Kiinteän omaisuuden kehittäminen, tontti-insinööri Juhani Lankinen ja tonttipäällikkö Timo Laiho 3.4.2017:

Kiinteistöliikelaitoksen johtokunta päätti kaksivaiheisen avoimen neuvottelumenettelyn jälkeen 9.12.2015 § 614, että Turun kaupunki myy Turun Rakennekymppi Oy:lle perustettavan tai nimeämän yhtiön lukuun kartalla M 364 / 1.12.2015 osoitetun noin 3691 m2:n suuruisen määräalan kiinteistöstä Puolala 853-514-3-0 rakennuksineen ja laitteineen 241.000 euron kauppahinnalla ja 380 euroa/k-m2 lisäkauppahinnalla. Lisäksi johtokunta päätti, että Turun Rakennekymppi Oy:n on esitettävä jatkokehitetyt suunnitelmat uudisrakentamisesta 31.3.2016 mennessä. Suunnitelmissa tulee huomioida uudisrakennuksen rungon koko, kattomuoto sekä piha-alueiden toimivuus, viihtyisyys ja melusuojaus. Lisäksi johtokunta päätti, että kauppakirja on allekirjoitettava kolmen kuukauden kuluessa siitä päivästä lukien, kun Turun Rakennekymppi Oy on esittänyt hyväksyttävät, jatkokehitetyt suunnitelmat uudisrakentamisen osalta ja kaupunki on ilmoittanut, että kauppakirja on allekirjoitettavissa. Edellä mainittua suunnitteluaikaa jatkettiin 4.5.2016 Kiinteistötoimialan toimialajohtajan päätöspöytäkirjalla 30.9.2016 saakka. Kolmen kuukauden allekirjoitusaika huomioiden kauppa tuli tehdä vuoden 2016 loppuun mennessä.

Kasvatus- ja opetuslautakunta päätti 16.11.2016 § 148 jatkaa Yrjänänkatu 2:ssa sijaitsevien tilojen vuokrausta perusopetuksen aamu- ja iltapäivätoiminnan käyttöön ajalle 1.1.2017-30.6.2017. Lautakunnan päätöksen esitystekstin mukaan toiminta tulee tämän jälkeen siirtää Raunistulan koulun tiloihin noudattaen kasvatus- ja opetuslautakunnan 19.10.2016 § 134 päättämää linjausta.

Kiinteistötoimialan johtaja päätti 22.12.2016 jatkaa suunnitteluaikaa vielä 30.6.2017 saakka. Perusteluna jatkoajalle oli mm. Turun Museokeskuksen 16.11.2016 antama lausunto, jossa edellytettiin arkeologisten koetutkimusten tekemistä kohteen alueella sekä Vesiliikelaitoksen 23.11.2016 antama lausunto kohteen alueella kulkevan viemärijohdon siirron edellytyksistä. Jatkoajalle katsottiin olevan edellytyksiä koska kohteen suunnittelu oli edistynyt Turun Rakennekymppi Oy:n toimesta eikä kohde ollut tyhjänä ilman käyttäjää vaan kaupungin oman käyttötarpeen piirissä 30.6.2017 saakka. Turun Rakennekymppi Oy on ilmoituksensa perusteella käyttänyt uudisrakentamisen suunnitteluun noin 95.000 euroa.

Kiinteistöliikelaitoksen johtokunta päätti 11.1.2017 § 18 ottaa em. toimialajohtajan päätöspöytäkirjan käsiteltäväkseen sekä päätti 1.2.2017 § 41 äänin 12-1 olla jatkamatta kiinteistön myyntiin liittyvää suunnitteluaikaa. Samalla johtokunta päätti, että ko. rakennettu kiinteistö osoitteessa Yrjänänkatu 2a tarjotaan uudelleen myyntiin kaksivaiheisella avoimella neuvottelumenettelyllä.

