Konsernihallinto, lakiasiat, kaupunginlakimies Pauliina Ahlas 3.9.2015:

Asian tausta

Turun kaupungin kiinteistölautakunta on 26.4.2006 § 410 tekemällään päätöksellä vuokrannut Ct-Coils Oy Ltd:lle Haarlassa sijaitsevan erillispientalojen tontin (Haarla-28-3) Vuokra-aika on sopimuksen mukaan alkanut 9.10.2006 ja sovittu päättyväksi 31.12.2053 ilman irtisanomista.

Kiinteistöliikelaitoksen johtokunta on 22.4.2015 § 217 päättänyt purkaa Ct-Coils Oy Ltd:n kanssa 9.10.2006 allekirjoitetun maanvuokrasopimuksen maanvuokralain 21 §:n perusteella. Johtokunta päätti lisäksi, että Kiinteistöliikelaitos tulee vaatimaan vuokralaiselta sopimuksen mukaisen sopimussakon ja maksamattomana olevat vuokrat viivästyskorkoineen.

Ct-Coils Oy Ltd vaati Kiinteistöliikelaitoksen johtokunnan päätökseen 22.4.2015 § 217 oikaisua 21.5.2015 päivätyllä oikaisuvaatimuksella. Johtokunta päätti 10.6.2015 § 337 hylätä Ct-Coils Oy Ltd:n oikaisuvaatimuksen.

Ct-Coils Oy Ltd on valittanut johtokunnan päätöksestä 10.6.2015 § 337 vaatien, että hallinto-oikeus antaa asiassa sellaisen ratkaisun, ettei tiedoksiantoa ole annettu vuokralaiselle säännösten mukaisesti. Valituksessa Ct-Coils Oy Ltd kiistää varatuomari Erkki Jääskeläisen valtuutuksen ottaa tiedoksi vuokrasopimuksen purkua.

Varatuomari Jääskeläinen on toimittanut Turun kaupungille 19.8.2014 päivätyn avoimen asianajovaltakirjaan, jossa on yksilöity asiamiehen valtuutus seuraavasti: ”Avoin asianajovaltakirja Turun kaupungin tonttien vuokrausasiassa Kuukujalla”. Valtakirjan on allekirjoittanut mm. Jussi Kuukkala Ct-Coils Oy Ltd:n edustajana tontin 853-54-28-3 osalta. Valtakirja on toimitettu liitteenä mm. 18.12.2014 Kiinteistöliikelaitokselle toimitettuun hakemukseen, jonka Jääskeläinen on allekirjoittanut vuokraajien asiamiehenä.

Ct-Coils Oy Ltd ei ole toistaiseksi kiistänyt Jääskeläisen valtuutusta yleisessä tuomioistuimessa, vaan pelkästään hallintotuomioistuimessa, jonka toimialaan ei kuulu yksityisoikeudelliset vaatimukset. On kuitenkin todennäköistä, että Ct-Coils Oy Ltd tulisi myöhemmässä vaiheessa esittämään saman väitteen myös yleisessä tuomioistuimessa.

Jääskeläisen valtuutuksen kiistäminen Ct-Coils Oy Ltd:n toimesta luo käynnissä olevan siviilioikeudellisen prosessin kannalta riskin siitä, että kaupunki joutuu ainakin osittain hakemaan uutta tuomiota asiaan. Tämä aiheuttaisi turhia oikeudenkäyntikuluja. Tämä riski voidaan poistaa sillä, että kaupunki peruuttaa kanteen, antaa maksukehotuksen ja purkuilmoituksen uudelleen tiedoksi suoraan Ct-Coils Oy Ltd:lle, ja käynnistää uuden prosessin maanvuokrasopimuksen purkamiseksi ja saatavien perimiseksi.

Kaupunki on perunut kanteensa käräjäoikeudessa 4.9.2015. Käräjäoikeuden päätöksen mukaan asian käsitteleminen jää sillensä. Vastaaja on ilmoittanut 7.9.2015, ettei sillä ole vaatimuksia asiassa.

