Liite 1 § 192
Asemakaavatoimisto/Anna-Leena Jokitalo 13.8.2010:
Asemakaavatoimisto on laatinut 20.1.2010 päivätyn ja 12.8.2010 muutetun asemakaavamuutosehdotuksen Itäisen Pitkänkadun ja Lemminkäisenkadun kulmassa olevalle, otsikossa määritellylle alueelle.
Asemakaavamuutos perustuu asemakaavanmuutosaloitteeseen.
Nykytilanne
Kaavamuutosalue rakennuksineen kuuluu Kiinteistö Oy Teutorille, jonka koko osakekannan omistaa Turun Yliopistosäätiö. Rakennukset on korjattu toimistokäyttöön. Ne ovat toimineet yliopistoalueella tapahtuvien korjausten ja uudelleen järjestelyiden yhteydessä Turun yliopiston opetus- ja tutkimustoiminnan tilapäisinä puskuritiloina. Kaavamuutosalueen pinta-ala on
Suunnittelutilanne
Ympäristöministeriön 23.8.2004 vahvistamassa maakuntakaavassa kaava-alue on työpaikka-aluetta (TP): Valtakunnallisesti, maakunnallisesti tai seudullisesti merkittävien julkisten tai yksityisten palvelujen sekä aluerakenteen tai liikenteellisen sijainnin kannalta keskeisten, tilaa vievien toimitilakeskittymien ja ympäristöhäiriöitä aiheuttamattomien teollisuustoimintojen alue. Sisältää myös pienehköjä asuntoalueita. Suunnittelumääräyksen mukaan alueelle ei saa sijoittaa uutta asumista, jos sille kohdistuu ympäristöhäiriöitä.
Kaupunginvaltuuston 18.6.2001 hyväksymässä oikeusvaikutteisessa yleiskaavassa tontti on pääkeskustasoisten keskustatoimintojen aluetta (C): Alue varataan hallinnon, kaupan, palvelujen, keskustaan sopivan asumisen ja työpaikkatoimintojen, virkistyksen sekä alueelle tarpeellisen yhdyskuntateknisen huollon ja liikenteen käyttöön.
Voimassa olevassa vuonna 1988 vahvistetussa asemakaavassa tontti on toimistorakennusten korttelialuetta, jolla voidaan harjoittaa myös opetus- ja tutkimustoimintaa. Tontin kokonaisrakennusoikeus on 3000 k-m2 ja suurin sallittu kerrosluku 3. Autopaikkoja on tontilla osoitettava yksi kutakin kerrosalan
Tontilla olevaa vanhaa teollisuusrakennusta koskee määräys: Rakennustaiteellisesti ja kulttuurihistoriallisesti arvokkaiden rakennusten rakennusala. Tässä rakennusalassa olevaa rakennusta tai sen osaa ei saa purkaa eikä siinä saa suorittaa sellaisia lisärakentamis- tai muutostöitä, jotka tärvelevät julkisivujen tai vesikaton rakennustaiteellista tai kulttuurihistoriallista arvoa tai tyyliä. Mikäli rakennuksessa on aikaisemmin suoritettu tällaisia tärveleviä toimenpiteitä, on rakennus lisärakentamis- tai muutostöiden yhteydessä pyrittävä saattamaan ennalleen.
Tontilla on suojellun rakennuksen ohella uudempi, 1970-luvulla teollisuuskäyttöön rakennettu lisärakennus. Kaava määrittää rakennusalat ja lisärakennukseen jätettävän kulkuaukon olemassa olevien rakennusten mukaisiksi.
Kaavan tavoitteet
Tavoitteena on muuttaa asemakaavaa siten, että korttelialueelle olisi mahdollista toteuttaa uudisrakentamista toimisto-, opetus-, tutkimus- ja hotellikäyttöön. Uudisrakennuksen katutasoon Lemminkäisenkadun varrelle saisi sijoittua liiketoimintaa muttei kuitenkaan hotellihuoneita. Suojeltu rakennus varattaisiin toimisto-, opetus- ja hotellikäyttöön ja sen kellarikerrokseen voisi sijoittua ravintolatoimintaa.
Kaavamuutoksen olennainen tavoite on uudisrakentamisen soveltuminen lähiympäristöön ja kaupunkirakenteen kokonaisuuteen. Suunnittelu tähtää kulttuurihistoriallisten ja kaupunkikuvallisten arvojen säilymisen turvaamiseen. Myös pohjaveden suojelu tulee ottaa huomioon.
Alue on mukana kaupunginvaltuuston hyväksymässä asunto- ja maankäyttöohjelmassa.
