Kiinteän omaisuuden kehittäminen, maankäyttöinsinööri Suvi Panschin 25.5.2016:

Kiinteistöliikelaitoksen johtokunta päätti 16.12.2015 § 639, että vireillä olevan asemakaavan ”Kaarninko” alueella sijaitsevan korttelin Harittu-87 alueella järjestetään kaksivaiheinen avoin neuvottelumenettely alueen suunnittelu- ja toteutuskumppanin /-kumppanien valitsemiseksi. Alueelle on alustavasti kaavailtu noin 15 000 k-m² asuinrakennusoikeutta. Ilmoittautumiset pyydettiin jättämään 18.3.2016 klo15 mennessä. Ilmoittautumisiin pyydettiin jättämään seuraavat selvitykset:

- suunnitelmaluonnos alueelle tai sen osaan sijoittuvasta asuinrakentamisesta ja sen toteutuksesta. Suunnitelman tulee olla realistinen ja viitesuunnitelman ideologian ja hengen mukainen. Suunnitelmaluonnoksessa tulee esittää asuinrakennukset, niiden muodostama kokonaisuus ja sijoittuminen alueelle sekä esitetyn suunnitelman monistettavuus;

- rakennusoikeudesta tarjottava alustava hintatarjous (€/k-m²);

- kohteen suunnittelija ja toteuttaja;

- selvitys toteuttavan yrityksen referensseistä vastaavista kohteista; sekä

- toteutusaikataulu sekä arvio siitä minkä suuruisen osan alueen kokonaisrakennusoikeudesta toteuttava yritys on alueella kiinnostunut toteuttamaan.

Määräaikaan mennessä neuvottelumenettelyyn ilmoittautui kolme tahoa:

- Sievitalo Oy (suunnittelija Puusta Innovations Oy / Taina Jordan);

- Rakennus-Järvi Oy (suunnittelija arkkitehti Tapani Takio); sekä

- Prestobella Oy (suunnittelija Arkkitehtitoimisto AJAK Oy).

Ilmoittautumisten jälkeen Kiinteistöliikelaitoksen ja ympäristötoimialan kaupunkisuunnittelun edustajat ovat käyneet ilmoittautujien kanssa tarkentavat keskustelut ilmoittautumisten sisällöstä.

Sievitalo Oy:n suunnitelmaluonnos on laadittu osaan korttelia Harittu-87 ja tavoitteena on kehittää laadukasta muuttovalmista yhtiömuotoista asumista (erillis- ja rivitaloasuntoja) yhteensä noin 4620 k-m². Sievitalo Oy:n keskeisenä toiminta-ajatuksena on luoda asunto-osakeyhtiöihin uusia palveluja sekä luoda asuntoyhtiön hallinto – sisältäen muun muassa isännöinnin ja kiinteistöhuollon – valmiiksi ennen yhtiön luovutusta osakkaille. Alustava hintatarjous on 150 €/k-m² ja arvioitu toteutusaikataulu siten, että lopullinen rakentamispäätös ja päätös tonttien ostamisesta/vuokraamisesta tehdään vuoden kuluessa asemakaavan lainvoimaisuudesta, kun Turun kaupunki on hyväksynyt kohteen pääkuvat. Sievitalo Oy:n suunnitelma luo ilmeikkään korttelikokonaisuuden, on realistinen ja toteutusmalli mielenkiintoinen, Sievitalo Oy:n konsepti on useammassa paikassa testattu ja toteutuskelpoinen.

Rakennus-Järvi Oy on kiinnostunut koko alueen toteuttamisesta, mutta neuvotteluiden perusteella myös osatoteutus on kiinnostava vaihtoehto. Suunnitelmaluonnos käsittää omakotituotantoa, mutta yhtiömuotoisina (tai hallinnanjakosopimuksilla) pieninä korttelikokonaisuuksina. Omakotitalot ovat samalla runkosyvyydellä olevia erikokoisia taloja ja tontit olisivat ikään kuin ”vapaasti” toteutettavissa asiakkaan toiveiden mukaisesti vakiotalomalleilla. Toteuttaja haluaisi lisätä suunnitelmiinsa myös rivitalotuotantoa. Alustava hintatarjous on 200 €/k-m² ja arvioitu toteutusaikataulu siten, että toteutus voidaan käynnistää asemakaavan voimaan tulon jälkeen ja rakentamiseen varataan kolme vuotta. Ehdotus on rakentamisen osalta selkeä kokonaisuus, rakentaminen edustaa kohtalaisen perinteistä omakotituotantoa kuitenkin yhtiömuotoisina kokonaisuuksina. Liikenteen järjestämistä sekä yksityisen ja julkisen tilan rajaamista on tarvetta miettiä jatkosuunnittelussa. 

