Projektipäällikkö Aino Ukkola 25.4.2012:

Kohteen kuvaus

Fortuna-kortteli rajoittuu Turun keskustassa Kristiinankatuun, Linnankatuun, Aurakatuun ja Läntiseen Rantakatuun. Korttelin ja sen rapistuneiden rakennusten kehittämiseksi Fortuna-korttelin kehittämishankkeessa lähtökohtana on ollut korttelin muuntaminen käsityön, designin ja kulttuurin kaupalliseksi keskittymäksi. Hanke on Turun Seudun Kehittämiskeskuksen valmistelema ja hallinnoima, jonka hakemisen Turun kaupunginhallitus on hyväksynyt ja myöntänyt sille tarvittavan kuntarahoituksen. Hanke sai Varsinais-Suomen liitolta EAKR rahoituksen. Kehittämishankkeen toteutusaikataulu on 1.1.2010 – 30.6.2012. Hankkeen budjetti on 713 320, josta kuntarahoitusta Turun kaupungilta on yhteensä 168 996 euroa.

Eteneminen suunnittelusta korjausrakentamiseen

Fortuna-korttelin kehittämishankkeessa on tuotettu hankesuunnitelma, joka on esitystekstin liitteenä. Hankesuunnitelma puolestaan perustuu hankkeessa tuotettuihin selvityksiin rakennusten kunnosta, tavoiteltavasta toimintamallista, korjauskustannuksista ja kokonaissuunnittelusta, jotka ovat hankesuunnitelman liitteinä. Ennen etenemistä suunnittelusta korjausrakentamiseen tulee ratkaista kysymykset omistuksesta, hallinnoinnista ja rahoituksesta.

Hankkeen ohjausryhmän ovat muodostaneet:

Kalle Euro, (4.11.2012 saakka), Niko Kyynäräinen, puheenjohtaja, Turun Seudun Kehittämiskeskus

Jouko Turto / Timo Laiho, Turun kaupungin kiinteistöliikelaitos

Mikko Laaksonen, Turun kaupunginhallitus

Sanna Suomi, CUDE ry / Sylvi Salonen Oy

Paula Palmroth, Turun Kansallinen Kirjakauppa Oy

Kaisa Simula, Turun kaupungin Tilaliikelaitos

Mikko Lehtinen / Tuomas Koskiniemi, Turun kaupungin tilakeskus

Petteri Järvi, Turun museokeskus

Laura Klami, Turun kaupunki

Eira Saari-Lahoniitty (1.4.2011 saakka), Esa Högblom, Varsinais-Suomen liitto

Jorma Sipilä (14.9.2011 saakka), Aino Ukkola, esittelijä/sihteeri, Turun Seudun Kehittämiskeskus

Omistus ja kohteen hallinnointi

Fortuna-korttelin rakennusten omistus on nyt jakautunut kolmelle taholle - Turun kaupunki, Turun Kansallinen Kirjakauppa Oy ja Sanna Suomi. Jatkossa alueen hallinta voidaan järjestää joko nykyisen kaltaisena mallina, jossa omistajat hallinnoivat omistamiaan rakennuksia suoraan tai perustaa alueen rakennuksista keskinäinen kiinteistöosakeyhtiö. Kohteen maapohjan omistaa Turun kaupunki. Turun Kansallinen Kirjakauppa Oy omistaa kirjakaupan tontin rajoittuen noin puoleenväliin Petreliuksen piharakennusta ja Luhtimakasiinia.

Omistamisen kannalta tiivistäen voidaan sanoa, että vaihtoehtona ovat:

a) rakennusten tai kiinteistöosakeyhtiön osakkeiden myyminen ennen korjaamista; tai

b) vaihtoehto, jossa kohde korjataan ja rakennusten omistus tai kiinteistöosakeyhtiön osakkeiden omistus jää kaupungille.

