3.5.2012
ESISOPIMUS
Turun kaupungin VI kaupunginosan eli kauppatorin aluetta (jäljempänä ”Kauppatori”) koskevan 21.2.2012 päivätyn ja 20.4.2012 tarkistetun asemakaavanmuutosehdotuksen ”Kauppatori” 11/2011 johdosta tekevät Turun kaupunki ja Turun Toriparkki Oy seuraavan esisopimuksen:
1. SOPIJAPUOLET
1.1. Turun kaupunki (jäljempänä ”Kaupunki”)
Y-tunnus 0204819-8
1.2. Turun Toriparkki Oy (jäljempänä ”Yhtiö”)
Y-tunnus 2034713-2
2. SOPIMUKSEN TARKOITUS JA TAVOITTEET
Tämän sopimuksen tarkoituksena on edistää Turun keskustan kaupallista elinvoimaisuutta, kehittää keskustan liikenteellistä saavutettavuutta ja lisätä alueen viihtyvyyttä sekä keskustassa asuville että siellä asioiville.
Lisäksi tämän sopimuksen tarkoituksena on kirjata pääperiaatteet, joita tullaan noudattamaan Kaupungin ja Yhtiön välillä, mikäli Kauppatorin alueelle päätetään toteuttaa maanalainen pysäköintilaitos ja Yhtiö saa sen toteutettavakseen. Tämän esisopimuksen pääperiaatteet tullaan tuolloin soveltuvin osin sisällyttämään Kauppatorin pysäköintilaitosta koskevaan maanvuokrasopimukseen ja sopijapuolten välisiin muihin sopimuksiin.
3. SOPIMUKSEN VOIMAANTULO
Tämä esisopimus astuu voimaan, kun kumpikin sopijapuoli on sen allekirjoittanut.
4. KAUPPATORIN ASEMAKAAVANMUUTOKSEN JA ESISOPIMUKSEN SUHDE
Kauppatorin ja siihen rajoittuvien katujen alueelle on laadittu asemakaavanmuutosehdotus, joka mahdollistaa pysäköintilaitoksen sijoittamisen Kauppatorin alueelle. Asemakaavanmuutosehdotus on tehty vuorovaikutteisesti maankäyttö- ja rakennuslain säädösten edellyttämällä tavalla.
Esisopimusneuvottelut on käyty erillään asemakaavanmuutostyöstä.
5. PYSÄKÖINTILAITOKSEN MAANVUOKRASOPIMUS
Kaupunki tulee neuvottelemaan maanvuokrasopimuksen ehdoista Yhtiön kanssa, mikäli asemakaavanmuutosehdotuksessa 11/2011 osoitetaan Kauppatorin alle pysäköintitila. Mahdollinen maanvuokrasopimus laaditaan viideksikymmeneksi (50) vuodeksi. Vuokramiehellä on etuoikeus vuokra-ajan päättyessä saada vuokra-alue uudelleen vuokralle neljäksikymmeneksiyhdeksäksi (49) vuodeksi tällöin päätettävillä ehdoilla, mikäli maanvuokrasopimuksen kohde vuokrataan edelleen pysäköintikäyttöön.
6. KAUPPATORIN RAKENNUSTEN TOTEUTTAMINEN JA VUOKRAUS
Sopijapuolten yhteisenä tavoitteena on, että Kauppatorin yleissuunnitelmassa torin pinnalle osoitetut rakennukset oheistiloineen toteutetaan yhteishankkeena pysäköintilaitoksen rakentamisen kanssa. Rakennusten omistussuhteista ja mahdollisesta vuokraamisesta sovitaan erillisillä sopimuksilla huomioiden voimassa oleva kilpailulainsäädäntö ja erityisesti laki julkisista hankinnoista (30.3.2007/348).
7. KAUPPATORITOIMINTA JA LIIKENNE
Kauppatorin pysäköintilaitoksen suunnittelussa, rakentamisessa ja toiminnassa tulee ottaa huomioon torilla tapahtuva kaupankäynti sekä liikenteen edellytykset.
Kauppatorin rakentamistyöt tulee toteuttaa siten, että noin puolet torikaupalle osoitetusta alueesta on torikaupan käytössä Kauppatorilla tai tarvittaessa ja liikennejärjestelyjen sen salliessa Kauppatoriin rajoittuvilla katualueilla koko pysäköintilaitoksen ja Kauppatorin rakentamisajan.
Pysäköintilaitoksen ja Kauppatorin rakentamistöistä torikaupalle ja liikenteelle mahdollisesti aiheutuvista lisäkustannuksista vastaavat sopijapuolet aiheuttamisperiaatteen mukaisesti.
8. ARKEOLOGISET KAIVAUKSET JA JOHTOSIIRROT
Kauppatorin yleissuunnitelman toteuttaminen ja pysäköintilaitoksen rakentaminen edellyttää arkeologisia kaivauksia ja johtosiirtoja.
Sopijapuolten tarkoituksena on kilpailuttaa arkeologiset kaivaukset erikseen ja alistaa kaivausten urakka kilpailutettavaan pääurakkaan.
