Liite 1 § 173
Asemakaavatoimisto/Jani Eteläkoski 12.9.2007/458-07:
”Asemakaavatoimisto on laatinut 2.4.2007 päivätyn ja 10.9.2007 muutetun asemakaavaehdotuksen Hirvensalon Haarlan kaupunginosaan Haarlanlahden ja Kakskerrantien väliselle alueelle.
Aloite
Asemakaavan laatiminen perustuu Turun kaupunginvaltuuston hyväksymään asunto- ja maankäyttöohjelmaan. Hanke on ollut mukana jo vuosien 2002-2006 ohjelmassa, mutta sen esitettyä vahvistumisajankohtaa kuin myös kerrosalatavoitteita on tarkennettu myöhemmissä ohjelmissa. Viimeisimmässä, vuosille 2006-2010 laaditussa ohjelmassa se on esitetty vahvistuvaksi vuonna 2006 ja kerrosalatavoite pientalorakentamiseen on 35000 kem².
Nykytilanne
Suunnittelualue on kokonaan asemakaavoittamatonta metsä- ja pelto- sekä vesialuetta. Suunnittelualue rajoittuu idässä Kakskerrantiehen ja pohjoisessa Tammistontiehen. Etelässä alue rajoittuu Haarlansalmeen sekä lännessä Haarlanlahden ja Tammistontien väliselle peltoaukealle. Alueen koko on n.
Kaupunki omistaa kaava-alueen maa-alueista noin puolet ja lopun yksityiset maanomistajat pois lukien Kakskerrantien liikennealueen, jonka omistaa valtio. Kaupungin omistamat peltoalueet on vuokrattu yksityiselle viljelijälle.
Alue on vanhaa peltomaisemaa, jota täydentävät kumpuilevat metsäsaarekkeet. Metsäsaarekkeet ovat maisemallisesti tärkeitä ja luontoarvoiltaan paikoitellen merkittäviä.
Suunnittelualueen ja sen lähiympäristön luonteenomaisimmat tyypit ovat vanhat kantatilat talouskeskuksineen (Itätalo, Länsitalo, Meritalo ja Pohjatalo), rantojen osittain vanhakin loma-asutus sekä uudet asemakaavoitetut pientalovaltaiset asuntoalueet.
Kaavoituksen tavoitteet
Kaavan laatimisella tähdätään ensisijaisesti korkeatasoisen pientaloalueen kaavoittamiseen. Tämä on tarkoitus toteuttaa siten, että uudisrakentaminen painottuu lähes yksinomaan pelloille, jolloin maisemallisesti ja paikoin luontoarvoiltaankin merkittävät metsäsaarekkeet voidaan osoittaa virkistykseen. Vanhojen kantatilojen pihapiirien (Itä- ja Länsitalo sekä Meritalo) asemaan tullaan myös kiinnittämään huomiota. Rantakiinteistöjen osalta kaavalla on tarkoitus lähinnä ns. vahvistaa olemassa oleva tilanne, huomioiden kuitenkin mahdollisuuksien mukaan erilaiset kehitystarpeet.
Suunnittelutilanne
Ks. maakunta- ja yleiskaavojen sisällöstä kaavan selostuksesta.
Ympäristöministeriön 22.1.2001 vahvistamassa Hirvensalon osayleiskaava 2020:ssa suunnittelualue on osoitettu pääasiassa pientalovaltaiseksi asuntoalueeksi sekä maa- ja metsätalousalueeksi. Osayleiskaavassa on osoitettu muutamia suojeltavia rakennuskokonaisuuksia sekä Itä- ja Länsitalon osalta huomioitavaksi myös erityinen suoja-alue. Lisäksi suunnittelualueen ulkopuolella olevan Pohjatalon suoja-alue ulottuu Kakskerrantien yli suunnittelualueelle. Osayleiskaavassa on osoitettu ulkoilureitti kulkevaksi alueen läpi.
Suunnittelualueella ei ole asemakaavoja.
Suomen Ympäristökonsultit on laatinut vuonna 2003 aluetta koskevan luontoarvojen perusselvityksen.
Alueeseen kohdistuvan lähtömelutason sekä tulevaisuuden tilanteet huomioivien melusuojaustoimenpiteiden selvittämiseksi Iso-Haarla I:n ja viereisen Suvilinnan kaava-alueilta tilattiin yhteinen meluselvitys. Meluselvityksen teki Promethor Oy ja perusraportti liitekarttoineen valmistui 22.5.2006. Tämän jälkeen tilattiin vielä samalta yritykseltä muutama lisätarkastelu kaava-alueille sijoiteltujen tarkentuneiden meluestetietojen perusteella. Lisätarkastelut valmistuivat 21.8.2006.
Osallistuminen ja mielipiteet
Asemakaavan vireille tulosta on ilmoitettu kaavoituskatsauksissa vuodesta 2002 alkaen. Osallisille on lähetetty osallistumis- ja arviointisuunnitelma ensimmäisen kerran 28.5.2004 sekä uudestaan 17.11.2005 kaava-alueen laajennuttua käsittämään myös ranta-alueet sekä vesialuetta. Aloituskokous viranomaisille on pidetty 17.6.2004.
Ympäristö- ja kaavoituslautakunta on hyväksynyt luonnoksen 9.1.2007 § 11.
2.4.2007 päivätystä asemakaavaehdotuksesta on pyydetty lausunnot Kiinteistölaitokselta, Lasten ja nuorten hyvinvoinnin johtoryhmältä, Liikuntapalvelukeskukselta, Lounais-Suomen ympäristökeskukselta, Tiehallinnon Turun tiepiiriltä, Turku Energialta, Turun maakuntamuseolta, Varsinais-Suomen aluepelastuslaitokselta, Vesilaitokselta sekä ympäristö- ja kaavoitusviraston rakennusvalvonta- ja ympäristönsuojelutoimistoilta.