Prestobella Oy:n suunnitelmaluonnoksessa Kaarningon yhteisöllinen asuinalue syntyy pientaloasutuksen lisäksi kahdesta vanhuksille ja muistisairaille tarkoitetusta palvelutalokokonaisuudesta sekä aluetta suojaavista nelikerroksisista asuinkerrostaloista. Prestobella Oy on lähtökohtaisesti ollut kiinnostunut koko alueen toteutuksesta, mutta neuvottelujen perusteella myös alueen osan toteuttaminen on heitä kiinnostava vaihtoehto. Prestobella Oy:n suunnitelmaluonnoksen kerrosala on yhteensä noin 17 450 k-m². Alustava hintatarjous vastaa alueella voimassa olevaa ARA:n hyväksymää enimmäistonttihintaa ja arvioitu toteutusaikataulu siten, että asemakaavoitusprosessi olisi valmis vuoden 2017 lopussa ja aluetta pääsisi toteuttamaan vuosien 2018-2022 aikana. Prestobella Oy:n ehdotuksen ansiokkain osa on polveileva kaksikerroksinen palvelutalo. Uudenmaantien varteen sijoittuvat nelikerroksiset kerrostalot sijoittuvat vilkasliikenteisen kadun ja auringonvalon kannalta optimaaliseen paikkaan.

Kaikilla toimijoilla on ollut esittää toteutuneita tai toteutumassa olevia kohteita referensseinä.

Kiinteistöliikelaitoksen ja ympäristötoimialan kaupunkisuunnittelun edustajat ovat käyneet neuvottelut kaikkien ilmoittautuneiden kanssa. Kaikki kolme ehdotusta soveltuvat alueelle. Ehdotukset ovat toisistaan poikkeavia ja useamman toteuttajan valinta todennäköisesti nopeuttaa ja edistää alueen kehittymistä. Näin ollen Kiinteistöliikelaitos esittää, että vireillä olevan asemakaavan ”Kaarninko” alueella sijaitsevan korttelin Harittu-87 suunnittelu- ja toteutuskumppaneiksi valitaan kaikki kolme ilmoittautunutta tahoa siten, että alue varataan liitteenä 1 olevan kartan mukaisesti osapuolille. Suunnitelmaluonnokset edellyttävät jatkosuunnittelua sekä yhteensovittamista, kuitenkin siten, että omaleimaisuuden peruspiirteiden säilymisestä huolehditaan. Osapuolille varattavien alueiden rajat ovat alustavia ja täsmentyvät asemakaavaluonnosta laadittaessa.

Tavoitteena on, että osa-alueiden suunnittelijoiden ja toteuttajien kanssa käynnistetään neuvottelut suunnitelmien yhteensovittamiseksi siten, että asemakaavaluonnos voitaisiin hyväksyä syksyllä 2016 ja asemakaavaehdotus vuoden 2017 aikana. Kaupunki ei vastaa kumppanille mahdollisesti syntyvistä vahingoista, haitoista eikä kustannuksista mikäli kaupunki päättää pidättäytyä kiinteistöjen myynnistä, myyntipäätös tai asemakaava eivät tule lainvoimaiseksi tai mikäli asemakaava hyväksytään toisen sisältöisenä kuin mitä nyt jätetyt suunnitelmaluonnokset ovat.

Ilmoittautuneiden tahojen tulee jättää tarkennettu tarjous kauppahinnasta siinä vaiheessa, kun alueen asemakaavaluonnos on hyväksytty ja siten osapuolille varatun alueen rajat ovat selvillä. Tonttien luovuttamisesta ja ehdoista päätetään erikseen kaupungin johtosäännön mukaisesti vuoden kuluessa asemakaavan voimaan tulosta.

Ilmoittautumiset ovat nähtävänä kokouksessa.

Liite 1Kartta alueen jakamisesta

Karttalinkki

Toimialajohtaja Jouko Turto

EhdotusKiinteistöliikelaitoksen johtokunta päättää:

- valita vireillä olevan asemakaavan ”Kaarninko” alueella sijaitsevan korttelin Harittu-87 suunnittelu- ja toteutuskumppaneiksi Sievitalo Oy:n, Rakennus-Järvi Oy:n ja Prestobella Oy:n siten, että alue varataan liitteenä 1 olevan kartan mukaisesti osapuolille. Osapuolille varattavien alueiden rajat ovat alustavia ja täsmentyvät asemakaavaluonnosta laadittaessa;

- että kilpailuehdotuksien omaleimaisuuden peruspiirteiden säilymisestä tulee jatkosuunnittelussa huolehtia;

- että tarkistettujen ja yhteen sovitettujen suunnitelmien pohjalta laaditaan kyseessä olevia osa-alueita koskevat sopimukset siten, että sopimukset tulee olla hyväksytyt ja allekirjoitetut vuoden kuluessa siitä, kun asemakaava on saanut lainvoiman;

- että kaupunki ei vastaa kumppanille mahdollisesti syntyvistä vahingoista, haitoista eikä kustannuksista mikäli kaupunki päättää pidättäytyä kiinteistöjen myynnistä, myyntipäätös tai asemakaava eivät tule lainvoimaiseksi tai mikäli asemakaava hyväksytään toisen sisältöisenä kuin mitä nyt jätetyt suunnitelmaluonnokset ovat; sekä

- että kumppanin tulee jättää tarkennettu kirjallinen tarjous kauppahinnasta kun alueen asemakaavaluonnos on hyväksytty ja siten kumppanille varatun alueen rajat ovat selvillä.

PäätösEhdotus hyväksyttiin.