Arkeologisten kaivausten ja johtosiirtojen kustannusjaon pääperiaatteena on, että Kauppatorin yleissuunnitelman edellyttämistä arkeologisten kaivausten ja johtosiirtojen kustannuksista vastaa Kaupunki ja Yhtiö vastaa maanalaisen pysäköintilaitoksen rakentamisen aiheuttamista arkeologisten kaivausten ja johtosiirtojen kustannuksista.
9. RAKENTAMISVELVOITE
Tämän esisopimuksen periaatteiden mukaisesti myöhemmin laadittavaan maanvuokrasopimukseen otetaan ehto rakentamisvelvoitteesta, jonka mukaan pysäköintilaitoksen rakentamistyöt tulee aloittaa kuuden (6) kuukauden kuluessa maanvuokrasopimuksen allekirjoittamisesta. Pysäköintilaitoksen rakennustyöt tulee saattaa valmiiksi ja pysäköintipaikat ottaa käyttöön kolmen (3) vuoden kuluessa rakennustöiden aloittamisesta, mikäli arkeologisista kaivauksista, välttämättömistä rakennusteknisistä ratkaisuista taikka Yhtiöstä riippumattomista syistä ei muuta johdu.
Rakentamisvelvoitteen täyttämättä jättämisen sanktiona tulee olemaan maanvuokrasopimuksessa erikseen määritelty sopimussakko. Rakentamisvelvoite katsotaan täytetyksi, kun vähintään kuusisataa (600) pysäköintipaikkaa on pysäköintilaitoksessa otettu käyttöön. Mikäli asemakaava ei salli 600 pysäköintipaikan rakentamista, rakentamisvelvollisuus katsotaan täytetyksi, kun kaavan sallima enimmäismäärä pysäköintipaikoista on otettu käyttöön.
10. SISÄÄNAJOT, KATUJÄRJESTELYT JA LIIKENTEEN OHJAUS
Kauppatorin pysäköintilaitoksen sisäänajojen määrä ja sijainnit osoitetaan asemakaavanmuutosehdotuksessa.
Mikäli laite, rakennus, liikennejärjestely tms. palvelee kumpaakin sopija-puolta, jaetaan sen toteutuskustannus hyötymisperiaatteen mukaisesti.
Kaupunki rakentaa kustannuksellaan viitoituksen pysäköintilaitokseen saman periaatteen mukaan kuin mitä sovelletaan Turun keskustan muissa jo allekirjoitushetkellä olemassa olevissa pysäköintilaitoksissa.
11. TORIALUEEN RAKENTAMISEN TOTEUTTAMISTAPA, KUSTANNUSJAKO JA - ARVIOT
Yhtiö sitoutuu toteuttamaan maanalaisen pysäköintilaitoksen ”Kauppatori” 11/2011 asemakaavaehdotuksen mukaisesti, mikäli asemakaavanmuutosehdotus saa lainvoiman ja alue luovutetaan Yhtiön rakennettavaksi.
Yhtiö sitoutuu toteuttamaan maanalaisen pysäköintilaitoksen ja siihen liittyvät rakennelmat ja rakenteet siten, etteivät ortodoksisen kirkon perustukset rakentamisen tai laitoksen käytön takia vaurioidu.
Mikäli Kauppatorin alueelle toteutetaan pysäköintilaitos, pyrkivät sopijapuolet siihen, että Kauppatorin maanpäällinen ja maanalainen rakentaminen tehdään yhtenä rakentamiskokonaisuutena.
Kauppatorin yleissuunnitelman ja pysäköintilaitoksen toteuttamiskustannukset tulevat jakautumaan siten, että Kaupunki vastaa Kauppatorin yleissuunnitelman toteuttamisesta johtuvista kustannuksista ja Yhtiö vastaa pysäköintilaitoksen rakentamisesta aiheutuvista kustannuksista. Kustannusjaon rajapintana pidetään pysäköintilaitoksen katon vesieristeen yläpintaa.
Kaupunki arvioi torin uudistamisen kustannuksen olevan noin 22,3 miljoonaa euroa kun tori uudistetaan samanaikaisesti maanalaisen pysäköintilaitoksen rakentamisen kanssa. Hinta pitää sisällään toripinnan, kuivatusjärjestelmän, 1,3 M€ arvoiset arkeologiset kaivaukset sekä torin rakennusten uusimisista aiheutuvat massanvaihtotyöt tutkimuksineen. Kustannusarvio on tehty maanrakennuskustannusindeksissä 154,5 (1/2012). Torin sekä sitä ympäröivien jalkakäytävien sulanapitojärjestelmän toteutuskustannusten arvioidaan olevan noin 3 milj. euroa joka ei sisälly 22,3 M€ kustannusarvioon.
Maanalaisen pysäköintilaitoksen ja siihen liittyvien tilojen, rakenteiden ja rakennelmien sekä muiden esisopimuksen piiriin kuuluvien toimien toteuttamisessa Yhtiö varautuu 70–80 miljoonan euron kokonaiskustannukseen.
