Salassapidon peruste: Laki viranomaisen toiminnan julkisuudesta 6 § 1 momentin 3 kohta

Tilapalvelut, rakennuttajainsinööri Reino Pöyhönen 13.10.2016:

Vaihtoehtoisten urakkamuotojen tarkastelua

Kokonaisurakka

Perinteinen kokonaisurakka on tuttu ja siinä on selkeät sopimusmallit sekä tarjousten vertailu on helppoa. Malli perustuu kuitenkin ristiriitaisille intresseille ja aikaa kuluu urakkarajojen ja -sopimusten selvittelyyn. Muutokset suunnitelmiin tehdään lisätöinä, jotka nostavat loppuhintaa. Suunnittelun ja toteutuksen limitys eivät toimi; urakoitsijan osaamista ja innovaatioita voidaan hyödyntää vain rajallisesti.

ST-urakka

ST-urakassa (suunnittelu/toteutus) on selkeät sopimukset, nopea hankeen läpivienti ja hyvä kustannusten hallittavuus. Mutta lopputuloksen laadusta ja sisällöstä syntyy helposti erimielisyyksiä, suunnitelmiin vaikuttaminen ei ole helppoa sekä tarjoajia on vähän. Urakkamuoto ei sovellu hyvin peruskorjaushankkeeseen.

Projektinjohtourakka

Projektinjohtourakka on joustava, tilaajan vaikutusmahdollisuuksien ollessa hyvät. Urakkamuoto mahdollistaa nopean toteutuksen, mutta kustannukset ja aikataulu täsmentyvät vasta hankkeen edetessä.

Yhteistoimintaurakka

Yhteistoimintaurakassa yhtenäistetään tilaajan ja urakoitsijan tavoitteet heti alussa. Riskit ovat yhteisiä, suunnitteluvaihe auttaa pysymään tavoitekustannuksissa ja myös urakoitsijan innovaatioille on otollinen maaperä. Yhteistoimintamallissa hankintavaihe on haasteellisempi kuin perinteisissä urakoissa. Kokemusta on vähän, mistä johtuen hankintavaihe vaatii enemmän aikaa ja perehtymistä uuteen toimintatapaan.

Johtopäätös

Edellä esitetyistä urakkamuodoista yhteistoimintaurakka soveltuu esitetyistä urakkamuodoista parhaiten Puolalan koulun peruskorjaukseen, koska hanke on haastava, lopulliset suunnitelmaratkaisut ovat vielä osin avoinna (uusi oppimisympäristö) ja kustannusarvion pitävyys on tärkeää.

Yhteistoimintaurakan vaiheet

1.Markkinavuoropuhelu, jolla ennakkotiedotetaan hankkeesta, kartoitetaan yhteistyökumppaneita ja valmistellaan tarjousprosessia

2.Osallistumisilmoitukset

i.Suoritetaan tarjoajien esivalinnat

ii.Neuvottelut

iii.Lopullinen tarjouspyyntö

iv.Tarjoukset ja urakoitsijan valinta (osana urakkatarjoustaan urakoitsija esittää tilaajan hyväksyttäväksi hankkeelle suunnittelijat, tilaaja voi tehdä suoraan suunnittelijoiden kanssa sopimukset)

3.Yhteistoimintasopimuksen allekirjoitus (vaihe 1, kesto 6-10 kk), jolloin:

v.aloitetaan kohteen suunnittelu

vi.täsmennetään tavoitteet

vii.tehdään projektisuunnitelma

viii.kehitetään suunnitelmaratkaisuja tarkastellen vaihtoehtoja

ix.kustannusarvio

x.tehdään suunnitelmat

xi.päätetään tavoitehinta ja sovitaan palkkiojärjestelmä

xii.haetaan rakennuslupa

4.Urakkasopimuksen allekirjoitus (vaihe 2, kesto 12-18 kk)

xiii.siirtyminen varsinaiseen rakennusvaiheeseen

5.Takuuaika (vaihe 3, kesto 24-60 kk)

Huomioitavaa on, että yhteistoimintasopimuksella ei synny urakkasopimusta, vaan tilaajalla on ennen urakkasopimuksen allekirjoitusta oikeus keskeyttää hanke. Tilaaja kuitenkin maksaa vaiheen 1 kustannukset sopimuksen mukaisesti, vaikka vaiheen 2 urakkasopimusta ei tehtäisi. Yhteistoimintasopimus laaditaan liitteenä olevan sopimusmallin perusteella, mutta sen sisältöä tarkennetaan vielä markkinavuoropuhelun yhteydessä (oheismateriaali 1).

Tarjoajien valintaperusteet (alustavat)

Tarjouksista hyväksytään rakennuttajalle sopivin ja kokonaistaloudellisesti edullisin tarjous

1.Osallistumisilmoituksen perusteella jatkoon/neuvotteluvaiheeseen pääsijät valitaan seuraavin perustein:

i.yrityksen (urakoitsijan ja suunnittelijan) referenssit vastaavista hankkeista

ii.liikevaihto (minimi vaatimus)

iii.organisoituminen

iv.avainhenkilöiden referenssit

v.asiakastyytyväisyys/suositukset

2.Urakoitsijan valinta (hinta ja laatu)

vi.Urakoitsijan valinta (hinta ja laatu)

vii.alustava kustannusarvio kokonaiskustannuksista

viii.palkkio (yleiskulu + kate)

ix.yhteistyö/ toiminta neuvotteluissa

x.laatu / projektisuunnitelma

Aikataulu

Markkinavuoropuhelu on tarkoitus pitää vuoden 2016 aikana, jotta yhteistyökumppanit voidaan valita jo vuoden 2017 alussa. Suunnitelmat tehdään valmiiksi siten, että tavoitekustannus voidaan lyödä lukkoon vuoden 2017 loppuun mennessä. Rakentamisen aloitus on kesällä 2018, kun toiminta on siirretty väistötiloihin. Tavoitteena on tehdä korjaustyö valmiiksi vuoden 2019 aikana. Tarkempi aikataulu ratkaistaan vuoden 2017 tehtävän suunnittelutyön aikana.

Kustannusarvio

Peruskorjauksen kustannusarvio on 13.100.000 euroa alv 0 % (Haahtela- ind 78,0/1.2014 ja kust. taso 80,0/07.2015). Kustannusarvio ei sisällä rahoitus-, tontin vuokra-, eikä irtaimiston hankintakuluja.

Oheismateriaali 1               Toteutusmuodot taloyhtiön korjaushankkeissa

Toimialajohtaja Jouko Turto:

Ehdotus        Kiinteistöliikelaitoksen johtokunta hyväksyy Puolalan koulun peruskorjaushankkeen urakkamuodoksi yhteistoimintaurakan edellä kuvatulla tavalla markkinavuoropuhelun käynnistämiseksi. Ennen urakan tarjouspyynnön julkaisemista tuodaan tarjouspyyntöasiakirjat Kiinteistöliikelaitoksen johtokunnan hyväksyttäviksi.