Osallistuminen, päätökset ja suunnittelun aikana tehdyt selvitykset
Asemakaavanmuutoksen vireille tulosta tiedottaminen kaavoituskatsauksessa 2005 ja ilmoitus kirjeitse osallisille (sis. osallistumis- ja arviointisuunnitelman) 16.5.2005. Asemakaavanmuutokseen jätettiin kaksi kirjallista mielipidettä.
Ramboll Oy on tehnyt 2.12.2009 päivätyn pohjarakentamisselvityksen.
Ympäristö- ja kaavoituslautakunta hyväksyi 15.12.2009 luonnoksen pvm. 2.12.2009.
Asemakaavaehdotuskartta 20.1.2010.
Lausunnot ja muutokset asemakaavamuutosehdotukseen
Maankäyttö- ja rakennuslain edellyttämät lausunnot saatiin helmi-maaliskuussa 2010. Lausunnot pyydettiin rakennusvalvonta- ja ympäristönsuojelutoimistolta, suunnittelutoimiston liikenne- ja katusuunnittelulta, Turun museokeskukselta, Turun Kiinteistöliikelaitokselta ja Vesiliikelaitokselta, Turku Energialta, Turku Energia Sähköverkot Oy:ltä, Varsinais-Suomen aluepelastuslaitokselta sekä Varsinais-Suomen elinkeino-, liikenne- ja ympäristökeskukselta.
Turun Kiinteistöliikelaitoksella ja Vesiliikelaitoksella sekä Turku Energia Sähköverkot Oy:llä ei ollut huomautettavaa asemakaavamuutosehdotuksesta.
Ympäristönsuojelutoimisto toteaa lausunnossaan, että epävarmuus pohjaveden pinnan korkeustason vaihtelusta tulee ottaa kaavan laadinnassa riittävästi huomioon, koska korttelialueelle saa rakentaa kaksi kellarikerrosta. Pohjaveden pinta alueella alkoi kohota, kun HK Ruokatalon toiminnan päättyessä vedenotto tontilla sijainneesta pohjavesikaivosta lopetettiin vuonna 2007.
Asemakaavatoimisto:
Asemakaavamääräyksissä todetaan alueen olevan veden hankinnan kannalta tärkeää pohjavesialuetta, jolla rakentamista ja muuta maankäyttöä saattavat rajoittaa pohjaveden muuttamiskielto (vesilaki) ja pohjaveden pilaamiskielto (ympäristönsuojelulaki). Lisäksi velvoitetaan ennen vallitsevia olosuhteita muuttaviin toimenpiteisiin ryhtymistä pyytämään Varsinais-Suomen elinkeino-, liikenne- ja ympäristökeskuksen lausunto toimenpiteestä. Kaavamääräys tähtää pohjaveden turvaamiseen, ja kaavan toteuttamisen yhteydessä asia tutkitaan kaavamääräyksen edellyttämällä tarkkuudella.
Turun museokeskus toteaa lausunnossaan, että asemakaavamuutosehdotus on laadittu museon kanta huomioon ottaen. Panimon suojelun tavoitteessa on edetty astetta pidemmälle suojelumääräyksen ennallistamiskohdassa. Museokeskus katsoo, että teollisuusrakennuksen arvo on sidoksissa arkkitehtonisen ominaisluonteen ohella käyttöhistoriasta viestiviin, alkuperäisiksi katsottaviin rakennusosiin, jolloin toiminnan jättämät jäljet ja rakennukseen tehdyt muutokset muodostavat monisyisen ja -kerroksisen jatkumon. Osittainen entistäminen on Museokeskuksen mielestä mahdollista, mutta velvoittavana rakennussuojelumääräyksenä se antaa vääränlaisen viestin rakennussuojelun yleisistä tavoitteista, joissa aito katsotaan rekonstruktiota arvokkaammaksi.
Asemakaavatoimisto:
Ennallistamiseen tähtäävän määräyksen taustalla ovat kaupunkikuvalliset tavoitteet. Nurkkatornit kohentaisivat rakennuksen hahmoa ja parantaisivat sen kaupunkikuvallista suhdetta Itäisen Pitkänkadun toisella puolella oleviin massiivisiin rakennuksiin. Ikkunajakojen palauttaminen kohentaisi julkisivujen nykyistä vaisua ilmettä. Kaavamuutosta laadittaessa on pohdittu autenttisuutta ja ennallistamista, ja kaavoittaja on näiden keskinäisestä arvosta samaa mieltä Museokeskuksen kanssa.