Hallintolain (434/2003) 50 §:n mukaan viranomainen voi poistaa virheellisen päätöksensä ja ratkaista asian uudelleen, jos päätös perustuu selvästi virheelliseen tai puutteelliseen selvitykseen, päätös perustuu ilmeisen väärään lain soveltamiseen, päätöstä tehtäessä on tapahtunut menettelyvirhe tai asiaan on tullut sellaista uutta selvitystä, joka voi olennaisesti vaikuttaa päätökseen.

Tiedoksiantoon liittyviä virheitä voidaan pitää sellaisina menettelyvirheinä ja lain vääränä soveltamisena, että hallintolain 50 §:ää voidaan soveltaa.

Päätös voidaan korjata hallintolain 50 § 1 mom. 1- 3 kohdissa tarkoitetuissa tilanteissa sekä asianomistajan eduksi että vahingoksi. Päätöstä korjaaminen asianosaisen vahingoksi edellyttää, että asianosainen suostuu päätöksen korjaamiseen.

Nyt tehtävä asiavirheiden korjaaminen on asianosaisen oikaisuvaatimuksessa ja valituksessa esitettyjen vaatimusten ja väitteiden mukainen, joten asianosaisen erillistä suostumusta hänen edukseen tehtävän asiavirheen korjaamisesta ei tarvita.

Hallintolain 52 § mukaan viranomainen käsittelee korjaamisasian omasta aloitteestaan tai asianosaisen vaatimuksesta. Asiavirheen korjaaminen edellyttää, että asia käsitellään uudelleen ja asiassa annetaan uusi päätös.

Prosessin lopputuloksen turvaamiseksi Kiinteistöliikelaitoksen tulisi poistaa valituksenalaiset päätökset 22.4.2015 § 217 ja 10.6.2015 § 337 ja tehdä uudelleen päätös vuokrasopimuksen purkamisprosessin aloittamisesta maanvuokralain ja maanvuokrasopimuksen mukaisessa menettelyssä. Uudessa prosessissa purku-uhkainen maksukehotus ja käräjäoikeudelle osoitettu vaatimus maanvuokrasopimuksen purkamiseksi annetaan todisteellisesti tiedoksi suoraan Ct-Coils Oy Ltd:n kaupparekisteriin merkityille edustajille.

Maanvuokrasopimuksen purkaminen

Rakentamisvelvoite

Tontin alkuperäinen rakentamisvelvoite on umpeutunut 8.10.2009. Rakentamisvelvoitetta on jatkettu vuokralaisen anomuksesta Kiinteistöliikelaitoksen johtokunnan päätöksillä 9.12.2009 § 658 ja 15.12.2010 § 675. Jatkoaikaa ei ole myönnetty enää 13.6.2012 § 309 päätöksellä, koska 15.5.2012 ja 5.6.2012 toimitettujen katselmuksien mukaan varsinaista rakentamista ei ole aloitettu.

Vuokran määrä ja maksu

Perusvuokraksi on sovittu 3.601,25 euroa vuodessa (4 % alueen 90.031,25 euron pääoma-arvosta) elinkustannusindeksillä korotettuna. Vuokra on korotettu kaksinkertaiseksi 1.6.2011 alkaen rakentamisvelvoitteen laiminlyönnin takia. Vuokran määrä on 1.1.2015 alkaen 8.630,36 euroa vuodessa korotus huomioiden.

Vuokralainen on jättänyt vuokrat maksamatta vuokrakausilta 1.7.2012 alkaen. Maksamattomista vuokrista on lähetetty maksumuistutuksia vuokralaiselle.

Vuokralaiselle tullaan tässä prosessissa lähettämään vielä purku-uhkainen maksukehotus, minkä jälkeen purkuprosessissa tullaan etenemään, mikäli maksamattomia vuokria ei ole suoritettu.

Sopimussakko ja purkuperuste

Vuokralainen on sopimuksen 27 kohdan mukaan velvollinen suorittamaan vuokranantajalle sopimussakkoa, jos vuokralainen on muulla kuin ”Rakentamisvelvollisuus” kohdassa mainituin tavoin rikkonut sopimuksen ehtoja. Vuokranantaja katsoo vuokralaisen rikkoneen sopimusta sopimussakkoon vaatimiseen oikeuttavalla tavalla, kun vuokralainen on jättänyt maksamatta vuokran toistuvasti sopimussuhteen aikana.