Lausunnot
Asemakaavaehdotuksesta on saatu seuraavat lausunnot, joiden perusteella ehdotusta on muutettu 10.9.2007.
Turku Energia ja ympäristönsuojelutoimisto: Ei huomautettavaa.
Kiinteistölaitoksella ei ole huomautettavaa, mutta toteaa, ettei asemakaavaehdotusta tule viedä kaupunginhallituksen käsittelyyn ennen kuin kiinteistölautakunta on hyväksynyt aluetta koskevat maankäyttösopimukset.
Lasten ja nuorten hyvinvoinnin johtoryhmä toteaa yleisluontoisesti, että Hirvensalo-Kakskerran asuinrakentamisen kasvaessa päivähoidolla on tilatarpeita noin 100-paikkaisen päiväkodin rakentamiseen alueelle (Hirvensalon alue), jotta päivähoitopalvelut saarella pystytään toteuttamaan.
Liikuntapalvelukeskus esittää korttelikentän sijoittamista suunnittelualueelle lähinnä lasten omatoimisia pallopelejä varten.
Asemakaavatoimisto:
Niin kuin Liikuntapalvelukeskuksen lausunnossa/sähköpostiviestissä todetaan, on suunnittelualueen välittömässä läheisyydessä valmiina kaksikin lähikenttää. Tämän lisäksi suunnittelualueen ja suunnittelualueesta hieman lännempänä olevan Harkkionmäen kaava-alueen väliin on tarkoitus lähitulevaisuudessa kaavoittaa yleinen virkistysalue, joka käsittäisi myös erilaisia pelikenttiä. Näin kattavan jo olemassa olevan ja aivan kaava-alueen vierestä löytyvän sekä lähitulevaisuudessa täydentyvän kenttäverkoston johdosta asemakaavatoimisto ei näe järkevänä sijoittaa vielä Iso-Haarlankin alueelle pelikenttää.
Lounais-Suomen ympäristökeskus:
1) Ympäristökeskus katsoo, että ote Hirvensalon osayleiskaavasta määräyksineen tulee liittää kaavaselostukseen.
2) Asiakirjoista ei selviä miten osayleiskaavan sr-merkinnät on otettu huomioon rantaan rajoittuvissa AO-4 kortteleissa. Ehdotukseen ei ole liitetty selvitystä alueen rakennuskannasta.
3) Rantaan rajoittuvilla rakennuspaikoilla rakennusalan ulkopuolelle jää 20-
4) Mahdollisuudet vanhojen huvilarakennusten säilyttämiseen uudisrakentamisen yhteydessä sekä tarpeet ranta-alueella olevan vanhan rakennuskannan korjaamiseen tulee selkeämmin huomioida. Uutta rakentamista koskevan yleismääräyksen antamista tulee harkita myös AO-4 alueille.
5) Ehdotetut rantaan rajoittuvat tontit ovat paikoin suuria. Niiden koon tarkoituksenmukaisuutta on syytä vielä harkita. Alueen odotetun väestömäärän takia tulee pyrkiä turvaamaan liikkumismahdollisuudet ja virkistysalueiden riittävyys rannan tuntumassa. Ehdotuksessa tulee varmistaa poikittaisten kevytliikenteen väyliä varten jäävän tilan riittävä leveys sekä huomioida osayleiskaavassa osoitettu ulkoilureitti määräyksineen.
6) Ympäristökeskus katsoo, että kaavan vaikutusarviota on syytä täydentää arviolla kaavan vaikutuksista lepakoiden elinympäristöihin.
Asemakaavatoimisto:
1) Ote osayleiskaavasta määräyksineen on lisätty kaavaselostuksen liitteeksi.
2) AO-4 kortteleiden tarvitsemat sr-merkinnät on huomioitu lausuntojen perusteella muutetussa ehdotuksessa niin kuin Turun maakuntamuseo edellyttää. Selostuksessa on yleisluontoisesti kerrottu mistä alueen rakennuskanta koostuu.
3) Rannan yhtenäisellä rakennusalanauhalla on haluttu ohjata asuinrakennusten pysyminen tonttien ylärinteen puolella, alueella nykyisin vallitsevan periaatteen mukaisesti. Kaavaehdotuksessa ON osoitettu rakennusoikeutta myös talousrakennuksille. Ehdotuksessa on hyvinkin yksityiskohtaisesti ohjattu ranta-alueen rakentamista ja käsittelyä.
4) Tärkeimpien huviloiden säilyminen huomioidaan kohdassa 2 mainituin sr-merkinnöin. Ranta-alueella olevan muun vanhemman rakennuskannan huomioiminen jotenkin erityisellä tavalla on ristiriitaista. Vaikka rannan tuntumassa olevan saunat ym. pienet talousrakennukset luovatkin alueelle oman rikastuttavan elementtinsä, on monen osalta säilyminen nykyisellä paikallaan kyseenalaista niiden sijaitessa nykyisin vaadittavan tulvakorkeuden alapuolella. Moni ”päärakennuskin” on nykyaikaan suhteutettuna niin vaatimattomia, että ne tullaan maanomistajien toimesta varmasti korvaamaan ajan mittaan uusilla nykyaikaisilla rakennuksilla. Näiden seikkojen vuoksi asemakaavatoimisto ei näe mahdollisena huomioida näitä rakennuksia millään erityisillä kaavamerkinnöillä tai -määräyksillä. Asemakaavatoimisto ei myöskään näe tarpeen antaa alueelle muita yleismääräyksiä kuin mitä kohdassa AO-4 ja kohdassa Yleisiä määräyksiä on jo sanottu.