Koska ennallistamista koskeva määräyksen osa halutaan kaupunkikuvallisista syistä säilyttää kaavassa, kaavamuutosehdotusta tarkennetaan siten, että ennallistamista koskeva osuus otetaan pois suojelumääräyksestä ja siirretään toisaalle. Näin se ei anna vääränlaista viestiä rakennussuojelun tavoitteista. Sanamuotoa tarkennetaan siten, että puhutaan kaupunkikuvan kannalta olennaisista historiallisista piirteistä. Varsinainen rakennussuojelumääräys muutetaan Museokeskuksen esittämään muotoon, jossa ennallistamista koskevan lauseen sijaan mainitaan, että rakennuksen korjauksen yhteydessä tulee vaalia sen teollisuushistoriallisia ominaispiirteitä.
Kaavamuutosehdotusta on muutettu vähäisessä määrin 12.8.2010. Myös määräysten uudisrakennuksen julkisivua sekä yleistä jalankulkua koskeviin osiin on tehty tarkennukset.
Asemakaavaehdotus
Asemakaavamuutosehdotuksessa tontti on toimistorakennusten korttelialuetta, jolla voidaan harjoittaa myös opetus-, tutkimus- ja hotellitoimintaa. Suojeltavaan rakennukseen ei voida sijoittaa hotellitoimintaa, mutta sen kellarikerrokseen voidaan sijoittaa ravintolatoimintaa. Loppuosa tontista on uudisrakennuksen rakennusalaa, jossa voidaan Lemminkäisenkadun varrelle katutasoon sijoittaa myös liiketilaa, mutta melun vuoksi ei kuitenkaan hotellihuoneita. 1970-luvulla rakennettu lisärakennus voidaan kaavamuutosehdotuksen mukaan joko säilyttää tai purkaa.
Suojeltavalle rakennukselle ei ole kaavamuutosehdotuksessa määritetty rakennusoikeutta lukuna. Rakennuksessa on kerrosalaa noin 3100 k-m2. Tehtävät muutostyöt eivät saa kasvattaa rakennuksen kerrosalaa. Kaavamuutos ei salli pääkäyttötarkoituksen mukaisten tilojen sijoittumista ullakolle.
Myöskään uudisrakentamiselle ei ole määritelty rakennusoikeusmäärää vaan tontille saa rakentaa kaava- ja rakentamismääräyksien ym. puitteissa ja naapurirakennukset sekä huonetilaohjelma huomioon ottaen. Maksimissaan uudisrakentamisen rakennusoikeus lienee noin 2400 k-m2. Kaavamuutosehdotus ei salli pääkäyttötarkoituksen mukaisten tilojen sijoittamista uudisrakennuksen kellarikerroksiin.
Kaavamuutoksen alaisen tontin pinta-ala on
Suojeltavaa rakennusta tai sen osaa ei saa purkaa eikä siinä saa suorittaa sellaisia muutostöitä, jotka tärvelevät julkisivujen tai vesikaton arvoa tai tyyliä. Koska kerrosala ei muutostöiden yhteydessä saa kasvaa ja koska määräykset velvoittavat vaalimaan teollisuushistoriallisia ominaispiirteitä, säilyttävät rakennuksessa olevat kahden kerroksen korkuiset tilat korkeutensa.
Vanhassa tehdasrakennuksessa on korjaustöiden yhteydessä pyrittävä saattamaan ennalleen sen kaupunkikuvan kannalta olennaiset historialliset piirteet kuten aiemmin puretut rakennuksen kulmien koristeelliset pikkutornit (nurkkatornit). Ennallistamiseen tähtäävän määräyksen antamisen taustalla ovat kaupunkikuvalliset tavoitteet. Nurkkatornien poistaminen on typistänyt rakennuksen kokonaishahmoa. Tornien palauttaminen alkuperäiseen muotoonsa kohottaa rakennuksen julkisivujen hahmoa ja parantaa rakennuksen kaupunkikuvallista suhdetta Pharmacityn ja Biocityn massiivisiin rakennuksiin. Ikkunoiden ennallistaminen 1920-luvun asuun puolestaan kohentaa tehtyjen ikkunamuutosten aikaansaamaa julkisivujen valjua ilmettä.
Uudisrakentamisen rakennusalaa on koko tontin vapaana oleva osa ja rakennusoikeutta ei ole määritelty. Tämä tekee mahdolliseksi erilaisten huonetilaohjelmien toteuttamisen tontilla kaava- ja rakentamismääräyksien ym. puitteissa ja naapurirakennukset huomioon ottaen. Toimisto- ja hotellihuoneissa tulee olla ikkunat ja ne voivat avautua lasikatteiselle sisäpihalle.