Turun kaupunki vaatinee edellä mainitulla perusteella vuokralaista suorittamaan sopimuksen mukaisen sopimussakon. Sopimussakon määrä on sopimuksen 27 kohdan mukaan vuotuinen vuokra viisinkertaisena, eli yhteensä 21.575,90 euroa vuotuisen vuokran ollessa määrältään 4.315,18 euroa 1.1.2015 alkaen ilman korotusta.

Vuokranantaja voi purkaa vuokrasopimuksen, jos vuokralainen on laiminlyönyt vuokranmaksun eikä ole kehotuksesta huolimatta täyttänyt maksuvelvollisuuttaan hänelle asetetussa vähintään kuukauden pituisessa määräajassa (maanvuokralaki 21 §). Kun vuokralainen on edellä selostetuin tavoin laiminlyönyt maksuvelvollisuutensa, Turun kaupunki päättänee purkaa vuokrasopimuksen, mikäli vuokralainen ei täytä maksuvelvollisuuttaan purku-uhkaisessa maksukehotuksessa asetetussa määräajassa.

Rakennusten lunastus

Sopimuksen mukaan vuokranantaja on velvollinen lunastamaan kiinteistöllä olevat rakennukset (sopimuksen kohta 25). Kiinteistö on vuokranantajan käsityksen mukaan edelleen rakentamaton, eikä vuokranantajalla tällöin ole lunastusvelvollisuutta.

Toimivalta

Kiinteistötoimialan johtosäännön (Kaupunginvaltuusto 17.12.2012 § 252) 5 § 11 kohdan mukaan toimialajohtajan tehtäviin kuuluvat johtokunnan toimivaltaan kuuluvista kiinteän omaisuuden, toimitilojen, osakkeiden, osuuksien ja muiden vastaavien omaisuuserien hankinnoista, luovutuksista ja vuokrauksista ja muista omistajahallintaansa perustuvista sopimuksista päättäminen johtokunnan asettamissa rajoissa.

Hallintosäännön (Kaupunginvaltuusto 15.12.2014 § 193) 24 § mukaan toimialajohtaja voi saattaa asian, joka hänellä on oikeus ratkaista, lauta- tai johtokunnan ratkaistavaksi, mikäli asian merkittävyys sitä edellyttää.

Oheismateriaali 1Maanvuokrasopimus, päiväys 9.10.2006

Toimialajohtaja Jouko Turto:

EhdotusKiinteistöliikelaitoksen johtokunta päättää:

- poistaa 22.4.2015 § 217 ja 10.6.2015 § 337 tekemänsä päätökset hallintolain 50 §:n nojalla esittelytekstissä mainituin perustein;

- että Ct-Coils Oy Ltd:lle toimitetaan ensi vaiheessa todisteellisesti tiedoksi purku-uhkainen maksukehotus;

- että Ct-Coils Oy Ltd:n kanssa 9.10.2006 allekirjoitetun erillispientalojen tontin Haarla-28-3 maanvuokrasopimuksen purkamisprosessi käynnistetään maanvuokralain 21 §:n perusteella uudelleen, mikäli yhtiö ei ole kehotuksesta huolimatta täyttänyt maksuvelvollisuuttaan sille asetetussa vähintään kuukauden pituisessa määräajassa eikä ole asettanut hyväksyttävää vakuutta;

- että Kiinteistöliikelaitos tulee vaatimaan esitystekstissä mainituin perustein vuokralaiselta sopimuksen purkautumishetkeen saakka maksamattomana olevat vuokrat viivästyskorkoineen, sopimuksen mukaisen sopimussakon, sekä muut kaupungille asiassa mahdollisesti kertyvät vahingot ja saatavat; sekä

- että tämä päätös pannaan täytäntöön lainvoimaa odottamatta.

PäätösEhdotus hyväksyttiin.