Maanvuokrasopimusehdot
Vuokranantaja:
Turun kaupunki (jäljempänä kaupunki)
Y-tunnus 0204819-8
Vuokramies:
Kakola Yhtiöt Oy (jäljempänä vuokramies)
Kaupungin päätökset:
Kiinteistöliikelaitoksen johtokunnan päätös xx.xx.2017 § xxx,
päätös on tullut lainvoimaiseksi xx.xx.2017.
Vuokrasopimuksen kohde ja ympäristön maankäyttö:
Vuokra-alue sijaitsee 9.1.2010 vahvistetun asemakaavan Kakola” 49/2002 Kivimäki – nimisen puistoalueen (VP) ja Tiililinnankatu –nimisen katualueen alla, johon on osoitettu merkinnällä maa +23.46 maanalainen pysäköintimahdollisuus.
Vuokrasopimuksen kohteena on kartalla M 197/ 14.8.2017 (luonnoskartta liitteenä) osoitetun yhteensä noin 3550 m2:n suuruisen maanalaisen autojen säilytyspaikan rakennusalan osa.
Vuokrakohde sijaitsee yleisten alueiden 8P (853-8-9903-0) ja 8K (853-9-9901-0) alla. Maanalaisen vuokra-alueen yläpintana on pysäköintihallin yläpohjan vesieristeen yläpinta ja alapintana asemakaavassa osoitettu taso +23.46. Vuokra-alueelle saa toteuttaa maanalaisen pysäköintihallin.
Vuokra-alue rajoittuu Kakolankatuun, AK-kortteliin VIII-7 ja K-2-kortteliin VIII-33.
Vuokra-aika ja vuokran määrä:
Vuokra-aika alkaa 1. päivänä lokakuuta 2017 ja jatkuu joulukuun 31. päivään 2066 saakka, jolloin vuokraus päättyy irtisanomista vaatimatta.
Kakola 49/2002 asemakaavanmuutoksen yhteydessä kaupungin ja Suomen valtio (Senaatti-kiinteistöjen) välillä allekirjoitetun maankäyttösopimus ja 5.5.2010 allekirjoitetun kiinteistökaupan mukaisesti kaupunki ei peri maanvuokraa ensimmäiseltä vuokrakaudelta. Jos maanvuokrasopimusta vuokra-ajan päätyttyä jatketaan, määritetään maanvuokra määrä tämän maanvuokrasopimuksen 3. kohdan mukaisesti.
Mikäli kaupunki ei tule jatkamaan vuokrausta tämän sopimuksen 3.kohdan mukaisesti tulee kaupungin ilmoittaa vuokraoikeuden päättymisestä vuokramiehelle 1. vuotta ennen tämän sopimuksen päättymistä.
1. Vuokra-alueen käyttö ja toiminnan määrittely
Vuokra-alue luovutetaan vuokralle käytettäväksi maanalaisena pysäköintitilana sekä niihin liittyvien kulkuyhteyksien ja laitteiden sijoittamiseen ja toteuttamiseen.
Vuokramies on velvollinen huolehtimaan siitä, että sillä on kaikki toiminnassaan tarvittavat viranomaisluvat ja että se noudattaa toimintaansa liittyviä lainsäädännön ja viranomaisten mahdollisesti asettamia vaatimuksia ja määräyksiä.
2. Maanalaiset oikeudet ja velvollisuudet
Vuokramiehen hallintaan ja vastuulle kuuluvat pysäköintitilan rakenteet maan alla kokonaisuudessaan ja pysäköintihallin yläpohjan vesieristeen yläpinnasta tämän alapuolisiin pysäköintilaitoksen edellyttämiin perustuksiin ja maarakenteisiin. Maanalaisten rakenteiden kantavuudet tulee mitoittaa huomioiden maanpäällisen toiminnan tarpeet.
Kakolan alueelle on valmisteilla ”Kakolan puhdistamon laajennus” –niminen asemakaavamuutos 26/2014, jonka asemakaavamääräyksiin sisällytetään rajoituksia maanalaisesta rakentamisesta. Vuokramies on tutustunut asemakaavaehdotuksen määräyksiin.
