Kiinteän omaisuuden kehittäminen, maankäyttöinsinööri Suvi Panschin, 11.10.2016:

Turun kaupungin omakotitonttien haku- ja luovutusperiaatteet perustuvat maapolitiikan periaatteisiin, joiden mukaan omakoti- ja muiden pientalotonttien (AO/AP) ensikertainen luovuttaminen tapahtuu pääsääntöisesti tarjousmenettelyllä joko vuokraamalla tai myymällä. Luovutusmuoto määräytyy pääoma-arvoltaan tuottoisimman tarjouksen mukaisesti. Ensikertaisen luovutuskierroksen jälkeen tontteja tarjotaan halukkaille ns. jatkuvan haun puitteissa kaupungin määrittelemään normaalihintaan ensisijaisesti vuokratontteina. Tonteista 25 % luovutetaan lapsiperheille kiinteään vyöhykehintaan. Omatoimirakentajille luovutettavien tonttien luovutusmenettely tehtiin joustavaksi ja monipuoliseksi. Uusien tonttien luovutuskierroksia järjestetään kaksi kertaa vuodessa. Tämän pohjalta Kiinteistöliikelaitoksen johtokunta on päätöksellään 28.4.2010 § 223 vahvistanut viimeksi omakotitonttien haku- ja luovutusperiaatteet noudatettavaksi kaupungin omakotitonttien luovutuksissa ja muissa päätöksissä, jotka koskevat periaatteissa säänneltyjä asioita.

Käytännössä tontteja on viime vuosina luovutettu käyttäen avointa tarjouskilpailua (ns. huutokauppa), suljettua tarjouskilpailua ja lapsiperhetonttien hakumenettelyä ja näiden lisäksi on käytössä ollut jatkuvan haun lista, jossa tontin hakuaika on joko 1 tai 14 vuorokautta. Asiakkailta tulleen toiveen vuoksi kokeiltiin avointa tarjouskilpailua eli huutokauppaa ensimmäisen kerran alkuvuodesta 2015. Avoimessa tarjouskilpailussa asiakkaat voivat nähdä mitä muut tarjoajat ovat tarjonneet sekä punnita omia mahdollisuuksia korkeamman tarjouksen jättämiseen. Erityisesti erittäin kysyttyjen tonttien kohdalla menettely on otettu hyvin vastaan. Huutokaupan järjestäminen maksaa kuitenkin kaupungille aina tonttikohtaisesti erikseen eikä sovellu sellaisiin luovutuksiin, joissa tarjolla on useita ominaisuuksiltaan samankaltaisia tontteja. Tuolloin asiakas saattaisi valita muunkin kuin ykköstoiveena olevan tontin mikäli ei saa mieluisinta tonttiaan, koska usean huutokaupan seuraaminen samanaikaisesti ei käytännössä ole mahdollista.

Turussa valmistuneiden asuinpientalojen määrä vuosien 2005-2014 välissä on lähes puolittunut. Vuosina 2006 ja 2007 pientaloja valmistui noin 240 vuodessa, mutta vuonna 2014 enää 128. Valtakunnallisesti pientalorakentamisen trendi on ollut samanlainen ja jopa jyrkempi kuin Turussa. Omakotitonttien kysynnän vähennyttyä ja kunnallistekniikan investointien pienennyttyä uusien alueiden luovutuskierroksia on käytännössä järjestetty kerran vuodessa. Avoimia tarjouskierroksia on järjestetty tarpeen mukaan.

Maanmittausharjoittelija Juhani Lankinen teetti toukokuussa 2016 osana opinnäytetyötään kyselyn kaupunkipientaloihin liittyen, missä samalla pyydettiin palautetta tontteihin ja rakentamiseen liittyen. Osa palautteista koski tontinluovutusprosessia. Saatujen palautteiden mukaan tällä hetkellä voimassaoleva menettelytapa on vaikeaselkoinen ja monimuotoinen prosessi useine eri luovutusmuotoineen. Lisäksi kaupungin tontteja koskevat nettisivut saivat palautetta vaikeaselkoisuudestaan, mikä johtuu pitkälti siitä, että käytössä on niin monia erilaisia luovutusmuotoja. Suljetusta tarjouskilpailusta on tullut jo aiemmin palautetta siitä, että asiakkaiden on vaikea jättää tarjouksia, kun muiden tarjoukset eivät ole tiedossa. Joskus tontteja on myös palautunut sen vuoksi, että suljetun tarjouskilpailun tontista jätetty korkein tarjous on ylittänyt muut jätetyt tarjoukset huomattavasti.