5) Rantaan rajoittuvat tontit on muodostettu lähes poikkeuksetta alueen nykyisten tilarajojen mukaan. Asemakaavatoimisto ei näe tarpeellisena/mahdollisena tonttien pakkojakamista tonttien hankalan muodon takia suhteessa maastonmuotoihin. Tosin väljä rakennusala yhdessä tehokkuusluvun kanssa jättää niille muutamalle tontin omistajalle, joilla järkevä jakaminen on mahdollista, mahdollisuuden itse harkita tonttinsa jakamista jossain vaiheessa. Liikkumismahdollisuuksien ja virkistysalueiden luominen aivan rannan tuntumaan, Haarlanjyrkän virkistysaluetta lukuun ottamatta, ei ole mahdollista rannan maanomistusolosuhteiden ja korkean rakentamisasteen takia. Ehdotuksessa on huomioitu osayleiskaavan ulkoilureitti siten, kuin se näin urbaaniksi muuttuvassa ympäristössä on mahdollista, ts. reitti on enemmänkin katuosuuksista ja kevyen liikenteen väylistä muodostuva reitti, jota luonnonelementit rytmittävät. Ehdotuksen poikittaisyhteydet ja niiden leveydet on huomioitu siten, kuin niiden luonne edellyttää. Kaksi pohjoisempaa on leveämpiä ja selvästi rakennetumpia, kun taas eteläisin voi jäädä varsinaisen katu- ja polkuverkon ulkopuolella vain asukkaiden ja ulkoilijoiden itsensä tallaamaksi poluksi.
6) Uudisrakentamisen keskittyessä pelloille ja muun olemassa olevan rakenteen yhteyteen, voidaan katsoa, ettei kaavalla poisteta tai heikennetä sellaisia alueita, jotka ovat soveliaita lepakoiden lisääntymiseen ja levähtämiseen. Kaikki kaava-alueen merkittävät kallioalueet, louhikot ja puustoiset alueet on jätetty rakentamisen ulkopuolelle. Myöskään vanhaa rakennuskantaa ei ole esitetty poistettavaksi kuin kahden käyttötarkoitukseltaan toisarvoisen makasiinin verran.
Tiehallinnon Turun tiepiiri toteaa, että huomioiden Kakskerrantien parantamistarpeet, voisi olla järkevää varata Kakskerrantielle hieman enemmän katualuetta korttelin 59 kohdalla.
Asemakaavatoimisto:
Suunnittelutoimisto on todennut, ettei katualueen leventäminen kyseisellä kohtaa ole tarpeen.
Maakuntamuseo:
1) Maakuntamuseo esittää tehtäväksi erinäisiä korjauksia korttelialueiden A-1/s, A-2/s, A-3/s sekä P-2/s suojeluun liittyviin kaavamääräyksiin.
2) Satavan sillan itäpuolella sijaitseva Haarlan Meritalon 1800-luvulla rakennettu venehuone tulisi merkitä säilytettäväksi kohteeksi.
3) Korttelialue AO-4:n alueella sijaitsee 1910- ja 1920-luvun kesähuviloita, joille Maakuntamuseo on esittänyt suojelutavoitteet Hirvensalon osayleiskaavassa. Nämä kohteet ovat tilat Kortela, Metsätähti, Leppäranta, Ritvala ja Aurinkola. Maakuntamuseo esittää, että näiden tilojen asuinrakennukset sekä myös tilan Ritvala saunarakennus tulisi merkitä säilytettäviksi kohteiksi.
4) Korttelialue AO-4:n alueella sijaitsee myös Meritorpan tila, jolla sijaitsee 1950-luvun alussa rakennettu hyvin alkuperäisen tyylinsä säilyttänyt asuinrakennus pihapiireineen. Maakuntamuseo on kaavatyön aikana tekemässään inventoinnissa todennut, että sillä on kulttuurihistoriallista arvoa ja sen vuoksi se tulisi merkitä säilytettäväksi.
5) Maakuntamuseo esittää, että säilytettävien rakennusten merkintä toteutetaan sr-merkinnällä.
Asemakaavatoimisto:
1) Esitetyt korjaukset on tehty kaavamääräyksiin.
2) Venehuone on merkitty säilytettäväksi.
3) Esitetyt kohteet on merkitty tilan Ritvala saunarakennusta lukuun ottamatta säilytettäviksi. Saunarakennus on nykyisin vaadittavan tulvakorkeuden alapuolella, minkä vuoksi sitä ei voi osoittaa säilytettäväksi rakennukseksi. Tila Kortelan päärakennus sijaitsee nykyisin Karila-nimisellä tilalla.
4) Meritorpan tila on merkitty säilytettäväksi.
5) A-1/s, A-2/s, A-3/s ja P-2/s korttelialueiden suojelumerkinnät ovat jo niin kattavat, ettei niiden yhteydessä tarvita enää erikseen sr-merkintää. Muiden kohteiden yhteydessä on käytetty esitettyä sr-merkintää.
Varsinais-Suomen pelastuslaitos toteaa yleisesti, että alueelle tulee rakentaa riittävä palopostiverkosto.
Vesilaitos:
1) Kaavakarttaan tulee lisätä johtorasite Viittakarinkujan päästä korttelin 68 AO-tonteille.
2) Kaavakarttaan tulee lisätä myös maininta, että AO-4 alueiden kiinteistöjen tulee varautua siihen, että kiinteistöjen liittyminen Turun vesilaitoksen viemäriverkkoon ei onnistu ilman kiinteistökohtaisia pumppaamoja.
Asemakaavatoimisto:
1) Kaavakartassa ON johtorasite korttelin 68 AO-tontille.
2) Kaavakarttaan on lisätty esitetty maininta.
Rakennusvalvontatoimisto:
1) Kaavassa tulisi väritystä määritellä tarkemmin kortteleittain.
2) Alueella tulisi suorittaa Kiinteistölaitoksen suunnitelmien laatuun perustuva luovutuskilpailu ydinalueen osalta.