12. VAKUUDET
Yhtiön osakkaat ovat velvollisia ennen maanvuokrasopimuksen allekirjoittamista antamaan Kaupungille omavelkaisen takauksen tai muun Kaupungin hyväksymän vakuuden, jolla varmistetaan pysäköintilaitoksen toteutuminen Yhtiön toimesta sekä Yhtiön vastuunkantokyky mahdollisista tämän esisopimuksen kohdassa 13. tarkoitetuista haitoista ja vahingoista Rakennusurakan yleisissä sopimusehdoissa (YSE 1998) määritellyn urakoitsijan vastuuajan loppuun.
Lisäksi Yhtiö on velvollinen antamaan maanvuokrasopimuksen mukaisten velvoitteidensa täyttämisen vakuudeksi Kaupungille Kaupungin hyväksymän vakuuden.
13. MAHDOLLISET HAITAT JA VAHINGOT
Mikäli Kauppatorin pysäköintilaitos toteutetaan Yhtiön kanssa, Yhtiö vastaa vahingonkorvauslain (31.5.1974/412) ja ympäristövahinkolain (L ympäristövahinkojen korvaamisesta 19.8.1994/737) nojalla kaikista vahingoista, joita pysäköintilaitoksen ja niihin kuuluvien rakenteiden rakennustyöstä Kaupungille tai kolmannelle osapuolelle mahdollisesti aiheutuu.
Sopijapuolet toteavat, että tämän esisopimuksen allekirjoitushetkellä Kauppatorin pysäköintilaitoksen rakentaminen ja normaalikäyttö eivät aiheuta Kaupungille mitään erikseen korvattavaa haittaa.
14. JATKOTOIMENPITEET
Sopijapuolet sitoutuvat käymään jatkoneuvotteluja torialueen uudistamiseksi edellä mainittujen periaatteiden mukaisesti sekä edistämään omalta osaltaan Turun keskustan kehittämistä kaupallisena ja alueen viihtyvyyttä parantavana vetovoimatekijänä, mikäli asemakaavaehdotus hyväksytään kaupunginvaltuustossa.
15. LUOTTAMUKSELLISUUS
Kaikki se tieto, jonka toinen sopijapuoli luovuttaa toiselle sopijapuolelle ja joka on selvästi merkitty luottamukselliseksi, on luottamuksellisesti käsiteltävää, mikäli viranomaisten toiminnan julkisuudesta annetusta laista ei muuta johdu. Sopijapuolet sitoutuvat siihen, etteivät he käytä tällaista tietoa ilman toiselta sopijapuolelta saamaansa kirjallista lupaa muuhun kuin tässä esisopimuksessa määriteltyyn tarkoitukseen.
16. SOPIMUKSEN PÄÄTTYMINEN
Kaupungilla on oikeus ennen maanvuokrasopimuksen allekirjoittamista yksipuolisesti irtisanoa tämä esisopimus päättymään kolmen (3) kuukauden kuluttua Yhtiölle tehdystä kirjallisesta irtisanomisilmoituksesta. Yhtiöllä on oikeus irtisanoa tämä sopimus ennen maanvuokrasopimuksen allekirjoittamista, mikäli hankkeesta tehtävät tekniset tai taloudelliset selvitykset osoittavat, ettei pysäköintilaitos ole Yhtiön oman harkinnan mukaan taloudellisesti tai toiminnallisesti järkevästi toteutettavissa. Yhtiön on käytettävä irtisanomisoikeuttaan kolmen (3) kuukauden kuluessa siitä, kun irtisanomisperuste on tullut sen tietoon.
Mikäli kaupunginvaltuusto ei hyväksy ”Kauppatori” 11/2011 asema-kaavanmuutosta tai mainittu asemakaavanmuutos ei saavuta lainvoimaa, tämä esisopimus raukeaa.
Tämän esisopimuksen voimassaolo päättyy kuitenkin viimeistään 31.12.2016, mikäli sopijapuolet eivät kirjallisesti sovi toisin.
Tämän esisopimuksen päättyessä edellä mainituilla tavoilla kumpikin sopijapuoli kantaa omat kulunsa eikä kummallakaan sopijapuolella ole oikeutta saada korvausta toiselta sopijapuolelta esisopimuksen päättymisen johdosta.
17. ERIMIELISYYKSIEN RATKAISEMINEN
Tästä esisopimuksesta johtuvat erimielisyydet ja riidanalaiset asiat ratkaisee Varsinais-Suomen käräjäoikeus.
18. SOPIJAPUOLTEN VÄLISET SOPIMUKSET
Sopijapuolet toteavat selvyyden vuoksi, että tämä esisopimus on ainoa voimassa oleva sopijapuolten välillä tehty sopimus.
Tätä esisopimusta on laadittu kaksi yhtäpitävää kappaletta, yksi kummallekin sopijapuolelle.
Turussa _____. päivänä ________kuuta 2012
Turun kaupunki Turun Toriparkki Oy