Lapsiperhetonttikiintiö otettiin käyttöön aikana, jolloin kaupungin tontteja oli niukasti tarjolla ja hakijoita oli moninkertaisesti tarjolla oleviin tontteihin nähden. Tällöin tuli tarve mahdollistaa myös lapsiperheiden tonttien saanti kohtuulliseen hintaan, koska tarjoustonttien hinnat kohosivat monen lapsiperheen ulottumattomiin. Tämän vuoksi säädettiin, että 25 % tarjouskierroksen tonteista luovutetaan lapsiperhekiintiössä, josta lapsiperhe voi arvonnalla saada tontin vyöhykehintaan siten, että tontti vuokrataan ja sen voi lunastaa omaksi aikaisintaan 10 vuoden kuluttua. Tilanne on lapsiperhetonttienkin osalta nykyisin muuttunut ja 10 vuoden vuokralla pitämisehto ohjaa osittain hakijoita hakemaan myös jatkuvan haun tontteja ja tarjoustontteja, jolloin tontin lunastaminen omaksi on mahdollista vuokrakauden kuluessa jo aikaisemminkin.

Turun kaupunginvaltuusto hyväksyi 26.1.2015 § 17 Turun kaupunkiseudun asunto- ja maapoliittisen ohjelman ohjeellisena noudatettavaksi. Ohjelman tontinluovutusta koskevien yleisten periaatteiden mukaan tonttien luovutusmuotona käytetään myyntiä tai vuokrausta. Luovutuksensaajan valintatapa ja luovutusehdot ratkaistaan kunnissa oman päätöksenteon kautta. Luovutusehdoissa varmistetaan tonttien nopea rakentuminen ja tonttien hinnoittelu perustuu markkinahintaan. Maapoliittisena tavoitteena on pitää tonttien markkinahintataso kohtuullisena.

Viimeisen viiden vuoden aikana keskimäärin 70 % omakotitonteista on luovutettu vyöhykehintaan perustuen joko jatkuvan haun listalta tai lapsiperhetontteina. Jätetyt tarjoukset ovat pohjoisessa Turussa vastanneet vyöhykehintaa ja Hirvensalon alueella tarjoukset ovat joka vuosi lähentyneet keskimäärin vyöhykehintaa. Kuitenkin keskustan läheisillä pientaloalueilla ja myös muualla Turun alueella erityisempien tonttien hinnat ovat poikenneet vyöhykehinnasta runsaastikin. Vuonna 2012 luovutettiin Nummesta kaksi pinta-alaltaan hyvin pientä tonttia, minkä vuoksi neliöhinta muodostui suureksi ja erottuu selvästi kyseisen vuoden taulukossa.

Edellä kuvatut asiat huomioon ottaen, johtokunnalle esitetään muutoksia omakotitonttien haku- ja luovutusperiaatteisiin, minkä tavoitteena on selkeyttää ja yksinkertaistaa luovutusperiaatteita. Luonnollisilla henkilöillä on edelleen etusija jaettaessa tontteja ja osa tonteista tarjotaan vyöhykehintaan perustuen haettavaksi.

Kiinteistöliikelaitos esittää, että omakotitonttien haku- ja luovutusperiaatteita muutetaan siten, että omakotitonttien ensikertainen luovuttaminen tapahtuu vuokraamalla tai myymällä joko avoimella tarjousmenettelyllä, jolloin pohjahinnan hyväksyy Kiinteistöliikelaitoksen johtokunta, tai hakumenettelyllä vyöhykehintaan perustuen. Kiinteistöliikelaitoksen johtokunta päättää toimialajohtajan esittelystä, mitkä tontit luovutetaan avoimella tarjousmenettelyllä ja mitkä tontit hakumenettelyllä. Vuokratarjous hyväksytään ainoastaan luonnolliselta henkilöltä. Mikäli tonttiin kohdistuu hakumenettelyssä useampi hakemus, suoritetaan arvonta hakijoiden kesken. Avoimessa tarjouskilpailussa tontti luovutetaan korkeimman tarjouksen tehneelle. Hakemuksitta tai tarjouksitta jääneet tontit lisätään jatkuvan haun listalle haku- ja luovutusperiaatteiden mukaisesti.

Kiinteistöliikelaitos esittää, että uudistetut periaatteet tulevat voimaan 1.1.2017, ja että niitä sovelletaan jatkossa kaikkiin tehtäviin päätöksiin, jotka koskevat periaatteissa säänneltyjä asioita.

Liite 1                                  Omakotitonttien haku- ja luovutusperiaatteet

Toimialajohtaja Jouko Turto:

Ehdotus        Kiinteistöliikelaitoksen johtokunta päättää:

- vahvistaa liitteenä olevat omakotitonttien haku- ja luovutusperiaatteet noudatettavaksi kaupungin omakotitonttien luovutuksissa ja muissa päätöksissä, jotka koskevat edellä mainituissa periaatteissa säänneltyjä asioita; sekä

- että vahvistettuja haku- ja luovutusperiaatteita aletaan noudattaa 1.1.2017 alkaen.