Asemakaavatoimisto:
1) Niistä kortteleista, joista värityksen määrittely on puuttunut kokonaan, on lisätty merkintä, että julkisivuverhouksena tulee käyttää vaaleaa rappausta tai puuta. Tätä tarkempaan määrittelyyn kyseisten kortteleiden osalta asemakaavatoimisto ei halua mennä, vaan asemakaavatoimisto haluaa jättää myös hieman vapauksia rakennussuunnittelijoille. Yleismääräyksissä on kuitenkin lisäksi määräys rakentaa rakennukset korttelialueittain yhtenäisesti, mikä estää liiallisen kirjavuuden syntyä alueelle.
2) Esitettyä luovutuskilpailua ei ole mahdollista kytkeä kaavaan, vaan sellaista haluttaessa se tulee tehdä Kiinteistölaitoksen toimesta tonttien luovutukseen liittyvänä toimenpiteenä.
Ehdotus
Asemakaavassa voi luonnehtia olevan kolme pääaluetta. Ensimmäinen on Kakskerrantien tuntumassa oleva pitkänmallinen alue, joka tukeutuu Suvilinnantien risteyksestä erkanevaan uuteen katuun. Toinen alue levittäytyy entisen Haarlantien, nykyisen Isohaarlantien ja Kortelantien molemmin puolin niin, että molempia teitä käytetään myös mahdollisimman paljon hyväksi osana uudistuvaa katuverkkoa. Nämä kaksi aluetta pitävät sisällään suurimman osan uusista rakentamisalueista ja ne on osoitettu monipuolisesti erityyppiseen pientalorakentamiseen. Näitä kahta aluetta erottaa kaava-alueen keskellä kulkeva avoin virkistysalue, jota säilytettävät metsäsaarekkeet rytmittävät. Kolmas pääalue on rantavyöhyke lukuisine rantakiinteistöineen. Rantakiinteistöt muodostavat lähes katkeamattoman nauhan Satavan sillalta Haarlanlahdelle saakka. Niistä on muodostettu kaavassa ympärivuotiseen asumiseen tarkoitettu erillispientalojen korttelialue.
Lähes kaikki kaava-alueen metsäisistä mäistä osoitetaan sellaisenaan virkistysalueiksi ja myös osa peltoalueista jää virkistyskäyttöön. Lisäksi kaavassa on osoitettu alueita mm. pienveneille ja palvelurakennuksille.
Kaava-alueen kaikkeen asuntorakentamiseen osoitettu rakennusoikeus on hieman yli 60000 kem². Tästä vajaat 50000 kem² on ”uutta” rakennusoikeutta. Tämä tarkoittaa noin 250-300 uutta asuntoa ja noin 700-1000 uutta asukasta.”
Asemakaavatoimisto/Jani Eteläkoski 12.2.2008/102-08:
”Asemakaavatoimisto on laatinut 2.4.2007 päivätyn ja 10.9.2007 sekä 21.1.2008 muutetun asemakaava- ja tonttijakoehdotuksen Hirvensalon Haarlan kaupunginosaan Haarlanlahden ja Kakskerrantien väliselle alueelle. Ympäristö- ja kaavoituslautakunta on hyväksynyt ehdotuksen 2.10.2007 § 691.
Asemakaava- ja tonttijakoehdotus oli julkisesti nähtävillä 22.10.-20.11.2007. Asemakaava- ja tonttijakoehdotuksesta jätti muistutuksen neljä osallista.
Henry Björkman 23.10.2007 (Siesta 409:1:37)
Muistutus koskee Siesta-tilasta lohkaistua palaa, joka on kaavassa osoitettu osaksi Merentaantien katualuetta. Muistutuksen tekijä vastustaa palan lohkaisemista Siesta-tilasta ja toteaa, että kadun päähän suunniteltu kääntöpaikka ehdotetussa muodossaan aiheuttaa kohtuutonta haittaa.
Asemakaavatoimisto
Päättyvien katujen päihin tai kadun pään välittömään läheisyyteen tarvitaan välttämättä kadun kunnossapitokalustoa ym. kadun käyttäjiä varten tietyt mitat täyttävä kääntöpaikka. Merentaantien pää on erittäin sivukaltevaa rinnemaastoa, johon kääntöpaikan tekeminen on vaikeaa ja joka tapauksessa kalliorinteeseen kajoamista vaativaa. Asemakaavaehdotuksessa oli varattu katualueeksi tilaa hieman tavallista enemmän, jotta varsinaiset ajoratajärjestelyt olisi voitu suorittaa mahdollisimman vähin maastonmuokkauksin.
Suunnittelutoimiston kanssa käytyjen keskustelujen perusteella ehdotusta on kuitenkin päätetty muuttaa siten, että kääntöpaikka voidaan toteuttaa pienellä rinteeseen louhittavalla laajentumalla. Tällöin katualueen muoto Merentaantien päässä muuttuu, eikä Siesta-tilasta tarvitse lohkaista palaa katualueeksi.
Ari Paukio 19.11.2007 (Koivuranta 426:1:25, määräala Rantapii 426:1:110 sekä Talasso 409:1:54)
Muistuttaja haluaisi ehdotukseen tehtävän useita korjauksia, jotka liittyvät heidän maaomaisuuteensa. Tällaisia ovat mm. Meri-Haarlantien katulinjaus ja sen myötä useiden tonttien rajat ja kulkuyhteydet sekä joidenkin tonttien rakennusalat. Yhtenä asiakokonaisuutena muistuttaja tuo esiin alueen halki kulkevan sähkölinjan, jonka hän haluaisi siirrettävän Satavan siltaan. Tätä asiaa on käsitelty jo osallistumis- ja arviointisuunnitelmavaiheessa muistuttajan tekemän kirjallisen mielipiteen yhteydessä. Lisäksi muistuttaja tuo useaan otteeseen esiin, ettei kaavassa esitettyjä ratkaisuja olisi esitetty heille ja ettei niistä ole sovittu heidän kanssaan.