3. Uudelleen vuokraus
Vuokramiehellä on etuoikeus vuokrakauden päättyessä saada vuokra-alue välittömästi uudelleen vuokralle 30 vuodeksi samaan käyttötarkoitukseen edellyttäen, että:
•vuokramies on täyttänyt tämän sopimuksen mukaiset velvoitteensa,
•alue on muutoinkin tarkoitus vuokrata vastaavaan käyttötarkoitukseen ja
•vuokramies on ilmoittanut kirjallisesti kaupungille kuusi (6) kuukautta ennen vuokrakauden päättymistä haluavansa käyttää tässä tarkoitettua etuoikeuttaan.
Ellei erikseen toisin sovita, vuokraoikeuden säilyessä samalla vuokramiehellä noudatetaan tämän vuokrasopimuksen ehtoja muutoin, mutta kaupunki pidättää oikeuden kohtuullisen vuokratason tarkistamiseen.
4. Vuokrakohteen, rakennusten ja rakennelmien lunastaminen ja toiminta vuokrasuhteen päättyessä
4.1 Kaupungin lunastusoikeus ja -velvollisuus
Vuokra-ajan päätyttyä kaupungilla on oikeus, mutta ei velvollisuutta lunastaa vuokra-alueella olevaa vuokramiehen omaisuutta, jonka voidaan katsoa palvelevan alueen tulevaa käyttöä.
Jos kaupunki vuokrakauden päätyttyä jatkaa pysäköintihallin ylläpitoa tai luovuttaa vuokra-alueen kolmannelle samaan tarkoitukseen, kaupungilla on lunastusvelvollisuus.
Tällaisessa tapauksessa vuokramiehellä ei ole velvollisuutta rakennusten eikä rakenteiden purkamiseen eikä mihinkään muihin toimenpiteisiin, mutta vuokramiehen on luovutettava vuokra-alue sellaisenaan kaikkine rakennuksineen ja rakenteineen kaupungille.
4.2 Lunastushinta ja sen suorittaminen
Kaupunki maksaa lunastuskorvauksena pysäköintihallin teknisen arvon vuokrasuhteen päättymisen ajankohtana. Korvausta arvioitaessa ei oteta huomioon maan arvon kohoamista, rakennusten mahdollista tuottoa eikä ylellisyyslaitteita.
Jos maanvuokraoikeus rakennuksineen on kiinnitetty ja niihin on perustettu panttioikeus, kaupunki suorittaa, mikäli asia on riidaton, panttioikeudenhaltijalle, hänen sitä vaatiessa hyvissä ajoi ennen vuokra-ajan päättymistä, lunastushinnasta panttioikeuden rauetessa hänen saatavansa asianmukaisella etuoikeudella, kuitenkin enintään edellä mainitun lunastuskorvauksen, minkä jälkeen ylijäämä tulee vuokramiehelle.
Lunastuskorvauksena kaupunki maksaa panttioikeudenhaltijalle enintään lunastuskorvauksen suuruisen määrän.
4.3 Lunastamatta jäävä omaisuus
Jos kaupunki ei vuokrakauden päätyttyä jatka pysäköintihallin ylläpitoa eikä luovuta vuokra-aluetta kolmannelle samaan tarkoitukseen, on vuokramies velvollinen:
•huolehtimaan kaupungin hyväksymällä tavalla pysäköintihallin täyttämisestä, puistoalueen alapuolisten rakenteiden tukemisesta ja muin tarvittavin toimenpitein siitä, että pysäköintihalli ei aiheuta sortuma- eivätkä muuta vaaraa puistokannen ja muun vuokra-alueen maanpäällisen osan käyttäjille ja
•viemään pois sellaiset mahdolliset omistamansa koneet, laitteet ja muun irtaimen omaisuuden.
Mikäli tässä tarkoitettua vuokramiehen omaisuutta ei ole poistettu alueelta kuuden (6) kuukauden kuluessa vuokrasopimuksen päättymisestä, kaupungilla on oikeus myydä omaisuus vuokramiehen lukuun julkisella huutokaupalla sekä siistiä alue myynnistä saaduilla varoilla. Mikäli alueella oleva vuokramiehen omaisuus arviolta kattaa lähinnä vain julkisen huutokaupan järjestämisestä aiheutuvat kustannukset, kaupungilla on oikeus menetellä omaisuuden suhteen parhaaksi katsomallaan tavalla. Mikäli kustannuksia ei saada katettua huutokaupalla, vastaa vuokramies kaupungille alueen siistimisestä ja täyttämisestä aiheutuvista kustannuksista.
