Kiinteän omaisuuden kehittäminen, tonttipäällikkö Timo Laiho, maankäyttöinsinööri Suvi Panschin ja kaavoitusarkkitehti Katja Tyni-Kylliö, 17.11.2016:

Kiinteistöliikelaitoksen johtokunta päätti 28.9.2016 § 389, että vireillä olevan asemakaavan ”Kurjenlinna” alueella sijaitsevan tontin 853-22-2-10 alueella järjestetään kaksivaiheinen avoin neuvottelumenettely alueen kehittämiskumppanin valitsemiseksi siten, että toisessa vaiheessa neuvotteluja jatketaan yhden tai useamman ensimmäisessä vaiheessa ilmoittautuneen kanssa. Kehittäjäkumppanin hausta ilmoitettiin Rakennuslehdessä, Kauppalehdessä sekä Turun sanomissa.

Kaavaluonnoksessa alueelle on osoitettu asuin- ja toimistorakennusten korttelialue, jolle saa sijoittaa myös lähipalvelutiloja ja palveluasuntoja. Alueella oleva bruttoalaltaan yhteensä noin 15 300 m2 suuruinen rakennuskanta on osoitettu asemakaavaluonnoksessa suojeltavaksi ja korttelialueelta on etsitty 3 x 3200 k-m2 suuruiset täydennysrakennuspaikat uudisrakennuksille.

Ilmoittautumiset pyydettiin jättämään 31.10.2016 klo.15 mennessä. Ilmoittautumisiin pyydettiin jättämään seuraavat selvitykset:

- suunnitelmaluonnos alueelle tai sen osaan sijoittuvasta uudisrakentamisesta ja sen toteutuksesta sekä selvitys uudisrakennusten ja suojeltujen rakennusten tulevasta käytöstä;

- alustava tarjous kiinteistön 853-22-2-10 ostamisesta kokonaan tai osittain. Tarjouksesta tulee käydä ilmi uudisrakennusoikeudesta tarjottava hinta (€/k-m ² ). Mikäli suunnitelmaluonnos kohdistuu osaan alueesta, tulee tarjouksessa selvästi eritellä mitä rakennuksia ja rakennusaloja kauppahinta koskee. Tarjous ei saa kohdistua pelkästään uudisrakennusoikeuteen;

- kohteen suunnittelija/suunnittelijat sekä toteuttaja/toteuttajat; sekä

- kehittäjän, suunnittelijan ja toteuttajan referenssit vastaavista kohteista.

Määräaikaan mennessä neuvottelumenettelyyn ilmoittautui yhdeksän tahoa:

- Hartela Oy ja OT Kodit Oy yhdessä

- Lemminkäinen Talo Oy

- SL Yhtiöt Oy / Suomen Laatuasunnot Oy

- Skanska talonrakennus Oy

- TVT Asunnot Oy

- Pohjola Rakennus Oy Länsi-Suomi

- TA-Yhtymä Oy / TA-Asumisoikeus Oy

- Vuokrakartio Oy

- NCC Building, OP ja YH-kodit Oy yhdessä

Ilmoittautumisten jälkeen Kiinteistöliikelaitoksen ja ympäristötoimialan kaupunkisuunnittelun edustajat ovat käyneet ilmoittautumiset läpi.

Oheismateriaalina 1 on tiivistelmä ilmoittautumisista. Ilmoittautumiset kokonaisuudessaan ovat nähtävillä johtokunnan kokouksessa.

Ilmoittautumisten arviointi

Hartela Oy:n ja OT Kodit Oy:n ehdotus, jonka mukaan Kurjenlinnan päärakennusta lähdetään välittömästi peruskorjaamaan palveluasunnoiksi nykyisen asemakaavan perusteella, mahdollistaisi Kurjenlinnan alueen kehittämisen käynnistymisen nopealla tahdilla. Toimijat eivät ole pystyneet ilmoittautumisvaiheessa annetuilla lähtötiedoilla antamaan edes indikatiivista hintatarjousta vanhoista rakennuksista, joten siltä osin tarjouksesta on vaikea saada vertailukelpoista tarjousta muihin nähden.