Asemakaavatoimisto
Muistutuksen ensimmäisessä virkkeessä mainittu asia on tuotu esiin ilmeisesti sen takia, että muistuttaja kokee kaavaehdotuksen kuitenkin aiheuttavan olennaisia muutoksia ranta-alueella.
Tarkasteltaessa ranta-alueen nykytilannetta ja sitä mitä muutoksia kaava toisi tullessaan, voidaan todeta, että muutokset olisivat vähäisiä. Kaikkien rantaan rajoittuvien tilojen maa-alueella olevat rajat muodostavat lähes sellaisenaan rajat esitettyyn tonttijakoon. Alueelle voidaan sijoittaa ympärivuotiseen käyttöön tarkoitettuja asuinrakennuksia niin kuin alueella on poikkeusluvin jo monin paikoin tehtykin. Uudet kadut muodostetaan vanhojen kulkuyhteyksien kohdalle Meri-Haarlantien loppupäätä lukuun ottamatta. Ainoat konkreettisemmat muutokset liittyvät kahteen vähäiseen ”täydennysrakentamisalueeseen” sekä nykyisten kulkuyhteyksien rakenteelliseen muuttamiseen kaduiksi. Toisaalta muistuttaja on itsekin saamassa täydennysrakentamispaikkoja, joita hän esitti Talasso-tilalleen oas-vaiheen kirjallisessa mielipiteessä.
Muistuttajaa on informoitu kaavahankkeesta ja sen sisällöstä niin kuin laki edellyttää. Hänellä on ollut mahdollisuus tutustua kaavan ratkaisuihin ja hänen kanssaan on myös useaan otteeseen keskusteltu niistä. Meri-Haarlantien uusi linjauskin johtuu siitä, ettei muistuttajalle kelvannut se, että katu olisi muodostettu nykyisen kulkuyhteyden kohdalle. Hänelle on lähetetty sähköpostilla luonnos Meri-Haarlantien uudesta linjausvaihtoehdosta ja pyydetty ottamaan yhteyttä, jotta siitä voitaisiin keskustella. Tätä muistuttaja ei kuitenkaan koskaan tehnyt. Se, ettei kaikista ratkaisuista ole sovittu heidän kanssaan on toinen asia. Alueelle on haettu toimivaa kokonaisratkaisua, jossa otetaan huomioon myös yleinen näkökulma sekä muidenkin maaomistajien tarpeet. Tällöin ei ole mahdollista toteuttaa kaikkia yhden maanomistajan esittämiä vaatimuksia. Myös alueen vaikeat maasto-olosuhteet ja monimuotoinen kiinteistönmuodostus rajaavat pois ratkaisuvaihtoehtoja.
Meri-Haarlantien seudun maankäytöllinen ratkaisu perustui keväällä 2006 nykyisellä paikallaan säilyvän Meri-Haarlantien varaan. Käydessään syyskuussa 2006 katsomassa kaavan alustavaa luonnosta, muistuttaja totesi, ettei hän hyväksy kyseistä ratkaisumallia. Alueelle haettiin vaihtoehtoinen ratkaisumalli ja tämä lähettiin hänelle tiedoksi lokakuussa 2006 sekä pyydettiin ottamaan yhteyttä. Muistuttaja ei kuitenkaan kommentoinut asiaa mitenkään ennen kuin vasta nyt kaavaehdotuksen nähtävillä oloaikana. Joka tapauksessa uusi linjaus osoittautui aluetta kokonaisuutena paremmin palvelevaksi, jolloin kaavaratkaisu jätettiin tämän uuden linjauksen mukaiseksi. Uuden linjauksen myötä muistuttaja saa itsekin aiempaa vaihtoehtoa paremman ja tarkoituksenmukaisemman hyödyn maaomaisuudestaan (Talasso-tila).
Meri-Haarlantien kulkuyhteyden varassa on ollut vain muutamia kiinteistöjä, joilla on ollut myös kulkurasite Talasso-tilan kautta. Uudistetun yhteyden varrella ei ole kuin kaksi uutta tonttia, joiden kulku tapahtuu muistuttajan rantakiinteistön vierestä. Muuten sen loppupää palvelee edellä mainittuja olemassa olevia kiinteistöjä sekä muistuttajalle itselleen osoitettuja kahta tonttia. Näin ollen liikenteen kasvu sekä siitä aiheutuva melu on olematon. Vaikeista maasto-oloista johtuen louhintaa ja maastonmuokkausta ei katulinjauksen kohdalla voida välttää, mutta ei niiltä vältyttäisi toisenlaisillakaan linjauksilla. Muilta osin kulkuyhteydestä aiheutuvat järjestelyt eivät ole merkittäviä.
