Liite 1 § 197
Asemakaavatoimisto/Anna-Leena Jokitalo 13.8.2009/337-09:
”Asemakaavatoimisto on laatinut 25.3.2009 päivätyn ja 25.6.2009 muutetun asemakaavanmuutos- ja tonttijakoehdotuksen Kärsämäen kaupunginosaan Kärsämäentien ja Paltanpuiston väliselle alueelle.
Asemakaavanmuutos perustuu asemakaavanmuutosanomukseen.
Nykytilanne
Alue on ollut tehdaskäytössä vuoteen 2006 saakka ja se tunnetaan Hellaksen/Leafin autohuollon alueena. Rakennuksissa on tätä nykyä pienimuotoista yritystoimintaa, ja kaksi vanhaa asuinrakennusta ovat asuinkäytössä. Alue on yksityisessä omistuksessa lukuun ottamatta kaupungin omistuksessa olevaa katualuetta ja alueen lounaiskulmaa.
Suunnittelualuetta rajaavat pohjoisessa ja lännessä Paltanpuiston entisen, nyt metsittyneen soranottoalueen jyrkät rinteet. Ns. Kärsämäen sorakuopan pohja on alimmillaan noin 10–15 metriä kaavamuutosaluetta alempana. Suunnittelualueen pinta-ala on
Suunnittelutilanne
Ympäristöministeriön 23.8.2004 vahvistamassa maakuntakaavassa kaava-alue on taajamatoimintojen aluetta. Viereisen sorakuopan alueelle on merkitty myöhäiskivikautinen asuinpaikka.
Oikeusvaikutteisessa yleiskaavassa (Kv 18.6.2001) suunnittelualue on tuotanto- ja varastotoiminnan aluetta. (Asemakaavamuutoksen selostuksen kohdassa 4.3.1 on asemakaavaehdotuksen pohjalta tehty yleiskaavallinen tarkastelu.)
Voimassa olevissa asemakaavoissa (vahv. 30.6.1959 ja 31.3.1976) alue on pääosin asuinrakennusten sekä pienteollisuus- ja autosuojarakennusten aluetta, osittain katualuetta. Alueen pohjoisosaan on osoitettu enintään neli- ja etelään enintään kaksikerroksisten asuinrakennusten alue. Niiden välinen alue on varattu enintään kaksikerroksisille pienteollisuus- ja autosuojarakennuksille. Toimintoja erottavat istutettavat alueet. Puolet autohuollon työntekijöiden asuinrakennuksesta ja osa nykyisistä pihoista sijaitsee katualueella. Asemakaava sallii korttelialueelle 3800 k-m2 asumista ja 3100 k-m2 pienteollisuus- ja autosuojarakennuksia.
Turun maakuntamuseo (nyk. Turun museokeskus) dokumentoi alueen rakennukset ja määritti niiden kulttuurihistorialliset arvot vuonna 2006. Selvityksessä todettiin alueella olevan neljä teollisuus- ja kulttuurihistoriallisesti merkittävää kohdetta. Maakuntamuseo on myös toivonut katutilan säilymistä alkuperäisen luonteisena kertomassa Hellaksen pysäkin sijainnista.
Suomen Luontotieto Oy on laatinut alueelle luontoselvityksen vuonna 2007 osana Turun Kärsämäen asemakaava-alueen luontoarvojen perusselvitystä.
Kaavan tavoitteet
Asemakaavamuutoksen tavoitteena on asuin-, pienteollisuus- ja autosuojarakennusten alueen muuttaminen pääasiassa asuinkäyttöön sekä pienemmässä määrin elinkeinotoiminnan käyttöön. Suunnittelussa tarkoituksena on täydentää karamellitehtaan käytöstä poistunutta aluetta sekä turvata alueen kulttuurihistoriallisten ja kaupunkikuvallisten arvojen säilyminen. Myös pohjaveden suojelu ja alueella mahdollisesti sijaitseva muinaismuisto tulee ottaa huomioon.
Kaupunginvaltuuston hyväksymässä asunto- ja maankäyttöohjelmassa vuosille 2006–2010 (Kv 10.4.2006 § 66) alueelle on osoitettu 4000 k-m2 rakennusoikeutta pientaloille (AP) ja 500 k-m2 elinkeinotoiminnalle.
Osallistuminen, päätökset ja suunnittelun aikana tehdyt selvitykset
Asemakaavan vireilletulosta on tiedotettu kaavoituskatsauksessa 2008.
Ilmoitus asemakaavanmuutoksen vireilletulosta kirjeitse osallisille (sis. osallistumis- ja arviointisuunnitelman) 30.5.2008. Osallistumis- ja arviointisuunnitelmasta sekä valmisteluaineistosta jätettiin kaksi kirjallista, myönteistä mielipidettä. Mielipiteitä on jätetty myös suullisesti. Mielipiteet on huomioitu luonnoksen valmistelussa. (Mielipiteet on kuvattu selostuksen kohdassa 4.4.1.)