Olennaisena kaavaa muutettaessa on pidetty kadunpuoleista kokonaisuutta. Uuden rakennuksen julkisivun tulee sopeutua naapurirakennuksiin. Uudisrakentamisen mittakaavan avulla pyritään luomaan vanhasta ja uudesta rakennuksesta kiinteä kokonaisuus. Uudisrakentamisen korkeus on rajattu suojeltavan rakennuksen Lemminkäisenkadun varren räystäslinjan mukaan rakennusten yhteen sovittamiseksi ja katukuvan eheyden säilyttämiseksi. Uudisrakennuksen vesikaton ylimmän kohdan korkeusasemaksi samoin kuin julkisivupinnan ja vesikaton leikkauskohdan ehdottomasti käytettäväksi korkeusasemaksi on määritetty vanhan rakennuksen räystäslinjan mukainen +34.6. Mahdollinen lasikate saa nousta korkeintaan metrin verran sallitun ylimmän korkeusaseman yläpuolelle. Kaavan määrittelemien rakennuksen ylimpien korkeusasemien yläpuolelle ei saa rakentaa teknisiä tiloja. Ilmastointikonehuoneet sijoitetaan kerroksiin.
Umpikorttelirakenteen säilyttämiseksi ja liikennemelun vuoksi uudisrakennusmassan tulee Lemminkäisenkadun varrella ulottua suojeltavasta rakennuksesta seuraavan tontin rajaan saakka. Katutilan luonteen säilyttämiseksi rakennus rakennetaan Lemminkäisenkadun varressa kiinni katualueen rajaan, vaikkakin nyt ulokkeena. Ulokkeen alapuolinen alue varataan yleiselle jalankululle, mikä väljentää kapeaa kevyen liikenteen väylää uudisrakennuksen kohdalla samalla kun se tekee autoliikenteen tontilta turvallisemmaksi. Yleisen jalankulkualueen pinnan ja rakennuksen ulokeosan alapinnan välillä on oltava vapaata tilaa vähintään kolme metriä, ja jalankululle varattavan alueen tulee liittyä viereiseen katualueeseen portaattomasti samassa korkeusasemassa sujuvan käytettävyyden takaamiseksi.
Lemminkäisenkadun varrella mahdollisten parvekkeiden edellytetään kaupunkikuvallisista syistä olevan massaan upotettuja. Ajoväylien ja -luiskien sekä mahdollisten kansirakenteiden naapuritonttien ja kadun suuntaan muodostamasta kaupunkikuvasta on tontin tehokkuuden vuoksi erityisesti huolehdittava.
Suojeltavaa rakennusta varten on osoitettava yksi autopaikka kutakin kerrosalan
Tontille on osoitettava riittävät tilat polkupyörien säilytykseen eli vähintään 30 %:lle kiinteistössä säännönmukaisesti olevasta henkilömäärästä. Alueella on aiheellista suosia polkupyörällä liikkumista alueen sijainnin, käyttötarkoituksen ja katuverkon muun liikennepaineen takia. Pyörien säilytystä ei saa sijoittaa yleiselle jalankululle varatulle alueelle, jotta jalankulun käytettävissä oleva tila todella lisääntyisi. Huoltoliikenne on järjestettävä tontin rajojen sisäpuolella, jotta se ei häiritse liikennettä katualueella.
Korttelialueelle saa rakentaa kaksi kellarikerrosta. Alue on veden hankinnan kannalta tärkeää pohjavesialuetta. Pohjaveden turvaamiseksi on Varsinais-Suomen elinkeino-, liikenne- ja ympäristökeskukselta pyydettävä lausunto ennen vallitsevia olosuhteita muuttaviin toimenpiteisiin ryhtymistä.
Ympäristö- ja kaavoituslautakunta on 24.8.2010 esittänyt, että 20.1.2010 ja 12.8.2010 lausuntojen perusteella muutettu I kaupunginosan 25 korttelin tontin 2003 asemakaavanmuutosehdotus hyväksytään.
Ehdotus on ollut säädetyssä järjestyksessä julkisesti nähtävänä 30.8. – 28.9.2010 kenenkään tekemättä ehdotusta vastaan muistutusta.
Kiinteistöliikelaitoksen johtokunta on 8.9.2010 hyväksynyt asemakaavanmuutoksen edellyttämän maankäyttösopimuksen. Kiinteistöliikelaitoksen ilmoituksen mukaan sopimus on allekirjoitettu 30.9.2010.
Liite 2 Selostus
Liite 3 Kartta
Liite 4 Tilastolomake
Kaupunginhallitus ilmoittaa puoltavansa asemakaavanmuutosehdotuksen hyväksymistä ympäristö- ja kaavoituslautakunnan esittämässä jäljempänä olevassa kaupunginhallituksen ehdotuksessa tarkemmin yksilöidyssä muodossa.
Kaupunginhallituksen ehdotus
Kaupunginvaltuusto päättää hyväksyä asemakaavatoimiston laatiman 20.1.2010 päivätyn ja 12.8.2010 lausuntojen perusteella muutetun I kaupunginosan 25 korttelin tontin 2003 asemakaavanmuutosehdotuksen.