Yleiskaavojen rajaukset ovat aina yleispiirteisiä eikä niitä yleensä voi tai edes kannata siirtää sellaisenaan suoraan asemakaavaan. Asemakaava on se kaavataso, jolla alueiden yksityiskohtaiset ratkaisut ja rajaukset tehdään. Jos taas osayleiskaavan (Hirvensalon osayleiskaava 2020, vahvistettu 2001) mukaisia rajauksia olisi noudatettu kirjaimellisesti, ei Talasso-tilalle olisi voitu osoittaa yhtään rakentamiskelpoista tonttia. Muistutuksessa esitetyn alue A1:n pohjoispuolelta ei pysty tekemään uudelle pientalotontille järkevää kulkuyhteyttä, sillä tontin ja Meri-Haarlantien välissä maasto nousee Meri-Haarlantien puolella jyrkästi neljästä viiteen metriä. Kulkuyhteyden muodostaminen tarkoittaisi noin
Meri-Haarlantien loppuosan t-haara on sijoitettu korkeuskäyrien mukaan kohtaan, jossa Meri-Haarlantien loppuosa kulkee nykyisinkin. T-haaraa on jatkettu itään päin edelleen korkeuskäyrien mukaan niin, että se menee kiinni Päiväranta-tilaan (tontti 10). Tällöin Salmiranta-tilan (tontti 11) on mahdollista käyttää hankalassa rinteessä olevaa nykyistä tonttiliittymäänsä sekä tontti 10 saa tonttiliittymän keskelle pitkänmallista tonttia. Jos tontti 10 päätetään joskus jakaa, onnistuu kulku molemmille tonteille luontevasti keskeisesti sijoitetusta kadusta. Muistutuksessa viitatussa, tontin 10 rakennushankkeessa, rakennuspaikka on tontin eteläosassa. Jos kulkuyhteys muodostettaisiin tontin pohjoisosasta niin kuin muistutuksessa on esitetty, täytyisi tieyhteys viedä koko rinteisen tontin läpi ja mahdollisessa jakotilanteessa se rasittaisi koko matkaltaan ylempää tonttia. Meri-Haarlantien itähaaran linjauksessa on huomioitu myös se, ettei alueella oleviin avokallioihin jouduttaisi kajoamaan.
Katujen leveyksille ja linjauksille on perusteensa eikä ne ”suoraviivaisina” elementteinä voi noudatella kaikkia alueella olevia maanomistusrajoja varsinkaan näin vaikeassa maastossa (muistutuksen alueet K1 ja K2). Alueen K1 tuntumassa katu on nimenomaan linjattu kulkemaan pitkän matkan lähes kokonaan kaupungin puolella, jotta Talasso-tilan pohjoisosaan järjestyisi riittävästi leveyttä käyttökelpoisen tontin muodostamiseksi (tontti 8).
Tonttien 8 ja 9 tonttijakoa ja rakennusaloja on muutettu sen suuntaisesti kuin muistuttaja esittää.
Sähkölinjalle on luotu aikanaan sopimus koskemaan Merentaka-tilaa sen silloisen omistajan kanssa. Vaikka Talasso-tila on lohkottu sopimuksen teon jälkeen kyseisessä sopimuksessa mainitusta Merentaka-tilasta, sopimus koskee edelleen myös Talasso-tilaa. Lisäksi sopimus on voimassa johdonpitoajan, eikä näin ollen ole määräaikainen, vaan on voimassa niin kauan kun johdolle on tarvetta kyseessä olevassa kohdassa.
Niin kuin oas-vaiheen mielipiteiden yhteydessä on jo todettu, sähkölinja on mahdollista siirtää katualueiden alle ilman erillistä kaavamerkintää. Energiayhtiö ei pidä tarpeellisena eikä taloudellisesti järkevänä siirtää sähkölinjaa tässä vaiheessa pois nykyiseltä paikaltaan. Tämän vuoksi ehdotuksessa on osoitettu rasitealue sähkölinjaa varten.
Martin Kallio 20.11.2007 (Merentaka 409:1:43)
Muistutuksen tekijä anoo kaavaehdotuksen mukaisesta rakennusoikeudesta lisää rakennusoikeutta Merentaka-tilalle yhdenvertaisuusperiaatteeseen vedoten. Muistutuksen tekijä esittää, että rakennusoikeutta tulisi jakaa tilojen pinta-alasuhteen mukaisesti.
Asemakaavatoimisto
Maankäyttö- ja rakennuslaissa, joka säätelee kaavoitusprosessia ja kaavojen sisällön laillisuutta, ei ole nimenomaisesti säädetty maanomistajien yhdenmukaisesta kohtelusta. Maanomistajien yhdenmukaisen kohtelun vaatimus johdetaan perustuslain perusoikeussäännöksistä sekä yleisestä hallinto-oikeudellisesta yhdenvertaisuusperiaatteesta. Näiden säännösten ja periaatteen sisältö ei ole yksiselitteinen eivätkä ne ole yksinkertaisesti siirrettävissä osaksi kaavoitusta.
Jos maanomistajia kohdeltaisiin absoluuttisen tasapuolisesti, olisi kaikkien kiinteistöjen tehokkuusluku (rakennusoikeus) ja käyttötarkoitus sama. Tällöin ei voitaisi puhua kaavoituksesta tai kaupunkisuunnittelusta. Kaavoituksella on tarkoitus osoittaa rakennusoikeus ja erilaiset käyttötarkoitukset tarkoituksen mukaisesti siten, että syntyy toimiva kokonaisuus. Tällöin ei ole mahdollista toteuttaa absoluuttista tasapuolisuutta maanomistajien kesken. Koska maanomistajia ei voida kohdella täysin tasapuolisesti, maanomistajien epätasapuoliselle kohtelulle on oltava kestävät perusteet.
Tässä tapauksessa tähän ovat vaikuttaneet vaikeat, mutta maisemallisesti kauniit maastolliset olot sekä alueelta laadittujen luonto- ja meluselvitysten tulokset.
Luonto- ja meluselvitysten osoittamat rajoitukset yhdessä saavat aikaan sen, ettei Merentaka-tilalle ole voitu osoittaa enemmän korttelialuetta. Merentaka-tilan itäosan Kakskerrantiehen viettävä jyrkähkö rinne on Promethorin tekemän meluselvityksen mukaan pahasti Kakskerrantien liikenteen aiheuttaman melun vaivaama. Melua voisi yrittää torjua melusuojauksin, mutta tähän taas ei kannata ryhtyä, sillä Suomen Ympäristökonsulttien tekemän luontoselvityksen mukaan suurin osa Merentaka-tilasta on inventoitu luonnon monimuotoisuuden kannalta erityisen tärkeäksi alueeksi (kallioalue).
