Kiinteän omaisuuden kehittäminen, tonttipäällikkö Timo Laiho 27.1.2016:

Kiinteistöliikelaitoksen johtokunta päätti 28.10.2015 § 536, että rakennettu kiinteistö ”Kastun koulu” osoitteessa Pyörämäentie 4 myydään kaksivaiheisella avoimella neuvottelumenettelyllä. Johtokunnan päätöksen mukaisesti ensimmäisessä vaiheessa ilmoittautuneiden joukosta valitaan enintään kolme (3) tahoa jatkoneuvotteluihin. Kohteen myynnistä ilmoitettiin Rakennuslehdessä ja Turun Sanomissa, minkä lisäksi kohdetta markkinoitiin Catella Property Oy:n kautta. Ilmoittautumiset pyydettiin jättämään 4.12.2015 klo 15 mennessä. Ilmoittautumisiin pyydettiin jättämään seuraavat selvitykset:

- selvitys kohteen tulevasta käytöstä ja kehittämisestä;

- selvitys kohteen mahdollisesta korvaavasta rakentamisesta sekä lisärakentamisesta;

- ehdollinen tarjous kohteen kiinteästä hinnasta sekä lisäkauppahinnasta; sekä

- ilmoittautujan referenssit vastaavien kohteiden kehittämisestä.

Myynnin kohteeksi osoitettiin noin 1 hehtaarin (noin 10.000 m2) suuruinen määräala kiinteistöstä 853-73-24-5 sekä sillä sijaitseva käytöstä poistunut Kastun koulurakennus. Myyntiin asettamispäätöstä tehtäessä todettiin, että myytävän määräalan laajuus tarkennetaan sitten, kun Raunistulan päiväkoti 1:n tarkempi suunnittelu on edennyt.

Määräaikaan mennessä kohteen ostamisesta jättivät kirjallisen ilmoittautumisen kaksi tahoa:

- Reale Projekti Oy

- Prestobella Oy

Ilmoittautumisten jättämisen jälkeen Kiinteistöliikelaitoksen ja ympäristötoimialan kaupunkisuunnittelun edustajat ovat käyneet ilmoittautujien kanssa tarkentavat keskustelut ilmoittautumisten sisällöstä.

Reale Projekti Oy:n ilmoittautuminen:

Reale Projekti Oy:n tarkoituksena on kehittää ja rakennuttaa kohteesta viisikerroksinen asuinkerrostalokohde. Ilmoittautuja tutkisi ensin koulurakennuksen rungon hyödyntämistä asuinrakentamiseen mutta toteaa myös että purkutyötä voidaan joutua tekemään laajastikin. Reale Projekti Oy tarjoaa kohteesta 580.000 euroa / 5.479 k-m2 eli noin 105 euroa/k-m2 ja lisärakennusoikeudesta ARA:n A-vyöhykkeen mukaisen rakennusoikeuden hinnan (vuonna 2016 236 euroa/k-m2).

Reale Projekti Oy on ilmoittanut referensseikseen Barkerin kutomoalueen kehittämisen, Sokan Varikon kehittämisen As Oy Turun Sorsapuistoksi ja Radiumkodin kehittämisen As Oy Turun Helmeksi.

Prestobella Oy

Prestobella Oy:n ilmoittanut, että kohdetta kehitetään kokonaisuutena asuinrakentamiseen sekä päiväkodiksi. Prestobella Oy on esittänyt ilmoittautumisen yhteydessä ideasuunnitelman, jossa nykyinen koulurakennus korvattaisiin päiväkodilla ja loppuosa tontista muutettaisiin 3½ –kerroksisten asuinrakennusten rakentamiselle soveltuvaksi. Suunnitelma on mahdollista toteuttaa myös siten että kaupungin myynti-ilmoituksessa ilmoittama lähtökohta toteutuisi, ja ettäasuntorakentaminen sijoittuisi nykyisen koulurakennuksen paikalle.

Prestobella Oy:n ilmoittama hinta on tasolla 3.000.000 euroa / 11.280 k-m2 eli noin 265 euroa/k-m2. Hinnassa on huomioitu koulun purkukustannukset lukuunottamatta mahdollisia ongelmajätteitä.

Prestobella Oy on ilmoittanut referensseikseen Kiinteistö Oy Kalevantie 10:n, kehitystyön Loft Tehtaan toteutuksessa sekä Skanssin Vallikadun asemakaavoitusprosessin.

Prestobella Oy ilmoittaa sopineensa hankkeen mahdollisesta jatkosuunnittelusta LPR-arkkitehdit Oy:n kanssa.

Ilmoittautumisten arviointi

Kiinteistön tulevaksi käytöksi molemmat toimijat ovat esittäneet asuntorakentamisen sekä joko suoraan tai välillisesti päiväkodin. Molemmat esitykset edellyttänevät asuntorakentamisen osalta asemakaavan muuttamista. Kohteen myynti ja hallinnan luovutus ovat kummassakin tapauksessa sidotut käyttötarkoituksen muutokseen, eikä kumpikaan toimijoista ole valmis ostamaan kohdetta kaupungilta heti. Lähiympäristö huomioiden Prestobella Oy:n esittämä rakentamisen mittakaava soveltuu tontin kehittämisen lähtökohdaksi Reale Projekti Oy:n esittämää paremmin.