Maakuntamuseo on valmistelun aikana selvittänyt, millä osalla kaava-aluetta voi olla tarvetta arkeologisiin kaivauksiin.
GeoMaster Oy:n tekemän maaperän haitta-aineselvityksen näytteenotto ja laboratoriotutkimukset on tehty kesäkuussa 2005 ja tutkimusselostus on päivätty 3.9.2008.
Promethor Oy on laatinut 4.9. ja 27.10.2008 päivätyt meluselvitykset.
Ympäristö- ja kaavoituslautakunta hyväksyi 6.11.2008 päivätyn asemakaavaluonnoksen 18.11.2008.
Luonnokseen saatiin kannanotot Turun maakuntamuseolta (nyk. Turun museokeskus) ja Turku Energia Sähköverkot Oy:ltä. Kannanottojen perusteella kaavamuutosehdotukseen on lisätty katemateriaalina käytettävän savitiilen väri, maanalaista johtoa varten varatun alueen osan rajaus sekä rakennusala, jolle saa sijoittaa sähkönjakelun jakokaapin. Maakuntamuseo totesi lausunnossaan kaavaluonnoksen ottavan erittäin hyvin huomioon heidän tavoitteensa alueen rakennusten ja kokonaisluonteen säilymisestä. (Kannanotot on kuvattu selostuksen kohdassa 4.4.1.)
GeoMaster Oy on täydentänyt maaperän haitta-aineselvitystä marras-joulukuussa 2008 tehdyillä lisätutkimuksilla (tutkimusselostus 9.1.2009) ja tutkinut pohjaveden pinnan tason joulukuussa 2008 (lausunto 31.12.2008).
Nähtävilläolo, lausunnot ja muutokset asemakaavamuutosehdotukseen
Alustavasti arvioiduista, 29.5.2009 päivätyssä osallistumis- ja arviointisuunnitelmassa mainituista kaavan laatimisvaiheista poiketen 25.3.2009 päivätty kaavamuutosehdotus meni lausunnoille ja julkisesti nähtäville yhtä aikaa:
Nähtävilläolo 6.4.–5.5.2009. Kaavamuutosehdotuksesta ei jätetty muistutuksia.
Maankäyttö- ja rakennuslain edellyttämät lausunnot huhti-toukokuussa 2009. Lausunnot pyydettiin rakennusvalvonta- ja ympäristönsuojelutoimistolta, suunnittelutoimiston liikenne- ja katusuunnittelulta, Turun museokeskukselta, opetuspalvelukeskukselta, sosiaalikeskukselta, Turun Kiinteistöliikelaitokselta ja Vesiliikelaitokselta, Turku Energialta, Turku Energia Sähköverkot Oy:ltä, Varsinais-Suomen aluepelastuslaitokselta sekä Lounais-Suomen ympäristökeskukselta.
Rakennusvalvontatoimistolla, ympäristönsuojelutoimistolla, Turun museokeskuksella ja Turku Energia Sähköverkot Oy:llä ei ollut huomautettavaa asemakaavamuutosehdotuksesta.
Turun Kiinteistöliikelaitos toteaa lausunnossaan korttelin laajenemisen edellyttävän sopimusta maa-alueiden omistuksesta.
Turun Vesiliikelaitoksen lausunnossa edellytetty heidän verkostojensa huomioiminen on tarkastettu Vesiliikelaitoksen edustajan kanssa. Tarkastelun perusteella lausunto ei aiheuta muutoksia kaavaehdotuskarttaan.
Lounais-Suomen ympäristökeskus toteaa lausunnossaan, että kaavoituksessa tulee vielä varmistaa, että maaperän puhdistustarve on selvitetty koko teollisessa käytössä olleelta alueelta. Lausunnossa todetaan myös, että maaperän ja rakennusten rakenteiden puhdistustarpeesta ja kunnostamisesta annetun kaavamääräyksen sanamuodon tulee olla selkeästi tulkittava koskemaan myös uuden asuinrakentamisen aluetta pihoineen.
Asemakaavatoimisto:
Kaavamuutoksessa olevan, pilaantuneita maita koskevan kaavamääräyksen luonne on informatiivinen alueen aikaisempaan käyttöön liittyen. Valmisteluvaiheessa ympäristönsuojelutoimiston kanssa keskusteltaessa on tehtyjen selvitysten perusteella todettu, että määräys ei ole välttämätön. Maaperän haitta-aineselvitysten näytteenottopisteitä on mm. autohuoltotilan ympärillä ja mahdollisen bensiinijakelupisteen paikalla eli kohdissa, joissa maaperän pilaantuminen on autohuollon alueella todennäköisintä. Kynnysarvoja ylittäviä pitoisuuksia ei löytynyt.