Sitä vastoin juuri tasapuoliseen kohteluun liittyen ehdotuksessa on hienovaraisesti ulotettu rakentamisaluetta luontoselvityksessä esitetyn rajauksen sisään, jotta maanomistaja saisi edes jonkinlaisen järkevän rakentamismahdollisuuden Merentaka-tilalleen. Rakentamispaikat on sijoitettu Merentaka-tilan eteläosaan, jossa ne ovat maisemallisesti ja ilmansuunnallisesti parhaalla paikalla sekä ovat suojassa liikennemelulta niin hyvin kuin on mahdollista.
Loppuun todettakoon, että maa-alueiden pinta-alasuhteet voivat olla käytännössä vain harvoin ainoana tai edes merkittävänä perusteena rakennusoikeuksien jakamiselle. Käyttötarkoituksen ja rakennusoikeuden määrittämistä velvoittaa sekä ohjaa lähes aina ensin jotkin muut kaavoituksessa huomioon otettavat tekijät.
Juha Wihanto 20.11.2007 (Helleranta 426:1:23 sekä määräala 426:1:109)
Muistutuksen pääasiallinen ja tavallaan ainoa huomioitavaksi esitetty seikka on AO-4 korttelialueen rakennusalan ulottaminen alemmas rantaan Helleranta-tilan kohdalla niin, että sillä nykyisin sijaitseva päärakennus jäisi rakennusalan sisään.
Asemakaavatoimisto
AO-4 korttelialueen rakennusala on ehdotuksessa määritelty tarkastelemalla koko Satavan sillalta Haarlanlahdelle asti ulottuvaa rantavyöhykettä sekä sillä olevia merkittäviä päärakennuksia. Tarkastelun perusteella voidaan todeta, että kaikki alueen merkittävät päärakennukset sijaitsevat aaltomaisessa linjassa hieman kauempana rannasta paitsi Helleranta-tilan päärakennus. Jotta rantavyöhykkeelle tulevien merkittävämpien rakennusten sijoittelu saataisiin sopusointuun olemassa olevien kanssa, on alueen rakennusala ehdotuksessa sijoitettu mukailemaan edellä mainittua aaltomaista linjaa. Tarkastelussa ja rakennusalan määrittämisessä ei ole ollut kyse yksittäisten kiinteistöjen kohdalla tapahtuvasta metrimääräisestä tarkastelusta.
Vaikka rakennusala ei ulotu Helleranta-tilan nykyisen päärakennuksen kohdalle, ei se tarkoita esimerkiksi sitä, että rakennus pitäisi purkaa. Jos se sitä vastoin palaa korjauskelvottomaksi tai se puretaan, niin tällaisessa tilanteessa rakennettava uusi rakennus tulee lähtökohtaisesti sijoittaa kaavassa esitetylle rakennusalalle.
Muistutuksessa todetaan, että tilalla olevan hyväkuntoisen asuinrakennuksen elinkaari olisi käytännöllisesti katsoen rajaton ja että se ylittäisi itse asiassa kaavan potentiaalisen elinkaaren muuttumattomana (vrt. MRL 60 §). Todettakoon, ettei minkään rakennuksen elinkaari ole käytännössä rajaton ja että viitatun Maankäyttö- ja rakennuslain pykälän teksti ei tarkoita sitä, että kaikki asemakaavat vanhenisivat automaattisesti 13 vuoden jälkeen. Pykälässä on vain velvoite sille, että ennen rakennusluvan myöntämistä sellaiselle rakennukselle, joka merkittävästi vaikuttaisi alueiden käyttöön tai ympäristökuvaan, on kunnan arvioitava asemakaavan ajantasaisuus sellaisella asemakaava-alueella, jolla se on ollut voimassa yli 13 vuotta ja joka merkittävältä osalta on edelleen toteutumatta.
Koska muistutuksen tekijä pystyy käyttämään rakennuksiaan entiseen tapaan myös tulevaisuudessa ja kaavalla jopa parannetaan eri tiloista tai tilanosista muodostuvan uuden tontin täydennysrakentamismahdollisuutta sekä rakentamisen sijoittamista pidemmällä tarkastelujaksolla, voidaan katsoa, ettei kaavalla aiheuteta muistutuksen tekijälle elinympäristön laadun heikkenemistä eikä aiheuteta kohtuutonta rajoitusta tai haittaa.
Muutokset nähtävillä olon jälkeen
Pian nähtävillä olon jälkeen kävi ilmi, että Merentaka-tilan omistavat perikunnan jäsenet (3 henk.) olisivat halunneet jakaa Merentaka-tilasta rakentamiseen osoitetun AP-korttelialueen kolmeen osaan. Asia tuli esiin tässä kohtaa vasta ensimmäistä kertaa. He olivat kuvitelleet, että jakaminen olisi ollut esitetyn kaavaratkaisun puitteissa mahdollista. Koska tämä ei olisi järkevästi mahdollista, tutkittiin vielä sellaista ratkaisua, jossa rakentamiseen varattu alue jaettaisiin suoraan kolmeen omakotitonttiin. Muuttamalla hienokseltaan rakentamisaluetta sekä osoittamalla kahden eteläisimmän rakennuspaikan kulku Merentaantien kautta, löydettiin maanomistajalle sopiva ratkaisu. Tämä vaati myös maanomistajalta myönnytyksen. Heidän tuli hyväksyä se, että kahden eteläisimmän tontin autopaikat tulee voimakkaan rinteen vuoksi sijoittaa Merentaantiessä kiinni oleville talousrakennusten rakennusaloille ja että kulku talousrakennuksilta ylempänä sijaitseville päärakennuksille tapahtuisi jalan.
