Kiinteän omaisuuden kehittäminen, maankäyttöinsinööri Suvi Panschin 25.9.2015:

Tontin 853-54-26-6 vuokrasopimus on alkanut 6.10.2006. Vuokraoikeus on myyty eteenpäin Varsinais-Suomen ulosottomiehen toimesta 5.10.2012 Suomen Rakenneratkaisu Oy:lle perustettavan yhtiön lukuun. As Oy Turun Auringonnousu on rekisteröity 27.4.2015 ja vuokraoikeus on kirjattu As Oy Turun Auringonnousun nimiin 11.5.2015 alkaen.

Vuokrasopimuksen kohdan 13 Rakentamisvelvollisuus mukaan tulee tontti rakentaa kolmen vuoden kuluessa vuokrakauden alkamisesta lukien uhalla, että vuotuinen vuokra neljännen vuokrakauden alusta lukien korotetaan kaksinkertaiseksi, kunnes mainittu rakentamisvelvoite on täytetty.

Tontin rakentamisvelvollisuusaikaa on Kiinteistöliikelaitoksen johtokunnan etukäteispäätöksellä 12.9.2012 § 426 jatkettu 30.9.2015 asti, jolloin tontin uuden vuokramiehen rakentamisvelvollisuusajaksi muodostuu noin kolme vuotta. Tontti on edelleen rakentamaton.

As Oy Turun Auringonnousu on 8.9.2015 päivätyllä kirjeellä pyytänyt rakentamisvelvollisuusajan jatkoa 31.12.2017 asti yleiseen taloustilanteeseen vedoten.

Tontin vuokraoikeus on ollut myynnissä ja As Oy Turun Auringonnousun osakekantaa on yritetty myydä eteenpäin kesällä 2015, joten tontin rakentuminen vuokramiehen toimesta lähiaikoina on epätodennäköistä.

Vuokrasopimuksen kohdan ”24. Sopimuksen irtisanominen” mukaan kaupungilla on oikeus sanoa sopimus irti, jos vuokramies olennaisesti jättää edellä kohdassa 13 ”Rakentamisvelvollisuus” tarkoitetun rakentamisvelvollisuuden täyttämättä. Sopimuksen irtisanominen on toimitettava yhden (1) kuukauden kuluessa siitä, kun velvoitteen täyttämiselle asetettu määräaika on päättynyt ja kaupunki on antanut vuokramiehelle ilmoituksen rakentamisvelvollisuusajan päättymisestä. Kaupunki on toimittanut vuokramiehelle 25.9.2015 päivätyn ilmoituksen rakentamisvelvollisuusajan päättymisestä. Ilmoitus rakentamisvelvollisuusajan päättymisestä tullaan toimittamaan vuokramiehelle uudelleen todisteellisesti yhdessä tämän päätöksen tiedoksiannon kanssa.

Maanvuokrasopimuksen ja nykyisen maanvuokralain välillä on vuokrasuhteen päättämistapaa koskeva ristiriita:

Maanvuokralain 54 §:n mukaan jos vuokrasopimuksessa on sovittu vuokralaisen rakentamisvelvollisuuden laajuudesta ja sen täyttämisajasta, mutta vuokralainen ei ole sovitussa ajassa täyttänyt velvollisuuttaan, vuokranantajalla on oikeus purkaa vuokrasopimus. Oikeutta vuokrasopimuksen purkamiseen ei kuitenkaan ole, jos vuokralaisen laiminlyönti on vähäinen.

Maanvuokralain 4 §:n mukaan vuokrasopimuksen saa purkaa ja määräaikaisen vuokrasopimuksen irtisanoa vain tässä laissa säädetyllä perusteella. Muu sopimusehto on mitätön, paitsi jos kyseessä on 4 tai 5 luvussa tarkoitettu vuokrasopimus.

Sopimus on näin ollen sopimuksen päättämistapaa (irtisanominen / purkaminen) koskevin osin ristiriitainen maanvuokralain kanssa. Maanvuokralain 4 §:ssä ilmaistun mukaan maanvuokrasopimuksen purkua ja irtisanomista koskevat pykälät ovat kuitenkin pakottavia, ts. niistä ei voisi sopimuksella sopia toisin. Myös kohtuussyyt puoltaisivat sopimuksen purkamista irtisanomisen sijaan; maanvuokralain 24 §:n mukaan vuokrasuhde päättyy irtisanottaessa kolmen kuukauden kuluttua irtisanomista lähinnä seuranneen kalenterikuukauden alusta, jos sopimuksen mukainen vuokra-aika on kahta vuotta pitempi. Mikäli vuokrasopimus purettaisiin, vuokramies välttäisi maksamasta maanvuokraa tältä irtisanomisajalta.

Lain ja sopimuksen välisen ristiriitaisuuden johdosta suositeltavaa olisi antaa käräjäoikeuden ottaa kantaa oikeaan päättämistapaan.

Johtopäätös:

Kiinteistöliikelaitoksen johtokunta päättänee, että koska tontin rakentamisvelvollisuuteen on jo myönnetty jatkoa, eikä rakentaminen tontilla ole käynnistynyt, ja koska rakentamisvelvollisuuden täyttämättä jättäminen on olennaista, Kiinteistöliikelaitos pyytää käräjäoikeutta purkamaan tai irtisanomaan Turun kaupungin ja As Oy Turun Auringonnousun välisen, alaltaan 1517 m² olevaa tonttia 853-54-26-6 koskevan, 6.10.2006 allekirjoitetun maanvuokrasopimuksen.

Karttalinkki

Toimialajohtaja Jouko Turto:

EhdotusKiinteistöliikelaitoksen johtokunta päättää, että:

- maanvuokrasopimuksen rakentamisvelvollisuuden olennaisen täyttämättä jättämisen vuoksi päätetään pyytää käräjäoikeutta purkamaan tai irtisanomaan Turun kaupungin ja As Oy Turun Auringonnousun välinen, alaltaan 1517 m² olevaa tonttia 853-54-26-6 koskeva, 6.10.2006 allekirjoitettu maanvuokrasopimus;

- ennen käräjäoikeudelle tehtävän kanteen lähettämistä Kiinteistöliikelaitos kuitenkin selvittää, voidaanko vuokralaisen kanssa sopia maanvuokrasopimuksen purkamisesta maanvuokralain 54 § mukaisesti;

- valtuuttaa toimialajohtajan käymään vuokralaisen kanssa tarvittavat neuvottelut sekä allekirjoittamaan maanvuokrasopimuksen päättämistä koskevan sopimuksen; sekä

- pöytäkirja tämän asian osalta tarkastetaan ja hyväksytään heti ja pannaan täytäntöön lainvoimaa odottamatta.

PäätösEhdotus hyväksyttiin.