Mikäli rakennukset myytäisiin ennen korjaamista, tulisi se tehdä julkisella tarjouskilpailulla rakennuskokonaisuuksina tai sen osina. Apteekkimuseon lisäksi kaupungintalon siipiosa jäisi kuitenkin kaupungin suoraan omistukseen. Siipiosan korjauskustannukset tulisivat joka tapauksessa kaupungin maksettavaksi (noin 1,2 milj. euroa). Rakennusten tai osakkeiden myymistä tulisi arvioida kokonaisuutena. Yksittäisiä rakennuksia tai niiden osia ei tulisi myydä arvioimatta myynnin vaikutusta kokonaisuuden hallintaan, rahoitukseen ja korjaamiseen. Kehittämishankkeen ohjausryhmä ei ole myymisvaihtoehdon kannalla.

Vaihtoehtoa, jossa kohde ensin korjausrakennetaan ja myydään sen jälkeen, ei pidetä myöskään tavoiteltavana vaihtoehtona siitä aiheutuvan todennäköisen tappion takia. Lisäksi tavoiteltava toimintakonsepti vaarantuisi tällöin.

Hankkeen ohjausryhmä pitää parhaimpana vaihtoehtona jatkon kannalta keskinäisen kiinteistöosakeyhtiön perustamista. Keskinäisessä kiinteistöosakeyhtiössä yhtiön yhtiöjärjestyksen määräämä tarkoitus on omistaa ja hallita Fortuna-korttelin rakennusta tai sen osaa. Keskinäisessä kiinteistöosakeyhtiössä yhtiöjärjestys määrää, miten jokainen osake yksin tai yhdessä toisten osakkeiden kanssa tuottaa oikeuden hallita huoneistoa tai muuta osaa. Fortuna-korttelin hallinnointi perustamalla keskinäinen kiinteistöosakeyhtiö mahdollistaisi alueen keskitetyn koordinoinnin ja konseptin säilymisen. Keskinäiseen kiinteistöosakeyhtiöön siirrettäisiin alueen rakennukset, mutta Kaupungintalo ja sen piharakennukset sekä Apteekkimuseo jäisivät yhtiön ulkopuolelle. Maapohjaa ei luovuteta kiinteistöosakeyhtiöön, vaikka sellainen perustettaisiin.

Kiinteistöosakeyhtiön hallintaan on mahdollista siirtää myös Linnankadun tontti (Kaupungintalon puiston reuna), jolle nyt vireillä olevassa kaavoituksessa tultaneen osoittamaan uudisrakennusoikeutta. Tämä lisärakennusoikeus voidaan muodostaa yhtiöjärjestyksessä omaksi huoneistokseen.

Rahoitus

Kustannusarvion mukaan Fortuna-korttelin korjauskustannuksiksi arvioidaan 9,6 milj. euroa. Tämä summa koostuu 8,9 milj. euron rakennuksiin kohdistuvista korjauksista ja 0,7 milj. euron maksavista pihatöistä ja -valaistuksesta. Näistä kustannuksista kaupungin tiloihin kohdistuu 7,2 milj. euroa ja 0,7 milj. euroa piha- ja valaistustöihin. Nämä korjaukset voidaan rahoittaa kaupungin omistamien tilojen kohdalla suoraomisteisessa tilanteessa omana ns. budjettirahoituksena ja mahdollisen yhtiömuotoisen hallinnan tapauksessa yhtiölainalla.

Fortuna-korttelin nyt korjattavista rakennuksista on teetetty ulkopuolinen vuokratuottoarvio, jonka mukaan korjatuista tiloista saataisiin noin 660.000 euron vuokratuotot. Vähennettynä tästä laskennallinen vajaakäyttö, hoitokulut ja maanvuokra, päästään noin 350.000 euron nettotuottoon ja siten ~4,0 % tuottoon rakennusten 8,9 milj euron korjausinvestoinnille. Tätä tuottoa voidaan pitää tämän tyyppisessä investoinnissa (museaalinen kohde) kohtuullisena, mutta yleisesti kiinteistösijoittamisessa alhaisena. Tämä laskenta on suoritettu siten, että korjaamattomille rakennuksille ei ole annettu hintaa, vaan tuotto lasketaan vain korjausinvestoinnille.

Kohde on ns. matalan tuoton investointi. On todennäköistä, että pitkilläkin laina-ajoilla ja alhaisella korolla osakehuoneistojen nettovuokratuotto menee todennäköisesti kokonaisuudessaan lainaosuuksien lyhentämiseen.