Lemminkäinen Talo Oy:n ehdotus kohdistuu vain osaan aluetta. Suunnitelman mukainen rakentaminen soveltuisi hyvin ympäristöönsä ja pysäköintipaikat on sijoitettu maanalaisiin pysäköintitiloihin. Lemminkäisen tarjoama yksikköhinta uudisrakennusoikeudesta on korkein, mutta alueeseen ei sisälly vaikeimmin kehitettäviä vanhoja rakennuksia.

Suomen Laatuasunnot Oy:n ehdotuksen vaikutukset kohdistuvat paljon Kurjenlinnan aluetta laajemmalle alueelle. Vaikutukset ovat niin merkittäviä ja Kurjenlinnan alueen ulkopuolisten kiinteistöjen käyttöön sekä liikennejärjestelyihin liittyviä, ettei niitä esitetyssä laajuudessa tässä yhteydessä ole tarkoituksenmukaista lähteä arvioimaan eikä siten esitettyä suunnitelmaa voi ottaa lähtökohdaksi Kurjenlinnan alueen kehittämiselle. Ilmoittautumisessa ei ollut eritelty erikseen uudisrakennusoikeudesta tarjottavaa yksikköhintaa €/k-m2, joten tarjouksesta on siltä osin vaikea saada vertailukelpoista muihin nähden. Kuitenkaan myöskään indikatiivinen tarjous kokonaisuudesta ei ole kahden korkeimman joukossa.

Skanska Talonrakennus Oy:n ehdotuksessa kumppanina on Attendo Oy, jolle toteutettaisiin vanhoihin rakennuksiin uudenlainen palvelutalokonsepti ja jonka kanssa Skanskalla on ollut useita yhteisiä hankkeita. Skanska Talonrakennus Oy:n indikatiivinen hintatarjous uudisrakennusoikeudesta ja vanhoista rakennuksista on ilman kehittämispotentiaalia toiseksi korkein. Mikäli kaavaluonnoksen uudisrakennusoikeuden määrää voidaan edelleen kehittää Skanska Talonrakennus Oy:n tekemien vaihtoehtotarkastelujen pohjalta, nousee tarjottu kokonaishinta korkeimmaksi.

TVT Asunnot Oy:n ehdotus kohdistuu vain pieneen osaan aluetta. Suunnitelmaluonnoksen mukainen rakentaminen ei kehitä alueen vanhoja rakennuksia, mutta mahdollistaa yhden vähäisen tallirakennuksen purkamisen ja osittaisen uusiokäytön. Alueen erottaminen erilliseksi muusta kokonaisuudesta vaikuttaisi oleellisesti kaavaluonnoksen mukaisten uudisrakennusalojen hyödyntämiseen.

Pohjola Rakennus Oy Länsi Suomen ehdotuksessa on mukana useita kumppaneita ja kaikille rakennuksille on suunnitellut monipuoliset käyttötarkoitukset. Vanhoista rakennuksista jätetty indikatiivinen hintatarjous ja sitä kautta myös kokonaistarjous jää vertailussa selvästi alhaisemmaksi muista tarjouksista.

TA-Yhtymä Oy:n / TA-Asumisoikeus Oy:n ehdotuksessa ei ollut erikseen eritelty käyttötarkoituksia vanhojen rakennusten osalta, alueelle on kuitenkin tarkoitus toteuttaa erilaisia asumismuotoja, jotka tarkentuisivat lisäselvityksillä. Ilmoittautumisessa ei ollut kerrottu mihin rakennuksiin tarjous kohdistuu eikä myöskään jätetty indikatiivista hintatarjousta vanhoista rakennuksista, joten siltä osin tarjouksesta on vaikea saada vertailukelpoista tarjousta muihin nähden.

Vuokrakartio Oy:n indikatiivinen hintatarjous on korkein jätetyistä tarjouksista. Ehdotuksen mukaisesti alueelle tulee monipuolisesti erilaisia toimintoja turvaten myös työpaikkoja alueella. Rakentaminen on tarkoitus toteuttaa asemakaavaluonnoksen mukaisesti.