5. Pysäköintihallin rakentaminen ja maanvuokra
Pysäköintihallin katto on osa Kivimäki –nimistä puistoaluetta. Vuokramies toteuttaa puistoalueen kaupungin ja vuokramiehen yhdessä laatiman puistosuunnitelman mukaisesti ja luovuttaa sen kaupungille pysäköintihallin käyttöönottokatselmuksessa. Puistoalueen hoidosta vastaa kaupunki.
Pysäköintihallin suunnittelussa ja toteutuksessa tulee huomioida Kakolankadun tasaus ja rakenteet siten, ettei kaupungille tule ylimääräisiä kustannuksia pysäköintihallin rakentamisesta johtuen.
Kakola 49/2002 asemakaavan yhteydessä allekirjoitetussa kiinteistökaupassa kaupunki antoi maanomistajalle oikeuden korvauksetta sijoittaa maanalaisia pysäköintitiloja asemakaavassa osoitetulle alueelle, joten varsinaista maanvuokraa ei pysäköintihallin sijoittamisesta puistonalueen alle peritä.
6. Kaapelit ja muuntamot
Vuokramies on velvollinen luovuttamaan yleiseen lämmön- ja sähkönjakeluun tarvittavat maan ja rakennustilojen käyttöoikeudet kauko-ohjauskeskuksia, jakelumuuntamoita, kaapelikaappeja yms. laitteita ja johtoja varten. Muuntamon tarvitseman maan ja rakennustilojen käytöstä maksaa energian jakelusta vastaava taho laskelmiensa mukaisen yhtenäisen korvauksen.
7. Rasiteoikeudet
Vuokramies on velvollinen korvauksetta sallimaan kaupungin tai sen osoittamien yhdyskuntaa tai kiinteistöä palvelevien johtojen, laitteiden ja kiinnikkeiden sijoittamisen kiinteistölle, sen yli tai sillä oleviin rakennuksiin. Vuokramiehelle korvataan em. toimenpiteistä mahdollisesti aiheutuvat suoranaiset vahingot ja haitat. Kaupungilla on oikeus merkitä em. oikeus rasitteena kiinteistörekisteriin vuokramiestä enempää kuulematta.
8. Pintavedet
Vuokramiehen tulee huolehtia kustannuksellaan tonttiviemäröintinsä yhteydessä kiinteistöön rajoittuvilta puistoalueilta sekä jalankulkupoluilta, joilla ei ole yleistä viemäriverkkoa, kiinteistölle mahdollisesti valuvien pintavesien poisjohtamisesta.
9. Luiskat
Mikäli katujen rakentaminen vahvistettujen suunnitelmien mukaan vaatii kadun ja vuokra-alueen korkeuseroista johtuen joko penger- tai leikkausluiskan ulottamista vuokra-alueelle, vuokramies sallii tämän korvauksetta.
10. Muut maksut
Kaupunki pidättää oikeuden periä vuokramieheltä voimassa olevan taksan mukaiset vesihuollon liittymismaksut ja mahdolliset muut vastaavat maksut ennen vuokra-alueen kyseisiin verkostoihin liittämistä.
11. Vuokraoikeuden siirto
Vuokramiehellä on oikeus kaupunkia kuulematta siirtää vuokraoikeus kaikkine vuokra-alueella olevine rakennuksineen ja laitteineen kolmannelle.
Vuokra-alueella olevien rakennusten omistusoikeutta ei saa luovuttaa vuokraoikeudesta erillään. Edellä mainittu ehto sisältää myös kiellon kirjata maakaaren 14 luvun 3 §:n mukainen hallinnanjakosopimus.
Se, jolle vuokraoikeus on siirretty, on velvollinen ilmoittamaan siirrosta Turun Kiinteistöliikelaitokselle kuukauden kuluessa siitä, kun siirto on tapahtunut. Ilmoituksen oheen on liitettävä jäljennökset siirtoasiakirjoista.