Prestobella Oy:n esittämä vaihtoehto, jossa kiinteistölle TVT Asunnot Oy -konsernin omistukseen rakennettavaksi päätetty Raunistulan päiväkoti toteutetaan purettavan Kastun koulurakennuksen paikalle, tuottaa sekä päiväkodin saattoliikenteen ja piha-alueiden, rakentamisen vaiheistuksen, lähiympäristön että kehitettävän asuntoalueen kannalta parhaan lopputuloksen. Samalla vaihtoehto mahdollistaa nykyisen rakennuksen käyttökustannusten minimoinnin.

Newsec Valuation Oy ja Kiinteistötaito Peltola & Co Oy ovat kesällä 2015 laatineet arviot kohteen käyvästä arvosta. Arviolausuntojen mukaan kohteen käypä arvo ilman lisärakennusoikeutta on 1.350.000 +/-20% - 1.500.000 +/-15% euroa. Lisärakennusoikeuden käypänä arvona on lausunnoissa pidetty 330-340 euroa/k-m2. Reale Projekti Oy:n esittämä hinnoittelu ei vastaa kohteen käypää arvoa. Prestobella Oy:n esittämä hinnoittelu on kokonaisuutena tarkastellen arviolausuntojen lopputuleman ja niiden vaihteluvälin sisällä.

Molemmat ilmoittautumisen jättäneet toimijat ovat esittäneet toteutuneet taikka toteutumassa olevat kohteet referensseinä asuntorakentamisesta. Molempien referenssit pitävät sisällään kohteita, joissa on ollut mukana vanhaa rakennuskantaa.

Lopputulos

Raunistulan päiväkotihanke on edennyt vaiheeseen, jossa kaupunginvaltuuston 28.9.2015 § 160 päätöksen mukaisesti on valmisteltu sopimukset kaupungin päätettäväksi ja solmittavaksi TVT Asunnot Oy -konsernin kanssa päiväkodin rakennuttamiseksi ja päiväkotitilojen vuokraamiseksi kaupungin käyttöön. Hankesuunnitelma mahdollistaa päiväkodin sijoittamisen myös Kastun koulurakennuksen paikalle. Kiinteistön käyttö on kokonaisvaltaisesti parhaiten ratkaistavissa edellä mainitulla tavalla. Edellä mainitun johdosta sekä koska Reale Projekti Oy:n ilmoittautuminen ei hintatasoltaan vastaa kohteen käypää arvoa, esittää Kiinteistöliikelaitos että Kastun koulurakennus luovutetaan purettavaksi Raunistulan päiväkodin rakentamisen yhteydessä ja että päiväkodin tarvetta vastaava osa tontista erotetaan TVT Asunnot Oy -konsernille Raunistulan päiväkodin rakentamista varten. Kiinteistöliikelaitoksen, konsernihallinnon Strateginen tilojen ohjaus –vastuualueen sekä TVT Asunnot Oy:n edustajat ovat neuvotelleet hankkeesta em. pohjalta 22.1.2015. Sopimukset päiväkodin rakentamiseksi käsitellään erikseen kaupunginhallituksessa.

Lisäksi Kiinteistöliikelaitos esittää että, riippumatta Raunistulan päiväkodin sijoittumisesta tontille, jäljelle jäävää osaa Kastun koulun tontista kehitetään yhteistyössä Prestobella Oy:n kanssa, ja että jatkoneuvottelujen yhteydessä Prestobella Oy:n tulee kehittää suunnitelmiaan monipuolisen asuntojakauman ja tuotantomuotojen toteuttamiseksi lähiympäristön mittakaava huomioiden. Tonttien luovuttamisesta päätetään erikseen kaupungin johtosääntöjen mukaisesti.

Ilmoittautumiset sekä arviointilausunnot ovat nähtävänä kokouksessa.

Koska kiinteistön kehittämistyö tulee viemään aikaa eikä kohteesta tässä vaiheessa saada toteutuvaa kauppaa, on Catella Property Oy:n kanssa neuvoteltu toimeksiannon purkamisesta siten että välityspalkkiona maksetaan kohtuullisena korvauksena pidettävä 20.000 euroa + alv.

Karttalinkki

Oheismateriaali 1Kiinteistöliikelaitoksen johtokunnan päätös 28.10.2015 § 536

Toimialajohtaja Jouko Turto:

EhdotusKiinteistöliikelaitoksen johtokunta päättää:

- valita kiinteistön Kastun koulu (os. Pyörämäentie 4) kehittämisen kumppaniksi Prestobella Oy:n siltä osin kun kiinteistöä ei tarvita Raunistulan päiväkodin toteuttamiseen;

- että jatkoneuvottelujen yhteydessä Prestobella Oy:n tulee kehittää suunnitelmiaan monipuolisen asuntojakauman ja tuotantomuotojen toteuttamiseksi lähiympäristön mittakaava huomioiden;

- että Prestobella Oy:n tulee 28.2.2017 mennessä esittää ehdolliseen tarjoukseen pohjautuva tarkennettu tarjous kauppahinnasta ja sen maksuaikataulusta;

- että tonttien luovuttamisesta ja yksityiskohtaisista sopimusehdoista päätetään myöhemmin erikseen kaupungin johtosääntöjen mukaisesti; sekä

- että Catella Property Oy:lle maksetaan välityspalkkiona 20.000 euroa.

PäätösAsia pantiin pöydälle Nurmion Harjanteen kannattamana tekemästä ehdotuksesta yksimielisesti.

Pöydältä 3.2.2016 § 54

PäätösEhdotus hyväksyttiin.