Kiinteistöliikelaitos käynnisti johtokunnan päätöksen mukaisesti uuden kaksivaiheisen avoimen neuvottelumenettelyn, josta ensimmäinen vaihe oli avoin ilmoittautumiskierros. Uudessa vaiheessa ilmoittautumiset pyydettiin jättämään 28.2.2017 mennessä. Ilmoittautumisiin pyydettiin jättämään seuraavat selvitykset:

- selvitys kohteen tulevasta käytöstä, kehittämisestä ja mahdollisesta lisärakentamisesta;

- mahdollisen lisärakentamisen toteutusaikataulu;

- tarjous kohteen kiinteästä hinnasta ja mahdollisesta lisärakentamisen rakennusoikeuden yksikköhinnasta; sekä

- ilmoittautujan referenssit vastaavien kohteiden kehittämisestä.

Johtokunta valitsi 8.3.2017 § 109 ilmoittautumisten perusteella jatkoneuvotteluihin kolme tahoa: perustettavan yhtiön lukuun Ramol Oy ja Virtanen Yhtiöt Oy, perustettavan yhtiön lukuun Santtu Saukkonen, Yrjö Förbom ja Kimmo Kotro tai heidän edustamansa yhtiöt, sekä Turun Rakennekymppi Oy:n.

Jatkoneuvottelut hoiti kohdetta kaupungin toimeksiannosta välittävä Catella Property Oy. Jatkoneuvotteluissa ostajaehdokkaita pyydettiin jättämään sitovat ostotarjoukset torstaihin 23.3.2017 klo 14 mennessä. Kiinteistöliikelaitoksen johtokunnan tekemän päätöksen 8.3.2017 § 109 mukaisesti tarjouksessa tuli ilmoittaa tarjouksen:

- sitova kauppahinta ja lisäkauppahinta; sekä

- niiden maksuaikataulu.

Tarjouksen tekijöitä pyydettiin kohteen välittäjän kautta sitoutumaan kaupan tekemiseen 30.6.2017 mennessä siten että hallinta siirtyy aikaisintaan 1.7.2017.

31.10.-29.11.2016 nähtävänä olleessa asemakaavan muutosehdotuksessa ”Yrjänänaukio” 3/2015 kaupan kohteelle on osoitettu 1800 k-m² lisärakennusoikeutta asuinkerrostalon rakentamista varten.

Jätetyt tarjoukset

Kaikki jatkoneuvotteluihin otetut tahot jättivät tarjoukset annettuun määräaikaan mennessä. Saadut tarjouskuoret avattiin perjantaina 24.3.2017 klo 9.30 järjestetyssä avaustilaisuudessa, josta on laadittu erillinen pöytäkirja.

Virtanen Yhtiöt Oy ja Ramol Oy jättivät tarjouksen arvoltaan 702.000 euroa. Kyseinen hinta jakautuu seuraavasti: kiinteistö 90.000 euroa ja lisärakennusoikeus 612.000 euroa perustuen 1800 k-m² lisärakennusoikeuteen. Tarjouksessa lisärakennusoikeuden hinnaksi asemakaavaehdotuksen mukaisilla kerroneliömetreillä muodostuu 340 € / k-m2 (612.000 € / 1800 k-m2). Tarjouksessa kiinteistöstä tarjottu hinta 90.000 euroa ja lisärakennusoikeudesta tarjottu hinta 340 € / k-m2 alittavat Kiinteistötaito Peltola & Co Oy:n 21.5.2015 laatiman arviolausunnossa määrittelemän hinnan kohteen käyvästä arvosta. Tarjouksessa ei tuotu esille pyydettyjä kauppahinnan ja mahdollisen lisäkauppahinnan maksuaikatauluja.

Turun Rakennekymppi Oy tarjoaa kiinteistöstä kauppahintana 245.000 euroa. Kauppahinta maksetaan kaupantekotilaisuudessa. Lisärakennusoikeudesta Turun Rakennekymppi Oy tarjoaa 451 euroa / k-m2. Mahdollisesta lisärakennusoikeudesta maksetaan kaavan vahvistuttua kerrosneliöiden perusteella. Tarjouksen kokonaisarvo asemakaavaehdotuksen mukaisilla kerrosneliömetreillä on 1.056.800 euroa (rakennukset 245.000 € + 451 €/k-m2 x 1800 k-m2).