Edellinen vuokramies vastaa vuokraehtojen täyttämisestä omalta hallinta-ajaltaan ja lisäksi sen jälkeiseltä ajalta niin kauan, kunnes Maanmittauslaitos on kirjannut vuokraoikeuden siirron uuden vuokramiehen nimiin.
12. Vuokraoikeuden kirjaaminen
Vuokraoikeuden kirjaamista on haettava maakaaren (922/2013) mukaan Maanmittauslaitokselta, pääsääntöisesti kuuden (6) kuukauden kuluessa siitä, kun vuokraoikeus on perustettu. Kirjaamista ei saa hakea hallinnanjakosopimukselle.
Siirron saaja on velvollinen hakemaan vuokraoikeutensa kirjaamista siten, kuin maakaaressa ja varainsiirtoverolaissa on säädetty.
Mikäli vuokramies sanoo vuokrasopimuksen irti sopimuskautena ja jos se tämän vuokrasopimuksen mukaan on mahdollista, on vuokramies velvollinen kirjauttamaan vuokrasopimuksen lakkaamisen niin, kuin siitä on maakaaressa säädetty, sekä huolehtimaan vuokraoikeuteensa kohdistuvien muiden kuin kaupungille myönnettyjen kiinnitysten kuolettamisesta.
13. Vakuudet
Vuokran suorittamisen ja muiden vuokrasopimusehtojen täyttämisen vakuudeksi on vuokramies velvollinen vaadittaessa antamaan kaupungille kaupungin hyväksymän vakuuden, joka on vaadittaessa uudistettava.
14. Haitat ja vahingot
Vuokramies vastaa vahingonkorvauslain (31.5.1974/412) ja ympäristövahinkolain (L ympäristövahinkojen korvaamisesta 19.8.1994/737) nojalla/tarkoittamista kaikista vahingoista ja haitoista, joita pysäköintihallin ja niihin kuuluvien rakenteiden rakennustyöstä Kaupungille tai kolmannelle osapuolelle mahdollisesti aiheutuu.
15. Maaperätutkimukset ja perustaminen
Vuokramiehen tulee kustannuksellaan suorittaa rakennushankkeen toteuttamiseen liittyvät maaperätutkimukset ja vastata rakennuksen perustamissuunnitelmien ja perustamisen toteutuksen määräystenmukaisuudesta.
16. Vahinkotapahtuma
Mikäli vuokra-alueella oleva pysäköintihalli tuhoutuu joko kokonaan tai osittain, vuokramiehen on rakennettava tuhoutuneen tilalle vähintään entistä vastaava pysäköintilaitos. Rakennus on rakennettava kolmen (3) vuoden kuluessa vahinkotapahtumasta siihen valmiusasteeseen, että rakennusvalvontaviranomainen voi suorittaa rakennuksessa maankäyttö- ja rakennuslain edellyttämän hyväksyttävän käyttöönottokatselmuksen. Tällöin rakentamisessa noudatetaan soveltuvin osin tässä sopimuksessa sovittuja ehtoja.
Kaupunki voi hakemuksesta pidentää tässä tarkoitettua määräaikaa.
Uudelleenrakentamisvelvollisuutta ei kuitenkaan ole, jos vuokrakausi on loppumassa eikä riittävästä jatkovuokrakaudesta sovita tai jos uudelleenrakentaminen (saatavat mahdolliset vakuutuskorvaukset huomioon ottaen) ei olisi vuokramiehen kannalta taloudellisesti perusteltua. Tällaisessa tilanteessa vuokramiehen on kuitenkin noudatettava kohdassa 4 sovittua.
17. Suunnitelmien muuttuminen
Suunnitelmat on esitettävä Turun Kiinteistöliikelaitokselle hyväksyttäväksi, jos vuokra-alueelle rakennettujen tilojen käyttötarkoitusta muutetaan toiseksi, rakennuksen käyttötarkoitus tai rakennuksen toteutettavaksi aiottu kerrosala poikkeaa kaavasta tai vuokra-alueelle rakennetaan lisätilaa aiemmin hyväksyttyjen suunnitelmien lisäksi.
18. Maaperän ja pohjaveden pilaamiskielto
Vastuu maaperän tai pohjaveden pilaantumisesta määräytyy niitä koskevien säädösten mukaisesti.