Määräys on otettu kaavaan siltä varalta, että rakennuksia purettaessa niiden alta löytyisi puhdistettavia maita. Siinäkin tapauksessa maaperä olisi puhdistettavissa esitettyyn käyttöön. Pilaantuneiden maiden puhdistaminen on luvanvarainen, kaavoituksesta erillinen prosessi. Luvan puhdistamiseen myöntää ympäristökeskus.
Määräyksen sanamuotoa on täsmennetty ja se on siirretty yleisistä määräyksistä osaksi asuinrakennusten korttelialuetta koskevia määräyksiä.
Lounais-Suomen ympäristökeskus on elokuussa, asemakaavatoimiston toimitettua tarkennetun kaavamuutosehdotuksen ja selostusotteen, ilmoittanut, ettei heillä enää tehtyjen muutosten jälkeen ole kaavaan huomautettavaa.
TeliaSonera Finland Oyj:n kanssa käydyn neuvottelun jälkeen on kaavamuutosehdotukseen lisätty asuinrakennusten korttelialuetta koskeva määräys olemassa olevien maanalaisten kaapeleiden korjaamisen sallimisesta.
Saatujen lausuntojen ja käytyjen neuvotteluiden perusteella ehdotusta on siis vähäisessä määrin muutettu 25.6.2009.
Asemakaavaehdotus
Asemakaava-alueen pinta-ala on
Asemakaavamuutoksessa on suojeltu kaksi asuinrakennusta sekä entinen puutyöverstas/sauna, jonka käyttötarkoitukseksi on määritelty asuinkäyttö. Uudet asuinrakennukset saa toteuttaa rivitaloina tai kytkettyinä asuinpientaloina, jos tontin asuntojen keskikoko on suurempi kuin 115 kerrosalaneliömetriä, mikä ratkaisusta riippuen vastaa noin 100–105 huoneistoalaneliömetriä. Muussa tapauksessa rakennukset tulee toteuttaa kerrostaloina. Uudisrakennuksissa ja asuinkäyttöön muutettavassa suojeltavassa rakennuksessa asuntojen keskikoko kerrosalaneliömetreinä tulee olla vähintään 75 k-m2 (n. 65–70 huoneistoalaneliömetriä). Eri asuntotyypeille asetetut keskikokorajat perustuvat niiden synnyttämiin autopaikkatarpeisiin ja pyrkimykseen saada alueelle erityisesti perheasuntoja. Hellaksen entiseen pysäkkiin rajautuvien kahden rakennuksen kerrosalasta puolet saa olla liike- ja toimistotiloja.
Suojelluille rakennuksille ei ole kaavamuutoksessa osoitettu rakennusoikeuksia vaan rakennuksissa saa rakennusoikeuden rajoittamatta tehdä sellaisia lisärakentamis- tai muutostöitä, jotka eivät tärvele julkisivujen tai vesikaton arvoa tai tyyliä. Rakennuslupaa käsiteltäessä on kuultava museoviranomaisia. Yhteensä vanhoissa rakennuksissa on kerrosalaa noin 1320 k-m2.
Uusien asuinrakennusten yhteenlaskettu rakennusoikeus on 3460 k-m2, josta 390 k-m2 voi käyttää liike- ja toimistotiloja varten. Talousrakennusten rakennusoikeus on 120 k-m2. Kaavamuutosalueen uudisrakennusten rakennusoikeus on siis 3580 k-m2 ja rakentamisen määrä kokonaisuudessaan suojellut rakennukset mukaan luettuna noin 4900 k-m2. Asuintonttien kokonaistehokkuus on 0,38. Alueelle sijoittuisi arviolta 80–100 asukasta.
Alueelle osoitettu uusi asuinrakentaminen on kaksikerroksista olemassa olevien rakennusten mittakaavaa mukaillen. Katutilan rajaus säilyy alkuperäisen luonteisena kertoen perinteisen Hellaksen pysäkin sijainnista ja liittäen alueen Kärsämäentien kaupunkirakenteeseen. Myös mahdollisuus sijoittaa liike- ja toimistotiloja entisen Hellaksen pysäkin äärelle on Kärsämäentien varren perinteisen luonteen mukaista.
Uudet rakennukset mukailevat autohuollon rakennusten sijoittelua, joten autohuollon umpipihasta säilyy tilallinen muistuma alueen rakeisuudessa. Entisen Hellaksen/Leafin tehtaan ulkoalueet ovat pitkien, selkeästi rajautuvien tilojen toisiinsa liittyessään muodostamaa tilaa. Tätä alueen ominaisluonnetta sekä vanhojen asuinrakennusten perinteisesti ympärilleen vaatimaa väljyyttä on pidetty lähtökohtana rakennetta täydennettäessä. Alueen uusi kokonaisrakenne muodostuu kolmesta itsenäisestä vaikkakin toisiinsa liittyvästä pihasta.