Perustettavan yhtiön lukuun Santtu Saukkonen, Yrjö Förbom ja Kimmo Kotro tai edustamansa yhtiöt tarjoavat kiinteistöstä 306.000 euroa ja lisärakennusoikeudesta 426 euroa/k-m2. Ostaja sitoutuu tekemään kaupan 30.6.2017 mennessä, niin että hallinta siirtyy ostajalle aikaisintaan 1.7.2017. Mikäli asemakaavan muutos on tullut voimaan kaupantekoon mennessä, maksaa ostaja lisäkauppahinnan kaupanteon yhteydessä.

Tarjoaja näkee, että nykyinen toiminta voisi jatkua alueella lisärakentamisen lisäksi. Olemassa olevat rakennukset tulee nykyaikaistaa ja kunnostaa, sekä mahdollisesti pohtia uudenlainen käyttötarkoitus. Lisärakentamisen toteutusaikataulu mahdollisimman nopeasti kun asemakaava sen sallii.

Tarjouksen kokonaisarvo asemakaavaehdotuksen mukaisilla kerrosneliömetreillä on 1.072.800 euroa (rakennukset 306.000 € + 426 €/k-m2 x 1800 k-m2).

Yhteenveto

Taulukko 1. Saadut tarjoukset

Kohteesta on laadittu 21.5.2015 Kiinteistötaito Peltola & Co Oy:n toimesta arvio, jonka mukaan kiinteistön arvo on 250.000 € +/- 15 % ja lisärakennusoikeuden käypänä arvona on pidetty 375 € / k-m². Arvio on laadittu tilanteessa jossa kohteelle ei vielä ollut laadittu asemakaavanmuutosehdotusta.

Virtanen Yhtiöt Oy:n ja Ramol Oy:n tarjous on hinnaltaankin selvästi alhaisin, niin kiinteistön kuin lisärakennusoikeuden osalta. Tarjouksessa ei myös ole esitetty kauppahinnan maksuaikataulua.

Turun Rakennekymppi Oy:n tarjous kiinteistöstä on pienempi kuin perustettavan yhtiön lukuun Santtu Saukkonen, Yrjö Förbom ja Kimmo Kotro tai edustamiensa yhtiöiden tarjous, mutta Turun Rakennekymppi Oy:n tarjous on kuitenkin lisärakennusoikeuden yksikköhinnan osalta suurempi.

Ottaen huomioon tarjouskilpailun ehdot, vireillä olevassa asemakaavanmuutosehdotuksessa esitetty lisärakennusoikeus sekä saadut tarjoukset Kiinteistöliikelaitoksen johtokunnalle esitetään, että osoitteessa Yrjänänkatu 2a sijaitseva rakennettu kiinteistö myydään perustettavan yhtiön lukuun Santtu Saukkoselle, Yrjö Förbomille ja Kimmo Kotrolle tai edustamilleen yhtiöille 306.000 euron kauppahinnalla ja 426 euroa/k-m2 lisäkauppahinnalla.

Saadut tarjoukset ovat nähtävänä kokouksessa.

Liite 1                                  Kauppakirjaluonnos

Oheismateriaali 1               Kiinteistöliikelaitoksen johtokunnan päätös 8.3.2017 § 109

Oheismateriaali 2               Kiinteistöliikelaitoksen johtokunnan päätös 1.2.2017 § 41  

Oheismateriaali 3               Kiinteistöliikelaitoksen johtokunnan päätös 9.12.2015 § 614

Toimialajohtaja Jouko Turto:

Ehdotus        Kiinteistöliikelaitoksen johtokunta päättää:

- myydä kartalla M 364 / 1.12.2015 osoitetun noin 3691 m2:n suuruisen määräalan kiinteistöstä Puolala 853-514-3-0 rakennuksineen ja laitteineen perustettavan yhtiön lukuun Santtu Saukkoselle, Yrjö Förbomille ja Kimmo Kotrolle tai edustamilleen yhtiöille 306.000 euron kauppahinnalla ja 426 euroa/k-m2 lisäkauppahinnalla;

- että kauppa tehdään muutoin liitteenä olevan kauppakirjaluonnoksen mukaisin ehdoin;

- valtuuttaa kiinteistötoimialan toimialajohtajan tekemään kauppakirjaan vähäisiä muutoksia ja lisäyksiä; sekä

- että kauppakirja on allekirjoitettava 30.6.2017 mennessä. Ellei kauppakirjaa allekirjoiteta määräaikaan mennessä, tämä päätös raukeaa.