NCC Building Oy:n, YH Kodit Oy:n ja OP:n ehdotuksessa rakennuksille on esitetty käyttötarkoituksia. Ilmoittautumisessa on esitetty autopaikoitukseen liittyviä ehtoja hintatarjouksiin. Ilmoittautumisen mukainen indikatiivinen hintatarjous vanhoista rakennuksista oli jätetyistä tarjouksista alhaisin, samoin vapaarahoitteiseen uudistuotantoon tarkoitetusta uudisrakennusoikeudesta tarjottu yksikköhinta.

Ilmoittautumisissa oli jätetty referenssikohteita suojeltujen rakennusten muuttamisesta toimisto-, asuin- tai hoivapalvelukäyttöön. Suomen Laatuasunnot Oy ei ollut ilmoittanut referenssikohteitaan.

Lopputulos

Jätettyjen ilmoittautumisten perusteella on arvioitu mm. esitettyjen käyttötarkoituksien soveltuvuutta alueelle, osapuolien referenssejä vastaavista kohteista sekä indikatiivisia hintatarjouksia. Jätettyihin selvityksiin perustuen Kiinteistöliikelaitos esittää, että tontin 853-22-2-10 kehittäjäkumppanin haun jatkoneuvotteluihin valitaan Skanska Talonrakennus Oy sekä Vuokrakartio Oy. Lopullinen kumppanin valinta tullaan tekemään jatkoneuvotteluihin perustuen ja siitä tehdään erillinen päätösesitys Kiinteistöliikelaitoksen johtokunnalle.

Vuokrakartio Oy:n ja Skanska Talonrakennus Oy:n alustavat hintatarjoukset olivat jätetyistä tarjouksista korkeimmat ja kummassakin ilmoittautumisessa oli esitetty pyydetyt selvitykset. Alueen käytön ja pysäköinnin suunnittelun kannalta järkevintä on luovuttaa alue yhdelle kehittäjätaholle. Pysäköintipaikkojen määrään vaikuttaa alueelle suunniteltu toiminta ja hyvin todennäköistä on, että autopaikkojen sijoittaminen on hankalaa, mikäli koko alue toteutetaan asumiskäyttöön. Kumpikin tahoista on ilmoittanut olevansa kiinnostunut koko alueen kehittämisestä ja ilmoittautumisten mukaisesti alueelle tavoitellaan asumisen lisäksi myös muuta toimintaa.

Ennen lopullisen valintapäätöksen tuomista johtokuntaan, pyydetään jatkoneuvotteluissa valittuja tahoja tarkentamaan vanhoista rakennuksista jättämäänsä alustavaa hintatarjousta rakennusten kuntoarvioihin perustuen, laatimaan tarkempi suunnitelmaluonnos alueesta, mistä käy ilmi mm. pysäköinnin järjestäminen sekä uusille että vanhoille rakennuksille ja esittämään tarkempi aikataulu lopullisten kiinteistökauppojen toteuttamiselle.

Oheismateriaali 1Tiivistelmä ilmoittautumisista

Karttalinkki

Toimialajohtaja Jouko Turto:

EhdotusKiinteistöliikelaitoksen johtokunta päättää:

- valita tontin 853-22-2-10 (os. Kurjenmäenkatu 8) kehittämiskumppanin haun jatkoneuvotteluihin Skanska Talonrakennus Oy:n ja Vuokrakartio Oy:n;

- että Skanska Talonrakennus Oy:n ja Vuokrakartio Oy:n tulee 31.3.2017 mennessä jatkoneuvotteluiden yhteydessä jättää alustavaan hintatarjoukseensa pohjautuva tarkennettu tarjous kauppahinnasta, kiinteistökauppojen vaiheistuksesta ja niiden maksuaikataulusta sekä laatia tarkempi suunnitelmaluonnos alueesta, mistä käy ilmi mm. pysäköinnin järjestäminen sekä uusille että vanhoille rakennuksille; sekä

- että tontin 853-22-2-10 kehittämiskumppanin valinta tuodaan Kiinteistöliikelaitoksen johtokunnan erikseen päätettäväksi jatkoneuvotteluihin perustuen.

PäätösAsia pantiin pöydälle Toivarin Takkisen kannattamana tekemästä ehdotuksesta yksimielisesti.