Kaavamuutoksella poistuu tilanne, jossa osa pihoista ja yhdestä asuinkäytössä olevasta säilytettävästä rakennuksesta sijaitsee asemakaavan mukaisella katualueella. Vanhoille asuinrakennuksille osoitetaan omat tontit. Muut rakennukset sijoittuvat yhdelle tontille. Autopaikoista suuri osa sijoittuu alueen perinteisen luonteen mukaisesti sisäpihoille. Pienempi osa autopaikoista sijoittuu entisen Hellaksen pysäkin alueelle, joka voimassa olevassa asemakaavassa on katualuetta mutta joka kaavamuutoksella otetaan osaksi tonttia.
Uudisrakennusten ulkoista hahmoa ja istutuksia koskevien määräysten tavoitteena on mm. sopeuttaa täydentävää rakentamista olemassa olevaan kokonaisuuteen. Liikennemelun vuoksi Kärsämäentien varren rakennusaloilla uudisrakennuksiin ei saa sijoittaa pelkästään tien suuntaan avautuvia asuntoja. Kaavassa asetetaan vähimmäisarvot rakennusten ulkoseinien sekä ikkunoiden ja muiden rakenteiden kokonaisääneneristävyydelle liikennemelua vastaan. Parvekkeiden käytettävyyttä tavoitellaan lasitus- ja rakenteellisilla vaatimuksilla. Kärsämäentien varren rakennukset ovat kadunsuuntaisia, joten ne suojaavat osaltaan piha-alueita liikenteen ääneltä. Kadunpuoleiset rakennukset on rakennettava ennen kuin puistonpuoleiset, jotta pihatilat ja rakennusten sisätilat saadaan suunnitelman mukaisesti suojattua melulta.
Pääosasta uusia asuinrakennuksia avautuu näkymä suoraan Paltanpuistoon. Alueen pohjoisosasta, nykyisen pysäköintialueen molemmilta Paltanpuiston puoleisilta reunoilta poistetaan vastapenkereet näkymien mahdollistamiseksi. Reuna-aluetta madallettaessa myös sorakuopan rinne loivenee. Kaavamuutoskartassa osoitetulla reuna-alueen osalla, jolla saattaa sijaita muinaismuisto, tulee museoviranomaisille varata tilaisuus alueen arkeologiseen tutkimiseen.
Pohjaveden laadun turvaamiseksi hulevedet ajoväyliltä ja pysäköintialueilta tulee johdattaa hulevesiviemäriin. Pohjaveden määrän turvaamiseksi muiden rakennuksista vapaiden alueiden tulee olla vettä läpäiseviä ja kattovedet imeytetään maaperään.
Ympäristön laatuun vaikuttavia kaavamääräyksiä on selostettu enemmän kaavaselostuksen kappaleessa 5.2.”
Ympäristö- ja kaavoituslautakunta on 25.8.2009 esittänyt, että 25.3.2009 päivätty ja 25.6.2009 lausuntojen ym. perusteella muutettu Kärsämäen kaupunginosan korttelin 77 osan sekä Kärsämäentien ja Paltanpuiston osien asemakaavanmuutosehdotus hyväksytään.
Lautakunta on samalla päättänyt esittää, että asemakaavanmuutoksen yhteydessä hyväksytään sitova tonttijako: (Kärsämäki) 84-77 tontit 5-7.
Ehdotus on ollut säädetyssä järjestyksessä julkisesti nähtävänä 6.4.–5.5.2009 kenenkään tekemättä ehdotusta vastaan muistutusta.
Liite 2 Selostus
Liite 3 Tilastolomake
Kartta on jaettu erillisenä.
Kaupunginhallitus ilmoittaa puoltavansa asemakaavanmuutosehdotuksen hyväksymistä ympäristö- ja kaavoituslautakunnan esittämässä jäljempänä olevassa kaupunginhallituksen ehdotuksessa tarkemmin yksilöidyssä muodossa.
Kaupunginhallituksen ehdotus
Kaupunginvaltuusto päättää hyväksyä asemakaavatoimiston laatiman 25.3.2009 päivätyn ja 25.6.2009 lausuntojen ym. perusteella muutetun Kärsämäen kaupunginosan korttelin 77 osan sekä Kärsämäentien ja Paltanpuiston osien asemakaavanmuutosehdotuksen.
Samalla kaupunginvaltuusto päättää, että asemakaavanmuutoksen yhteydessä hyväksytään sitova tonttijako: (Kärsämäki) 84-77 tontit 5-7.