden beviljar ett direkt lån eller eventuellt genom att staden går i borgen för dem. Konverteringen av finansieringen för byggnadsskedet till långfristig finansiering genom lån beviljat av staden antecknas i budgeten 2021 och ett beslut om saken fattas i enlighet med stadens instruktion.
Hyresgästen står för kostnaderna för projektet ifall projektet inte realiseras.
7. Starttidpunkt
Hyresgästen har en lagstadgad skyldighet att se till att det finns ett tillräckligt antal dagvårdsplatser, och behovet i området är akut. Planeringen och byggandet ska därför inledas omgående, så att lokalerna kan tas i bruk så som beskrivs i punkt 8.
8. Hyrestid
Hyresavtalet som ligger bifogat som bilaga 2 träder i kraft för båda parterna då det undertecknas. Om hyresavtalet inte undertecknas ska staden stå för kostnaderna för planering och beredning av projektet. Hyrestiden för daghemmet på Sofiegatan börjar senast den 1 augusti 2021. Hyresgästen ska informeras om datumet när lokalerna kan tas i bruk 3 månader före hyrestiden börjar. Hyresavtalet är tidsbestämt och gäller i 20 år. Efter att den tidsbestämda hyrestiden gått ut har hyresgästen möjlighet att förlänga avtalet så att det gäller tills vidare med en uppsägningstid på 6 månader, att köpa hyresobjektet till ett pris som parterna avtalar om eller att låta bli att utnyttja de rättigheter som nämns ovan.
Hyreslokalerna överlåts till hyresgästen när hyrestiden börjar. Lokalerna överlåts färdiga att tas i bruk.
9. Mervärdesskatt
Samtliga priser i detta förhandsavtal anges exklusive moms. Hyresvärden ska anmäla sig som momspliktig för upplåtelsen av nyttjanderätten till fastigheten.
10. Avtalets giltighet
Detta avtal träder i kraft då det undertecknas. Parterna står själva för de kostnader som de haft på grund av projektet före avtalet undertecknas. Avtalet upphör automatiskt att gälla när parterna har undertecknat ett hyresavtal för objektet (bilaga 2). Hyresavtalet tecknas då Turun Päiväkodit Oy fattar byggbeslutet för objektet.
11. Datum och underskrifter
Två (2) likalydande exemplar har uppgjorts av detta förhandsavtal, ett till vardera part.
I Åbo ___.___.______
ÅBO STAD TURUN PÄIVÄKODIT OY
___________________ ____________________
Tuomas Koskiniemi Teppo Forss
Lokalservicedirektör VD, TVT Asunnot Oy
BILAGOR:
1. Stadsfullmäktiges beslut av den xx.x 2018, § xx, jämte bilagor och tillhörande material.
2. Hyresavtal, nya daghemmet på Sofiegatan.