Esitetty muutos on vähäinen. Rakentamisen määrä ei olennaisesti muutu aiemmasta. Asuinrakennuksia varten varatut rakennusalat ovat lähes entisillä paikoillaan ja niiden rakennusoikeus pysyy ennallaan. Ainoastaan talousrakennuksien määrää ja sijoittelua on jouduttu tarkistamaan kolmeen jakamisen johdosta. Muuten muutos tarkoittaa käytännössä lähinnä yhden isokokoisen AP-tontin jakamista kolmeen pienempään AO-tonttiin. Muutoksen vähäisyydestä johtuen asemakaavatoimisto ei näe tarpeellisena asettaa kaavaehdotusta enää uudestaan nähtäville.
Kaavakarttaan on lisätty täydennyksinä yksi kadunnimi (Härkäpellonkuja) sekä yksi puistopolunnimi (Valeri-Haarlantie).”
Ympäristö- ja kaavoituslautakunta on 2.10.2007 esittänyt, että 2.4.2007 päivätty ja 10.9.2007 lausuntojen perusteella muutettu Haarlan kaupunginosan korttelien 58-83 sekä katu-, puistopolku-, virkitys-, suojaviher-, venevalkama- ja vesialueiden asemakaavaehdotus hyväksytään.
Lautakunta on samalla päättänyt esittää, että asemakaavan yhteydessä hyväksytään sitova tonttijako: (Haarla) 54-58 tontit 1-30, (Haarla) 54-59 tontit 1-5, (Haarla) 54-60 tontti 1, (Haarla) 54-61 tontit 1-4, (Haarla) 54-62 tontti 1, (Haarla) 54-64 tontti 1, (Haarla) 54-65 tontit 1-6, (Haarla) 54-66 tontti 1, (Haarla) 54-67 tontit 1 ja 2, (Haarla) 54-68 tontti 1, (Haarla) 54-69 tontit 1 ja 2, (Haarla) 54-70 tontit 1-5, (Haarla) 54-71 tontit 1-5, (Haarla) 54-73 tontit 1 ja 2, (Haarla) 54-74 tontit 1-8, (Haarla) 54-75 tontti 1, (Haarla) 54-76 tontti 1, (Haarla) 54-77 tontti 1, (Haarla) 54-78 tontit 1-3, (Haarla) 54-79 tontti 1, (Haarla) 54-80 tontit 1-4, (Haarla) 54-81 tontit 1-9, (Haarla) 54-82 tontit 1-3 ja (Haarla) 54-83 tontit 1-5.
Ympäristö- ja kaavoituslautakunta on 26.2.2008 esittänyt muistutuksia koskevana lausuntonaan, että asemakaavaehdotukseen tehdään tiettyjä tarkistuksia muistutusten johdosta. Muistutusten johdosta tehdyt tarkistukset ilmenevät tarkemmin edellä olevista asemakaavatoimiston vastineista.
Kiinteistöliikelaitoksen johtokunta on 18.3.2009 hyväksynyt asemakaavanmuutoksen edellyttämän kauppakirjan ja maankäyttösopimukset (4 kpl). Kiinteistöliikelaitoksen ilmoituksen mukaan kaikki sopimukset on allekirjoitettu, viimeinen 10.6.2009.
Liite 2 Selostus
Liite 3 Tilastolomake
Kartta on jaettu erillisenä.
Kaupunginhallitus ilmoittaa puoltavansa asemakaava- ja tonttijakoehdotuksen hyväksymistä ympäristö- ja kaavoituslautakunnan esittämässä jäljempänä olevassa kaupunginhallituksen ehdotuksessa tarkemmin yksilöidyssä muodossa.
Kaupunginhallituksen ehdotus
Kaupunginvaltuusto päättää hyväksyä asemakaavatoimiston laatiman 2.4.2007 päivätyn, 10.9.2007 lausuntojen ja 21.1.2008 muistutusten perusteella muutetun Haarlan kaupunginosan korttelien 58-83 sekä Harkkiontien, Härkäpellonkujan, Isohaarlantien, Kakskerrantien osan, Kauppakarinkujan, Kortelantien, Lennunkujan, Meri-Haarlantien, Meritalontien, Merentaantien, Valeri-Haarlantien, Valerinkujan, Viittakarinkujan, Kaletonpolun, Kauppakarinpolun, Rautakarinpolun, Tuurenpolun, Eliaksenmäen, Ellenmäen, Haarlanjyrkän, Härkäpellon, Isohaarlanmäen, Martanmäen, Meri-Haarlanmetsän, Meritalonmetsän, Muonamiehenpuistikon, Pollenmäen, Talasmäen, Tuurenpellon, Valerinmäen, Venlanmäen, Viilikellarinmäen, Viilipytyn, Katajakallion suojaviheralueen, Meritalonmetsän suojaviheralueen, Haarlanvalkaman ja Haarlansalmen osan asemakaavaehdotksen.
Samalla kaupunginvaltuusto päättää, että asemakaavanmuutoksen yhteydessä hyväksytään sitova tonttijako: (Haarla) 54-58 tontit 1-30, (Haarla) 54-59 tontit 1-5, (Haarla) 54-60 tontti 1, (Haarla) 54-61 tontit 1-4, (Haarla) 54-62 tontti 1, (Haarla) 54-64 tontti 1, (Haarla) 54-65 tontit 1-6, (Haarla) 54-66 tontti 1, (Haarla) 54-67 tontit 1 ja 2, (Haarla) 54-68 tontti 1, (Haarla) 54-69 tontit 1 ja 2, (Haarla) 54-70 tontit 1-5, (Haarla) 54-71 tontit 1-5, (Haarla) 54-73 tontit 1 ja 2, (Haarla) 54-74 tontit 1-8, (Haarla) 54-75 tontti 1, (Haarla) 54-76 tontti 1, (Haarla) 54-77 tontti 1, (Haarla) 54-78 tontit 1-3, (Haarla) 54-79 tontti 1, (Haarla) 54-80 tontit 1-4, (Haarla) 54-81 tontit 1-9, (Haarla) 54-82 tontit 1-3 ja (Haarla) 54-83 tontit 1-5.