Ympäristönsuojelulain 139 §:n mukaisesti kaupunki toteaa, että vuokra-alue on ollut aiemmin vankila-alue käytössä. Kaupungin taholta ei ole tutkittu, onko vuokra-alueella ympäristönsuojelulaissa tarkoitettuja jätteitä tai aineita, jotka saattavat aiheuttaa maaperän tai pohjaveden pilaantumista.
Vuokramies on velvollinen huolehtimaan siitä, että vuokra-alue ei vuokramiehen toimesta eikä muutoinkaan pilaannu.
Vuokramiehen on ympäristönsuojelulain 134 §:n mukaisesti välittömästi ilmoitettava valvontaviranomaiselle, jos maahan tai pohjaveteen on päässyt ainetta, joka saattaa aiheuttaa pilaantumista.
Mikäli vuokramies laiminlyö tässä tarkoitetun velvollisuutensa, kaupungilla on oikeus toteuttaa puhdistaminen vuokramiehen lukuun ja periä toimenpiteestä aiheutuneet kustannukset vuokramieheltä.
Kaupungin vaatiessa vuokramies on velvollinen toimittamaan kustannuksellaan kaupungille yhtä vuotta ennen vuokra-ajan päättymistä kaupungin hyväksymän tutkimuslaitoksen tekemän selvityksen vuokra-alueen maaperän puhtaudesta.
19. Katselmukset
Kaupungin viranomaisilla on oikeus pitää vuokra-alueella katselmuksia ja tarkastuksia vuokra-alueen ja rakennusten kuntoisuuden ja vuokraehtojen täyttämisen toteamiseksi. Vuokramies on velvollinen sallimaan asianomaisille pääsyn vuokra-alueelle ja siellä oleviin rakennuksiin. Vuokramiehellä on oikeus osallistua kaupungin viranomaisten kanssa katselmuksiin.
Jos katselmus on aiheuttanut oleellisia muistutuksia, on vuokramies velvollinen korjaamaan puutteellisuudet kaupungin määräämässä ajassa
20. Ilmoitukset ja tiedonannot
Vuokramiehen on viivytyksettä ilmoitettava sähköpostitse tai muutoin kirjallisesti/todisteellisesti Turun Kiinteistöliikelaitokselle nimeään sekä kotipaikkaansa ja laskutusosoitettaan koskevat muutokset.
Kaupungilla on oikeus antaa vuokramiehelle tähän sopimukseen perustuvat tiedonannot, ilmoitukset ja kehotukset lähettämällä ne sähköpostitse tai muutoin kirjallisesti/todisteellisesti vuokramiehen viimeksi kaupungille ilmoittamaan laskutusosoitteeseen. Tiedoksiannon katsotaan tällöin saapuneen vastaanottajalle viimeistään seitsemäntenä päivänä lähettämisen jälkeen.
Kaupungilla on oikeus pyydettäessä antaa tähän sopimukseen perustuvia tietoja kolmannelle.
21. Yhdyskuntaa palvelevat johdot yms.
Vuokramies on velvollinen sallimaan korvauksetta yhdyskuntaa palvelevien viemärin, vesi-, puhelin- ja sähköjohtojen sekä muiden sellaisten johtojen ja näihin liittyvien laitteiden, kiinnikkeiden ja tukien sijoittamisen vuokra-alueelle sekä näiden tarpeellisen huollon. Vuokramiehelle korvataan em. toimenpiteistä mahdollisesti aiheutuvat vahingot.
Kaupungilla on oikeus vuokramiestä enempää kuulematta merkitä edellä mainitut oikeudet rasitteena kiinteistörekisteriin
22. Sopimuksen irtisanominen
Vuokrasopimuksen irtisanomisesta on voimassa, mitä maanvuokralaissa on säädetty.
23. Erimielisyyksien ratkaiseminen
Tästä vuokrasopimuksesta johtuvat erimielisyydet ja riidanalaiset vuokra-, korvaus- ja sopimussakkokysymykset ratkaisee ensimmäisenä oikeusasteena Varsinais-Suomen käräjäoikeus.
Tätä vuokrasopimusta on tehty kaksi yhtäpitävää kappaletta, toinen kaupungille ja toinen vuokramiehelle.
